미국 하버드대 대학원에서 도시계획·부동산 박사학위를 받은 김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 이와 같은 현상을 두고 “대한민국 부동산 시장은 이미 슈퍼사이클에 진입했다”고 진단했다. 역대 최악의 공급 위기, 금리 인하 신호, 전셋값 상승 등으로 서울 부동산의 모든 지표가 ‘상승’을 향한다는 것. 다만 그는 “정치적 혼란으로 부동산 시장도 타격을 받을 것”이라며 “지금은 경제활동을 멈추고 국내외 상황을 주시하라”고 말했다. 트럼프 취임 후 펼쳐질 미국의 경제 흐름을 어느 정도 파악하고, 국내 리스크가 해결된 뒤에 경제활동을 시작해도 늦지 않다는 의미다.
김경민 교수는 2022년 성수동 상권의 부활, 2023년 원자잿값 상승으로 인한 공급 물량 부족, 2024년 전세가 상승과 서울시 집값 반등 등을 정확히 예측하며 화제가 됐다. 이는 10년 이상 쌓아온 데이터에 인공지능(AI)을 활용한 지표, 국내외 시장을 읽는 안목까지 더한 결과다. 그는 2025년 부동산 시장을 더욱 정확하고 견고하게 예측하고자 동료들과 함께 자동가치산정모형(AVM)을 개발했다. AVM은 빅데이터와 AI 기술을 통해 부동산 가치를 자동으로 산정하는 시스템이다. 이를 활용하면 이른 시간 안에 서로 다른 주택 자산 간의 특성을 보정한 정확한 부동산 가격지수 산출이 가능하다.
서울 많은 지역의 부동산이 전 고점을 뛰어넘으면서 상승할 걸로 예측하시는데요.
서울 부동산 가격은 약간의 상승과 하락을 반복할 겁니다. 이에 전셋값은 꿈틀하고 매매가는 전 고점을 서서히 뚫으며 장기적으로 상승할 것으로 파악돼요. 특히 강남 등 일부 지역에서의 급격한 가격 상승이 다른 지역으로 확산하며 부동산 가격은 전반적으로 높아질 거라 예상합니다. 지난해 8월 전국 주택 매매 가격 동향이 그 흐름을 증명해요. 서울 아파트 가격이 1.27% 오르면서 2018년 9월의 1.84% 이후 71개월 만에 최고 상승 폭을 기록했어요. 이는 서울 주택 매매가의 상승을 견인한 것이나 다름없죠. 이러한 상승 흐름 속에서 강남 국민 평형(84㎡) 아파트는 한 달 만에 5억 원이 올라 60억 원에 거래되는 기록을 나타냈고요.
상승의 흐름을 예측하는 이유는요.
저희 연구실에서 개발한 AVM으로 서울 아파트 시장의 단기이동평균선(7주)과 장기이동평균선(24주)을 분석해봤어요. 이를 통해 두 이동평균선의 접점이 실제 부동산 시장의 대세 상승 또는 하락 시점과 정확히 일치한다는 걸 알아냈죠. 금융위기가 시작된 2008년부터 2013년 초까지 서울 주택 시장은 하락과 상승을 반복하는 매우 혼란스러운 모습을 보였어요. 금융위기로 부동산 시장의 불확실성이 어느 정도 해소된 2013년 3월부터 다시 대세 상승에 돌입했고요. 그러다 2022년 들어 서울 부동산 시장은 급등한 가격에 대한 부담감과 금리 인상 우려 등으로 다시 하락하기 시작했습니다. 2022년 2월부터 2023년 5월 초까지 폭락세를 보인 뒤 2023년 5월 중순부터 다시 반등해 11월까지 상승했고요. 그러다 2023년 12월부터 2024년 3월까지 다시 하락했는데, 이 시기에는 가격 하락이 아닌 정체된 상황이었습니다. 그 후 2024년 4월부터 현재까지 다시 상승기에 진입했습니다. 이렇게 상승과 하락이 반복되는 흐름이라면 올해는 상승기에 해당할 것으로 분석돼요.
현재는 이전까지의 정체기에서 완전히 탈피한 건가요.
맞아요. 서울 아파트의 매매와 임대 거래 비중이 이를 증명합니다. 분기별로 파악했을 때 전체 거래량 중 매매 비중이 눈에 띄게 늘어났거든요. 이는 소비자가 임대에서 매매 시장으로 돌아섰음을 의미합니다. 슈퍼사이클(경제 및 금융 시장에서 특정 산업이나 자산군의 장기적인 상승 흐름)의 초입 단계라고 볼 수 있죠.
지역과 상황에 따라 집값을 보는 시각 차이가 필요하지 않을까요.
접근 자체를 달리해야 해요. 실제 서울은 매매가와 매매 건수가 상승했지만 지방은 미분양 적체 문제와 매매가가 떨어지는 등의 이슈로 하락 양상을 보이고 있거든요. 양극화 현상이 심화하는 거죠. 굉장히 우려되는 상황입니다.
2025 주목해야 할 집값 변수가 있다면요.
금리 인하를 주시해야 합니다. 몇 달 전 미국 연방준비제도는 4년 만에 금리를 0.5%p 인하하는 ‘빅 컷’을 단행했어요. 이에 한국은행 역시 기준금리를 3.5%p에서 3.25%p로 0.25%p 낮추겠다고 발표했죠. 기준금리가 낮아지면 주택담보대출 금리 역시 하락하게 됩니다. 또 시공비 상승도 무시할 수 없어요. 인플레이션으로 원자잿값, 임금 상승 등의 요인이 발생하면 전체 시공비도 당연히 올라가거든요. 현재 우리나라 시공비 상승률은 2008년 금융위기 이후 가장 심각한 수준입니다. 2020년 이후 팬데믹 여파와 글로벌 공급망이 붕괴하면서 2021년 11월에는 시공비 상승률이 무려 14.2%에 달했거든요. 과거 통계를 분석해봤을 때 시공비가 하락할 가능성은 아주 희박합니다.
시공비 상승은 부동산 시장에 어떤 영향을 주나요.
시공비 급등은 신규 주택 공급 부족 현상을 초래해요. 시공비가 상승하면 주택 준공 시점이 연기되거나 시공 자체가 아예 불가능해집니다. 결국 인허가도 급감하게 되고요. 이로 인해 신축 아파트 공급 물량이 적어지면 신축은 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 돼요. 만약 신축과 구축 아파트의 가격 차이가 심하게 벌어지면 소비자들은 약간의 추가 비용으로 리모델링할 수 있는 구축 아파트로 돌아설 거예요. 여기에 아파트 전세 가격까지 올라가면 구축 아파트에 더욱더 관심을 보일 테고요.
우리나라 주택보급률은 102.1%로 높은 수준입니다. 하지만 소비자들은 “들어갈 집이 없다”고 호소해요.
주택보급률 수치가 아닌 주택 수요에 중점을 둬야 합니다. 2022년 아파트 가격이 하락하면서 토지 가격 조정에 실패했어요. 반면 시공비는 30% 정도 늘었죠. 이로 인해 신규 주택 개발 및 공급이 어려워졌고요. 결과적으로 시민들이 입주할 아파트가 줄어든 거죠. 안타깝지만 미래 전망 역시 어두워요. 2021년부터 2022년까지 이어진 부동산 버블과 금리 인상 등으로 부동산 가격이 폭락하면서 대부분의 시공사는 본 PF(부동산 개발 과정에서 필요한 자금을 금융권에서 대출받아 투자 및 시공해 분양 후 수익을 얻는 방식) 단계 진입에 실패했어요. 그 후 2022년과 2023년 부동산 개발 사업은 감소했고요. 앞으로 서울 아파트는 2011년 이후 가장 낮은 수준으로 착공될 거예요. 이렇게 공급 부족 사태가 이어지면 매매와 전월세 가격은 지속해서 상승합니다. 부동산 시장이 큰 혼란에 빠지는 거죠.
PF 부실 사태가 여전히 해결이 안 되고 있습니다.
이 정도면 정책 실패라고 생각해요. 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 PF 대출 만기를 연장하며 그 여파가 커지고 있어요. 가장 큰 문제는 토지 가격이 하락하지 않는다는 거예요. 부실한 PF 대출로 부동산 시장에 매물로 나와야 할 토지들이 사업 중단 상태 그대로 묶여 있어요. 이 때문에 제대로 된 거래가 이루어지지 않아 그 누구도 정확히 토지 가격을 알 수 없는 상황에 놓였습니다. 토지가 매물로 나오지 않으면 토지주는 이전 가격을 바탕으로 가격을 책정해요. 2024년 거래가 없다면 높은 토지 가격을 기록한 2021년, 2022년의 거래가를 기준으로 삼게 됩니다. 매수자들은 당연히 비싼 가격에 토지를 구매하지 않겠죠. 이렇게 되면 신규 부동산 개발은 요원해질 수밖에 없어요. 디벨로퍼 입장에서는 자신이 금융과 시공 비용을 감당할 수 없으니 토지 가격이 내려가기만을 기다릴 수밖에요. 결국 인허가 물량이 대폭 감소하는 사태가 발생할 수 있어요.
PF 사태로 인한 공급 부족 현상은 언제부터 가시화될까요.
공급 부족 현상은 2026년부터 서서히 감지될 거예요. 2026년 아파트 입주 물량이 약 1만200채로 평균을 밑돌거든요. 신규 주택 인허가 물량 감소는 추후 부동산 공급 부족으로 연결됩니다. 보통 인허가는 토지 작업 단계에서 2~3년, 준공은 빠르면 3년 정도 소요됩니다. 최소 5~6년이라는 절대적인 시간이 필요하죠. 만약 2022~2023년에 PF 연장 대출을 하지 않았다면 부실한 부동산 매물이 싸게 나와 디벨로퍼가 사업에 동참했을 거예요. 그렇다면 2027~2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 테고요. 하지만 분석 결과 2027년 아파트 입주 물량은 약 9700채에 불과해요. 2010년에 약 3만400채였던 연평균 입주 물량을 고려하면 정말 우려되는 상황이죠. 2028~2029년 공급 물량 역시 상당이 적을 것으로 예상합니다.
동일한 기준으로 서울과 지방의 PF 사태를 바라봐야 할까요.
각각 다른 시각으로 바라봐야 합니다. 서울은 토지 가격이 20~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작되면 인허가가 날 확률이 높아요. 하지만 지방은 아예 수익성이 안 나오는 상황입니다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산을 희망적으로 보긴 어렵죠.
공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장시간 부족한 상황은 거의 최초 아닌가요.
이렇게 심각했던 적은 없어요. 인플레이션과 PF 정책 실패로 발생한 공급 절벽은 먼저 전세가를 밀어 올렸어요. 이로 인해 매매가 역시 상승했고요. 이미 시장에서는 전세 거래량이 줄고 매매 거래량이 증가하고 있습니다. 결국 전세 가격 상승으로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 거죠.
저렴한 토지 확보해 공급 물량 늘리는 것이 우선
2024년 8월 서울 아파트 가격은 1.27% 상승했다. 2018년 9월 이후 최대 상승 폭을 기록한 수치다.
문재인 정부의 공급 대책을 답습한 것에 불과합니다. 지난 정부에서 거론한 부지들을 다시 언급했거든요. 서울 공공분양 부지인 강남구 삼성동 서울의료원, 용산 정비창, 태릉 골프장 등의 활용에 관한 이야기도 없었고요. 현재 문제는 ‘서울 집값’이에요. 정부가 발표한 공급 대책을 살펴보면, 정부와 서울시의 협의가 제대로 이뤄지지 않고 있다고 의심할 수밖에 없습니다. 정부는 서울에 거주하는 2~3인 가구를 위한 주택 공급 방안에 명확한 사인을 줘야 해요. 공급 부족은 결국 전세 시장을 더욱 자극할 거라고 생각하거든요. 정부가 공공임대주택 건설을 강력하게 추진할 필요가 있습니다.
공급 부족은 입주 물량 감소로 연결되겠네요.
맞아요. 정부에서 굉장히 심각하게 바라봐야 합니다. 2010년 이후 연간 서울 평균 입주 물량은 약 3만5000채예요. 2023년과 2024년은 각각 1만 채씩 부족했습니다. 2025년에는 1만5000채로 예년 대비 물량이 급감할 거예요. 2025년에도 1만7000채가 공급되는데, 둔촌동 올림픽파크포레온 입주 물량 1만2000채를 빼면 5000채에 불과하고요.
전세 사기 여파로 빌라 인허가 물량도 크게 줄었다고요.
사실 이게 가장 큰 문제예요. 저소득층과 서민 주거복지 관점에서 봤을 때 굉장히 심각한 상황입니다. 전체 공급 물량 중 아파트 50%를 빼면 나머지 물량은 빌라와 같은 비아파트가 차지해요. 이는 빌라 시장이 크다는 것을 의미하죠. 하지만 인천, 수원 등에서 불거진 전세 사기 문제로 인해 인허가 물량이 급감했어요. 인허가 물량은 연간 평균 26만 채예요. 그중 1년에 약 4만 채가 시장에 공급되고요. 결과적으로 준공 기준으로 보면 26만 채의 인허가가 나야 4만 채가 공급된다는 뜻입니다. 하지만 2024년 5월까지 인허가 물량은 6000채가 채 되지 않아요. 실제 공급 물량은 1000채 안팎이고요.
공급을 늘릴 방법에는 어떤 것이 있을까요.
저렴한 토지를 빨리 확보하는 겁니다. 이런 땅은 서울시와 협의만 잘 거치면 이른 시일 안에 주택 공급으로 이어질 수 있어요. 또 서울에는 그린벨트 기능을 상실한 토지들이 있습니다. 환경 파괴라는 이유로 토지 활용을 반대하는 분들도 있지만, 제 기능을 상실한 그린벨트의 현실적인 활용에 대한 논의도 필요합니다. 지금은 과거의 뉴타운, 현재의 신속통합기획(서울시가 정비계획 수립 단계에서 공공성과 사업성이 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 정비구역 지정까지 신속한 사업 추진을 지원하는 제도) 같은 대규모 정비사업 중심의 패러다임에서 벗어나야 할 시기입니다. 신속통합기획도 조합과 서울시의 협의, 주민 간 의견 충돌 등으로 진행이 잘 안 되고 있어요. 가로주택정비사업(종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업)이나 모아타운(대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델) 개발을 적극적으로 추진하면 공급 물량을 충분히 늘릴 수 있다고 생각해요.
김경민 교수에게 2025년 부동산 가격 예측, 핫 플레이스 등을 묻자 깊은 한숨을 내쉬었다. 비상계엄 사태로 부동산 시장의 침체가 가속화되고 있다는 것. 그는 “현재 정부의 대출 규제 영향으로 거래가 줄기 시작한 데다 계엄과 탄핵 사태까지 발생하면서 관망세가 짙어지고 있다”고 말했다.
2016년 박근혜 전 대통령에 대한 탄핵 정국 당시 전국 및 서울 아파트값은 단기간에 하락했다. 박 전 대통령에 대한 탄핵소추안이 의결된 그해 12월에는 아파트 실거래가가 전국 0.33%, 서울은 0.6% 하락하는 수치를 보였다. 또 2017년 1월에도 아파트값은 전국 0.31%, 서울은 0.28% 정도 떨어졌다. 하지만 탄핵 심판이 본격화된 2월부터는 아파트값이 차츰 오르며 변동성이 줄었다. 탄핵 정국에 따른 정치적 혼란이 집값에도 단기적으로 영향을 준 것으로 해석된다. 김경민 교수는 “정치적 혼란으로 한국 경제가 심각한 위험에 처하면 부동산 시장도 타격을 받을 수밖에 없다”며 “투자 심리 위축으로 관망세가 예측할 수 없을 만큼 길어질 수도 있다”고 말했다.
현재 부동산 상황은 어떤가요.
탄핵 여부와 상관없이 국가 리스크가 높아졌어요. 이 리스크는 당연히 경제 분야로도 전이가 됐고요. 이를 증명하는 것이 환율이에요. 탄핵안 투표 불성립 직후 환율은 1400원대 중반에 접근했어요. 그 기세를 몰아 금방 1500원을 뚫을 수도 있다고 생각합니다. 외국인 투자가들이 투자를 대거 철회하면 한국은행이 외환보유고를 헐어 환율을 방어하는 데도 한계가 있을 수밖에 없어요. 환율이 1400원 이상이었던 때가 1997년 외환위기, 2008년 금융위기, 2022년 레고랜드 사태 당시였어요. 경제적 위기가 커질 때마다 환율이 1400원을 넘은 거죠. 현재 1400원 중반대를 기록하는 건 우리나라 경제가 심각한 수준에 도달했다는 것을 의미합니다. 만약 우리나라가 정상적인 상황이라면 금융 경기와 부동산 흐름은 나쁘지 않았을 거예요. 하지만 큰 정치 리스크가 이 모든 걸 덮어버렸기 때문에 예측이 어렵습니다.
금리는 어떻게 될까요.
무조건 낮아집니다. 우리나라는 미국 금리의 영향을 받을 수밖에 없어요. 미국 중앙은행인 연방준비제도가 지난 12월에 이어 이달에도 금리 인하를 예측했어요. 우리나라도 당연히 이에 영향을 받겠죠. 하지만 금리 인하 시기를 가늠하기는 어려워요. 리스크가 너무 많거든요. 지금 함부로 그 시점을 예측할 단계는 아닌 것 같아요.
소비자도 섣불리 움직이면 안 되겠네요.
당연하죠. 소비자들은 움직임을 멈추고 국내외 상황을 면밀하게 주시해야 합니다. 특히 미국이 금리를 언제 얼마큼 내릴지, 트럼프 대통령이 어떤 정책을 펼칠지 주의 깊게 살펴보는 것이 좋아요. 저는 유동성이 폭발해 미국 경기가 굉장히 좋아질 거라고 예상해요. 이에 우리나라가 어떤 영향을 받을지는 지켜봐야 하고요. 만약 현재의 정치, 경제 리스크가 빨리 끝나더라도 미국의 상황을 파악한 뒤 경제활동을 시작하는 것이 좋습니다. 지금 소비자들에게 가장 중요한 건 부동산 공부예요. 리스크가 해결된 뒤 이뤄질 경제활동을 성공시키기 위해서는 강남 등에 위치한 주요 아파트 단지에 대해 꼼꼼하게 공부해놓아야 합니다. 더불어 매수 등을 위한 금융 조건을 충족할 수 있는 준비 작업도 해놓아야 하고요.
#2025부동산 #김경민 #여성동아
사진 조영철 기자 뉴시스
-
추천 0
-
댓글 0
- 목차
- 공유
