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LifeStyle 틈새 재테크

부동산 고수들이 주목하는 상가 투자 A to Z

은행 금리보다 높은 수익에 시세 차익까지!

글 최은성‘자유기고가’ || ■ 도움말 선종필(상가뉴스레이다 대표), 박대원(상가정보연구소 소장) ■ 사진 지호영 기자

입력 2009.11.09 14:32:00

고용이 크게 증가하는 등 경기지표가 상향곡선을 그리고 있다. 부동산과 주가는 이미 금융 위기 이전 수준 가까이 회복돼 큰 수익을 기대하기 어려운 상황. 임대료 등 안정적인 수익이 확보되는 상가에 투자자의 눈길이 쏠리고 있는 이유다. 현재 시장 상황과 돈이 될 만한 유망 상품 및 투자 노하우, 금액대별 투자처까지 상가 투자의 모든 것을 꼼꼼히 알아봤다.
부동산 고수들이 주목하는 상가 투자 A to Z


2009년 하반기 재테크의 핵으로 떠오르고 있는 부동산 투자처는 상가 시장이다. 올해 들어 주가가 급격하게 상승했지만 그 후유증으로 펀드 환매가 이어지고 있고 주택시장은 총부채상환비율(DTI) 등의 규제로 활성화에 어려움을 겪고 있다. 수익형 부동산의 대표격인 상가는 안정적 임대소득과 향후 매매차익까지 바라볼 수 있다는 점에서 투자가치가 높다. 상가 투자 수익률은 입지와 규모 등에 따라 천차만별이지만 평균 6~8%로 은행금리보다 수익성이 높다.
특히 최근 경기가 회복세에 접어들고 있는데다 고령화 시대, 1인 기업 활성화 등으로 상가 투자 수익성이 높아지고 있는 상황. 그러나 경기 흐름을 잘 파악해야 하고 입지나 배후 세대수, 유동인구 등 여러 변수와 위험 요소가 있어 철저한 사전 학습과 발품을 파는 노력이 필요하다.

최근 상가 투자 흐름
상가는 단지 내 상가, 근린상가, 주상복합 및 오피스텔 상가, 테마상가 등 크게 네 종류로 나뉜다. 시장 상황을 살펴보면 의료·한방·유아 등 각종 테마상가는 수익이 많이 줄어드는 반면 투자 안정성과 가격 이점이 높은 물건이 인기를 끄는 추세다. 경기가 전반적으로 좋아지고 있다곤 하지만 더블딥(회복 조짐을 보이던 경제가 다시 침체에 빠지는 현상)의 주장도 강하기 때문이다.
유망상품으로는 아파트 단지 내 상가와 수도권 주요 택지지구 및 도심개발권역의 근린상가가 꼽힌다. 단지 내 상가는 고정 수요층을 확보해 꾸준한 수익을 낼 수 있고 택지지구 내 개발되는 근린상가는 고정수요와 유동인구 등을 흡수할 수 있는 장점이 있기 때문. 전문가들은 주거 인기 지역인 판교를 비롯한 강남권 상가, 단지 내 상가와 가격 메리트가 큰 급매물을 눈여겨 볼 것을 조언한다.
상가 투자를 시작하려는 사람들이 가장 궁금해하는 것 중 하나는 어느 정도 종자돈이 있어야 하느냐다. 상가는 개별성이 강하기 때문에 가격대가 다양하다.
현재 상업용지별로 공급 중이거나 공급 예정 상가의 1층 3.3m당 분양가격은 중심상업용지 5천9백만~8천5백만원, 근린상업용지 3천2백만~6천만원, 근린생활용지 2천7백만~5천만원, 2층 이상 3.3m당 공급가격은 중심상업용지 1천1백만~3천4백만원, 근린상업용지 8백만~2천만원, 근린생활용지 7백만~2천만원 선이다.

전문가 추천, 유망 투자상품
단지 내 상가, 고정 수요층 확보해 안정적인 수익성 보장

아파트 입주민이라는 고정 수요층을 확보하고 있는 단지 내 상가는 경기가 좋을 때는 물론 불경기에도 비교적 안전한 투자처로 꼽힌다. 아파트 입주 6개월~1년 전 상가를 분양하는 곳이 늘고 있는데 이 경우 입주 시기에 분양가 차익을 거둘 수도 있다.
또한 단지 내 상가 분양은 입찰이나 수의계약을 통해 이루어지기 때문에 초보자도 쉽게 접근할 수 있다. 단지 내 상가 중 한국토지주택공사에서 제공하는 상가는 경쟁입찰을 통해 최고가 입찰자에게 낙찰되는 경우가 대부분이며 민간분양 단지 내 상가는 선착순 수의계약을 하는 것이 보통이다. 이 가운데 주공아파트 단지 내 상가가 아파트 세대수 대 상가비율이 민간분양 단지 내 상가보다 낮아서 안정적 수익을 추구하는 데 유리하다. 한국토지주택공사 단지 내 상가의 분양공고는 공사 홈페이지(www.ih. or.kr)에 매주 둘째 주 금요일 공고된다.
단지 내 상가를 고를 때 수익성이 높은 상품을 가려내기 위해서는 몇 가지 조건을 고려해야 한다. 먼저 위치다. 현재 단지 내 상가 신규분양 유망 예정지로는 판교·광명·양주 고읍·군포·김포 등이 꼽히고 있다. 서울은 뉴타운 지구 내 단지 내 상가를 눈여겨봐야 한다.
또한 단지 규모가 1천 세대 이상 되는 중소형 아파트 밀집지역이 유리하다. 대형 아파트보다 중소형 규모가 고정 수요층의 단지 내 상가 이용률이 높기 때문이다. 단지 내 상가 중 대로변에 위치해 있으면 금상첨화. 아파트의 고정 수요층과 더불어 대로변을 지나는 유동인구까지 흡수할 수 있어 수익성을 높일 수 있다. 업종은 슈퍼마켓·빵집·약국 등 생활편의시설에 기반한 것을 선택하는 것이 유리하다.
입찰에 응할 때도 요령이 있다. 낙찰받는 데 욕심을 부리다 고가에 상가를 매입하면 수익성이 떨어진다. 보통 예정가격 대비 낙찰가격이 150%를 넘으면 임대수익만으로 투자금을 회수하는 데 오랜 시간이 걸린다. 따라서 입찰가격을 써내기 전 최소 3군데 이상의 부동산중개소를 방문해 입찰 받으려는 상가와 비슷한 세대수와 규모를 지닌 단지 내 상가의 시세를 파악한 뒤 입찰가를 써내는 것이 좋다. 단지 내 상가 주변에 근린상가가 있거나 백화점·할인점 등이 존재할 경우 수익성을 내기 어려울 수 있으므로 주의가 필요하다.
단지 내 상가를 고를 때는 도면이나 현장방문을 통해 상가 이용자의 동선을 꼭 파악해야 한다. 특히 같은 단지 내 상가라도 대로변이나 역세권에 위치할 경우 단지 내 수요에 주변 유동인구까지 흡수할 수 있어 수익성이 높아진다.

근린상가, 중장기적 관점에서 투자하되 분양가 적정성 여부 따져야
근린상가는 집 근처에서 흔히 볼 수 있는 상가로 약국·세탁소·미장원 등 생활과 밀접한 업종이 주류다. 근린상가의 경우 대로변·역세권 등에 위치할수록 발전가능성이 높다.
최근 서울지역 근린상가는 1층 기준 3.3㎡ 당 평균 3천만원 이상으로, 접근하기 쉽지 않다. 때문에 상대적으로 가격 메리트가 있는 수도권의 택지개발지구나 뉴타운 등으로 눈을 돌리는 것이 좋다. 단 이들 지역은 상업시설이 활성화되는 데 최소 3~4년이 걸리므로 이 기간 동안 인내할 수 있는 자금을 확보할 수 있는지 따져봐야 한다.
근린상가 투자 시 가장 관심을 기울여야 할 부분은 유동인구 파악이다. 사람들의 동선과 배후 세대 수 등을 면밀하게 파악해 투자에 나설 필요가 있다. 비교적 노후한 상가에 투자하는 것은 임대수요 창출에서는 바람직하지 않지만 리모델링으로 인한 부가가치 창출이라는 장점은 있다. 상가를 리모델링하면 증축 등이 가능해지면서 상가가 활성화돼 수익성이 높아진다.
분양을 받을 때는 평당 분양가가 적정한지를 따져볼 필요가 있다. 분양받으려는 상가의 3.3㎡당 분양가 대비 월 임대료를 역산해 인근에서 운영 중인 비슷한 성격의 상가와 비교, 그 수준의 120%를 넘으면 투자가치가 떨어진다. 그 외에 상가 분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용률이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 가치를 인정받을 수 있다는 점도 명심해야 한다.
배후 세대수나 교통, 기반시설 등을 고려했을 때 전문가들이 추천하는 근린상가의 신규분양 투자처는 9호선 신설 역세권·판교·남양주 진접·송도 국제도시 등이다.



금액대별 유망 투자처
1억~ 2억원대 안정성이 어느 정도 담보된 수도권 주공 단지 내 상가 중 유찰된 물건을 찾는다. 유찰상가란 낙찰이 되지 않아 입찰이 미뤄진 상가를 말한다. 유찰된 물건의 경우 그 이유를 분석해야 한다. 세대수나 동선, 층수 등에 문제가 없다고 판단되면 이를 전제로 내정가 수준의 적정가격을 제시하는 선착순 분양분의 유찰상가를 눈여겨본다. 또 2억원대라면 수도권 택지지구 내 근린상가 4층 이상도 투자 가능한 금액이다.
3억~ 5억원대 청라·남양주 진접·양주 고읍·용인 흥덕지구 등 수도권 택지지구 3층 이하 분양이 가능한 금액대다. 동판교·서판교·서초·강남 등의 3층 이상도 노려볼 수 있다. 다만 택지지구는 상권 형성기간이 필요해 중·장기적인 관점에서 접근해야 한다. 전문가들은 상가 활성화까지 판교 및 용인 흥덕지구는 3~4년, 청라·남양주 진접은 최소 5년 정도는 인내할 필요가 있을 것으로 보고 있다.
상가 투자 성공 위한 체크포인트
선분양 아닌 후분양제로 후분양제도란 연면적 3000㎡가 넘는 상가의 경우 시공보증을 받고 2/3 이상의 골조공사를 완료한 후 분양하는 것이다. 그러나 아직 편법으로 선분양을 하는 경우도 있어 주의해야 한다. 최근에는 건설경기 침체 등으로 건설사가 구조조정되는 사태도 많으므로 더욱 유의할 필요가 있다. 상가분양이 연기되면 분양대금을 돌려받기도 어려울뿐더러 시공사가 교체되면 기존 계약 유지도 힘겹게 된다.
선임대 상가가 투자에 유리 상가 투자자를 힘들게 하는 또 다른 문제는 임대자 확보의 어려움이다. 이를 해결하기 위해서는 투자대상을 ‘준공 후 선임대 후분양상가’로 한정하는 것이 필요하다. 선임대 후분양상가란 투자자가 상가를 분양받기 전 시행사에서 임대를 확보해 둔 상가를 말한다. 선임대 상가는 수익률 파악과 투자수익 회수가 용이하며 시행사와 시공사 부도 등에서 자유롭다. 그러나 선임대 상가로 약정을 한 이후에 갑자기 임대계약이 파기되는 경우도 있으므로 사전에 임대차 계약이 확실한지 체크해야 한다.
상가 구입 전 도면을 확인하라 기존 상가를 구입할 경우는 이미 어느 정도 수익성이 예측 가능하다. 그러나 목이 좋은 상가는 권리금을 포함한 구입비용이 만만치 않아 도전하기 쉽지 않다. 따라서 신규 상가를 공략하는 것이 성공투자의 비결이다. 다만 상가는 입지가 중요한 만큼 신규분양 상가는 도면을 확인하는 작업이 필요하다. 신도시 등 택지개발지구 내 위치한 상가는 이미 도면상에 아파트·상가·근린상가·학교 등 각종 시설의 계획이 나와 있다. 그 도면을 확인하면 어느 정도 상가의 입지 분석을 통한 수익성을 예상할 수 있다. 도면 확인은 토지개발공사 민원실에 해당 상가의 관련된 도면을 신청하면 된다.
분양면적이 아닌 전용면적을 따지자 어떤 상가에 투자하든 분양면적이 아닌 전용면적을 따지는 것이 필수다. 분양면적과 전용면적의 차이가 큰 상가가 많은 것이 현실이기 때문에 같은 분양가라면 전용면적이 큰 상가가 수익성이 높다.
평지에 있는 상가를 구하고 계단을 피하라 쇼핑을 할 때 힘들여서 발품을 팔려는 사람은 많지 않다. 따라서 평지에 위치한 상가를 구입해야 한다. 또 가능하다면 1층 상가를 구입하는 것이 가장 좋다. 심리적으로 계단이 있으면 오르락 내리락 하는 것을 귀찮아하는 마음이 생기기 마련이다.
오픈형 상가를 피하라 오픈형 상가는 피하는 것이 바람직하다. 물론 오픈형 상가는 수천만원으로 구입이 가능하지만 한 점포가 안될 경우 그 층 전체의 매출에 타격을 입히게 된다. 오픈이 되어 있는 탓에 어느 한 점포라도 포장이 쳐져 있는 것을 고객이 목격하면 발길을 돌리는 경우가 많다.
임차인의 경영능력을 파악하라 상가는 임대수익을 목적으로 하는 수익성 부동산인 만큼 임차인의 능력이 중요하다. 임차인이 경영 수완이 좋다면 높은 임대수익료도 밀리지 않고 낼 수 있을 뿐만 아니라 프리미엄까지 생기는 등 상가의 부가가치가 높아지기 때문이다. 따라서 임차인의 과거 이력이나 목표 등을 파악해두는 것도 임대인과 임차인 모두가 윈윈하는 길이다.

알아두세요!
상가를 분양받는 4가지 방법
일반 경쟁입찰

보통 단지 내 상가 분양 시 많이 하는 분양방법이다. 점포별로 신청자를 접수해 당사 내정 가격 이상 최고 가격 응찰자를 낙찰자로 한다. 이 경우 분양을 받으려는 사람은 세심한 주의가 필요하다. 아무 생각 없이 주변 분위기에 편승해 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데 이럴 때는 주변 점포의 가격이나 근처 부동산중개소 몇 군데를 들러서 대략적인 주변 시세를 파악한 뒤 응찰하는 것이 좋다.

예정가 공개 경쟁입찰
공급자가 상가별·층별·호수별로 가격을 미리 정해놓고 입찰하는 방법이다. 하한가를 정해 놓았기 때문에 응찰자는 자기의 예산과 주변 점포 시세를 고려해 기준가 또는 기준가 이상을 써넣어 낙찰받을 수 있으므로 일반 경쟁입찰보다는 조금 유리한 분양방법이다. 단지 내 상가나 소규모 상가 분양 시 많이 이용한다.

선착순 수의계약
상가 공급자가 상가 가격을 미리 정해놓고 층 위치에 관계없이 먼저 계약하는 사람에게 우선 분양해주는 방법이다. 이 경우 상가 매입 당사자는 공급자가 제시하는 가격으로 계약할 수 있기 때문에 상가가 마음에 들 경우 빨리 방문해 좋은 위치의 점포를 같은 가격에 우선 분양받을 수 있다. 대체적으로 상가 규모가 클 경우에 선택하는 방법이다.

추첨에 의한 계약
점포가 많지 않거나 업종이 독점적일 때 그 점포의 신청자 다수를 접수해 공개적 또는 비공개적으로 추첨한 뒤 계약하는 방법이다. 단지 내 상가의 업종 호수 지정, 전문상가의 위치를 지정할 때 많이 하는 계약 방식이다.


절세 TIP
세금 관계도 꼼꼼히 점검하자

상가는 상업용 부동산이므로 사업자 등록을 해야 한다. 사업자 등록을 하지 않으면 가산세를 내야 한다. 또 임대소득에 대한 과표는 1천2백만원 미만은 6%, 1천2백만 이상 4천6백만원 미만은 16%, 4천6백만원 이상 8천8백만원까지 연 25%, 8천8백만원 초과는 연 35%의 소득세를 내야 한다. 근로소득이 있으면서 임대소득을 올리고 있다면 두 가지 소득을 포함해 과표가 적용된다. 다만 이는 경비를 제외한 순수소득 금액에 대해서만 적용되고 있다.

부부 공동명의 절세에 도움
2010년부터 실거래가 기준으로 공시가격을 산정하게 되는데 이렇게 되면 그동안 낮게 형성됐던 과표가 높아져 세금부담이 더 커질 가능성이 많다. 절세를 위해서는 부부 공동명의도 고려해볼 수 있다. 공동명의를 하게 되면 양도소득세, 임대료에 대한 종합소득세 절세를 기대할 수 있으니 이를 활용하는 것도 바람직하다.

여성동아 2009년 11월 551호
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