부동산·주식·펀드·예금…분야별 똑똑한 재테크

▼ 부동산

“부채 줄이고, 알짜 미분양 아파트에 투자하세요”
최근 경제위기의 직격탄을 맞은 곳은 주택시장이다. 지난 몇년 간 집값이 큰 폭으로 상승한 서울 강남·송파, 경기도 분당·용인 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역에서조차 미분양 아파트가 나올 정도로 주택시장은 극심한 침체양상을 보이고 있다. 2008년 10월 현재 서울 송파구의 아파트 값은 최고점에 올랐던 2006년 말에 비해 9.16% 하락한 상태. 이마저도 거래가 이뤄지지 않아 실제 집값은 가늠하기 어렵다. 급매물이 많은 일부 지역에서는 최고점에 이르렀을 때와 비교해 30% 이상 낮은 가격으로 주택이 팔린 사례도 있다고 한다.
전문가들은 이 같은 집값 하락세가 당분간은 계속될 것으로 내다보고 있다. 세계적인 금융위기와 경기침체 같은 외부 요인에 의해 촉발된 것이므로, 경제 전반의 불확실성이 사라지기 전까지는 해소되지 않을 것이라는 전망이다. 따라서 미래의 상승을 내다보고 빚을 내 부동산에 투자하는 것은 무모한 일이 될 수 있다고 입을 모은다. 이미 무리한 대출을 받아 집을 샀다면, 재테크의 최우선 순위를 부채상환에 두고 가능한 한 빚을 갚는 데 총력을 기울여야 한다. 특히 월급의 30~40% 이상이 대출이자로 나가는 경우에는 다른 자산을 환매하는 등 좀 더 적극적인 방법까지 모색하는 게 좋다. 은행이 대출금 회수에 나서는 등 혹시 모를 최악의 상황에 대비하지 않으면 가계 전반이 위기에 빠질 수 있기 때문이다.
하지만 자신의 자산 규모 안에서 ‘내 집 마련’을 하려는 서민에게 지금의 상황은 기회가 될 수도 있다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 상황을 잘 활용하면 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있는 것. 전문가들은 주택이 투자상품이지만 동시에 사람들의 거주용 수단이라는 필수품 성격도 갖고 있는 만큼 가격이 무한정 하락하지는 않는다고 보고 있다. 실수요자라면 자신의 자금 여력 등에 비추어 적절한 주택 구입을 고려할 때라는 것이다. 현재 주택시장이 침체되면서 건설사들이 신규 공사를 중단하고 있는 것도 실수요자에게는 긍정적인 지표다. 3~4년 뒤쯤 경기가 회복되면 공급부족으로 주택값이 오를 수 있기 때문. 가격이 저렴한 급매물이나 경기불황으로 인한 미분양 물량을 공략하면 투자비용을 최소화하면서 향후 수익률을 높일 수 있다.

저평가된 대단지 미분양 아파트, 분양 계약 직후 고르는 게 비결
최근 조사에 따르면 전국적으로 미분양 아파트 물량은 14만 가구가 넘는다. 청약이 끝난 아파트 분양사무소에 전화해 미분양 물량을 물으면 “거의 다 나가고 몇 채 안 남았다”며 정확한 답을 들려주지 않는 경우가 많은데, 미분양이 많은 사실이 알려져 주택 수요자의 관심 밖으로 밀릴 것을 우려하기 때문이다. 실제로는 서울과 수도권의 역세권 아파트에서도 미분양이 속출하고 있다. 미분양 아파트는 계약할 때 청약통장을 사용하지 않아도 되고, 남아 있는 주택 가운데 좋은 동·호수를 선택할 수 있는 등 유리한 점이 많으므로 실수요자는 적극적으로 미분양 단지를 찾아나서는 게 좋다.
미분양 아파트를 고를 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 미분양된 이유를 알아내는 것. 이제는 과거처럼 집을 분양받기만 하면 집값이 저절로 오르는 시대가 아니므로 인근 아파트 시세에 비추어볼 때 가격이 적당한지, 입지요건은 나쁘지 않은지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 단지 규모가 작은 ‘나홀로’ 아파트는 주거 여건이 나쁠 수 있으므로 피하는 게 좋다. 다만 분양하는 아파트 자체의 단지 규모는 작더라도, 주위에 대단지 아파트가 있으면 편의시설을 공유할 수 있으므로 주변 상황까지 감안해 판단하는 것이 바람직하다. 대단지 아파트는 단지 내에 공원과 편의시설 등이 잘 갖춰져 있는 경우가 많고, 거래가 활발해 향후 매수자를 구하기도 쉽다.
미분양 물량 가운데 조금이라도 좋은 층과 방향을 잡으려면 가능한 한 빨리 움직여야 한다. 모든 조건이 양호한데도 최근의 경기악화와 전반적인 분양시장 침체 등 외부요인 때문에 미분양된 아파트라면 분양 초기에 일시적으로 미분양 물량이 발생할 뿐 바로 소진되기 때문이다. 가급적 분양 후 3개월을 넘기지 않은 아파트를 찾아야 좋은 ‘내 집’을 마련할 수 있다.
전문가 추천! 서울·수도권 알짜 미분양 아파트 5

서울 강동구 성내동 ‘둔촌역 세양청마루’ 지하 1층·지상 12층 1개 동으로 116~117㎡ 규모 66가구가 분양 중이다. 지하철 5호선 둔촌역과 5분 거리의 역세권 아파트. 분양가는 중간층 기준 3.3㎡당 1천5백만원 선이고, 계약금 5% 납부 후 중도금 65%는 무이자 융자혜택을 받을 수 있다. 등기 후 전매도 가능하다. 문의 02-470-1915
서울 성북구 하월곡동 ‘동일하이빌 뉴시티’ 155~297㎡ 규모 주상복합아파트 4백1가구를 분양 중이다. 36층 높이의 초고층 아파트로 입주자를 위한 하늘공원이 있으며, 건물 7층 이하에는 쇼핑ㆍ업무 시설이 입주할 예정이다. 주변에 길음·미아·장위 뉴타운 등이 개발되고 있어 투자가치가 높다는 평가를 받고 있다. 문의 1577-1552
경기 고양시 벽제동 ‘고양 3·4차 풍림아이원’ 109~147㎡ 규모 7백68가구를 분양 중이다. 주위에 고양 풍림아이원 1·2차 아파트도 분양돼 전 단지가 입주하면 총 1천7백24가구에 이르는 대단지 타운이 형성되는 게 장점. 서울외곽순환도로 통일로 나들목이 가깝고, 지하철 3호선 삼송역과 구파발역이 근처에 있다. 문의 1577-7578
경기 수원시 망포동 ‘임광그대가 2·4블록’ 83~179㎡ 8백2가구가 분양 중이다. 계약금 5%를 내면 중도금 45%를 이자후불제로 대출해준다. 인근에 홈플러스·롯데마트·갤러리아 백화점·수원 월드컵경기장 등이 있고, ‘수원의 8학군’으로 불릴 만큼 교육여건도 우수하다. 문의 1577-0121
인천 부평구 부개동 ‘인천 부개역 푸르지오’83~192㎡ 중대형 아파트 1천54가구를 분양 중이다. 수도권 전철 부개역이 걸어서 3분 거리인 역세권 단지로, 서울외곽순환도로 및 경인고속도로, 경인로 등을 이용해 서울 및 수도권으로 이동할 수 있다. 문의 032-329-8777

▼ 주식 “극심한 혼란으로 전망 불가능, 여윳돈으로 장기·가치 투자 원칙 지키세요”
주식시장의 폭락이 연일 계속되고 있다. ‘바닥’으로 여겨졌던 코스피지수 1200선마저 무너지자 투자자들 사이에서는 “이러다가 주식과 펀드가 모두 휴지조각 되는 거 아니냐”는 불안감이 확산되고 있다. 전문가들은 미국과 유럽 등 경제선진국의 증시대책마저 시장의 신뢰를 얻지 못한 상황이므로, 당분간은 주가 하락세가 지속될 것으로 전망한다. 바닥이 어디인가에 대한 전망도 불투명하다. 이론적인 하한선으로 여겨지던 1320선이 일찌감치 무너졌기 때문에 더 이상의 지수 전망은 의미가 없다는 의견도 나온다. 최악의 상황을 염두에 두고 주식시장을 바라봐야 한다는 뜻이다.
이처럼 혼란스러운 시기에 가장 성공적인 투자방법은 안전자산 비중을 늘려 원금을 최대한 지키는 것. 자금 여력이 충분하지 않은 투자자라면, 반등을 기대하기보다는 투자를 잠시 중단하고 돈을 빼 예금 등 안전자산으로 옮기는 게 바람직하다. 3~6개월짜리 정기예금이나 머니마켓펀드(MMF), 종합자산관리계좌(CMA) 등에 넣어두고 시장을 관망하면서 기회를 엿보는 것이 좋다.
문제는 이렇게 할 경우 지금까지 입은 손해를 고스란히 떠안아야 한다는 점. 따라서 자금 여력이 있는 투자자라면 무조건적인 투매는 자제하는 것이 좋다는 의견이 많다. 경기를 덜 타 변동성이 적은 LG데이콤·한전KPS 같은 경기방어주 위주로 투자하면서 최소한 1년 이상 장기적으로 지켜보는 게 바람직하다. 대부분의 전문가들은 여윳돈이 아니라면 지금 주식에 투자하는 것은 바람직하지 않다고 조언하고 있다.
주가가 많이 떨어진 현재의 상황을 기회로 삼아 저가매수를 통해 수익을 극대화해야 한다는 의견을 내는 이들도 있다. ‘투자의 귀재’로 불리는 워런 버핏 미국 버크셔해서웨이 회장은 10월 중순 뉴욕타임스 기고문을 통해 “지금은 장기적인 관점에서 주식을 매입할 시기”라며 “개인 계좌를 통해 주식을 저가에 사들이고 있다”고 공개했다. “공포가 확산되고 있고, 심지어 노련한 투자가들조차 꼼짝하지 않고 있는 지금이 역발상 투자에 나설 시점”이라는 주장이다.

▼ 펀드 “단기간에 원금 회복할 기대 버리고 적절한 환매 타이밍 찾으세요”
한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 여겨졌던 펀드 수익률도 끝없이 곤두박질치고 있다. 그러나 지금 상황에서 공포에 사로잡혀 펀드를 파는 것은 손해를 키우는 길이다. 적절한 펀드 환매 타이밍은 이미 놓친 만큼, 지금부터라도 손실을 최소화하는 방향으로 지혜롭게 대응해야 한다.
전문가들은 최소 2~3년 이상 장기간 자금을 묻어둘 수 있는 사람이라면 지금의 시장상황에 동요하지 말고 펀드를 유지하는 것이 바람직하다고 조언한다. 세계 각국 정부가 내놓고 있는 위기대응책의 효과가 나타나면 펀드 수익률이 회복세로 돌아설 것이므로, 섣불리 환매해 손실을 현실화할 이유가 없다는 뜻이다. 특히 장기적으로 투자하는 적립식 펀드 가입자는 계속 돈을 넣는 게 좋다고 한다. 이후 주가가 반등할 때 수익률을 높일 수 있기 때문이다.
하지만 머지않아 돈이 필요한 사람은 주가가 오를 때 조금씩 현금화하는 방식으로 위험을 줄이며 환매하는 것이 바람직하다. 지난해 하반기, 주요국 증시가 최고점에 이르렀을 때 펀드에 투자한 이들이 많은데 이 경우 원금을 회복하기까지 생각보다 훨씬 오랜 기간이 걸릴 수도 있기 때문이다. 당분간은 수익률이 추가로 하락할 가능성도 높은 만큼 주가가 오를 때마다 조금씩 환매하는 방식으로 손실을 줄이는 게 바람직하다.
주식 비중이 50%가 넘는 국내 주식·주식혼합형 펀드는 오후 3시 이전에 환매를 신청하면 그날 종가로 찾을 돈의 액수가 결정된다. 이 시간이 넘어가면 다음 날 주가가 반영된다. 따라서 주가가 반등한 날 펀드를 환매할 때는 오후 3시 이전에 하는 게 좋다. 주식 비중이 50%가 안 되는 채권혼합형 펀드는 어차피 다음 날 종가가 반영되기 때문에 큰 상관이 없다.

▼ 예금 “우량 저축은행 골라 5천만원 이하 정기예금에 예치하세요”
금융위기는 재테크 기회가 되기도 한다. 최근 시중 은행이 앞다퉈 내놓고 있는 고금리 예금은 그중 하나다. 10월 초 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인하했음에도 불구하고 시중 은행의 예금금리는 오히려 오르고 있다. 은행과 기업에 돈이 부족하기 때문. 환율이 급등하면서 해외 차입으로 자본을 충당하는 것이 불가능해졌기 때문에 높은 이자를 주고라도 국내의 돈을 모으는 것이다. 10년 전 외환위기 때 은행 예금금리가 14~15%에 이른 걸 떠올리면 현재 상황을 이해할 수 있다.
시중 은행은 최근 6개월만 돈을 맡겨도 연 7%대 이자를 주는 고금리 상품을 내놓고 있다. 자금 사정이 더 급한 저축은행의 경우 복리 기준으로 연 8%가 넘는 이자를 주는 상품도 판매 중이다. 저축은행의 예금금리를 종합적으로 보여주는 상호저축은행중앙회 홈페이지(www.fsb.or.kr)에 따르면, 10월 중순 현재 1년짜리 정기예금에 연 7% 이상의 금리를 주는 저축은행은 40곳이 넘는다. 다만 저축은행은 일반 은행에 비해 안전성이 떨어질 수 있으므로 ‘고정이하여신비율’과 ‘위험가중자산에 대한 자기자본(BIS)비율’을 살펴보고 우량 은행을 골라 예금을 맡기는 게 좋다. 고정이하여신비율은 총 여신(대출자산) 중 부실자산이 차지하는 비율을 가리키는 말. 이 수치는 낮을수록 좋다. BIS비율은 위험을 고려한 자산에 대비해 자기자본을 얼마나 쌓아두었는가를 나타내는 지표로, 수치가 높을수록 좋다. 통상 고정이하여신비율은 8% 이하, BIS비율은 8% 이상일 때 건전한 저축은행으로 분류되는데 관련 수치는 저축은행 홈페이지에서 확인할 수 있다. 은행의 경우 만에 하나 파산하더라도 예금자보호법에 따라 1인당 5천만원까지는 원금과 이자가 보장된다.

▼ **주요 시중 은행의 고금리 정기예금 상품**
은행	금리	특징
기업은행	최고 연 7.6%(1년 만기 중금채)	-
SC제일은행	최고 연 7.2%(1년 만기)	가입금액 1천만원 이상, 지점과 고객 우량도에 따라 금리 차등 적용
외환은행	최고 연 7.1%(1년 만기)	-
산업은행	연 6.96%(1년 만기 유베스트 자유적금)	-
국민은행	연 6.9%(이파워정기예금)	온라인 가입상품
우리은행	연 6.75%(1년 만기)	1년 만기 CD플러스 예금은 연 6.95%