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내집 마련 전략 & 알짜 아파트 정보

미분양 사태, 청약가점제 시행… 급변하는 부동산 시장에서~

기획·송화선 기자 / 글·최은성‘자유기고가’ / 사진·동아일보 사진DB파트|| ■ 도움말·이미영(스피드뱅크 분양팀 팀장), 김규정(부동산114 부장), 김영진(내집마련정보사 대표), 김은경(스피드뱅크 리서치팀장)

입력 2008.06.17 14:51:00

부동산 시장이 종잡기 어렵다. 전체 집값은 안정세지만 일부 지역은 급등하고 있다. 전국적인 미분양 사태 속에서도 유망 단지는 경쟁이 치열하다. 분양가상한제와 청약가점제 시행으로 분양 환경도 많이 달라졌다. 이런 상황에서 부동산 투자에 성공할 수 있는 알짜 정보를 모았다.
다양한 금융 혜택 받으며 내 집 마련~ 미분양 아파트 투자 노하우
내집 마련 전략 & 알짜 아파트 정보

최근 수도권에만 미분양 아파트가 13만 가구나 있다는 뉴스가 보도됐다. 예전에는 미분양 아파트의 경우 하자가 있을 것이라는 선입견이 있었지만, 최근 추세는 그렇지 않다. 아파트 공급이 크게 늘어난데다 수요자들이 청약기회를 아끼려는 현상이 나타나면서 문제 없는 아파트도 미분양되는 경우가 많기 때문이다.
지난 2000년 분양된 경기도 부천 상동 택지개발지구는 당시 부동산 시장의 침체와 일시적인 분양물량 증가로 미분양 사태를 맞았지만, 2002년 입주 때는 프리미엄이 수천만 원에 달할 정도로 인기를 모았다. 따라서 미분양이 속출하는 이 시점을 ‘최소 투자로 최대 효과’를 거두며 내 집 마련을 할 수 있는 기회로 활용하는 게 좋다.
미분양 아파트의 가장 큰 장점은 청약통장 없이 새 아파트를 구입할 수 있다는 것. 또 청약을 통해 분양받을 경우 원하지 않는 동호수에 당첨될 확률이 있지만, 미분양 아파트는 남아 있는 집 가운데 어디든 원하는 위치를 고를 수 있다.
기존 아파트를 구입하거나 분양받는 것보다 초기 비용도 적게 든다. 중도금 무이자, 계약금 할인 등 금융 혜택을 주는 경우가 많아 적은 부담으로 내 집을 마련할 수 있다. 신규분양과 마찬가지로 미분양 아파트도 무주택자의 경우 입주할 때 전용면적 40㎡ 이하는 취득 관련 세금을 100% 감면받고, 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 50% 감면받을 수 있다. 현재 주택이 있는 사람도 잔금을 치른 뒤 30일 이전에 기존 주택을 매도하면 감면 혜택을 받을 수 있다.

미분양 원인 철저히 분석한 뒤 선택해야 실패 없어
미분양 아파트를 고를 때는 미분양의 원인을 분명히 파악해야 한다. 아파트가 미분양되는 원인은 크게 두 가지다. 첫째는 분양하는 아파트가 갖고 있는 단점 때문. 단지 규모가 작거나, 브랜드 인지도가 낮거나, 분양가가 높은 것 등의 이유로 미분양된 것이 여기에 속한다. 둘째는 분양시장의 흐름 때문이다. 요즘같이 청약제도가 달라지거나 분양시장이 침체돼 전반적으로 수요가 위축됐을 때나, 한 지역에 일시적으로 분양물량이 늘어났을 때 시기를 잘못 잡아 분양하는 아파트는 미분양이 일어날 수 있다. 미분양 아파트를 고를 때 전자의 아파트는 피해야 하지만, 후자의 경우는 분양시장이 살아나거나 단지가 완성되면 대부분 가치를 인정받는다. 따라서 이런 아파트를 적극 공략하는 게 좋다.
미분양 아파트를 선택할 때 또 한 가지 주의깊게 살펴봐야 하는 것은 분양가. 요즘은 고분양가로 인한 미분양이 속출하고 있기 때문에, 분양가가 주변 시세에 비해 턱없이 높은 것은 아닌지 검토해야 한다. 단 분양가가 좀 비싸더라도 재개발·뉴타운 등 장기적인 개발 호재가 있거나 지하철역 신설 등 조만간 교통여건이 개선될 곳이라면 투자할 만하다.

수도권 알짜배기 미분양 아파트 Best 5
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서울 동작구 상도동 신원 아침도시 지하 4층~지상 20층 규모의 16개 동 83~151㎡ 총 8백82가구 가운데 일부가 미분양됐다. 분양가는 83㎡의 경우 4억8천만원 선. 인근지역인 노량진뉴타운과 흑석뉴타운 사업 추진에 따른 후광효과와 노량진 민자역사 개발 등의 호재가 많다. 단지 뒤쪽으로 약 26만4천㎡의 대규모 근린공원이 있어 환경이 쾌적하고 일부 세대는 한강조망도 가능하다. 지하철 7호선 상도역이 가깝고 지하철 9호선도 개통될 예정이라 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 노량진수산시장·롯데백화점·보라매병원 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
경기도 용인시 신봉동 신봉지구 신봉센트레빌 & 동일하이빌 용인 신봉센트레빌에는 109~189㎡ 세대, 동일하이빌에는 111~206㎡ 세대 일부가 남아 있다. 신봉지구는 판교 신도시와 광교 신도시 사이에 있어 후광효과를 기대할 수 있다. 분양가상한제가 적용되지 않아 등기 후 바로 전매할 수 있는 게 장점. 2009년 서울~용인 간 고속도로가 연결되고 2014년 신분당선 연장선이 개통 예정이어서 앞으로 교통여건이 더욱 좋아질 전망이다.
경기도 파주시 교하읍 운정 신도시 벽산한라 80~159㎡ 일부 가구가 분양 중이다. 분양가상한제가 적용돼 전용면적 85㎡ 이하는 10년, 초과는 7년간 전매가 제한된다. 하지만 김포 신도시와 일산 신도시 중간에 위치하고 있어 장기적으로 볼 때 매머드급 신도시 효과를 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 손꼽힌다. 자유로와 통일로 등을 이용할 수 있으며, 아파트 내부를 공원화해 쾌적하다.
경기도 고양시 덕이동 덕이지구 하이파크시티 신동아파밀리에 113~348㎡ 3천3백16가구로 구성된 초대형 단지로 일부 세대가 남아 있다. 단지 곳곳에 테마공원이 들어서며 피트니스 센터와 골프연습장, 영어마을도 만들어진다. 지하철 3호선 대화역을 이용할 수 있으며, 2008년 복선화·전철화 되는 경의선 전철역이 근처에 있다. 앞으로 제2자유로, 김포~관산 간 도로, 제2외곽순환도로 등이 개통되면 서울 시내로 가는 교통여건이 크게 개선될 전망이다.
경기도 고양시 가좌동 한화꿈에그린 87~191㎡ 5백45가구 가운데 일부형이 분양 중이다. 단지 주변에 킨텍스가 있고 한류우드, 차이나타운 등이 개발될 예정이라 호재가 풍부하며, 제2자유로와 일산 중앙로가 연장되면 교통여건도 개선될 예정이다.

분양가상한제, 청약가점제 시행! 철저한 청약전략으로 내 집 마련하는 노하우
지난 5월부터 분양시장에는 분양가상한제가 적용되는 아파트가 본격 공급되기 시작했다. 전국적으로 올 연말까지 40곳의 택지지구에서 11만7천8백69가구가 일반 분양될 예정. 6월부터 서울 및 수도권에서 입지가 좋은 아파트도 분양을 시작한다.
분양가상한제 적용 아파트의 장점은 분양가가 주변 시세의 80% 수준이어서 상대적으로 저렴하다는 점. 하지만 공공택지의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 10년, 초과는 7년간 전매가 제한되고 민간택지 분양 아파트 역시 전용면적 85㎡ 이하는 7년, 초과는 5년간 전매가 제한되므로 옥석을 잘 골라 투자해야 한다. 지난해 9월부터 청약가점제가 시행되면서 입지가 좋은 아파트의 경우 분양경쟁이 한층 치열해졌으므로, 내 점수대로 공략할 수 있는 지역이 어디인지 정확히 판단한 뒤 청약전략을 세우는 게 좋다.

당첨 가능 예상 청약점수 계산법 & 예상 커트라인
청약가점제 시행 이후 블루칩 아파트 단지에 청약하려는 수요자는 자신의 점수부터 계산해봐야 한다(표 1 참고). 예상 당첨권 점수와 자신의 점수를 비교해 청약전략을 세워야 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다.
가장 경쟁이 치열한 곳은 택지개발지구 내에 있는 아파트 단지. 공공기관이 체계적으로 개발하는 대단지라 기반시설이 풍부하고, 요즘에는 ‘친환경’ ‘첨단정보통신’ 같은 콘셉트에 맞게 개발해 주거여건도 좋다. 전문가들은 분양가상한제 실시로 분양가가 낮아지면 인기 택지지구에서 선보이는 아파트 단지들은 경쟁률이 치솟을 것으로 보고 있다.
지난 4월 경기도 용인 흥덕지구에서 분양된 힐스테이트의 경우 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 20%가량 저렴하게 공급됐기 때문에 그동안 청약통장을 사용하지 않았던 실수요자들, 특히 가점이 높은 사람들이 대거 몰렸다. 청약가점도 높았다. 금융결제원 발표에 따르면 당첨자의 청약가점은 최고 81점, 최저 55점, 평균 60점을 기록했다. 청약가점 81점은 부양가족이 6명 이상이고 무주택기간도 15년이 넘어야 받을 수 있는 점수. 청약점수 60점은 부양가족 3명(20점)을 기준으로 무주택기간이 11년 이상(24점), 청약통장 가입기간이 14년 이상(16점)일 때 가능하다. 이 사례에 비춰봤을 때 수요자들의 관심이 많은 공공택지에서는 앞으로도 청약가점이 최소 50점 이상은 돼야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 보인다.
하반기에 분양되는 분양가상한제 적용단지 가운데 가장 주목받는 곳은 경기도 판교 신도시와 광교 신도시다. 이 지역은 하반기 최고의 투자처로 불리는 블루칩 중의 블루칩 단지로, 전문가들은 청약가점이 최소 60점은 돼야 분양 안정권에 들 수 있을 것으로 추정하고 있다. 인기 분양단지로 꼽히는 서울 은평뉴타운 등 재개발 단지의 중소형 아파트를 분양받으려 할 때는 50~60점 선에도 가능할 것으로 추정된다. 지난 4월 분양된 서울 용산구 용문동 브라운스톤용산 79㎡의 경우 당첨자 최저점수는 49점이었다.
중소형 평형이 많아 서민들의 관심이 높은 인천 청라지구도 블루칩 단지 가운데 하나로 평가받는다. 지난해 말 청라지구에 분양된 청라자이의 경우 102㎡ 이하 물량의 최저점수가 45~50점이었다. 이와 비교해봤을 때 6월 분양예정인 청라지구 중소형은 최소 55점 이상이 필요할 것으로 전망된다.
청약점수 계산표(국토해양부 제공)
항목(만점) 가점구분 점수 가점구분 점수
무주택기간(32)1년 미만(무주택자에 한함) 2 8~9년 18
1~2년 4 9~10년 20
2~3년 6 10~11년 22
3~4년 8 11~12년 24
4~5년 10 12~13년 26
5~6년 12 13~14년 28
6~7년 14 14~15년 30
7~8년 16 15년 이상32
부양가족수(35)0명(가입자 본인) 5 4명 25
1명 10 5명 30
2명 15 6명 이상 35
3명 20 - -
청약저축 6개월 미만 1 8~9년 10
가입기간(17)6개월 이상~1년 2 9~10년 11
1~2년 3 10~11년 12
2~3년 4 11~12년 13
3~4년 5 12~13년 14
4~5년 6 13~14년 15
5~6년 7 14~15년 16
6~7년 8 15년 이상17
7~8년 9 - -
감점2주택 이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위 청약이 제한되고, 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점처리
60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 2주택 이상 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점처리
■ 청약점수 : 무주택기간 + 부양가족수 + 청약저축 가입기간 - 감점




월별 분양가상한제 적용 유망 아파트 Best 7
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6월 인천 서구 청라지구 풍림산업 풍림산업은 6월에 인천 서구 청라지구 M3블록에 126~199㎡ 규모의 중대형 주상복합 6백24가구를 일반 분양할 예정이다. 청라지구는 인천국제공항과 서울 사이에 위치하고 있는데, 경인고속도로 서인천IC와 청라지구를 직선으로 잇는 자동차 전용도로가 2010년까지 건설되고 서울 지하철 7호선도 청라지구까지 연장될 계획으로 교통환경이 좋다. 또 서울에서 가장 가까운 경제자유구역으로 국제금융 업무 및 스포츠·해저단지 등이 조성돼 개발 호재가 많다. 지구 내에 외국 대학들이 유치될 예정이라 교육여건도 뛰어날 전망이다. 단지 남쪽으로 초·중·고교가 인접해 있다.
7월 서울 은평뉴타운 2지구 현대건설과 태영이 7월 분양에 나선다. 총 1천7백69가구 가운데 일반분양 물량은 1백77가구다. 주택형은 107~175㎡다.
은평뉴타운 2지구는 지하철 3호선 구파발역이 가깝고 통일로와 접해 있는 등 교통여건이 뛰어나다. 북쪽은 진관 근린공원, 남쪽은 갈현 근린공원이 접해 있다. 후분양 단지이기 때문에 분양가는 저렴하지만 잔금 마감시한이 촉박하므로 자금문제를 확실히 확인하고 청약해야 한다. 1지구 A공구의 경우 분양받은 사람 가운데 단기간 자금마련이 어려운 이들이 많아 계약률이 80% 수준이었다.
9월 경기도 판교 신도시 A20-2블록 경기도 성남시 동판교 중심부에 있는 A20-2블록에서는 대우건설과 신구건설이 공동으로 휴엔하임푸르지오를 9월에 분양할 예정이다. 122~337㎡ 아파트 총 9백48가구가 공급될 예정. 2011년 개통 예정인 신분당선 연장선에 걸어서 갈 수 있는 역세권이며 중심 상업지구에도 가까운 알짜 단지라 실수요자의 관심이 높다. 성남지역 거주자에게 전체 물량의 30%가 우선 공급된다.
9월 인천 서구 청라지구 A24블록 원건설은 청라지구 A24블록에 1천2백84가구의 대단지 아파트를 9월경 일반 분양한다. 모든 아파트가 공급면적 85㎡형으로 구성돼 있다. 청라국제금융도시와도 인접해 있다. 경인고속도로도에서 가까워 교통이 편리하다.
10월 경기도 광교 신도시 A-21블록 울트라건설이 113㎡, 149㎡ 총 1천1백88가구를 10월에 일반 분양한다. 예상 분양가는 중대형의 경우 3.3㎡당 1천1백만원 내외다. 광교 신도시는 판교 신도시와 더불어 하반기 블루칩 단지로 주목받고 있는 곳. 행정복합도시 및 자족형 신도시로 용인~서울 고속도로와 신분당선이 2014년 개통되면 용인과 서울까지 30분대에 닿을 수 있다. 내년에는 1만7백8가구, 2010년 1만3천3백58가구, 2011년 2천6백88가구, 2013년에는 2천3백 가구 등이 공급될 예정이다.
11월 경기도 수원시 권선동 현대산업개발 109~271㎡ 1천9백75가구가 분양될 예정이다. 권선구역은 모두 현대산업개발이 시공을 맡고 있어 앞으로 브랜드 파워 높은 ‘아이파크 타운’을 형성할 전망. 새로운 랜드마크 가능성이 높은 지역이다. 주변에는 이마트·밀리오레 등 생활편의시설이 입주하며, 지하철 1호선 세류역이 걸어서 10분 거리로 역세권이다. 1번 국도도 가까워 서울로 가는 이동 편의성도 높다.
12월 서울 용산구 효창동 효창4구역 지하 2층~지상 15층 3개 동, 총 1백72가구 중 90가구가 분양될 예정이다. 지하철 6호선 효창공원앞 역이 걸어서 3분 거리에 있고 마포초·남정초·성심여고·선린인터넷고·배문고 등이 있어 교육환경도 좋다. 용산 서부권 일대를 개발하는 한남뉴타운·국제업무지구 개발의 후광효과가 기대되는 지역이다.


소형 평형 아파트 가격상승, 중대형은 정체기~ 아파트 평수 늘려 옮겨가는 투자 노하우
요즘 부동산 시장은 중대형 아파트는 약세를 보이는 반면, 소형 아파트가 국지적인 강세를 보이며 상승세를 주도하고 있다. 이런 상황은 작은 집에서 큰 집으로 옮겨가기에 좋은 타이밍이 될 수 있다. 소형 아파트와 중대형 아파트 간 가격 차이가 많이 좁혀졌기 때문이다.
최근 부동산정보업체 스피드뱅크 조사에 따르면 공급면적 99㎡를 기준으로 서울지역의 평균 아파트(재건축 제외) 가격을 조사한 결과, 99㎡ 이상과 99㎡ 미만 아파트의 가격 차이가 2007년 초 3.3㎡당 6백89만원에서 현재(5월13일 기준) 5백53만원으로 1백36만원 줄어들었다. 조사에 따르면 99㎡ 미만의 소형 아파트값은 2007년 3.3㎡당 1천1백25만원에서 현재 1천3백25만원으로 2백만원 오른 데 비해 중대형급 이상 아파트는 동기간 1천8백14만원에서 1천8백78만원으로 64만원 상승하는 데 그쳤다.
이런 소형 아파트값 강세 현상으로 인해 평수를 늘리는 데 드는 비용도 예전보다 크게 줄어들게 됐다. 서울 노원구 보람아파트의 59㎡(18평형) 시세는 2억2천만원으로 1년 전 1억2천만원보다 1억원 상승했지만, 109㎡(33평형) 아파트값은 4억원 선으로 1년전 3억5천만원보다 5천만원 오르는 데 그쳤다. 1년 전에는 큰 집으로 갈아타려면 2억3천만원이 필요했지만 지금은 1억8천만원만 있으면 평수 늘리기가 가능한 셈이다. 따라서 소형 아파트 보유자 가운데 갈아타기를 원하는 수요자들이라면 이 시기를 활용해 중대형 아파트 입성을 노려보는 것도 좋다.

현재 사는 집 먼저 팔고 새집 구하는 게 위험부담 적어
아파트 평수를 늘려 갈아탈 때는 가능한 한 먼저 팔고 나중에 사는 ‘선(先)매도 후(後)매수’의 원칙을 지키는 것이 좋다. 급한 마음에 먼저 집을 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤란을 겪을 수 있기 때문이다.
자금계획도 잘 세워야 한다. 갈아타기를 하려는 집의 가격은 보통 현재 거주하는 집값보다 비싼 경우가 많은 만큼 매입비용을 충분히 고려하고 은행 대출 가능 금액도 꼼꼼히 알아본 뒤 매수 계약을 하는 것이 좋다. 가격이 비교적 저렴해 추가비용 부담이 크지 않은 단지를 고르는 것도 좋은 방법이다.

평수 갈아타기 좋은 아파트 Best 5
서울 동대문구 휘경동 휘경주공 56.19~148.76㎡ 총 1천6백24가구로 구성된 대단지 아파트다. 지하철 1호선 회기역, 5호선 답십리역, 7호선 사가정역에서 쉽게 접근 가능하며 주변에 경희대·서울시립대·한국외대가 위치해 있어 전세 수요가 풍부하다는 장점이 있다. 109㎡의 경우 3억8천만~4억1천만원에 시세가 형성돼 있다.
서울 종로구 무악동 무악현대 지하철 3호선 독립문역이 도보로 1분 거리에 위치해 있는 역세권 아파트로 투자가치가 높다. 주택형은 49.58~142.14㎡로 구성돼 있으며, 현재 85.95㎡의 시세는 평균 3억1000만원대다.
서울 중구 신당동 현대 총 9백42세대의 비교적 대단지다. 주택형은 66~158㎡로 중대형이 고르게 분포되어 있어 소형에서 중대형으로 다양하게 갈아타기를 시도할 수 있다. 지하철 5호선 청구역에서 도보 5분 거리에 위치한 역세권 아파트라는 점에서 투자가치가 있다. 특히 2006년 단기 고점을 형성한 후 최근까지 약보합세를 유지, 매물 확보가 비교적 유리해 평수를 늘리기에 적합하다. 현재 109㎡의 경우 3억7천만~4억1천만원의 시세를 보이고 있다. 흥인초·청구초·리라초·금호여중·숭의여중·장충중·대경중·한양중·장충고·성동고 등 다수의 교육시설이 있어 교육여건이 비교적 양호하며 밀리오레·거평프레야·두산타워·롯데백화점·한양대부속병원·백병원이 위치해 생활 인프라를 제공해준다.
서울 마포구 도화동 현대1차 용산구 개발에 따른 부수적 수혜를 입을 것으로 예상되는 마포구에 위치해 있으며 99.17㎡부터 185.12㎡까지 다양한 평형이 구성돼 있다. 지하철 5호선 마포역과 6호선 공덕역이 도보로 5분 내에 위치해 있어 교통이 편리하며 강북 중심지로의 접근이 쉽다. 쇼핑시설로는 신촌 현대백화점과 명동 롯데백화점을 이용할 수 있다.
서울 영등포구 영등포동 영등포푸르지오 영등포푸르지오가 가진 장점 중 하나는 여의도와 접근성이 높다는 점이다. 전체 가구수가 2천4백62가구로 대규모 단지를 이루고 있다는 점도 매력적이다. 주택형은 82~115㎡로 99㎡의 시세는 4억3천만원대다.
지하철 1호선 영등포역이 도보로 5분 거리에 있으며, 주변 교육시설로는 영원초·영원중·윤중중·양화중·대영중·대영고·장훈고·영등포여고·여의도고교 등이 있다. 롯데백화점·신세계백화점·경방필·한강성심병원 등도 가깝다.

여성동아 2008년 6월 534호
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