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LifeStyle 재테크 특집

안정형 vs 공격형, 투자 성향별 재테크 포트폴리오

자산 전문가 8인 추천

글 | 최은성 자유기고가 사진 | Rex 제공

입력 2011.11.02 11:26:00

재테크를 할 때는 자신의 투자 성향을 먼저 파악해야 한다. 안정형이냐 공격형이냐, 투자 성향에 따라 위험을 감수할 수 있는 정도와 원금 보장에 대한 욕구가 다르기 때문이다. 8인의 자산관리 전문가들로부터 투자 성향에 맞는 맞춤형 포트폴리오를 알아봤다.
PART 1 주식·펀드

안정형 vs 공격형, 투자 성향별 재테크 포트폴리오


유럽 리스크와 경기 둔화 우려로 증시의 변동성이 높은 상태다. 10월 현재 코스피 지수는 1800선에서 등락을 거듭하고 있다. 최근 국제통화기금(IMF)은 2011년 세계 경제성장률 전망을 4.3%에서 4%로 하향 조정했다. 수출 의존도가 큰 국내 경제 특성상 글로벌 경제성장 전망 하향 조정은 적지 않은 부담이 되고 있다.
전문가들은 현재 시장에 호재보다 악재 요소가 더 많은 상황이라 당분간 코스피가 1600대 중반~1800대 중반의 제한적 박스권에서 등락을 반복할 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 이런 상황에서 개인들에게 직접 투자를 하는 것보다는 펀드 같은 금융 상품을 통한 간접 투자를 권하고 있다. 실제로 8월 증시 폭락 이후 적립식 펀드로 자금 유입이 큰 폭으로 늘고 있다. 금융투자협회는 8월 말 적립식 펀드 잔액이 전월대비 1조1천5백30억원 증가한 55조4천50억원을 기록했다고 밝혔다. 계좌 수도 10만9천 개 증가해 9백29만2천 개를 기록했다. 유럽 재정위기에 대한 우려로 증시가 큰 폭으로 하락하자 대기하고 있던 국내 자금이 적립식 펀드로 유입된 것으로 풀이된다. 전문가들은 간접 투자 상품이 늘고 있는 이유에 대해 2008년 글로벌 금융위기의 학습 효과로 증시가 요동치는 변동성 장세에서는 직접 투자보다 펀드 같은 간접 투자가 더 높은 수익을 올릴 기회라는 것을 파악했기 때문으로 분석했다.
하지만 펀드, 채권 같은 간접 투자 상품이라고 다 수익을 올리는 것이 아니다. 안정형 투자자는 고수익 고위험을 추구하는 공격형 상품에 투자하면 불안해서 밤잠을 설치게 된다. 공격형 투자자는 원금은 보장되지만 수익률이 낮은 상품에 투자하면 답답함을 이기지 못한다. 전문가들은 각자의 투자 성향에 맞춰 어떤 상품에 어떻게 가입해야 할지를 결정, 장기적 안목을 갖고 투자해야 안정형 투자자가 원하는 ‘원금 보장+약간의 수익’, 공격형 투자자가 원하는 ‘원금 손실 위험 감수+고수익’이란 목적을 이룰 수 있다고 조언한다.

▼ 안정형 투자자 추천 상품

하락장에서 더 높은 수익 추구하는 안정형 ELS
ELS(주가연계증권)는 특정 지수나 종목의 주가가 일정한 범위를 이탈하지 않으면 수익을 보장해주는 유가증권이다. 공격형 상품으로 알고 있는 경우가 많지만 미국 및 유럽발 글로벌 악재로 증시 변동성이 커지면서 원금 보장, 하락장에서 수익을 내는 구조로 진화한 안정성에 초점을 맞춘 ELS가 인기를 끌고 있다. 전문가들은 1천만원 이상 여윳돈이 있다면 안정형 ELS 투자로 목돈을 마련할 것을 추천했다.



상품 특성에 맞는 투자 전략은 이렇게!
원금 보장형 ELS는 지금처럼 변동성이 강한 장세에서 원금 보존에 대한 욕구가 특히 강한 보수적 성향의 안정형 투자자에게 적합하다. 원금 보장의 비율은 90% 보장형, 95% 보장형, 100% 보장형 등 다양한 요구에 맞춰서 나오고 있다. 물론 보장 비율이 올라가면 안정성은 높아지지만 수익률은 낮아질 수 있다. 원금 보장형 ELS의 투자 전략은 투자의 우선 원칙이 어디에 있느냐에 따라 달라진다. 전문가들은 원금 보장이 투자의 최우선이라면 100% 이상 보장되는 ELS로, 안정성과 함께 어느 정도의 수익성도 추구한다면 보장 비율을 낮추는 전략을 택할 것을 권한다.
스텝다운형 ELS는 변동성이 강한 장세에서 특히 유망하다는 추천 의견이 많았다. 스텝다운형은 주가연계지수가 가입 시점의 40% 미만으로 내려가지만 않으면 만기 때 연 10%대 수익을 지급하는 방식이다. 요즘 가장 인기 있는 상품은 코스피 200과 홍콩 HSCEI 지수를 기준으로 하는 ‘지수형 스텝다운 ELS’다. 이 상품의 경우 만기는 대체로 3년이고 6개월마다 조기 상환 기회가 주어진다. 가입 6개월 뒤 지수가 가입 당시의 90% 이상을 유지하고 있다면 6개월에 해당하는 수익을 지급한다. 단, 대부분 원금 손실 한계선을 40~50%대로 설정하고 있어 가입 기간 원금 손실 한계선을 넘어서는지 여부를 체크해야 한다.
지수형 ELS는 원금 손실 한계선까지 간 상품 없이 대부분 조기 상환되고 있어 안정적이다.
전문가들은 안정형 투자자라면 ELS를 선택할 때 개별주식종목형보다 지수형을 선택할 것을 권했다. 개별 종목의 변동성이 주가지수 변동성보다는 크기 때문이다. 지수형은 한국 코스피200, 홍콩 HSCEI 지수, 미국 S·P500 등과 같은 주가지수를 기초자산으로 한 ELS가 인기다. 수익성을 좀 더 추구하는 투자자라면 개별 종목 주가와 주가지수를 혼합해 각각 하나로 묶은 ELS도 고려할 만하다. 개별 종목 ELS로는 수익성을, 지수형 ELS로는 안전성을 추구할 수 있다.
월지급식 ELS는 코스피200 지수 등 기초자산이 40~50%까지 하락하는 경우에도 월 1% 내외, 연 10%대 안정적인 수익을 얻을 수 있도록 하는 구조다. 이 상품은 스텝다운형 ELS보다 투자 안정성을 높인 게 특징이다. 이렇게 연계 상품에 투자하면 매달 이자를 받기 때문에 한꺼번에 수익을 챙기는 것보다 분리과세가 돼 금융소득과세 측면에서 유리하다. 또 매월 받는 이자를 적립식 펀드 등에 투자해 추가 수익을 낼 수 있는 장점이 있다.

연말 배당 수익 노릴 만한 배당주 펀드
배당주 펀드란 배당 수익률(배당금을 주가로 나눈 것)이 높은 종목에 집중 투자하는 상품으로 가장 큰 매력은 시중금리 외의 추가 수익이 보장된다는 점이다. 특히 올해는 배당주 펀드가 더욱 주목받고 있는데 그 이유는 지난여름 주가지수가 많이 하락하면서 배당 수익률이 상대적으로 높아졌기 때문이다. 주식시장의 변동성이 심할 때는 배당주 펀드가 안정형 투자자에게 대안이 될 수 있다. 연말 배당 수익은 평균 2~3% 선이다. 단기 투자를 한다고 가정해도 11월에 가입할 경우 2~3월에 받게 되는 연말 배당 수익이 평균 2~3% 정도는 된다는 이야기다.
실제로 안정적 운용이 부각되면서 최근 수익률은 상승세다. 설정액 10억원 이상인 국내 배당주 펀드 1백54개는 최근 1주일간 6.62%(10월14일 기준)의 수익률을 기록했다. 최근 1개월간 -1.48%, 최근 3개월간 -14.64%를 기록한 것과 비교하면 상승 반전한 것이다. 4분기에 접어들며 주식시장에서 배당주들에 대한 기대감이 커진 것이 반영된 결과다.
운용 순자산 50억원 이상, 설정일 1개월 이상 된 펀드 중에서는 KB자산운용의 ‘KB배당포커스자(주식)A클래스’ 펀드가 최근 1주일간 10.03%으로 가장 높은 수익을 거뒀다. 최근 1년간 수익률은 11.77%를 기록했다. 알리안츠자산운용의 ‘알리안츠기업가치나눔(주식)’펀드는 1주일 수익률 9.29%에 최근 2년간 누적 수익률이 38.79%로 가장 높았다.

배당주 펀드, 투자 전략은 이렇게!
최소 3년 이상 장기 관점에서 투자하라
전문가들은 배당만 바라보고 단기 투자를 하기보다는 최소 3년 이상 장기적인 관점에서 적립식으로 투자하면 수익과 배당이란 두 가지 열매를 맛볼 수 있다고 조언한다. 실제로 현재의 장세에서 배당주 펀드 1년 수익률은 대부분 마이너스이지만 운용 순자산 50억원 이상 17개 펀드의 2년간 누적 수익률은 평균 11.06%를 기록했다. 17개 펀드의 3년간 누적 수익률은 22.16~48.42%로 모두 플러스를 보이고 있다.
단기 투자는 11월에 들어가야
단기 배당 수익이 목적이라면 배당이 결정되는 12월에는 이미 주가가 오를 만큼 올라 적절한 타이밍이 아니다. 배당이 결정되기 전인 11월에는 들어가야 허리나 가슴 정도의 주가에서 배당주를 사서 이듬해 2~3월 꼭지에 도달했을 때 팔 수 있다. 즉, 배당주 펀드의 배당을 목적으로 한다면 지금이 바로 가입 적기라는 뜻이다.
고배당 종목을 골라라
고배당을 주는 종목군에는 중·소형주가 많다. 따라서 종목을 고를 때 연말 수주 계약, 실적 개선 등 이익을 줄 수 있는 호재성 요소가 있는 배당주 펀드를 골라야 한다. 그래야 변동성을 제거하면서 배당 수익을 높일 수 있다. 또 배당주 펀드에 가입하기 전 반드시 운용사별로 수익률 차이가 큰 만큼 과거 수익률을 비교하고 어떤 종목에 투자했는지를 살펴봐야 한다.

▼ 공격형 투자자 추천 상품

매월 월급처럼 현금 나오는 월지급식 펀드

안정형 vs 공격형, 투자 성향별 재테크 포트폴리오


월급처럼 일정액을 매월 꾸준히 제공하는 월지급식 펀드의 설정 규모가 올해 들어 크게 늘었다. 35개 월지급식 펀드의 설정액 규모는 7천6백35억원(10월14일 기준)으로 연초 1천8백13억원과 비교했을 때 약 410% 증가했다.
월지급식 펀드란 목돈을 투자하고 나서 매월 일정한 금액을 월급처럼 정기적으로 지급받는 형태의 상품이다. 투자 유형은 주식형, 주식혼합형, 채권혼합형, 해외채권형 등 다양하다. 최근에는 펀드, 채권과 결합한 데 이어 주가연계증권(ELS), 자문형 랩과 연계된 월지급식 상품까지 나왔다. 주가연계형 상품은 증권사에서 판매하며 이 경우 월지급식 펀드는 안정성을 고려해 채권 투자 비중이 높다. 매월 투자금을 회수하는 구조여서 시장 변동 위험을 어느 정도 회피할 수 있다는 것도 장점이다. 특히 상승장보다는 최근처럼 증시 조정이 길어지고 향후 장세 전망이 불투명한 장에서 위험을 방어하는 효과가 높은 편이다. 지급 금액을 수령하는 날짜와 계좌를 투자자가 지정할 수 있고, 일정 기간 정지하거나 해지했다가 원하는 시점에 다시 신청할 수도 있다.
현재 자산 운용사에서 운용하는 1개월 이상 설정 규모 1억원 이하의 소규모를 제외한 월지급식 펀드는 총 30개. 그중 연초 대비 수익률이 플러스를 보인 상품은 2개에 불과하다. 올 들어 결성된 펀드들도 대부분 마이너스 수익률을 기록하고 있다. 하지만 장기 투자에 따른 수익률은 양호한 편이다.

월지급식 펀드, 투자 전략은 이렇게!
채권형 펀드로 원금 손실 위험 낮춰
먼저 투자한 상품의 위험도를 체크해야 한다. 투자 수익이 높다는 것은 그만큼 위험도도 크다는 의미다. 많은 현금을 준다고 해서 무조건 가입할 게 아니라 펀드가 어디에 투자하는지, 어떤 위험을 가졌는지 세밀한 검토가 필요하다. 특히 한꺼번에 목돈을 투자하기 때문에 안정성을 무시할 수 없다. 이를 위해서는 채권형 펀드에 가입하는 것이 좋다. 일반적으로 주식형 펀드보다는 수익률이 낮지만 증시가 하락해도 주식형 펀드에 비해서 원금 손실이 적으며 안정적으로 운용할 수 있기 때문이다.
월지급식 펀드 + ELS 등 2개 이상 상품 결합해 수익률 높여
수익성을 높이는 장치로는 월지급식 펀드에 단독 투자가 아니라 안정적인 현금 흐름을 창출하기 위해 여러 상품을 조합하는 것이 바람직하다. 예를 들면 지역채와 월지급식 펀드 그리고 월지급식 펀드와 ELS를 결합하는 것이다. 지역채는 단기채의 유동성과 장기 채권의 수익성을 결합해 원금 보존 및 매월 정해진 이자를 지급하는 장점이 있다. 월지급식 펀드는 대부분의 자산을 국채, 채권 등에 투자하고 일정 비중 내에서 주식 및 주식 관련 상품에 투자하는 채권 혼합형펀드를 활용하는 것이 좋다.
매월 나오는 현금은 적립식 펀드에 투자해야
월지급식 펀드에서 매월 나오는 현금을 적금이나 펀드 등 적립식 투자를 통해 새 재원 마련 수단으로 활용하는 것이 좋다. 정기적인 소득이 있는 30~40대는 거치 기간을 어느 정도 두고 수익금을 적립한 후 월지급식으로 현금을 받는 것이 바람직하다.

매월 지급되는 금액이 수익인지 원금 손실인지 체크하라

월지급식 펀드는 손해를 볼 경우 원금 손실이 발생한다는 점을 잊지 말아야 한다. 또 펀드 수익률이 플러스라고 해도 월지급 금액이 많으면 원금 손실이 생길 수 있다. 월지급식 펀드 수익률은 매달 지급한 이자를 제외한 잔액을 기준으로 계산하기 때문에 펀드의 현재 수익률이 플러스여도 이미 지급받은 돈이 그동안 펀드가 낸 수익보다 많으면 잔액은 원금보다 적을 수 있다는 말이다. 따라서 월지급식 펀드에 가입할 때는 매월 지급되는 현금 액수보다 어디에 어떻게 투자하는 상품인지, 그래서 부담해야 하는 투자 위험이 얼마나 되는지를 우선 따져봐야 한다. 가입 후에도 투자 성과를 체크하는 일을 소홀히 해서는 안 된다.


수급 불안으로 지속적 상승 예상되는 농산물 펀드
농산물 펀드는 대표적인 고위험·고수익 상품으로 공격형 투자자가 도전할 만한 상품으로 꼽힌다. 글로벌 경기 침체 우려로 금융시장에서 전방위적으로 자금 회수가 이뤄지면서 상승세가 꺾이긴 했지만 수급 불안 우려가 부각되며 농산물 가격이 다시 오름세를 탈 가능성이 높다. 실제 농산물 펀드의 수익률은 양호하다. 농산물 지수를 추종하는 ‘산은짐로저스애그리인덱스A’는 1년 수익률 12.95%를 기록했다. ‘미래에셋맵스TIGER농산물선물특별자산상장지수(농산물-파생)’도 1년 수익률 11.25%다.
현재 전 세계적으로 기상 상황이 나빠지고 있는 반면 인구 증가로 곡물 수요는 꾸준히 늘어나고 있다. 그간의 가격 상승에도 불구하고 다른 자산에 비해 저평가돼 농산물 가격은 꾸준히 상승할 가능성이 높다. 특히 중국, 인도를 비롯해 아시아 중산층의 증가와 세계적인 경작지 축소 등 농산물의 수요와 공급을 고려하면 농산물 펀드에 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다. 생산량은 제한적인 반면 중국 등 신흥국을 중심으로 한 실수요에 바이오에너지 산업 성장에 따른 수요가 더해지면서 수급 불균형이 지속될 가능성이 높기 때문이다.

농산물 펀드, 투자 전략은 이렇게!
인플레이션 회피하는 수단 차원에서 투자해야
농산물 가격은 물가와 연동해서 움직인다. 따라서 농산물 펀드는 인플레이션을 회피하는 수단으로서 유효하다. 하지만 어디까지나 원유, 금과 더불어 대안적으로 투자하는 상품이라는 것을 유념할 필요가 있다. 기후적 변화에 민감한 특성 때문에 업황에 따라 가격 변동성이 높고 특정 테마에 국한된다는 점 등의 단점이 있기 때문이다. 따라서 투자 규모를 갖춘 상태에서 추가적으로 포트폴리오 편입 대상으로 삼는 것이 좋다.
농산물 가격에 따라 펀드 수익률 변동이 크게 나타날 수 있기 때문에 농산물 가격 전망이 긍정적이더라도 전체 투자 자산의 10∼20%를 넘지 않도록 주의하는 것이 좋다. 대부분의 펀드가 주요 농산물 등으로 구성된 ‘로저스 국제상품지수’를 벤치마크로 추종하기 때문에 지수 변동 추이에도 관심을 둘 필요가 있다.

약세장에서도 선방하는 가치주 펀드

안정형 vs 공격형, 투자 성향별 재테크 포트폴리오


국내 주식형 펀드 중 약세장에서 그나마 선방한 펀드에는 가치주 펀드를 들 수 있다. 가치주 펀드는 PER(주가수익비율)과 PBR(주가순자산비율)이 낮은 종목, 시장 지배력이 높은 종목 등에 주로 투자하는 펀드로, 가파른 상승 랠리에서는 성장형 펀드 대비 상승 탄력성이 떨어진다는 단점이 있지만 약세장, 변동성 장세에서는 시황의 영향을 덜 받으며 수익률을 방어하는 효과가 있다. 최근 KB밸류포커스, 한국밸류 10년투자, 한국투자중소밸류 등 가치주 펀드가 선방했다. 가치주 펀드인 KB밸류포커스 펀드와 알리안츠 기업가치향상장기주식 펀드는 올해 들어 각각 7천억원 내외의 자금이 유입돼 설정액 1조원을 돌파했다.

가치주 펀드, 투자 전략은 이렇게!
시장 지배력이 지속적으로 상승하는 일등 기업에 투자
‘대마불사’라는 말이 있듯 위기에는 큰 주식이 강하다. 우량 기업으로 구성된 가치주를 골라 투자하면 변동성 장세에서는 위험을 방어하고 시장이 상승장으로 돌아섰을 때는 큰 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 중국 등 신흥 시장의 급속한 성장으로 소비가 큰 폭으로 오르고 있는 모바일 산업에 투자하는 가치주 펀드를 들 수 있다.
운용사와 펀드 매니저의 운용 능력이 중요하다
펀드의 과거 수익률이 안정적이었는지, 운용사와 펀드 매니저는 가치주 펀드 운용에 대한 명확한 철학이 있는지, 펀드 매니저와 편입 종목의 교체가 너무 빈번하지는 않았는지 등에 대해 검증해볼 필요가 있다. 에셋플러스, 한국밸류, 신영, 프랭클린템플턴, 신한BNP파리바 등이 대표적인 가치주 펀드 운용사들이다.

현재보다 미래에 투자하는 이머징 펀드
신흥시장에 투자하는 이머징 펀드는 현재보다는 미래를 보고 투자해야 하는 상품이다. 글로벌 금융위기로 인해 자금이 선진국 시장으로 빠져나가면서 현재 이머징 펀드는 수익률(10월 14일 기준)은 큰 폭의 손실을 기록하고 있는 상태다. 중국 주식에 투자하는 펀드의 평균 수익률은 1년 -22.8%, 인도 주식형 -26.4%, 동남아에 투자하는 펀드 1년 -6.35% 등을 보이고 있다.
하지만 전문가들은 신흥시장이 변동성 장세에서 큰 폭으로 수익이 하락한 게 오히려 투자의 적기로 꼽히는 요인이라고 말한다. 그만큼 각 나라의 주식 할인 폭이 커졌기 때문에 장기적으로 봤을 때 다시 상승할 때 크게 오를 가능성이 높다는 이유에서다.
이머징 펀드 중에서는 중국 본토나 인도네시아 등 신흥 아시아 펀드가 유망한 것으로 꼽혔다. 고성장 기조가 이어지는 가운데 세계 경제에서 차지하는 비중도 지속적으로 높아지고 있기 때문이다. 또 중국 본토는 내년 정권 교체에 따라 내수를 중심으로 한 경기 활성화가 기대되고 있고, 인플레이션도 8~9월을 정점으로 하락하면서 긴축 정책도 완화될 것으로 내다보고 있다. 다만 최근 중국의 부채 문제가 부각되면서 경기 경착륙에 대한 우려가 제기되는 상황인 만큼 현재 시점에서 가입하기보다는 시장 상황을 봐가면서 움직이는 게 좋다.

이머징 펀드, 투자 전략은 이렇게!
해외 펀드 비중 높은 기존 투자자는 비중 축소, 보유 시에는 1년 이상 기다려야
현재 해외 펀드 중 2007년 3분기 중국(홍콩H주)과 브릭스 펀드에 가입한 투자자가 원금을 회복하려면 지금보다 각각 29.2%와 66.9%나 상승해야 한다. 무작정 기다리는 것만이 능사는 아니라는 전문가들의 의견이 있다. 해외 펀드 비중이 과도하게 높은 투자자라면 일부 갈아타는 게 낫고, 해외 펀드 비중이 상대적으로 작은 투자자라면 손실 상계가 1년 더 연장된 이상 기다리는 편이 낫다고 조언한다.
중국 본토나 신흥 아시아 중심의 펀드에 적립식 투자
전문가들은 이머징 펀드 중에서 장기적으로 유망할 것으로 판단되는 중국 본토나 신흥 아시아 펀드에 적립식 투자를 권했다. 여전히 대외 불안 요인이 남아 있는 상황에서 목돈을 한꺼번에 넣으면 손실 위험이 커지는 탓도 있지만, 적립식으로 할 경우 평균 매수 단가를 낮춰서 장기적으로 위험은 분산하고 누적 수익을 올리는 효과를 볼 수 있기 때문이다.

PART 2 부동산
부동산이 무조건 안전 상품으로 인식되는 시대는 지났다. 이미 부동산도 주식이나 펀드 상품처럼 글로벌 경기의 영향을 적지 않게 받으면서 변동성이 커졌기 때문이다. 부동산 전문가들은 여윳돈 1억원 정도 지녔다면 추천할 만한 투자처로 현재 소형 아파트나 오피스텔 투자를 꼽았다.
특히 8·18 전월세 안정 대책의 일환으로 임대사업자 지원이 대폭 확대되기 때문에 정책을 활용해 아파트나 오피스텔 임대사업을 추천했다. 임대사업자는 수도권에서도 주택 1채만 있으면 사업자로 등록할 수 있다. 현재는 수도권은 3채, 수도권 이외 지역은 1채가 등록 기준이다. 이에 따라 전국 어디에서든 보유한 집을 내놓고 자신은 다른 주택에 전세를 사는 경우에도 임대사업자 등록이 가능하다. 공급 활성화를 위해 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 했고 임대주택 수준의 세제 혜택을 부여한다.
임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가 과세 배제, 재산세 면제 또는 25~50% 감면, 취득세 면제 또는 25% 감면 같은 세제 혜택을 받을 수 있다. 단, 취득세 혜택은 신규 분양 부동산에 한해서다. 또 사업자 본인 거주 주택은 양도세가 비과세된다. 다만 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 이번 대책으로 연말부터 주거용 오피스텔도 임대사업용 주택으로 허용돼 신규 분양으로 구입하는 경우 취득세 면제 혜택이 있다.

아파트 vs 오피스텔, 내게 맞는 임대사업 상품은?

안정형 vs 공격형, 투자 성향별 재테크 포트폴리오


지난 몇 년간 오피스텔은 1~2인 가구가 증가하면서 꾸준히 수익형 부동산으로 주목받아왔지만 취득 당시 세금이 4.6%로 일반 주택의 두 배가 넘어 투자자들이 부담을 느꼈던 게 사실. 그런데 8·18 전월세 안정 대책을 통해 임대사업자 요건을 대폭 완화함에 따라 오피스텔도 준주택으로 인정받게 되면서 임대사업을 목적으로 한 수익형 상품으로서의 가치가 치솟고 있다.
오피스텔 평균 임대 수익률은 서울 연 5%, 전국 연 6%다. 소형 아파트의 평균 임대 수익률은 2~4%이다. 오피스텔은 수익성 상품이기 때문에 교통 입지가 불편할 경우 수익률이 떨어지거나 공실이 발생하는 등 아파트에 비해 수요 편차가 큰 변동성 상품이다. 또 거래량이 많지 않기 때문에 아파트에 비해 환금성이 떨어진다. 감가상각률이 아파트보다 큰 폭이라는 점도 오피스텔을 변동성 상품으로 인식시키는 요소다. 게다가 매입 가격도 점차 상승하고 있다. 매입가를 얼마나 낮춰 구입할 수 있느냐에 따라 오피스텔 임대사업의 성패가 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 따라서 오피스텔은 높은 수익률에 관심이 많은 공격형 투자자가 5년 미만으로 투자한 후 갈아타기 좋은 투자처다.
소형 아파트는 오피스텔에 비해 수익률은 낮지만 교통, 쇼핑 등의 인프라가 잘 갖춰져 공실률 없이 꾸준한 임대수익과 함께 가격이 올랐을 때 시세 차익도 기대할 수 있다. 특히 장기 투자했을 때는 재건축 호재에 따라 개발 이익까지 챙길 수 있어 안정성을 중시하는 장기 투자자에게 적합하다.

임대사업 시작 전 체크 포인트
전문가들은 임대사업을 했을 때 수익률이 세금, 부동산 수수료, 관리 유지비 등을 제한 후 연 6% 선은 돼야 상품성이 있다고 말한다. 수익률이 낮다면 개발 이슈가 있는지 확인해 시세 상승 가능성 여부를 확인할 필요가 있다. 또 무엇보다 오피스텔이나 아파트 등 임대사업 투자에 있어서는 생활권의 수요가 두꺼워 공실이 발생했을 때 빠른 시일 내 해소될 수 있는 지역인지를 확인해야 한다.
현재 소형 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 소형 주택을 많이 짓고 있다. 따라서 2년 후 공급 증가에 따른 투자 가치도 함께 고려해야 한다. 즉, 현재 수익률이 좋다고 소형 주택 임대사업에 무조건 뛰어들 것이 아니라 공급이 증가돼도 공실률 없이 수익률이 보장되는지를 따져봐야 한다는 얘기다.
공급 증가에도 경쟁력을 갖추기 위한 첫째 조건은 입지다. 소형 주택의 수요층은 1~2인 가구로 직장인이나 대학생, 신혼부부가 주를 이룬다. 따라서 학군의 우수성이 아닌 직장이나 대학교와의 접근성이 얼마나 좋은지를 따지기 때문에 교통의 편리성을 가장 우선시 하는 경향이 있다. 그다음이 쇼핑, 녹지 시설 등의 편의성. 따라서 임대사업 시 가장 중요한 조건은 역세권이라는 것을 잊지 말아야 한다.
분명 임대사업은 예금 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있고 세제 혜택까지 볼 수 있다. 하지만 집값 전망이 불투명한 상황에서 무리하게 대출을 받아 임대사업용 주택을 매입할 경우 자금 부담이 커지는 만큼 매입에 앞서 자기 자본 부담과 대출 부담에 대해서도 꼼꼼히 따져야 할 필요가 있다.

임대사업의 황금알로 떠오른 오피스텔 · 소형 아파트
소형 아파트, 성공 투자처는 바로 여기!
소형 아파트는 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익까지 고려할 수 있는 투자처다. 전문가들은 서울 강서구 가양, 영등포구 양평·신길동을 추천하고 있다. 경기 지역에서는 고양 행신, 수원 영통·화성·죽전을 눈여겨볼 것을 권했다. 강서구 가양은 현재 3.3㎡당 1천3백만원 선으로 서울 지역에서 찾아보기 힘든 저렴한 가격대, 시장 분위기가 반전되면 강서와 강남을 연결하는 황금 라인으로 불리는 9호선 효과를 기대해볼 수 있는 지역이다. 영등포구 양평·신길동은 3.3㎡당 1천3백만원 선으로 서울 지역에서 3억원 이하로 소형 아파트를 마련할 수 있는 지역이다.
서울의 서쪽 라인에 해당하는 서대문구에서는 홍제동을 추천했다. 역세권에 교육 환경까지 갖춘 입지적 장점으로 인해 신혼부부 수요가 많은 지역인 데다 지난 10년간 거의 오르지 않아 가격 상승을 기대해볼 수 있다는 것.특히 이 지역은 단독·다세대 주택이 많아서 아파트가 아닌 주택으로 임대사업을 하려는 경우 눈여겨 볼 만한 지역이다.
경기도 고양 행신은 1천만원 선으로, 앞으로 경의선 복선 전철 개통으로 서울 접근성이 획기적으로 개선돼 매매가 상승을 기대할 수 있다. 수원 영통이나 화성, 죽전은 전세가 상승률이 전국 최고 수준으로 매매가와 전세가의 차이가 크지 않아 투자 비용을 줄이면서 임대사업에 나설 수 있는 지역으로 꼽히고 있다. 특히 수원 영통은 3.3㎡당 1천만원 선으로 비교적 저렴하면서 전철 신분당선의 효과를 기대할 수 있어 눈여겨볼 필요가 있다는 게 전문가들의 추천 이유이다. 부천 중동 지역도 눈여겨볼 만하다. 강남과 연결되는 9호선 개통을 앞둬 신혼부부나 1인 가구 직장인 수요를 끌어들일 수 있기 때문이다. 매매가는 3.3㎡당 1천만원 선이다.

소형 아파트 투자, 이것만은 따지자

전세가 비율이 높은 소형 아파트도 임대사업 상품으로 주목받고 있다. 2007년 이후 중·대형은 침체를 보이는 반면 소형은 상대적으로 강세를 보였다. 또 다주택자의 경우 저가 주택에 대한 투자가 세제상으로도 유리하다. 특히 전세가 비율이 높은 아파트도 추천 대상이다. 신규 분양 아파트의 경우 취득세 감면 혜택은 있지만 안정적인 임대수익에 대한 보장을 장담할 수 없다. 따라서 신규 분양보다는 급매물을 중심으로 전세가 비율이 60% 이상인 단지를 노리는 것이 수익 면에서 좋다. 전세가 비율이 높을수록 전세를 끼고 주택을 살 때 자기 자본이 더 적게 드는 데다 실수요자에게 인기가 높아 임대 수익뿐만 아니라 매매 차익도 노릴 수 있기 때문이다.


오피스텔 투자, 이것만은 따지자

현재 1~2인 소형 가구가 증가하는 추세라 단지 내 상권이나 커뮤니티 시설 등을 이용할 수 있는 지역이 선호도가 높다. 따라서 같은 조건이라면 아파트 단지 내 오피스텔에 투자하는 것이 수익성이나 환금성 면에서 좋다는 게 전문가들의 의견이다.
오피스텔을 분양받을 때는 3.3㎡당 가격과 전용률을 따져봐야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮은 경우가 많다. 광고에 나오는 분양 면적만 믿어서는 안 된다. 실제 면적과 3.3㎡당 분양가를 따져보고 관심선상의 오피스텔을 최소 2~3채 정도 놓고 비교 후 투자할 필요가 있다.


오피스텔 성공 투자는 이렇게!
오피스텔은 수익형 부동산이기 때문에 임대 수요가 풍부한 지역을 주의 깊게 살펴봐야 한다. 교통 여건이 좋고 배후 수요가 탄탄한 곳이 유망 지역으로 볼 수 있다. 오피스텔 투자에 적합한 지역으로는 대학가, 직장인 수요가 많은 2호선 라인을 특히 눈여겨봐야 한다. 2호선 라인 중 오피스텔의 수요가 많은 대표 지역은 강남권인 선릉역과 강남역을 꼽을 수 있다. 선릉역에 위치한 테헤란로 일대에는 오피스 타운이 형성돼 수요층이 두껍다. 월세형 임대주택이 많이 분포돼 있는데, 38㎡는 약 2억~3억원 내외로 매매가가 형성돼 있다. 강남역 역시 강남과 강북을 잇는 사통팔달의 교통 입지로 인해 강남과 강북의 수요를 모두 흡수할 수 있는 장점이 있다. 오피스텔 매매가는 평당 1천6백만~1천7백만원 선이다.
2호선 라인 중 왕십리, 신림동과 신촌, 홍대 등도 수익성이 높은 지역이다. 왕십리는 민자역사 개장으로 인해 강북의 새로운 중심지로 떠오르고 있는 데다 분당선 연장이 예정돼 강남 배후 수요까지 끌어들일 수 있는 장점이 있다. 현재 오피스텔의 수익률도 연 8% 선으로 서울 지역에서 가장 높게 나오고 있다. 38~46㎡ 규모의 매매가는 1억1천만~1억5천만원이다.
을지로와 천호동 라인도 연 8%의 고수익이 보장되는 투자처로 꼽힌다. 을지로역 부근의 오피스텔은 동대문에서 일하는 자영업자들이 선호하는 지역. 동대문의 경우 밤에 일하는 특성상 집과 일터가 아주 근접한 곳을 원하기 때문에 안정적인 임대 수익률이 보장된다. 매매가는 3.3㎡당 1천만원 선이다. 천호동 라인은 강남에 직장을 둔 수요층이 선호하는 지역으로 매매가는 역시 3.3㎡당 1천만원 선이다.
인천 지역에서는 부평역 부근이 안정적이다. 서울로 출퇴근하는 직장인 수요가 꾸준한 데다 매매가가 3.3㎡당 7백만원 선에 불과해 임대 수익률도 7% 선으로 높은 편에 속한다.

안정형 vs 공격형, 나의 투자 성향은?

각 항목을 체크한 후 점수를 매긴다.

1 본인의 수입원을 가장 잘 나타내는 것은 어느 것입니까? (복수 응답의 경우 가장 높은 점수로 채점)
① 현재 일정한 수입이 발생하고 있으며, 향후 현재 수준을 유지하거나 증가할 것으로 예상 (3점)
② 현재 일정한 수입이 발생하고 있으나, 향후 감소하거나 불안정할 것으로 예상 (2점)
③ 현재 일정한 수입이 없으며, 주 수입원이 연금 소득이거나 그 이하임 (1점)

2 현재 본인의 투자 경험과 가장 가까운 금융 투자 상품은 어느 것입니까?
(복수 응답의 경우 가장 높은 점수로 채점)
① 초고위험 (5점) ② 고위험 (4점) ③ 중위험 (3점) ④ 저위험 (2점) ⑤ 초저위험 (1점)

3 금융 투자 상품의 과거 총 투자 기간은 얼마입니까?
① 5년 초과 (5점) ② 5년 미만 (4점) ③ 3년 미만 (3점) ④ 1년 미만 (2점) ⑤ 6개월 이하 (1점)

4 다음 중 투자 수익에 따른 위험에 대한 태도로 본인과 가장 가까운 것은 어느 것입니까?
① 손실 위험이 있더라도 투자 수익이 중요 (3점)
② 원금 보존을 고려하나 투자 수익이 더 중요 (2점)
③ 투자 수익을 고려하나 원금 보존이 더 중요 (1점)

5 다음 중 본인이 금융 투자 상품을 가입하려고 하는 주요 목적은 무엇입니까?
① 적극적 수익 추구 (3점) ② 은퇴 자금 마련 (1점) ③ 부채 상환 (2점)
④ 사업 자금 마련 (2점) ⑤ 결혼 자금 마련 (2점) ⑥ 주택구입 자금 마련 (2점)
⑦ 교육 자금 마련 (2점) ⑧ 일시적 자금 운용 (2점) ⑨ 기타 자금 (2점)

6. 다음 중 투자하고자 하는 금융 상품은 무엇입니까?
① 선물/옵션 (3점) ② ELW (3점) ③ ELS (3점) ④ 펀드 (2점)
⑤ 주식 (2점) ⑥ 랩 (2점) ⑦ 채권 (1점) ⑧ 신탁 (1점)
⑨ CD/CP (1점) ⑩ 보험 (1점) ⑪ CMA (1점) ⑫퇴직 연금 (1점)

>>>점수에 맞춰 내 투자 성향을 알아본다
60점 초과 적극 수익 추구 공격형(위험 선호)
30점 초과 60점 이하 수익 추구 안정형(위험 중립)
30점 이하 보수적 안정형(위험 회피)


도움말 | 박성현(미래에셋 투자전략팀 과장), 김태훈(삼성증권 투자전략팀 연구위원), 신건국(제로인 펀드평가팀 과장), 김창수(하나은행 아시아선수촌 센터장), 박합수(KB국민은행 부동산PB팀장), 김은경(대한생명 부동산컨설팅 전문위원), 채훈식(부동산1번지 리서치팀 팀장) 박진성(에셋플러스자산운용 투자지혜연구소 책임연구위원)

여성동아 2011년 11월 575호
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