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‘하박’ 김경민 교수 “금리 인상 끝날 때 까지 매수·매도 모두 멈춰라”

문영훈 기자 yhmoon93@donga.com

입력 2022.09.06 10:00:02



김경민 서울대 환경대학원 교수는 모두가 아니라고 할 때, 부동산 가격 하락을 점쳤다. 지난해 11월 내놓은 책 ‘부동산 트렌드 2022’를 통해 기준금리가 2%까지 상승하면 2021년 6월 대비 서울시 아파트 가격이 최소 14%에서 최대 20%까지 하락할 것이라는 전망을 내놨다.

당시 국토연구원 등 국책 기관과 민간 연구 기관에서는 그와 반대로 집값 상승을 예견했다. 하지만 2022년 한국 부동산 시장은 침체기를 맞았다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 8월 1일 기준 서울 아파트 가격은 10주 연속 하락세를 보였다. 거래량 역시 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울 아파트 매매 신고는 467건에 불과하다. 2021년 동월(4679건)과 비교해 10분의 1 수준이다.

김 교수는 서울대 지리학 학사, 미국 UC버클리 정보시스템학 석사를 거쳐 하버드대에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 실무경험도 쌓았다.

하버드 박사를 줄여 ‘하박’이라 불리는 그의 예측이 빗나간 지점도 있다. 그는 금리 인상 시나리오에서 2022년 최대 금리를 2%로 상정했다. 9월 기준 한국은행 기준금리는 2.5%. 최근 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 2회 연속 자이언트스텝(금리 0.75%p 인상)에 나서면서 올해 말 금리가 3%에 달할 것이라는 전망이 나온다. 예상치 못한 인플레이션과 이에 따른 금리 인상이 예고된 상황. 7월 26일 서울 강남구의 한 공유 오피스에서 그를 만나 하반기 부동산 전망에 대해 들었다.



“부동산 폭락 사태는 없어”

부동산 가격 하락 폭은 더 커질까요.

그렇죠. ‘부동산 트렌드 2022’를 쓸 땐 인플레이션이 큰 이슈가 아니었어요. 물가가 오를 거라는 사실은 알았지만 이 정도일 줄 몰랐죠. 당시 기준금리가 0.5%였어요. 그래서 1%, 1.5%, 2%로 금리가 높아지면 부동산 가격이 어떻게 될지를 예측한 거죠. 금리가 2%가 되면 서울 아파트 가격이 2021년 6월 대비 최소 14%에서 최대 20% 하락하더라고요. 기준금리가 올랐다고 그다음 날 부동산 가격이 꺾이는 건 아니에요. 조정 과정을 거치며 최소 6개월 뒤에 가격이 내려가기 시작하거든요. 지금까지 7~8% 하락했어요. 앞으로 더 가격이 떨어질 테고, 여기에 금리가 3%까지 올라가면 가격이 더 낮아지겠죠.

얼마나 내려갈 것인지가 관건입니다.

3%대 금리까지는 예측해보지 않았기 때문에 어느 정도일지 정확하게는 모르겠어요. 다만 리니어하지는(선형적이지는) 않을 거예요. 금리가 (2%에서) 1.5배 높아진다고 해서 13~20%의 하락 폭도 동일하게 커지지는 않는다고 봐요. 오히려 적어진다고 봅니다.

폭락 사태는 오지 않는다는 말인가요.

부동산 가격이 하락하고 이후에도 정체 기간이 어느 정도 진행된다는 건 팩트죠. 하지만 2008년 미국이 경험했던 폭락으로 이어지지는 않을 거예요. 한국은 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 강해서 부동산 가격이 폭락할 수 있는 구조가 아닙니다. 미국은 기본적으로 LTV가 80%예요. 생애 첫 주택을 사는 경우에는 더 많은 금액을 대출해주기 때문에 실제 가격의 5%만 가지고 주택을 구입하기도 하죠. 조금만 가격이 내려도 자기자본이 사라지기 때문에 주택을 시장에 던지게 되고요. 하지만 한국은 LTV가 50~60% 수준이고 15억 이상 주택의 경우 오로지 현금으로 구입해야 하니 가격 하락 국면이라고 해서 패닉 셀링이 벌어지지는 않아요.

김 교수는 “다만 서울을 제외한 지역의 경우 상황이 다르다”고 했다. 그는 세 카테고리로 나눠 예시를 들었다. 부산·울산·경남(부울경)과 대전·세종, 광주·대구다.

“수도권과 그 외 지역은 가격 패턴이 완전히 달라요. 부울경은 2013년부터 2017년까지 가격이 오르다가 지역 경제가 나빠지며 2019년 말까지 하락 국면을 겪었어요. 그리고 2020년부터 가격이 오르기 시작했죠. 대전·세종의 경우 2010년대에는 부동산 가격이 거의 오르지 않았어요. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후에 가격이 오르기 시작했죠. 광주·대구는 인플레이션에 맞춰 가격이 오르는 특징이 있어요. 마찬가지로 2021년 상승했죠. 공통적으로 2020년 이후 상승분은 유동성 영향이라고 봐야 합니다. 유동성이 잡히는 순간 가격이 원상회복될 가능성이 높아요. 대전·세종이 최근 급락하기 시작한 게 그 사례죠.”

수도권 외 지역 부동산 가격은 어느 시점으로 돌아가게 되나요.

서울만큼 대기 수요가 있는 곳이 아니잖아요. 가령 세종시는 2년 만에 80% 가까이 가격이 올랐어요. 벌써 20% 정도 꺾이고 있는데, 2019년 말 가격 수준까지 돌아갈지는 확실치 않지만 하락 폭은 크다고 봐야죠.

경기도는 어떨까요.

분당의 경우 유일하게 강남과 대체 관계를 갖고 있어요. 여타 신도시들과는 다르죠. 순서대로 보자면 강남이 오르면 분당, 그리고 수지가 올라요. 중요한 건 상승 시점은 다르지만 하락 시점은 같다는 거죠. 작년 연말을 기점으로 대한민국 모든 지역이 하락 국면으로 들어섰어요. 만약 3~4월 대통령직인수위원회에서 규제완화와 세금 관련 메시지가 나오지 않았으면 계속 하락했을 거예요.

“3년 하락, 3년 정체, 4년 상승”

김 교수의 예측대로라면 전국 부동산 가격은 하향세를 탈 전망이다. 글로벌 경기침체와 금리 인상은 부동산 거래 심리도 얼어붙게 했다. 대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 7월 기준 전국 집합건물 거래회전율은 0.41%로 2013년 1월 이후 9년 6개월 만에 최저치를 기록했다. 집합건물 1만 개 중 41개꼴로 거래됐다는 의미다. 김 교수는 “2008년 글로벌 금융위기 때보다 심각한 상황”이라고 진단했다. 이어지는 그의 설명이다.

“서울시 거래량이 평균 한 분기에 2만 건 정도 돼요. 2008년 3분기 거래량이 4208건이었어요. 그런데 올해 1분기 거래량이 3400건입니다. 2008년엔 이자율이 높은 상태에서 글로벌 금융위기가 터졌고, 이명박 정부가 금리를 5%에서 2%까지 낮추면서 부동산 경기가 살아났죠. 지금은 완전 반대 상황이잖아요. 2분기에는 4700건으로 거래량이 오르긴 했지만, 겨울에 부동산 거래가 덜 이뤄지는 계절적 영향을 감안하면 역대급으로 낮은 수준입니다. 이 흐름이 지속될 가능성이 높아요. 기준금리 상승 상황에 따라 최소 6개월에서 1년까지 봐야 합니다.”

집을 사려고 하는 사람은 추이를 지켜봐야겠네요.

기준금리 인상이 멈춘 시점까지 기다려야 해요. 한국 기준금리는 연준에 종속적이기 때문에 미국 기준금리 상승이 언제 멈추느냐 그게 포인트죠.

부동산 가격이 하락한다면, 반대로 매도하려는 사람은 지금이라도 서둘러야 하나요.

꼭 그렇진 않습니다. 서둘러 처분할 필요는 없다고 봅니다. 부동산은 초기 자본이 많이 들어가는 만큼 장기적으로 내다봐야 해요. 부동산을 산 시점으로부터 7~10년 정도는 기다려야 합니다. 가격 사이클이 보통 10년 주기로 돌아가거든요. 예를 들어 서울 아파트 가격은 2010년 1월부터 2012년 12월까지 떨어졌어요. 2013년부터 2015년 말까지는 물가보다 조금 더 올랐어요. 1년에 약 4%씩이죠. 그리고 2016년부터 급등한 것이거든요. 2019년에 사실 가격이 꺾일 듯한 조짐이 있었는데 2020년 유동성이 커지면서 폭등한 거예요. 만약 코로나19 상황이 없었다면 3년 하락, 3년 정체, 4년 상승이 한 사이클입니다.

또 2020년대 초반 부동산 폭등을 경험했기 때문에 시장이 어떻게 움직일지 예측하기 힘들어요. 주택을 이미 갖고 있는 사람들은 버틸 만큼 버텨야 합니다. 지금 시점에서는 앞으로 가격이 떨어질 거라고 100% 확신합니다. 그런데 이 상황에서 털고 기다렸다가 2~3년 내로 다시 집을 사겠다고 생각할 때는 가격이 이미 더 올라버릴 수 있는 거죠.

빌라나 오피스텔 등은 어떤가요.

이 역시 서울만 말씀드릴 수 있습니다. 재개발 이슈가 있는 지역만 아파트보다 가격 하락 폭이 좁을 수 있어요. 그 외 지역은 더 커질 수 있죠.

전월세 시장은 어떻게 될까요.

전세는 완전히 잡혔어요. 전세는 2020년 여름 임대차 3법 통과 이후 가격이 폭등한 건 맞아요. 그런데 2021년 3분기를 기점으로 대부분의 아파트 단지 동일 평형대 전세 가격을 비교해보면 꺾이는 추세가 발견돼요. 임대차계약을 갱신하는 사람들은 여전히 낮은 가격에 재계약하고, 신규 계약자의 전세보증금은 높아지는 이중 가격제가 생긴 건 맞아요. 다만 그 가격이 서로 멀어지면 문제가 될 수 있지만 지난해 3분기를 기점으로 같이 꺾이고 있어요. 차이가 줄어들고 있는 거죠.

임대차 3법 효과가 있다고 봐야 하나요.

저는 당시에 반대하는 쪽이었는데 그건 시점 문제였어요. 취지 자체는 좋습니다. 가격 상승률을 방어해 중산층 이하 서민들이 거주할 수 있는 환경을 만들어주는 거죠. 현재 전세 가격이 안정세로 접어든 상황에서 임대차 3법을 건드리면 정말 나쁜 겁니다. 지난 2년간 사회적 비용을 지불했기 때문에 더 이상 임대차 3법을 놓고 이야기를 안 했으면 좋겠어요.

임대차 3법이 월세 대란을 부추겼다는 비판이 나오는데요.

전세가 월세로 전환되는 이유는 2가지예요. 하나는 인플레이션입니다. 전 세계 모든 도시의 월세가 다 오르고 있어요. 두 번째는 전세 대출 이자가 높아서 월세로 바뀌는 겁니다. 또 전세가 월세로 많이 바뀌었는지 실제 데이터를 확인해보면 그렇지 않아요. 국토부 실거래가 데이터는 우선 매매와 전월세로 나뉘어요. 전월세 안에 전세, 반전세, 진짜 월세가 섞여 있죠. 서울에서 진짜 월세 비중은 10%밖에 안 돼요.

진짜 월세는 뭔가요.

압구정동 99㎡(30평) 아파트라고 한다면 보증금 5000에 월 200만원이 진짜 월세죠. 보증금 5억에 20만원은 반전세라고 해야 합니다. 전세에서 반전세 비중이 높아지고 있는 건 맞지만, 그걸 월세 비중이 높아진다고 말하는 건 잘못된 겁니다.

“세제 개편, 구멍을 막아야”

새 정부의 부동산 관련 국정 과제에 대한 그의 생각도 궁금했다. 5월 대통령직인수위원회가 활동을 마무리하면서 발표한 110대 국정 과제에는 △250만 호 이상 주택 공급 △종합부동산세·양도세 세제 개편 △생애최초 주택 구입 가구 LTV 규제 완화 △재개발·재건축 규제 완화 등이 포함됐다.

윤석열 정부의 부동산 정책 기조를 어떻게 평가하시나요.

대선 후보 시절 윤 대통령과 이재명 후보 공약은 거의 비슷했어요. 그 이야기는 두 후보 다 도시 철학이 부재했다는 거죠. 이건 정치권 전반이 비판받아야 할 문제고요. 250만 호 공급부터 살펴보면, 공급을 어디에 할지가 중요해요. 말한 것처럼 수도권을 제외한 지역은 수요가 없어요. 여기에 공급 폭탄이 들어가면 지역 부동산이 힘들어지죠. 수도권 공급이 늘어야 하는 것은 맞지만 시기가 중요해요. 저라면 토지 비축을 해두겠어요.

토지 비축은 뭔가요.

랜드 뱅킹이라고도 하는데, 양질의 토지를 정부나 시가 가지고 있는 거죠. 그래야 폭등할 것 같은 시그널이 왔을 때 정부에서 정확한 메시지를 줄 수 있어요. 여기 땅에 주택을 지어 공급할 테니 안심하라고요.

세제 개편도 주요 국정 과제입니다.

우선 민주당의 반성이 필요한데요. 종부세 세제를 이렇게 엉망으로 만들어놓고는 다시 세 부담 완화를 이야기하고 있어요. 포퓰리즘이죠. 종부세·양도세 완화는 양당 모두 지지할 거라고 보는데 이건 2년 후 총선 때문에 그렇습니다. 하지만 조세부담 완화는 조세 혁신 차원에서 접근해야 해요. 대다수 개인이 갖고 있는 가장 큰 재산은 주택인데 이에 대한 세금이 내년에 어떻게 될지 아무도 몰라요. 세무사에게 물어봐도 “제도가 계속 바뀌어서 계산을 해 본 뒤에 알려드릴게요”라는 답이 돌아오죠. 이게 말이 안 되는 겁니다. 확실한 원칙을 정해야죠.

어떤 원칙이 필요한가요.

첫 번째로 거래가 늘어나야 하니 양도세 부담은 낮추는 게 맞아요. 또 종부세로 인해 실효세율이 특정 계층에게 지나치게 높게 작용해요. 외국처럼 부동산 가격의 0.7%건, 1%가 됐건 세율을 통일하면 좋겠어요.

재산을 많이 갖고 있는 사람이 더 높은 비율의 세금을 부담하는 게 조세의 기본 원칙 아닌가요.

일괄적으로 세금을 매기지 않으면 구멍이 생기죠. 7월 25일 기획재정부가 지방 3억원 이하 주택을 양도세·종부세 대상에서 제외한다고 발표했어요. 돈을 벌고자 한다면 지방을 돌며 3억원 이하 주택을 사서 에어비앤비로 돌려버릴 거예요. ‘워케이션(workation)’과 ‘지방의 재발견’이 트렌드잖아요. 그러면 높은 수익률을 기대할 수 있을 텐데, 그 여파로 주변의 땅값이 오르는 부작용이 생기겠죠.

2030세대가 서울 집을 사기란 불가능해졌다는 말도 나옵니다. 국가에서 어떤 지원이 필요할까요.

다달이 부담하는 이자 비용을 줄여줄 수 있어요. 이걸 금융 공학적으로 접근하면 좋을 것 같아요. 예를 들어 대출금을 원리금 균등 상환을 한다고 했을 때 국가와 개인이 나눠서 부담하는 거죠. 공동투자를 하는 겁니다. 국가가 부동산에 대한 지분을 갖고 있는 형태로 오르든 떨어지든 그 부담을 같이 지는 거죠. 리스크가 없는 주택이고, 개인에 대한 신용평가가 명확하다면 이 구조가 가능해요.

생애 최초 주택을 구입하는 이들에게 LTV 규제를 풀어줘야겠죠. 그런 점에서 LTV 규제 완화 방향은 맞다고 생각해요. 다만 시기가 문제죠. 개인적으로 제롬 파월 연준 의장을 좋아하는데, 전달하는 메시지가 분명하기 때문이에요.

6월 15일(현지 시간) 파월 의장은 기준금리 0.75%p 인상을 발표하는 자리에서 “다음 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서도 빅스텝(0.5%p 인상)이나 자이언트스텝 금리 인상이 가능하다”며 “집을 사려는 사람이나 젊은 층은 (시기) 재조정을 할 필요가 있다”고 말했다.

김 교수가 말을 이었다.

“한국도 정부 당국이 명확하게 밝혀야 합니다. 중산층 서민에게 주택 살 기회를 줄 거다. 하지만 기준금리는 계속 올릴 거고, 주택담보대출을 미리 받으면 힘들 수 있으니 기다려달라고요. 그러면 수요자들이 기다릴 수 있죠.”


“6호선 라인이 뜬다”

김 교수는 ‘부동산 트렌드 2022’를 통해 가격뿐 아니라 거시적인 관점에서 부동산 시장을 변화시킬 트렌드를 분석했다. 단독·다가구주택 거래량 데이터를 바탕으로 포스트 코로나 시대 떠오를 핫 플레이스 5곳(성수·을지로·용산·영등포·강남권 신분당선 일대)도 꼽았다.

엔데믹 이후 오프라인 시장이 다시 부상하고 있다는 분석을 했습니다.

오프라인은 굉장히 중요하죠. 하지만 공간의 성격이 달라졌습니다. 이제 오프라인은 판매의 공간이 아니라 경험의 공간이 됐어요. 플랫폼 기업이 주요 상권에 오프라인 매장을 만들죠. 이제는 개인이 오프라인에서 장사를 해보겠다고 생각하면 쉽지 않을 거예요. 대기업 유통 업체도 3년을 버티기 힘들어요.

오프라인 공간에 대한 전체 수요는 줄겠네요.

한국뿐만 아니라 전 세계적인 문제예요. 뉴욕 5번가도 1층 상점이 비기 시작한 게 2010년대 중반부터입니다.

상업용 부동산 투자 전망에 대해서는 부정적인가요.

상업용 부동산은 크게 오피스 건물, 상업용 쇼핑 시설, 물류 창고로 나뉘어요. 과거에는 오피스와 리테일이 제일 핫했죠. 코로나19 팬데믹을 지나며 물류가 완전히 떠버렸죠.

물류 관련 리츠(REITs) 상품을 사면 될까요.

4~5년 전에는 괜찮았어요. 지금은 물류 토지 비용과 시공 단가가 올랐기 때문에 수익률을 보장할 수 있을지 모르겠어요. 인플레이션 때문이죠.

책에서 꼽은 ‘포스트 코로나 핫 플레이스 5’ 외에 주목하고 있는 지역이 있나요.

서울 지하철 6호선 라인은 다 상권화할 거예요. 부동산에서 제일 중요한 건 앵커(anchor·닻)예요. 6호선은 홍대·합정이라는 거대한 앵커가 있고, 상암과 가까운 DMC가 있죠. 동쪽에는 고대라는 앵커가 있어요. 그 중간은 대부분 상권화가 이뤄질 거예요. 공덕, 삼각지, 이태원은 이미 대단한 지역이고 약수, 청구로도 이어질 수 있죠.

#김경민 #하박 #부동산 #전망 #여성동아

사진 김도균 뉴시스 뉴스1 



여성동아 2022년 9월 705호
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