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LifeStyle 재테크 긴급 진단

주식 비중 줄이고 현금 확보, 부동산은 관망

전문가 8인의 글로벌 금융 패닉 이후 투자 전략

글·최은성 사진·동아일보 사진DB파트, REX 제공

입력 2011.09.08 09:17:00

8월8일 일어난 미국발 금융위기 쇼크에 유럽 리스크까지 겹치면서 세계 증시는 등락을 반복하는 혼조 세에 들어갔다.
변동성이 큰 개방경제의 특성을 지닌 국내 증시의 경우 31%를 차지하는 외국인 투자가들의 ‘팔자’세로 인해 롤러코스터 장세가 지속되고 있다. 펀드시장과 부동산시장의 움직임도 심상치 않다.
각 분야 전문가들로부터 지금의 글로벌 패닉이 국내 자산시장에 미칠 영향과 향후 투자 전략을 알아봤다.
주식 비중 줄이고 현금 확보, 부동산은 관망


미국 국가신용 등급 강등 여파가 국내 주식시장을 강타한 데다 유럽 리스크까지 겹치면서 금융시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 상황이다. 글로벌 패닉으로 인해 안전 자산에 수요가 몰리면서 금값은 연일 최고치를 갱신해 온스당 1천7백94달러(8월18일 기준)를 돌파했다. 이런 변동성 장세에도 불구하고 2008년 ‘리먼 사태’의 학습 효과로 개인 투자가들은 투매에 가담하지 않고 시장 상황을 지켜보는 추세다. 이런 위기의 자산시장에서 주식, 펀드, 부동산 등의 자산 전문가들은 방어형 투자 전략을 제시했다.

■ 주식시장 전망은…
현재 주식시장은 8월8일 터진 미국발 금융위기 쇼크 직후 한때 장중 1700선이 깨지며 리먼 사태의 공포를 재현하나 했었지만 외국인의 ‘팔자’ 세에 연기금과 기관 투자가들의 ‘사자’ 세가 맞붙은 데다 개인 투자가들이 힘을 보태면서 최근 폭락 장세는 진정되는 기미다. 하지만 여전히 1900선을 기점으로 등락을 반복하면서 변동성 장세가 지속되고 있다.
이런 상황에 대해 전문가들은 “지금이 바닥이라고 장담하기 어렵다”고 말한다. 폭락의 원인이 국내가 아닌 미국과 유럽 등 선진국의 부채 조정과 장기 저성장에 대한 우려에서 비롯됐기 때문이다. 글로벌 금융위기는 미국에서 시작됐지만 유럽 내에서 경제 규모가 5위권 이내인 프랑스, 이탈리아, 스페인의 신용등급 강등설이 제기되면서 유럽이 더 위험하다는 지적이 나오고 있다. 전 세계 경제 규모의 3분의 1을 차지하고 있는 유럽의 경제 위기가 현실화될 경우 2008년 때보다 더 큰 장기적인 글로벌 경기 침체가 우려된다.
다만 전문가들은 세계 경기가 침체된다고 해도 국내 주식시장이 반 토막 나는 급락장세가 아닌 완만한 형태로 떨어지는 변동성 높은 약세장을 예상하고 있다. 그 이유로 전 세계적 위기에 대한 미국과 유럽 등 글로벌 정책적 공조가 계속 나올 가능성이 크다는 점을 들고 있다. 또 글로벌 금융위기로 인한 유가 하락은 세금 인하와 같은 효과를 거둘 수 있어 국내시장에는 긍정적인 영향을 미친다. 선진국시장 금리 하락 역시 이자 비용 감소로 연결되는 호재다. 따라서 미래를 낙관하기는 어려운 상황이지만 비관론에 빠질 필요도 없다.

· 투자 전략은… 전문가들은 단기적으로는 패닉이 진정되면서 반등 흐름을 탈 것으로 예상하고 있다. 오현석 삼성증권 투자전략팀장은 “과거 급락 이후 주가 패턴을 보면 10% 전후의 반등이 일반적”이라면서 “이 경우 코스피는 대략 2000선 전후까지 주가 반등이 가능하다”고 말했다.
김학균 대우증권 투자전략팀장 역시 “약세장에서는 주가가 지금보다 더 빠질 수 있다”면서도 “주가가 2200선에서 1700선대로 떨어졌지만, 증시 호재가 없는데도 불구하고 상승하는 기술적 반등에 의한 2000선 회복은 가능하다”고 말했다.
고민은 반등 이후다. 전문가들은 반등 이후 시장은 글로벌 실물경기와 하반기 기업들의 실적 전망이 어떻게 변하는가에 초점을 맞출 것이라는 분석을 내놨다. 글로벌 패닉이 실물경기에 심대한 영향을 미친 것으로 판명되면, 시장은 하락 국면에 진입하면서 장기화 될 확률이 높다는 것이다. 반대로 글로벌 지표가 안정적인 흐름을 유지할 경우 시장은 다시 상승 추세로 전환될 것으로 보인다. 대체적으로 전문가들은 미국이나 유럽 위기는 단기간에 해소되기 어렵기 때문에 패닉의 진정 이후 나타나는 기술적 반등에 의한 횡보나 등락을 계속할 장세에 대한 전략이 필요하다고 입을 모은다.

업종 대표주 중 낙폭 과대주·내수주 눈여겨봐야
오 팀장은 “패닉이 진정되고 반등이 올 경우 낙폭 과대주가 1순위로 부각될 것”이라면서 “특히 증권·화학·건설·조선·IT 업종이 반등 탄력에서 우위를 점할 수 있어 업종 대표주를 골라 장기 분할 투자한다면 약세장을 벗어나 강세장으로 돌입했을 때 큰 수익을 얻을 수 있다”고 말했다. 또 현재 주식에 돈이 물린 개인 투자가들의 경우는 반등이 됐을 때를 이용한 매도 전략이 필요하다고 강조한다. 김 팀장은 “지금과 같은 변동성 장세에서 기술적 반등이 왔을 때 이 타이밍을 놓치지 말고 매도를 하는 것이 좋다”면서“다만 한꺼번에 주식을 매도하기보다 장세를 봐가면서 2~3회에 걸쳐 분할 매도해야 위험을 분산하고 수익을 높일 수 있다”고 말했다.



중·장기적으로는 자동차·은행·IT 업종에 주목해야
또한 중·장기적 관점에서 업종을 고르는 전략이 필요하다. 우선 선진국보다 성장 동력이 큰 신흥시장에서 노출 비중이 높은 기업이 상대적으로 유리하다. 자동차 업종이 대표적이다. 내수 업종은 선택과 집중이 필요하다. 과점적 산업구조와 규제 리스크에서 상대적으로 자유로운 보험업을 눈여겨볼 필요가 있다. 또 원·달러 환율 상승과 외화유동성 부족 사태가 재현될 수 있다는 우려로, 가치가 역사적 저점 수준에 있는 은행 업종도 중·장기적으로 보면 반등 가능성이 높다. 실제로 국내 외환 보유고가 3천억 달러 이상이기 때문에 외화 유동성 부족 사태가 재현될 가능성은 낮다.
글로벌 패닉 이전에 업황 둔화로 주가가 장기간 고전했던 IT 업종도 중·장기적으로 투자할 만하다. 글로벌 수요 둔화 등의 악재는 이미 어느 정도 주가에 반영됐기 때문에 호재에는 민감한 반응을, 악재에 둔감한 반응을 보일 것이라는 전망이다.

■ 펀드시장 전망은…
연일 울상인 주식시장과 달리 펀드시장은 오히려 주가가 떨어진 시점에서 투자를 하려는 사람들로 북적거리고 있다. 8월18일 한국금융투자협회에 따르면 8월16일 기준, 상장지수펀드(ETF)를 제외한 국내 주식형 펀드에 1천1백64억원이 순유입됐다. 하지만 펀드 전문가들은 글로벌 경기 침체에 따른 더블딥 우려 및 선진국의 부채 문제 등으로 인해 주식형 펀드의 수익률 추가 하락 가능성도 있기 때문에 펀드 투자에도 전략이 필요하다고 말한다.

· 투자 전략은… 주식형 펀드를 적립식 투자로 해 위험을 줄일 것을 권한다. 분할 매수를 하는 적립식 투자는 지금과 같은 불확실한 시장에서 선택할 수 있는 최고의 방어형 상품이다. 실제로 적립식 펀드는 최근 급락장에서도 플러스 수익률을 유지했다. 지수가 1700선으로 내려가더라도 3%의 수익을 내는 것으로 산출됐다.
세계 경기 침체가 장기화되면 펀드시장에 미치는 변동성도 그만큼 커지므로 기간에 따른 펀드 투자 전략도 중요하다. 이상헌 삼성증권 펀드담당 과장은 “기간을 3개월 미만 단기, 3개월 이상 1년 미만 중기, 1년 이상 장기로 나눠 변동성이 큰 장세에 대응할 필요가 있다”면서“단기적으로는 환매수수료 없는 우수 주식형 펀드를 분할 매수 후, 기술적 반등이 왔을 때 이익을 실현하는 게 좋다”고 말했다. 또한 이 과장은 중·장기 펀드 투자 전략에 대해 “중기 투자를 할 때는 상대적으로 안전한 해외 채권형 투자가, 장기적으로는 달러나 유로화 가치 하락에 따라 금 투자가 적합할 것”이라고 말했다. 박승안 우리은행 투체어스 강남센터 PB팀장 역시 비교적 안전한 금 펀드로 눈을 돌리기를 권했다.

해외 채권·금 펀드 추천

주식 비중 줄이고 현금 확보, 부동산은 관망

글로벌 금융위기로 화폐가치가 떨어지면서 금값이 천정부지로 치솟고 있다. 지금 금에 투자하는 것은 부담스럽지만 금 펀드는 투자해볼 만하다.



전문가들은 모두 지금과 같은 변동성 장세에서는 투자 손실을 최소화하고 새로운 투자처가 나타났을 때를 대비, 주식 비중을 줄이고 현금 비중을 최소 30~50% 정도 확보하는 것도 유용한 방어 전략으로 꼽는다. 미국 국채나 엔화, 스위스 프랑 등 대안 투자로 떠오른 상품에 대해서는 환율이나 기간 투자에 따른 비용 문제로 실제 수익을 거두기 쉽지 않다는 의견을 보였다.

■ 부동산시장 전망은…
부동산 경기 역시 전반적인 경제 변수에 영향을 받기 때문에 글로벌 금융위기가 장기화되면 침체될 수밖에 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 8월 금융위기 이후 매수를 저울질하던 실수요자나 투자가들의 발길이 뚝 끊겼다는 게 현장의 얘기다. 정부의 대출 총량 규제 발표로 8월18일 은행권 신규 가계 대출이 중단되자 저금리로 내 집 마련에 나서려던 실수요자들이 제2 은행권에서 고금리로 대출을 받아야 하는 상황이 발생하면서 부동산시장이 더 얼어붙을 가능성이 높아졌다.
매매시장의 위축과 반대로 전세난은 더욱 심화될 전망이다. 올해 아파트 입주물량이 작년의 3분의 2 수준에 불과하기 때문이다. 여기에 금융 불안으로 매매보다 전세를 선호하는 현상이 강하게 나타나고 가을 이사철이 겹치면서 전세 대란까지 우려된다.

주식 비중 줄이고 현금 확보, 부동산은 관망

글로벌 금융위기로 주가는 당분간 롤러코스터 장세를 이어갈 전망. 부동산 매매는 관망세가 지속되는 가운데 전세난은 심화될 것으로 보인다.



· 내 집 마련 전략은… 시장 전망에 대해서는 의견을 같이했던 전문가들이 내 집 마련 시점과 관련해서는 이견을 내놓고 있다. 박원갑 부동산 1번지 소장은 “자산시장의 불확실성이 커지는 가운데 매매시장의 위축이 불가피할 수밖에 없다”면서“집을 사려는 사람들은 일단 관망을 하는 것이 좋다”는 의견. 이에 반해 박합수 국민은행 부동산팀장은 “공급물량이 계속 줄어드는 상황이기 때문에 계속 기다리는 것보다 위기를 기회로 삼는 전략이 필요하다”면서 “지금 실수요자 중심의 시장이 펼쳐졌을 때 선제적으로 대응해 20% 정도 가격이 싼 급매물을 중심으로 9월부터 매수에 나서는 것도 좋다”고 말했다.
김규정 부동산 114 본부장은 “내 집 마련이 급하지 않고 자금의 여유가 있다면 금융 불안 요인을 고려했을 때 하반기까지 일단 지켜보는 전략도 나쁘지 않다”면서도 “주택시장의 움직임이 공급물량 감소로 인해 지금 가격보다 더 내려갈 것으로 보이지 않기 때문에 전세가에 부담을 느끼는 실수요자라면 급매물을 노려보는 것도 괜찮은 선택”이라는 의견을 내놨다.
일단 내 집 마련을 하기로 맘먹었다면 분양전환 임대아파트도 고려할 만하다. 임대아파트 중에 5년 임대기간 만료 후 무주택 임차인이 우선적으로 분양받을 수 있는 경우, 이를 분양전환 임대아파트라고 한다. 분양전환 임대아파트 중 민간 기업이 건설한 아파트의 경우, 최초 입주 후 2년 6개월만 지나면 임대사업자가 임차인과 협의하여 분양받는 것도 가능하다. 이는 현재 거주 중인 무주택 임차인에게 우선권이 주어지며, 남는 물량에 한해 일반인에게 분양할 수 있다.
서울 및 수도권에서 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 지역으로는 서울 강서구 가양동, 영등포구 양평동과 신길동 등이 꼽힌다. 경기도에서는 고양 행신, 수원 영통, 화성, 죽전 등을 눈여겨볼 만하다. 강서구 가양동은 강서와 강남을 연결하는 황금라인으로 불리는 9호선 효과를 기대해볼 수 있다. 영등포구 양평동과 신길동은 3억원 이하에 중형아파트를 마련할 수 있는 지역이다. 고양 행신은 앞으로 경의선 복선 전철 개통으로 서울로의 접근성이 획기적으로 개선돼 매매가 상승을 기대할 수 있다. 수원 영통이나 화성, 죽전은 매매가와 전세가의 차이가 크지 않아 전세로 살던 사람들이 매수로 전환하기 쉬운 곳이다.

· 눈여겨볼 투자 부동산 상품은… 오피스텔은 자금 여력이 많지 않은 개인 투자가들이 선호하는 수익형 상품. 하지만 문제는 매입 가격이 점차 상승하고 있다는 점이다. 전용면적 30~35㎡오피스텔의 경우 서울 강남은 2억~3억원 선, 강북은 1억~2억원 선, 수도권 역세권 오피스텔은 1억원 전후로 가격이 형성돼 있다.
매입 가격이 상승함에 따라 투자 대비 수익률이 상대적으로 떨어지고 있는 추세. 따라서 무엇보다 매입 자금을 최소화해야 한다. 전문가들은 오피스텔 수익률이 세금, 부동산 수수료, 관리 유지비 등을 제하고도 6% 선은 유지해야 상품성이 있다고 입을 모은다. 수익률이 낮다면 개발 이슈가 있는지 확인해 시세 상승 가능성을 따져볼 필요가 있다. 무엇보다 오피스텔 투자 시에는 생활권의 확보로 공실이 발생했을 때 빠른 시일 내 해소될 수 있는 지역인지를 확인해야 한다.

수요층 두꺼운 역세권, 대학가 등이 최고의 투자처
오피스텔 투자에 적합한 지역으로는 대학가, 직장인 수요가 많은 신림동 일대, 역세권 등을 꼽을 수 있다. 상권이나 커뮤니티 시설 등을 쉽게 이용할 수 있는 곳도 선호도가 높다. 따라서 같은 조건이라면 아파트 단지 내 오피스텔에 투자하는 것이 수익성이나 환금성 면에서 유리하다.
오피스텔을 분양받을 때는 전용률을 따져봐야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮은 경우가 많다. 광고에 나오는 분양면적만을 생각해서는 안 된다. 전용면적 대비 3.3㎡당 분양가를 따져보고, 관심선상의 오피스텔을 최소 2~3채 정도 비교한 후 투자를 결정하는 것이 안전하다.

도움말·오현석(삼성증권 투자전략팀장), 김학균(대우증권 투자전략팀장), 이상헌(삼성증권 펀드담당 과장), 박승안(우리은행 투체어스 강남센터 PB팀장), 신건국(제로인 펀드 트레이딩팀 과장), 박합수(국민은행 부동산팀장), 박원갑(부동산 1번지 소장), 김규정(부동산 114 본부장)

여성동아 2011년 9월 573호
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