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강남 큰손 투자 패턴 & 벤치마킹 전략

스타 PB 4인이 들려주는

글 최은성‘자유기고가’ | 사진 장승윤 이기욱 기자

입력 2009.09.12 10:55:00

경제가 회복 국면에 접어들면서 독특한 풍경이 연출되고 있다. 강남 재건축, ELS 상품 등 돈이 몰리는 데만 몰리고 있는 것. 큰손들이 이곳에 집중 투자하고 있기 때문이다. 그만큼 수익률도 높게 나타나고 있다. 이들의 자산을 관리하는 PB들은 돈을 벌기 위해서는 먼저 부자의 마인드를 가지라고 조언한다.
강남 큰손 투자 패턴 & 벤치마킹 전략



역시 강남 부자들은 강했다. 미국발 글로벌 위기를 기회로 삼을 줄 알았다. 반토막 난 펀드는 환매해 직접 투자하거나 기다림을 통해서 손실을 만회했다. 부동산은 가격이 빠졌을 때를 투자 타이밍 삼아 큰 수익을 올렸다. 강남 VIP 고객을 전담하고 있는 스타 PB 4인방에게 앞서가는 강남 부자들의 금융상품 및 부동산 투자 노하우와 이를 벤치마킹할 전략을 알아봤다.

오정선 외환은행 압구정 WM센터 PB팀장
추천 투자상품

원자재펀드 금·광업주 등 원자재 펀드는 이번 주가조정 시에 투자 적기 타이밍. 올 4분기 유가 및 원자재 가격의 일시적인 조정이 예상되나 하반기 세계 경기의 점진적 회복과 함께 원자재 수요가 소폭 증가하면서 유가 및 원자재 가격은 완만하게 상승할 것으로 전망된다.
중국펀드 중국 정부의 경기부양책이 하반기에도 지속적으로 효과를 발휘해 하반기에도 9%대 성장세가 예상된다.
국내주식형펀드 외환위기 이후 경기회복기의 주가수익비율(PER)은 평균 14.5배. 이를 현 주가에 대비하면 적정 코스피 수준은 1640이다. 따라서 국내 주식형 펀드는 아직 상승여력이 있다. 다만 상반기 같은 상승은 기대하기 어려우므로 우량주 중심의 분산투자 전략이 필요하다.


“살 때는 분산투자, 팔 때는 분할매도… 장기투자 안목 가져야”
오정선 팀장(45)은 올해로 5년째 강남 압구정동 부자들의 자산을 관리하고 있다. 그전에는 서울 성북동 VIP PB팀장으로 강북지역 부자들의 자산관리 경력도 있어 강남북을 아우르는 VIP 전문 자산관리자인 셈.
오 팀장의 고객층은 60세 이상이 절반이 넘고 나머지는 30, 40대 성공한 벤처기업 CEO나 대기업 간부라고 한다. 고객층의 자산은 부동산 비중이 60% 정도이고 30%는 펀드와 채권, 정기예금 등 안전자산은 10% 로 구성돼 있다.
고객 중 일부는 지난해 글로벌 위기로 펀드에 자금이 묶여 제때 손절매를 하지 못해 손해를 보기도 했다고 털어놓았다. 다만 끝까지 기다린 이들은 원금을 회복하고 수익률이 플러스로 반전됐다고. 그에 따르면 강남고객은 펀드를 환매할 때도 나눠서 판다. 한 번에 파는 것이 아니라 주가 회복속도를 보면서 1/3씩 나눠 위험은 줄이고 수익은 높이는 부분환매 전략을 쓴다는 것.
최근 압구정 지역 부자들의 투자상품으로 각광받고 있는 것은 ELS상품이다. 금과 원자재 상품 투자 역시 인기라고 한다.
“ELS는 주가가 절반 이하로 떨어지지 않는 한 손해 볼 확률이 없는데다 최근 주가 흐름으로 봤을 때 조정을 받는다고 해도 금융위기 상황이 재발할 것으로 보이지 않기 때문에 안전투자처로 큰 관심을 끌고 있죠. 원자재는 자원이 한정적이기 때문에 계속 상승할 것으로 보이고요.”
30대 젊은 층은 탄탄한 커뮤니티를 바탕으로 한 그림 재테크로 짭짤한 수입을 올리고 있다고 한다.
“강남 부자들은 자신들만의 커뮤니티가 형성돼 있어요. 젊은층도 마찬가지죠. 그림 재테크의 경우 옥션 등 국내 브로커를 경유하지 않고 중국이나 유럽 등의 갤러리에서 추천한 유망 신인의 작품을 싸게 구입해서 큰 소득을 올리고 있습니다.”



어떻게 따라 할까
오 팀장은 포트폴리오 재편을 통해 부자들의 수익률 따라잡기를 추천하고 있다. 먼저 중국펀드에 투자해 수익률이 플러스로 돌아섰다면 환매를 택하기보다 부자들처럼 계속 기다리면서 장기투자를 통한 누적수익을 올릴 것을 권했다. 목표 수익률에 도달했을 때는 전액 환매가 아닌 자금을 나눠서 부분 환매를 통해 위험과 수익을 동시에 관리할 것을 권했다. 또 원자재 펀드도 손실을 만회할 주요 투자처로 눈여겨볼 것을 조언했다. 국내 주식형 펀드 투자는 하반기에도 유효한데 다만 ‘몰빵’할 것이 아니라 분산투자 전략으로 위험을 줄이면서 하반기 상승에 대비할 것을 적극 권했다.

강남 큰손 투자 패턴 & 벤치마킹 전략

김창수 하나은행 아시아선수촌 골드클럽 PB팀장
추천 투자상품

정기예금 3개월 연동형은 금리상승기에 수익상승 효과를 낼 수 있어 유리하다.
만기매칭형 국내채권 채권의 남은 만기와 펀드의 만기를 일치시키면 변동성은 줄이면서 안정적으로 수익상승을 꾀할 수 있다.
해외하이일드 채권 신용등급이 BB+ 이하 낮은 등급에 투자하기 때문에 고수익 고위험으로 분류되지만 채권형은 주식형에 비해 상대적으로 안전하면서 수익성이 높아 5~10%의 수익률을 기대할 수 있다. 가입기간은 1~2년 운영.
대형성장주펀드 하반기 주식시장은 우량주 중심으로 상승이 예상되므로 국내 주식형 펀드는 주가지수 상승에 따른 수익을 기대할 수 있는 우량주 중심의 대형성장주 펀드가 유리할 것이다.
해외주식형펀드 해외펀드는 세계 시장의 동력으로 활발히 움직이고 있는 중국 및 브릭스 시장이 유리할 것으로 전망된다.

“주식형·채권 등으로 분산투자하고, 저평가 부동산 매입해 수익 올려야”
김창수 팀장(40)은 지난해 금융 위기가 중산층뿐 아니라 거액자산가에게도 큰 아픔을 주었다고 말문을 열었다. 외환위기 때는 위기를 기회로 바꿀 수 있는 충분한 유동성이 있었지만, 이번에 달랐다는 것. 여유자산이 부동산과 펀드에 묶여 유동성이 확보되지 않았다고 한다. 하지만 부자들의 대응방식은 역시 남달랐다는 게 김 팀장의 결론이다.
“아시아선수촌 골드클럽의 고객은 잠실지역에서도 전통적인 부자들이며 연령층도 60세 전후가 주를 이루고 있어요. 투자 노하우가 쌓인 분들이라 자신만의 판단으로 적극적인 전략을 세우더군요.”
김 팀장이 본 투자방식은 크게 3가지 유형으로 나뉜다. 첫째는 손실 난 펀드를 과감히 손절매 해서 국내 주식 직접투자로 급선회한 경우다. 이들은 큰 손실을 보고도 오히려 더 적극적으로 투자에 나서서 손실의 많은 부분을 회복했다고 한다. 투자성향이 원래 적극적인 점도 있지만, 외환위기 때 V자형 반등을 경험했기 때문이라는게 김 팀장의 분석이다.
“현재까지 상황으로 보면 적극적인 투자자들이 승자로 보입니다. 최근의 주식시장 흐름을 보면 외환위기 후와 유사하거든요. 대형주보다 중소형주가 많이 오르고, 공모주와 같은 무위험 투자가 유행하는 것이 특히 그렇죠. 발빠른 선제 대응이 큰 수익을 가져다준 경우입니다.”
둘째는 부동산 투자를 늘려가는 것이다.
“외환위기 때 가격이 떨어진 부동산을 구입해 몇 배로 뛴 경험을 갖고 있는 사람들이기에 미국발 글로벌 경제위기가 터지자 강남 요지에 있는 상가·오피스텔 등 상업용 건물 가격이 자신들이 생각하는 목표 금액대까지 떨어진 것을 오히려 기회로 보았죠.”
많은 부자들이 핵심 상업지구의 알짜배기 건물을 서둘러 구입했고 강남지역의 부동산 매매가 활발해지면서 알차게 임대수익을 챙기고 있다고 한다. 실제로 부동산을 선호하는 부자들의 이런 움직임과 환차익을 노리고 들어온 교포 및 일본계 자금 덕분에 상업용 건물의 가격은 떨어지지 않았다.
마지막은 안전지향으로 회귀다. 평소 확정금리의 은행 정기예금에만 투자를 하다가 펀드 열풍에 조금씩 투자형 상품으로 비중을 높였는데 이번 금융위기로 큰 손해를 보자 손실이 큰 주식형 펀드를 빼고, 나머지를 모두 은행이나 제2금융권의 정기예금과 같은 확정금리로 돌린 것이다. 가장 보수적인 투자자들이 이런 방법을 선택했다.
“정기예금 상품도 금리가 올랐을 때는 좋은 투자처입니다. 올 하반기 또는 내년 상반기에는 금리가 오를 것으로 예상되는데 이때 발 빠르게 장기형 확정금리 상품에 가입한다면 목돈 모으기에 유리하죠.”

어떻게 따라 할까
부동산에 관심이 있다면 지금이 매수 타이밍이라는 게 김 팀장의 의견이다. 강남권의 오름세가 수도권까지 이어질 것으로 보이기 때문이다. 하지만 정부의 규제 움직임으로 그 속도가 빠르지는 않을 것으로 보이므로 서두르지 말고 자신의 자금 규모에 맞는 물건을 선택해 구입하라고 조언한다. 김 팀장은 저평가된 유망지역으로 인천·안양·시흥을 추천했다. 정부에서 서부지역을 중심축으로 개발할 예정이기에 앞으로 자본 차익을 기대할 수 있기 때문이다.
또 금융상품 투자는 주식 직접투자로는 개인이 수익을 내기 쉽지 않으므로 주식형·채권형·확정형 상품에 골고루 가입해 안정적으로 수익상승을 꾀할 것을 권하고 있다.
투자 포트폴리오를 보면 목돈은 3개월 금리연동형 정기예금에 3~6개월형으로 가입해 금리상승에 대비, 단기 운영할 것을 권하고 있다. 또 채권형 상품으로 채권과 펀드의 만기를 같게 하는 만기매칭형 국내채권과 해외하이일드 채권을 골고루 섞으면 안정성은 높이면서 수익상승을 노릴 수 있다고. 기대수익률은 연 5~10% 정도. 주식형은 금융자산의 30% 내에서 국내 대형성장주펀드와 해외 주식형에 절반씩 적립식으로 가입할 것을 추천한다.

강남 큰손 투자 패턴 & 벤치마킹 전략

박승안 우리은행 투체어스 강남센터 PB팀장
추천 투자상품

배당관련주 주식을 사서 배당을 꾸준히 받으면 건물을 사서 임대수익을 올리는 것과 같은 효과를 볼 수 있다. 최근 가격이 많이 싸진 선박·해운 등 인프라 배당주를 눈여겨본다.
ELF 종합주가지수에 따라 가격이 변동하는 상품이어서 안정적이다. 주식처럼 매수 시에만 매매 수수료가 발생하고 매도할 때는 주식과 다르게 증권거래세가 발생하지 않아 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다.
BW 우량 회사채에 투자하기 때문에 부도만 나지 않는다면 이익을 챙길 수 있는 구조. 중도성향을 가진 강남 거액자산가들이 선호하는 상품.
선물투자 다양한 투자상품이 나오고 있는데 이 중에서 선물회사를 통해 해외상품 투자를 할 수 있다. 증권사에 계좌를 오픈하듯이 은행 등을 통해 선물회사에 계좌를 오픈하면 시작이 가능하다. 고위험 고수익 상품이므로 수익을 높이는 차원에서 투자하되 금융자산의 5% 내외에서 투자한다.

“ELS 등 중도형 상품으로 위험 분산하되 가격이 싸진 종목을 선점하는 역발상 투자해야”
박승안 팀장(45)은 주로 전통 강남 부유층과 외국인 CEO 등을 전담하는 재테크 고수다. 스포츠 스타 박지성 박찬호도 그의 고객.
“강남 고객의 경우 자신이 어떻게 부를 축적했느냐에 따라 투자 스타일이 달라요. 연예인이나 CEO, 또 60대 이상 자산가는 재건축 아파트 등 부동산을 통해 부를 축적한 경험이 있기 때문에 아파트를 기본 베이스로 토지나 상가 구입에 관심이 많습니다. 특히 연예인의 경우는 정년이 따로 있는 것이 아니기 때문에 안전자산인 부동산에 대한 관심이 남다르죠. 벤처기업 CEO의 경우는 현재 비즈니스 현장에서 뛰고 있고 연령도 30, 40대로 젊기 때문에 투자감각이 뛰어납니다. 주식형 펀드 같은 금융상품에 투자할 때도 남들보다 한발 빨리 뛰어들고 남들보다 한발 빨리 발을 떼요. 서브프라임 사태가 났을 때도 여름에 재빨리 환매를 하고는 1~2개월 정도 추이를 지켜보다 가격이 바닥이라고 판단하고는 다시 사들였어요. 현재 주가가 1500선을 훌쩍 넘어서면서 중국펀드에 투자한 고객은 70~80% 가까이 수익을 올렸죠.”
박 팀장은 강남고객의 투자 패턴에는 공통점이 있다고 한다. 기본적으로 매월 임대수익을 챙길 수 있는 부동산을 보유하고 있다는 것이다. 1백억원대 이상 거액 자산가는 보통 자신의 건물을 갖고 있고 30억~40억원대 자산가도 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산을 보유하고 있다.
박 팀장은 서브프라임 사태를 맞은 강남 부자의 대처 방식을 크게 두 가지 유형으로 설명했다. 펀드투자 실패를 만회하는 방법으로 기다림을 택하는 끈기파와 사태의 심각성이 감지되자마자 재빨리 손절매를 한 후 다시 상품매입에 도전하는 동물적 감각의 투자파다. 주식형 펀드에 3년 이상 전에 가입했던 끈기파는 8개월 정도의 기다림 끝에 원금회복은 물론 30~40%의 수익을 올렸다고 한다. 동물적 감각파 역시 주식시장이 반토막이 났던 상태에서 들어가 큰 수익을 올릴 수 있었다고.
최근 들어서는 투자 패턴에 변화가 감지되고 있다는 게 박 팀장의 설명이다.
“서브프라임 사태를 통해 펀드도 위험에 노출돼 있다는 사실을 깨달은 후에는 펀드자금을 환매해 직접 주식투자에 나선 고객이 많습니다. 어차피 위험에 노출되는 거라면 본인 스스로 투자에 대해 공부해 더 큰 수익을 올리겠다는 공격적인 성향이 증가한 거죠. 또 하나는 위험을 최저로 할 수 없다는 사실을 깨달은 후 주가연계증권(ELS), 주가지수연계펀드(ELF)나 신주인수권부 사채(BW) 같은 중도성향의 투자상품에 대한 관심이 크게 늘고 있다는 겁니다.”

어떻게 따라 할까
박 팀장은 강남고객과 투자 규모는 달라도 투자방법은 동일하게 할 것을 권하고 있다. 금융상품의 포트폴리오는 확정형·준확정형·투자형 3종류로 구성하라는 것. 예를 들어 여유자금이 3천만원 있다면 이들 3개 상품에 각각 1천만원씩 투자한다. 확정형 상품은 입출금식 CMA, 저축은행 등을 권하고 준확정형 상품은 ELS나 ELF, BW, CB(전환사채)에 투자한다. 투자형 상품은 국내 주식형 펀드 주식에 직접 3년 이상 장기투자할 것을 권한다. 주식 직접투자는 전체 투자자산의 10% 범위 내에서 공격적으로 해 발빠른 강남고객처럼 수익을 올릴 것을 조언했다.
부동산의 경우는 내 집을 보유하고 있다면 오피스텔이나 상가 같은 수익형 상품을 통해 임대수익을 챙기는 것을 벤치마킹하라고 권했다.

강남 큰손 투자 패턴 & 벤치마킹 전략

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장
추천 투자상품

신규분양 판교신도시 강남권 연계효과가 좋고 신도시 인프라가 잘 갖춰져 있다.
위례 신도시 잠실지역에 들어서는 대형 신도시여서 향후 미래가치가 충분하다.
기존 아파트 / 분당 급매물 분당지역도 본격적인 회복세에 들어서고 있어 시세차익을 기대할 수 있다. 다만 오름폭이 커지고 있는 만큼 급매물 위주로 접근하는 것이 유리하다.
재개발 / 흑석 뉴타운 뉴타운 재개발과 9호선 개통이라는 더블 호재로 인해 앞으로도 시세 상승 여력 충분하다.
거여·마천 뉴타운 강남지역 뉴타운 재개발 효과와 잠실에 들어서는 위례 신도시 효과를 동시에 누릴 수 있다.
토지 / 충북 음성·진천 수도권 규제에 따른 공장 등의 이전효과 기대. 강원도 홍천 경춘고속도로 건설에 따른 수혜효과

“‘언제’를 놓쳤다면 ‘어디에’가 부동산 투자의 중요 키워드, 알짜 지역 선점해야”
고준석 지점장(45)은 신한은행 본점의 부동산 PB팀장으로 있을 때부터 금융계에서 부동산을 특화한 재테크 상담을 해왔다. 1년 전 잠실지역 VIP 고객을 전담하는 갤러리아팰리스지점의 지점장으로 옮겼다.
“잠실지역의 강남 부자들은 자산의 80% 정도가 부동산으로 구성돼 있습니다. 중산층이나 서민보다 보통 10% 정도 높은 셈이죠. 국내는 물론 전 세계적으로 주식보다는 부동산으로 자산을 불린 예가 더 많은 것도 사실이고요.”
고 지점장은 자신의 고객들의 경우 주거용 아파트 한 채는 기본으로 갖고 있으면서 재건축 아파트, 재개발 지분, 금융상품처럼 매월 임대수익을 챙길 수 있는 중소형 상가건물, 토지 등에 골고루 투자하고 있다고 분석했다. 토지는 당장의 개발 이익보다는 후손에게 물려준다는 차원에서 투자하는 것으로 보인다고.
그는 현금성이 높은 부동산이나 임대수익을 챙기는 그들의 투자방식을 지켜보면서 부동산이 묶인 자산이라고 생각하는 건 오산이라는 사실을 새삼 알게 됐다고 한다.
“지난 연말부터 올해 2월까지 가격이 빠진 급매물 재건축 아파트를 집중 구입해 평균 30% 이상의 수익률을 올렸죠. 또 가격이 떨어진 강남권 상가 건물도 집중 구입해 짭짤한 수익을 올리고 있어요. 한마디로 금융위기를 기회로 삼은 공격적인 역발상 투자로 자산상승을 이룬 것이죠.”
물론 이는 70년대 오일 쇼크, 90년대 외환위기 등의 투자경험을 통해 부동산은 빠져도 다시 회복돼 그 이상 상승한다는 경험이 크게 작용하고 있고 평소 정보를 모으고 분석하는 데 공을 들였기에 가능한 일이라는 게 고 지점장의 분석이다. 또 강남 부자들은 부동산 불패 신화는 유효하지만 지역별 차별화가 이뤄진다는 사실도 잘 알고 있기에 강남지역을 중심으로 집중투자하고 있다고 한다.

어떻게 따라 할까
고 지점장은 망설이기만 하면 내 집 마련 재테크라는 두 마리 토끼를 잡을 수 없다고 조언했다. 바닥을 놓쳤어도 아직 기회는 있다는 것. 자금이 마련돼 있다면 올 하반기 주택마련을 고려해 볼 것을 권했다. 올 하반기부터 서울을 비롯한 수도권의 주택가격은 대부분 상승세를 이어갈 것으로 예상되기 때문이다.
올해 상반기 강남과 버블세븐 지역 일부 아파트 가격이 상승하면서 상반기가 저점일 것이라는 전망은 현실이 됐다. 지금 들어가기에 강남지역은 투자금 규모가 너무 큰 상황이지만 거주하면서 시세차익을 함께 노릴 수 있는 알짜 상품은 수도권에 남아 있다는 게 그의 설명.
먼저 신도시 신규 분양지역을 눈여겨볼 것을 권했다. 판교·위례 신도시를 유망지로 추천했다. 기존 아파트를 구입할 경우는 분당 급매물을 눈여겨볼 것을 권했다. 또 고 지점장은 장기투자 차원에서 비교적 소자본으로 투자가 가능한 상품으로 재개발 지분에 관심을 가져보라고 조언하고 있다. 뉴타운과 9호선 더블 호재가 있는 흑석뉴타운과 강남지역이면서 뉴타운 재개발 호재가 있는 거여·마천을 추천했다. 지분 3.3㎡ 당 가격은 4천만~5천만원 수준. 고 지점장은 재개발 지역 투자에 있어 유의할 점으로 좋은 지역을 고르는 것 못지않게 지분 쪼개기에 대해서도 살펴볼 것을 권했다. 지분이 너무 쪼개진 지역은 개발이익이 떨어지기 때문이다.
“무엇보다 부동산 투자는 준비된 자에게 기회가 오는 만큼 평소 정보를 모으고 분석하는 혜안을 키울 필요가 있습니다. 그렇지 않으면 아무리 전문가가 명조언을 해줘도 확신이 서지 않아요. 부자들은 평소 정보를 수집 및 분석하는 눈을 키웠기에 길목을 지켜서 남들보다 먼저 될 물건을 낚아챌 수 있었던 겁니다.”

여성동아 2009년 9월 549호
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