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LifeStyle 부동산 재테크

저평가 뉴타운 투자 꼼꼼 정보

2억원 이하로 내집 마련하고 장기 수익까지 노리는~

기획·송화선 기자 / 글·최은성‘자유기고가’ || ■ 도움말·이미윤(부동산114 컨텐츠팀 과장) 전영진(예스하우스 대표)

입력 2008.07.17 18:52:00

최근 뉴타운 지역 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 뉴타운 지역 가운데 일부는 이미 가격이 치솟았지만, 아직 개발이 진행되지 않아 상대적으로 저평가돼 있는 곳도 많다. 이런 지역을 잘 고르면 소액으로 내집을 마련하고 미래 수익도 기대할 수 있다.
저평가 뉴타운 투자 꼼꼼 정보

최근 부동산 정보사이트 ‘부동산 114’가 네티즌을 대상으로 하반기 유망 투자 지역에 대한 설문 조사를 실시한 결과 응답자의 43.2%가 뉴타운이라고 답했다. 내집 마련이나 부동산 투자의 측면에서 뉴타운 지역이 가장 각광받는 투자처임을 보여주는 결과다. 하지만 서울 은평뉴타운이나 한남뉴타운 등 인기있는 뉴타운은 이미 대지 지분 가격이 3.3m²당 5천만~8천만원 정도로 치솟아 소액으로 투자하기 어렵다. 따라서 아직 큰 인기를 누리고 있지는 않지만, 상대적으로 시세가 낮고 주거 환경도 양호한 지역을 찾아내 투자하는 것이 필요하다. 현재 서울 뉴타운의 3.3m²당 평균 지분가격은 3천만원 선. 하지만 미아뉴타운, 전농뉴타운 등 일부 지역은 2천만원 대다. 이 지역에서 60m²대의 소형주택은 3억원 이하 가격으로 구입할 수 있는 것. 요즘 서울시내에서 분양되는 새 아파트 분양가가 5억~6억원대인 것과 비교하면 절반 가격으로 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 셈이다. 다만 이런 지역의 경우 현재 뉴타운 사업 초기 상태라 최소 10년 앞을 내다보고 장기투자를 해야 한다.

저평가된 서울 뉴타운 지역
가재울뉴타운 저평가된 뉴타운 지역 가운데 가장 좋은 평가를 받고 있는 곳. 서대문구 남가좌동, 북가좌동 일대 107만300㎡ 규모에 총 1만2백여 가구가 건립된다. 총 6개 재개발 구역에서 사업이 진행되고 있는데, 추진이 가장 빠른 곳은 1, 2구역으로 올 연말과 2009년 5월 입주 예정이다. 3, 4구역은 지난 4월 관리처분인가를 받아 올 하반기에 일반 분양될 예정. 그러나 5, 6구역은 사업 진척이 가장 늦어 상대적으로 저평가 돼 있다. 현재 대지지분 3.3m²당 가격은 2천5백만~3천만원. 따라서 소액 투자자들은 5, 6구역에서 매물을 찾는 게 좋다. 전용면적 60m² 이하의 소형 평수는 2억7천~2억8천만원 정도에 구입할 수 있으며, 전세가가 7천~8천만원 수준이므로 전세를 끼고 매입할 경우 2억원으로 내집마련이 가능하다.

전농뉴타운 주변에 배봉산이 위치하고 청계천이 가까워 서울시 뉴타운에서도 환경이 좋은 것으로 손꼽히는 곳이다. 지하철 1호선 청량리역, 2호선 신답역, 5호선 답십리역이 인접한 트리플 역세권으로 교통 상황도 양호하다. 2012년 완공 후 1만3천9백 가구가 입주하는데, 청량리균형발전촉진지구와 인접해 미래 투자가치 면에서도 손색이 없다. 현재 27년 이상 경과된 노후불량주택은 전체의 37% 정도. 이 가운데 당장 거주가 가능한 주택 매물을 구하는 건 어렵지 않다. 현재 시세는 3.3m²당 2천3백만~2천7백만원 수준으로, 전용면적 60m² 이하의 소형 평수는 2억5천만~2억7천만원에 구입할 수 있다. 전세가는 7천만~8천만원 수준으로, 전세를 끼고 살 경우에는 1억7천만~2억원 정도로 투자 가능하다.

마이뉴타운 3.3㎡당 평균 가격이 2천만원으로 서울에서 가장 저평가 돼 있어 내집마련 실수요자들이 눈여겨 볼 지역이다. 강북구 미아 6, 7동 일원에 자리하고 있는데 주거, 문화, 상업 지역이 결합된 미아균형발전촉진지구와 길음뉴타운, 장위뉴타운이 인접해 향후 발전 가능성이 높은 것으로 평가받는다. 지하철 4호선 미아역, 미아삼거리역, 길음역을 이용할 수 있고 내부순환로과 동부간선도로를 이용할 수 있어 교통도 편리하다. 2011년 경전철 우이~신설역 구간이 개통되면 교통요건은 더욱 좋아질 전망이다. 현재 전용면적 60m²의 소형 주택을 2억원 대에 구입할 수 있는데, 전세가가 7천만~8천만원이므로 전세를 끼고 사면 1억2천만~1억3천만원만 투자하면 된다. 다만 미아뉴타운은 대지 규모가 큰 대형 주택이 85% 정도를 차지하고 있어 소형 주택을 구입하려면 부지런히 발품을 팔아야 한다.

신월신정뉴타운 양천구 신월동, 신정동 일대에 자리하고 있는 서울 서남권의 중심지로 남부순환로와 올림픽대로, 경인고속도로 등이 인접해 있어 강남권과 부천, 인천 지역을 드나들기가 쉽다. 지하철 2호선 신정네거리역과 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역과 가까워 대중교통도 편리한 편이다. 이 지역이 주목받는 또다른 이유는 양천구 목동과 인접한 배후지역이기 때문. 목동의 학원가를 이용할 수 있어 교육환경이 뛰어나다. 또 현대백화점 및 영화관, 쇼핑몰 등이 있는 5호선 오목교역과 가까워 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에도 불편함이 없다. 서울시가 신정네거리역 주변에 ‘해누리 영상문화 타운’을 조성하고, 일대를 주거와 문화, 업무가 조화된 미래형 주거단지로 건설할 계획이어서 지역 가치 상승에 대한 기대도 높다.
신월신정뉴타운은 일반주거지역으로 91.4%가 주택이며 그 중 51.8%가 다가구, 다세대 및 아파트로 소형주택이 많아 매물을 구하기도 쉽다. 현재 3.3m²당 평균가격은 2천만~2천5백만원. 전용면적 60m²의 소형주택은 2억~2억5천만원에 구입할 수 있다. 전세가는 7천만~8천만원으로 전세를 끼고 투자할 경우 1억3천~1억7천만원이면 내집 마련이 가능하다.
투자 체크 포인트!
저평가 뉴타운 투자 꼼꼼 정보
일반분양 가구수 많고 최소 5백세대 이상일 것 뉴타운 지역에 투자할 때 가장 신경쓸 것은 재개발 사업규모다. 개발면적과 조합원수를 파악해 예상 일반분양 가구수가 얼마나 될지 체크하는 것이 중요하다. 일반분양 가구수가 많을수록 조합원 추가부담금이 적어 투자수익성이 높아지기 때문이다. 또 대단지일수록 향후 아파트 가격이 높아지므로 최소 5백~1천 세대는 되는 곳을 골라 투자해야 한다.
주변에 사업진척이 빠른 재재발지역이 있을 것 사업 초기 단계에 있는 뉴타운에 투자할 때는 인근에 사업 진척이 빠른 뉴타운이 있는지 살펴보는 게 좋다. 사업 진척이 빠른 재개발 사업장에서 이주 수요가 발생하면 반사 이익을 볼 수 있기 때문이다. 사업 진척이 빠른 재개발 지역 거주자들이 이사를 할 경우, 인근에 있는 초기 뉴타운은 주택 전세 가격이 올라가 전세를 끼고 구입할 경우 투자 금액이 낮아진다.
감정평가액의 130%가 넘는 시세의 지분은 피할 것 최근 서울 강북 지역의 뉴타운 지역 지분 가격이 급등하면서 뒤늦게 투자한 이들 가운데 매입 금액보다 감정평가액이 낮은 경우가 발생하고 있다. 지분 감정평가액은 공시지가를 기준으로 평가되는데, 시세가 급등하면서 격차가 벌어진 것이다. 문제는 재개발 호재에 대한 막연한 기대감으로 감정평가액보다 훨씬 높게 책정된 시세 수준에 지분을 매입할 경우 이후 수익성이 보장되지 않는다는 점. 가격에 거품이 형성돼 있을 가능성이 높기 때문이다. 따라서 개발 호재 지역이라고 해도 시세가 감정평가 예상액의 130%를 상회할 경우 투자하지 않는 게 좋다. 인기가 높아 버블 현상이 나타나는 뉴타운 지역의 매물을 구입하는 것보다는 입지는 좋은데 널리 알려지지 않아 가격이 덜 오른 곳을 찾는 것이 현명하다.


여성동아 2008년 7월 535호
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