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부동산 전문가 정지영 “지금 매수한다면 재건축·재개발이 답”

글 정혜연 기자

입력 2021.10.19 10:30:02

아파트 거래가 가뭄에 콩 나듯 이뤄지는데 매번 신고가를 경신한다. 괜히 지금 매수했다간 꼭지를 잡게 되는 건 아닌지 걱정이 앞선다. 각종 부동산 정보를 바탕으로 부린이들에게 조언을 해온 정지영 부동산 전문가는 지금은 재건축·재개발에 주목해야 할 때라고 말한다. 


불과 4년여 만에 서울의 아파트값이 2배가 됐다. KB국민은행이 발표한 자료에 따르면 서울의 3.3㎡당 평균 아파트값은 9월 기준 4천6백52만원으로 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 기준 2천3백26만원에서 2배가량 상승했다. 무주택자의 내 집 마련은 그만큼 더 어려워졌다. 10월 중순 한국부동산원의 자료에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 평균 매매와 전세 시세 차이는 4억4천7백48만원으로 집계돼 전세에서 자가로 갈아타기 위해서는 평균 4억4천만원 이상이 필요한 것으로 나타났다. 주택담보대출이 가능하다면 4억4천만원도 무리는 아니련만 15억원 이상의 아파트는 대출이 나오지 않는다. 이런 이유로 15억원 이하 아파트의 인기가 더욱 높아져 매물도 많지 않다.

보유세 부담이 늘었는데도 불구하고 양도세 중과로 집을 사고파는 일이 힘들어지자 거래량은 현저히 줄었다. 거래량이 줄면 집값이 떨어지기 마련이지만 매물이 없어 집주인이 원하는 가격에 거래가 되다 보니 곳곳에서 신고가가 속출하는 형국이다. 국토교통부 실거래가 자료 공시에 따르면 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크의 경우 국민평형인 84㎡가 지난 9월 42억원에 거래됐다. 10월에는 아직 실거래가 공시되지 않았지만 같은 크기가 45억원에 거래된 것으로 알려졌다. 불과 한 달 사이 신고가를 갈아치운 것. 이런 현상은 비단 강남에 국한된 일이 아니다. 서울 마포구 용강동 래미안마포리버웰 전용 84㎡가 22억4천만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

무주택자들에겐 청약이 좋은 기회지만 서울시의 경우 청약 가점이 70점을 넘어야 안정권이라고 볼 정도로 문턱이 높아졌다. 지난 10월 6일 발표된 서울 강동구 강일동 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’의 당첨자 청약 점수를 보면 최고 가점은 81점, 최저 가점은 66점이다. 가점이 낮아서 매번 청약에 실패하는 동안 집값이 치솟는 바람에 구축 아파트 매수조차 어려워져 좌절하는 무주택자들이 늘었다. 채널A ‘서민갑부’에 내 집 마련 멘토로, 유튜브 채널 ‘신사임당’에서는 부동산 좀 아는 인생 선배로 출연하는 등 각종 방송과 온라인 채널을 통해 부동산 정보를 전해온 정지영 씨는 “지금도 늦지 않았다”고 말한다. 그녀는 새 아파트 입성을 노리는 무주택자들이라면 청약을 준비하되 전국의 재건축·재개발 사업지도 공부해야 한다는 취지로 지난 8월 말 ‘대한민국 재건축 재개발 지도’를 출간했다. 해당 서적은 두 달째 대형 서점의 경영·경제 분야 베스트셀러 상위권에 오르며 꾸준한 반향을 일으키고 있다. 10월 초 정지영 부동산 전문가 겸 ㈜아이원 대표를 만나 재건축·재개발에 대한 궁금증을 풀어봤다.

10월 6일 서울시 도시재정비위원회에서 용산구 한남5구역에 대한 재정비촉진계획 변경 및 경관 심의안을 수정 가결했다는 소식이 전해졌습니다. 한강 바로 앞에 위치해 관심이 높은 재개발 사업지인 한남5구역을 예로 들어 최근 부동산 시장 분위기를 설명 부탁드려요.

한남5구역의 경관 심의가 통과된 것은 여러 가치 측면에서 의미가 있어요. 재개발 사업은 경관 심의부터 시작해 건축 심의 등을 하나씩 통과해야 가시화된 그림을 그릴 수 있어요. 특히 한남동 재개발의 경우 북으로 남산, 남으로 한강과 얼마나 조화를 이루는지가 관건이죠. 이번에 심의가 통과됐다는 건 한남5구역 재개발이 주변 경관과 조화를 이뤄야 하는 조건을 충족시켰다는 뜻이면서, 다른 재개발 조합에 하나의 가이드라인을 제시했다는 점에서 의미가 커요. 특히 한강을 끼고 있는 여러 단지들은 몇 층으로 지을 것이냐 하는 문제가 굉장히 중요해요. 한남5구역이 최고 23층, 총 2천5백55가구로 승인이 나면서 한남동, 성수동, 잠실동 등의 재개발 및 재건축 단지들도 사업 방향을 잡을 수 있게 됐죠.



과거 박원순 시장 재임 시절에는 서울의 재건축·재개발 사업 추진이 지지부진했던 것이 사실입니다. 오세훈 시장 부임 이후 최근 분위기는 어떤가요.

재개발과 재건축은 적용하는 법이 다릅니다. 재개발의 경우 서울시에서 2015년부터 조합설립인가를 내준 구역이 한 곳도 없어요. 기존에는 ‘주거정비지수제’라고 일정 기준을 넘겨야 조합설립이 가능했는데 이 기준선을 넘은 조합이 없었던 거죠. 그런데 오세훈 시장이 취임하면서 주거정비지수제를 폐지했어요. 이후 서울시 내에 재개발 사업을 추진하겠다는 구역들이 속속 나오는 분위기예요. 과정이 유연해졌다고 생각하는 거죠. 다만 재건축의 경우 사업성 여부를 좌우하는 안전진단이 매우 중요한데 이는 국토교통부 소관이어서 분위기가 반전될 정도는 아니에요.

책에 보니 재건축·재개발 사업을 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 일반분양 5단계로 정리하셨어요. 최근의 유연해진 분위기 속에서 재건축과 재개발 사업지에 관심이 있는 무주택자라면 어떤 단계에 들어가는 것이 좋을까요.

1단계 정비구역지정, 2단계 조합설립인가는 조합원들이 하겠다고 해서 추진이 바로 되는 것이 아니라 전체 조합원 75% 이상의 동의가 있어야 해요. 이후 3단계 사업시행인가는 새 아파트 조감도가 나오는 때라서 많은 사람들이 이를 보고 혹하는 마음이 들죠. 이 3단계 전후가 (가격 변동 폭이 크기 때문에) 가장 메리트가 큰 단계라고 볼 수 있어요. 반면 재개발 사업지는 1단계인 정비구역지정 때부터 관심을 두는 것이 좋아요. 지금 마포구 염리동, 성동구 옥수동 등에 세워진 신축 대단지 아파트들은 원래 다세대 빌라가 밀집해 있던 곳이었죠. 한순간에 신축 아파트로 바뀌면 재개발에 별 관심이 없던 인근 주민들도 마음이 바뀌거든요. 그러면 사업 추진 속도가 빠를 수밖에 없어요. 단, 초기 재개발 구역을 살필 때 조합원 동의율이 처음부터 75%를 넘는 곳인지 알아봐야 해요. 현재 정비구역지정이 가능한 2/3의 동의율을 확보했다고 해도, 조합설립이 가능한 75%를 넘기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있거든요.

책을 통해 서울 시내 재건축·재개발 사업 추진이 활발한 지역들을 꼽으셨어요. 재건축의 경우 강남 3구, 용산구, 영등포구, 양천구, 노원구 순이었는데요. 모두 집값이 많이 오른 지역이 아닌가 싶은데 지금 매수해도 괜찮을까요.

최근 4~5년 사이 전국의 부동산 가격이 상당히 올랐지만 상승률만 놓고 본다면 재건축·재개발은 덜 올랐어요. 정부에서 재건축·재개발에 대한 규제를 강화했기 때문에 일반 아파트나 주택처럼 쉽게 거래되지 않았고, 시장에 나오는 매물도 적었어요. 재건축은 매입하고서 들어가 살 수는 있지만 관리처분인가가 나면 이사를 해야 하니 실수요자들은 쉽게 접근할 수 없었죠. 또 토지거래허가구역으로 묶인 지역도 있어 거래가 쉽지 않았어요. 송파구 신천동의 경우 길 하나를 사이에 두고 토지거래허가구역과 아닌 곳으로 나뉘어요. 아닌 쪽은 부동산 가격이 꽤 올랐는데 재건축은 오르지 않았죠. 이런 사례만 봐도 재건축은 지금 저평가됐다고 볼 수 있죠.

서울 시내 15억원 이상 아파트는 주택담보대출이 불가능한데요. 대출을 받고 매입할 수 있는 재건축 단지는 어디가 있을까요.

먼저 용산구 이촌동이 있어요. 서울 지하철 4호선 이촌역을 중심으로 재건축과 리모델링 단지들 가운데 15억원 이하로 아직까지 대출이 가능한 곳들이 있죠. 또 송파구 문정동, 방이동, 가락동 인근의 소규모 재건축 단지 가운데 조합설립인가가 난 곳들이 꽤 있어요. 입주하게 되면 현금이 많이 들어가지만 전세를 끼고 매입할 경우 적은 돈을 들이면서 투자가 가능해요. 여의도와 목동의 경우 토지거래허가구역으로 지정돼 접근하기 어렵지만, 목동의 일부 소규모 단지들은 장기적으로 보면 괜찮고요. 적은 금액으로 투자할 수 있는 가성비가 좋은 곳은 노원구 상계주공 아파트라고 생각해요. 전용 33㎡ 규모는 전세를 끼고 3억원에 매입할 수 있거든요. 재건축 시작 단계라 오래 기다려야 하지만 이미 재건축 열차는 출발했기 때문에 긍정적으로 볼 수 있죠.

현재 조합설립인가가 나지 않은 단지들은 향후 ‘재건축 초과이익 환수금’을 내야 하죠. 반포주공1단지 3주구의 경우 재초환 4억원이 책정돼 있는데, 그럼에도 재건축이 유망할까요.

끝까지 가져갈 생각을 하지 말았으면 좋겠어요. 재초환은 새 아파트로 탈바꿈한 뒤 입주가 끝나고 등기를 하는 사람이 내는 거거든요. 최근 3~4년 사이 양도소득세 부담이 커졌는데 매도 우위 시장이 펼쳐지면서 집주인들이 자기가 내야 할 양도소득세까지 집값에 붙여서 파는 사태가 벌어졌어요. 그게 시장의 원리예요. 재건축 매물의 손 바뀜이 이뤄질 때 재초환까지 포함해 거래될 가능성이 높아요. 이런 이야기를 하면 재개발이 재건축보다 좋지 않냐고 하는 분도 계신데, 서울의 재개발은 실제 거주하면서 기다릴 수 있는 곳이 20%도 되지 않아요. 반면 재건축은 거주하면서 장기로 투자하는 분들도 많죠. 그런 면에서 재건축과 재개발은 근본적으로 상승폭이 달라요.

그럼에도 재개발에 관심이 높은 분들이 많아요. 서울에서는 어떤 구역을 눈여겨보는 것이 좋을까요.

서울 최고의 입지는 과거에도 지금도 미래에도 ‘한강변’이에요. 용산구 한남뉴타운과 성동구 성수전략정비구역은 최고의 한강 뷰를 지닌 곳들이죠. 게다가 강남 3구와 인접해 다리 하나만 넘어가면 압구정과 강남역 상권을 모두 누리게 되니 최고의 입지라고 할 수 있어요. 서대문구 북아현뉴타운도 입지 면에서 빠지지 않아요. 지금은 신축인 경희궁자이가 리드하고 있지만 향후 북아현뉴타운에 들어설 신축 대단지가 서북권에서는 상당한 주목을 받을 거예요. 또 동작구의 흑석뉴타운과 영등포구 신길뉴타운 사이에 있는 노량진뉴타운도 주목할 만하죠. 흑석의 경우 이미 입주를 마쳤거나 입주를 앞둔 단지가 많아 완숙 단계라고 볼 수 있어요. 반면 노랑진뉴타운은 1~8구역 모두 정비구역 해제 없이 재개발이 추진되고 있기 때문에 장기투자 관점에서 눈여겨보는 게 좋아요.

재개발은 가용자금이 넉넉하지 않은 이들에게도 투자처가 될 수 있는데요. 신혼부부, 중장년 부부, 은퇴 부부 등 연령별로 나눠 어떤 식으로 접근하면 좋을지 조언 부탁드려요.

앞서 말씀드렸다시피 재개발은 실거주하면서 투자하기 어려워요. 때문에 투자로 접근해야 하는데, 재개발의 경우 상가 혹은 근린생활시설을 매수하게 되면 향후 상가와 아파트를 동시에 받을 수 있는 이점이 생겨요. 어느 정도 여유가 있고 장기투자를 목적으로 하는 분들이라면 상가나 근린생활시설을 매입해 월세를 받으면서 재개발 이후 1+1을 받으면 좋죠. 은퇴를 앞두고 있거나 연세가 많은 분들에게는 시간이 많이 걸리는 재건축이나 재개발 투자를 추천하지 않아요.

서울 이외 지역 재건축·재개발에도 많은 이의 관심이 쏠리는데, 수도권 중에서는 어떤 곳을 주목해야 할까요.

재건축 논의가 활발하고 서울과 가까운 성남, 광명, 안양, 의왕, 수원을 주목하는 것이 좋아요. 특히 1기 신도시인 분당에서 가까운 성남시 중원구와 수정구는 구도심으로 분류되는데, 30년 연한을 넘기는 단지들이 속속 나오고 있어요. 성남시에서 추진하는 ‘2030정비기본계획’에 따라 도시개발사업이 진행될 예정으로 향후 주거 환경이 크게 개선되고, 재건축 가능성도 높게 점쳐지고 있어요. 광명은 일직동을 중심으로 역세권이 형성되면서 모두 새 아파트 단지로 바뀌고 있고요. 이런 가운데 하안동의 일부 30년 연한 구축 아파트를 중심으로 안전진단을 추진하고 있어서 주목할 만해요. 안양과 의왕도 인덕원역을 중심으로 재개발이 활발하게 논의되고 있고, 수원도 수원역을 중심으로 재개발 분위기가 형성돼 분양도 잘되고 분양권 거래도 활발한 상황이에요. 동수원을 축으로 재건축·재개발 사업이 속도감 있게 추진되는 중이니 유의 깊게 보는 것이 좋죠.

지방에서도 재건축·재개발 논의가 활발한 것으로 보도되고 있어요. 대표적인 광역시 중에서는 어떤 곳을 주목하는 것이 좋을까요.

지방에서는 부산이 최근에 재건축·재개발 논의가 가장 활발해요. 정비구역으로 지정되지 않은 곳들도 주민들이 동의서를 걷어서 내면 구청에서 사전타당성 조사를 하고, ‘괜찮다’ 싶으면 주민 2/3 동의안을 가져오라고 하는데 이 경우 조합설립까지 갈 수 있어요. 정비구역지정을 ‘그린다’고 표현하는데, 요즘 부산 곳곳에 그렇게 화가가 출몰한다고 하더라고요(웃음). 대구도 2030정비계획을 수립하면서 정비구역으로 지정될 만한 곳들이 나왔어요. 수성구는 전국적으로 교육열이 높기로 유명해 집값이 비싸고, 재건축·재개발 구역이 많지 않아요. 정비사업 예정 물량이나 분양 단지가 나오면 망설이지 않고 투자해도 좋죠. 또 서구의 평리뉴타운과 동구의 신암뉴타운도 눈여겨볼 만한 곳이에요. 대전도 구도심을 중심으로 인프라가 형성돼 있지만 새 아파트가 부족해요. 재건축·재개발 논의가 활발한 노후 아파트 밀집 지역인 둔산 신시가지 단지를 주목하는 것도 좋아요.

최근 리모델링에 대한 관심도 높아졌어요. 용적률이 높은 20년 차 아파트들은 리모델링을 속도감 있게 추진하는데, 어떻게 전망하시나요.

리모델링도 나쁘지 않아요. 지방에서도 주민 75% 동의를 받기가 너무 어려우니까 리모델링을 추진하는 아파트 단지가 속속 나오고 있어요. 통상 일반분양을 몇 세대라도 해서 공사비 부담을 줄이려면 수직증축을 해야 해요. 그런데 수직증축은 안전성 문제로 건축허가가 잘 나지 않기 때문에 차선책으로 수평증축을 선택하는데, 그러면 내부가 동굴 구조로 빠질 수밖에 없어요. 그러다 보니 지체되는 단지가 적지 않아요. 1기 신도시 중에서는 분당 한솔주공5단지가 리모델링을 추진했는데, 거기도 10년째 지지부진한 상태예요. 리모델링은 재건축이 안 될 경우 대안으로 선택하는 것이기 때문에 신중하게 접근해야 해요.
지난 5년 동안 부동산 시장의 과열 분위기가 지속적으로 이어져왔어요. 최근 1년 사이 고점이라는 평가도 많았지만 현재까지 계속 오르는 분위기예요. 올해 연말과 내년 부동산 시장을 어떻게 전망하시나요.

최근 부동산 시장은 정부에서 규제하면 잠깐 주춤했다가 다시 오르는 식으로 달려오고 있어요. 솔직히 지금은 부동산 가격이 떨어질 요소가 없어요. 최근까지 지방도 수도권과 마찬가지로 가격이 오르는 지역이 많은데, 기존에 오르지 않았던 어떤 지방에서 부동산 값이 올랐다는 뉴스가 나오면 속으로 ‘조만간 서울은 또 오르겠네’라는 생각이 들죠. 사람들이 돈을 좀 벌었다 싶으면 팔고 서울로 올라오거든요. 이제 서울 부동산은 ‘안전자산’으로 인식되고 있어요. 부동산 가격이 안정되려면 공급이 있어야 하는데 최근 5년 동안 서울에 추진된 재건축 단지가 거의 없어요. 신규 공급이 없으니 기존 주택 가격이 더 오를 가능성이 높죠. 다만 3기 신도시 입주가 시작되면 서울 일부 지역의 부동산 가격이 잡힐 거라고 봐요. IMF 금융위기나 서브프라임 모기지 사태 등 외부 요인으로 집값이 떨어지는 경우를 제외하고는 1기 신도시가 한꺼번에 입주했던 1990년부터 1993년까지, 그런 대규모 공급 없이 서울 집값 잡기는 어려울 거라 여겨져요.

사진 홍중식 기자 동아DB 게티이미지



여성동아 2021년 11월 695호
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