본문 바로가기

여성동아 로고

LifeStyle

5·10 부동산 대책 내 집 마련 &투자 전략

긴·급·점·검

글 | 최은성 자유기고가 사진 | 문형일 기자 동아일보 사진DB파트, REX 제공

입력 2012.06.04 16:25:00

정부가 주택 시장 거래 활성화를 위해 5·10 부동산 대책을 내놨다. 이에 따라 부동산 불패신화의 상징이었던 서울 강남 3구가 투기지역에서 해제되면서 부동산 시장이 회복될지가 초미의 관심사. 정부의 정책을 믿고 진짜 내 집 마련에 나서도 될지, 아니면 미뤄야 할지 또 투자자들은 어떤 전략을 세워야 할지 살펴봤다.
5·10 부동산 대책 내 집 마련 &투자 전략


장기간 침체된 주택 시장에 온기를 불어넣기 위해 정부가 9년 만에 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)에 지정된 주택 투기지역을 전면 해제하는 것을 골자로 하는 5·10 부동산 대책을 내놨다. 이번 대책 발표는 시장 활성화에 초점을 둔 만큼 강남 3구 투기지역 해제, 수도권 전매 제한 완화, 양도세 중과세율 완화 등 과도한 시장 규제를 해제하려는 사안들이 주를 이루고 있으며 이 밖에 생애최초주택자금 대출 확대, 서민 주거 공급 확대, 재정비 사업 활성화 지원 등도 담고 있다.
강남 3구의 주택투기지역 해제로 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 상한이 40%에서 50%로 상승됐다. 또 주택거래신고지역 해제로 매매 계약 후 15일 이내 신고 의무가 폐지되면서 다른 지역과 동일하게 60일이 적용되며 거래 시 자금 조달 신고 의무, 입주계획 제출 의무도 폐지됐다.
전문가들은 강남 3구에만 있던 마지막 규제가 9년 만에 풀리면서 부동산 시장에 상징적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 또한 대출을 일부 더 받을 수 있고 1:1 재건축 시 건축 규제 완화, 양도세 중과세율 완화 등으로 주택시장의 내부적인 거래 여건이 개선됐다고 할 수 있다.

5·10 대책 이후 주택 시장의 움직임은?

5·10 부동산 대책 내 집 마련 &투자 전략


하지만 대책 발표 후에도 시장의 반응은 시원치 않다. 5·10 대책이 발표된 지 일주일이 지난 시점에서 조사된 서울 지역 주택 시장 통계에 따르면 매매는 0.04%, 전세 0.01% 오히려 하락했다.
서울 재건축 시장은 4월 21일 이후 한 달 만에 다시 하락세로 돌아섰다. 5·10 대책 발표를 앞두고 강남, 송파구 재건축 단지를 중심으로 규제 완화에 대한 기대감이 높아지면서 매도자들이 호가를 올려 반등했지만, 매수세가 끊기면서 호가가 다시 하향 조정됐다. 5·10 대책 발표 직전 기대감을 가진 매도자들이 강남 3구의 호가를 올리면서 5월 둘째 주 반짝 상승세를 탔지만 대책 발표 후 오히려 다시 하락하는 모습이다.
5·10 대책이 큰 효과를 보이지 못하고 있는 이유는 뭘까? 전문가들은 부동산 시장이 고점을 찍었던 2006년 말 이후 전 세계적인 경기 불황과 맞물려 장기적인 침체로 이어지면서 투자보다는 실수요자 위주로 시장 재편이 이뤄졌기 때문으로 풀이한다. 여기에 여전히 소득 대비 높은 집값과 부동산 상승에 대한 기대 심리 저하, 베이비부머 은퇴와 1~2인 가구 증가 등으로 고가와 108.9m² 이상 중대형 아파트의 인기가 떨어진 점도 집값 하락을 부추기는 요인이다.
하지만 5·10 부동산 대책은 강남 3구 투기지역 해제를 통해서 수요자들의 심리적 불안 요인을 제거했다는 점은 큰 의미가 있다. 무엇보다 강남권에 입성하려는 수요층에게 매수세를 유도하는 데는 효과적일 것으로 보인다는 것. 이 밖에 수도권 전매 제한 완화를 통한 분양권 거래 활성화, 실수요자 및 서민층을 위한 주택 여건 개선 등도 전반적인 수요층의 심리를 자극하는 데 일조할 것으로 판단된다. 특히 5월 17일 개포주공 2·3단지가 재건축 정비구역 심의를 통과하면서 해당 단지와 인근의 강남권 재건축 단지들의 매수세가 살아날지에 관심이 쏠리고 있다. 서울시의 이번 결정은 강남 3구를 투기지역에서 해제하는 5·10 부동산 대책이 발표된 뒤 불과 일주일 후에 나온 결정이라는 점에서 강남권 재건축 시장의 매수 심리를 자극할 가능성이 예측되고 있다. 재건축 아파트의 소형 평형 비율과 관련한 잠정적인 가이드라인이 나왔다는 점도 다른 단지들의 사업 추진 불확실성을 줄여주는 효과가 있다.
시장에서는 개포주공 2·3단지처럼 저층·소형평형 비율이 높은 고덕시영, 가락시영 1·2차, 개포 4단지와 같은 단지는 앞으로 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 내다보고 있다. 다만 서울시의 이번 결정은 재건축에 국한돼 침체에 빠진 주택 시장의 흐름을 전면적으로 돌려놓기엔 미흡하다는 지적이다. 여기에 파급력 큰 취득세 감면이나 공공택지 전매 제한 등 추가 대책이 나오고 경기 회복이 맞물리면 중장기적으로 수요를 자극해 반등할 가능성이 있다. 그러나 주택 가격이 반등한다 해도 이는 과거 대세 상승기와 같은 V자 형이 아닌 매우 완만한 형태가 될 것으로 보인다.



강남 진입 원한다면 갈아타기 좋은 시기

실수요자라면 주택 구매를 고려해볼 만하다. 이미 전세금이 매매가의 60%에 육박할 만큼 임차 부담이 높아진 상태인 데다 현 정부뿐 아니라 다음 정부에서도 정권을 누가 잡든지 부동산의 급락을 원하지 않는 상황이어서 시장의 경착륙을 막으려는 대책을 쏟아낼 가능성이 높다는 점 때문이다. 물론 현재는 대내외적인 경기 불안 요인으로 인해 중대형의 경우 가격이 하락할 가능성이 있지만 그 폭은 크지 않을 것으로 예상한다. 특히 최근 실수요자들이 선호하는 80m² 소형의 경우는 수요층이 두터워 가격 하락의 가능성이 매우 낮은 상황이라는 게 전문가들의 분석이다.
따라서 내 집 마련 계획이 있고 어느 정도 자금이 마련돼 있는 상황이라면 ‘무릎 선에 산다’는 전략이 필요하다. 특히 강남권 진입을 희망하는 경우는 지금이 ‘지역 갈아타기’의 적기라는 분석이다. 강남 3구를 투기지역에서 해제해 자금 조달이 쉬워진 만큼 대출을 활용한 강남 진입이 훨씬 수월해졌기 때문이다.
투기지역에서 해제되면 3주택 이상 보유자에 대한 양도세율 10% 가산도 적용되지 않아 부동산을 매매할 때 세금 부담이 줄어든다. 강남 3구의 투기지역 해제로 DTI와 LTV가 상향 조정됨에 따라 강남 3구 전체 가구 중 78.16%인 20만 4천72가구가 대출 규제 완화 수혜를 볼 것으로 예상되고 있다.

5·10 부동산 대책 내 집 마련 &투자 전략


내 집 마련은 시세보다 저렴한 급매물이나 경매로
현재와 같은 경기 불확실성 상황에서는 내 집 마련을 할 때 시세보다 10% 이상 싼 급매물을 노리는 것이 기본. 5·10 대책 이후 강남권 재건축 및 아파트의 매도자와 매수자 간 눈치 보기를 하고 있기 때문에 가장 빠른 반응을 보이는 중개업소의 현장 동향을 면밀히 살펴야 한다. 또 경매도 고려해볼 만하다. 최근 들어 대출 부담의 압박을 견디지 못한 다주택자들의 물건이 경매로 많이 나오고 있기 때문이다. 경매를 통할 경우 시세보다 평균 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있다.
내 집 마련 대출 전략으로는 5·10 대책을 통해 등장한 금리우대 보금자리론 지원 확대를 적극 활용할 필요가 있다. 소득 요건이 부부 합산 4천5백만원에서 5천만원으로 상향 조정됐고, 대상 주택도 시가 3억원에서 6억원 이하, 지원 한도도 1억원에서 2억원으로 확대됐다. 보금자리론의 이율도 4.2~4.45%로 은행권보다 1% 이상 싸다.
처음으로 내 집 마련에 나서는 무주택자의 경우는 생애최초주택구입자금을 활용하는 방안도 좋다. 대상 주택은 6억원 이하로 금리는 4.2%다. 특히 국민주택기금에서 생애최초 주택구입자금을 1조원에서 1조5천억원으로 5천억원 추가 지원해 기금을 확대 운영할 계획이다.
전·월세 가격 급등으로 내 집 마련을 고민하는 실수요자들은 대책을 통해 등장한 주택자금 대출을 활용하는 게 이자 비용을 줄이는 데 효과적이다. 또한 내 집 마련 당사자들은 5·10 대책을 통해 전매 제한이 대폭 완화되는 지역들을 눈여겨볼 필요가 있다.
대책 내용을 살펴보면 전용 85㎡ 이하 수도권 공공택지의 전매 제한을 완화하는 것으로, 일반 공공택지의 경우 3년에서 1년으로 단축하는 방안을 담고 있다. 아울러 보금자리를 포함한 그린벨트도 전용 85㎡ 이하의 경우 기존 5~7년이던 민영주택은 2~5년으로, 7~10년이던 보금자리는 4~8년으로 인근 시세 비율에 따라 기간이 대폭 단축될 전망이다. 다만 수도권 공공택지 전용 85㎡ 초과(1년) 및 민간택지(1년)는 규제가 현행대로 유지된다.
무엇보다 이번 전매 제한 완화는 분양 시장에 있어 가장 관심을 모으는 대책으로, 그간 위축됐던 분양권 거래에 활로가 뚫릴 것으로 예상된다. 특히 전용 85㎡ 이하 그린벨트 및 보금자리지구 일대 아파트가 이번 대책의 가장 큰 수혜를 보게 된다. 전문가가 추천한 보금자리 지역을 살펴보면 강남 세곡지구, 송파 위례신도시, 하남 미사지구, 김포 한강신도시, 인천 서창지구 등이다.

투자자는 강남 재건축과 오피스텔 도전해볼 만해

5·10 부동산 대책 내 집 마련 &투자 전략


이번 대책을 통한 투자자들의 전략은 다주택 보유자인가 아니면 새로 투자에 뛰어드는 신규 투자자인가에 따라 달라진다. 우선 2주택 이상 다주택자들은 완화된 양도세 중과세율을 활용한 출구전략을 세울 필요가 있다. 양도세 중과세율은 1년 미만의 경우 50%에서 40%, 1년 이상~2년 미만의 경우 40%의 기본세율을 적용하게 된다.
그동안 금융 부담이 컸던 다주택자들의 경우는 보유 주택의 시세 상승 가치를 따져본 후 부동산 포트폴리오를 재편할 필요가 있다. 추가 상승 여력이 없는 주택에 대해서는 완화된 양도세율을 통해 과감히 처분에 나서 양도세 부담을 줄이고, 개발 호재가 있는 주택은 중장기 보유하는 전략이 필요하다.
신규 투자를 하는 경우라면 강남 재건축과 오피스텔에 주목해야 한다. 강남 재건축의 경우 2006년 말 고점 대비 30% 이상 빠진 상태인데 5·10 대책 이후 서울시에서 개포주공 2·3단지가 재건축 정비구역 심의를 통해 소형평형의무비율이 30%로 정해지면서 재건축 시장에 탄력이 붙을 것이라는 예측이 지배적이기 때문에 가격 상승 가능성이 크다.
또한 5·10 대책에 따라 강남 3구가 주택거래신고지역에서 해제되면서 오피스텔 임대사업자도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 이에 따라 투자금 부담이 상대적으로 적은 오피스텔이 수혜를 받게 된다는 점에서 수익형 부동산 중 가장 매력적인 투자처로 입지를 다시 한 번 굳히게 됐다.
오피스텔은 지난해 8·18 대책에 따라 지난 4월 27일부터 매입임대주택으로 등록이 가능해졌다. 임대주택으로서 취득세 감면, 재산세 감면 등 각종 세제 혜택을 누릴 수 있게 됐지만 강남 3구만 주택거래신고지역으로 묶여 있어 취득세 감면 혜택을 받을 수 없었다. 하지만 강남 3구는 주택정책심의위원회의 심의, 의결을 걸쳐 주택거래신고지역 해제 절차를 밟음에 따라 신규 분양 오피스텔을 임대 등록하면 취득세 부담도 덜 수 있게 된다.
신규 분양되는 오피스텔의 경우 전용 60㎡ 이하는 취득세가 면제되고 전용 60~85㎡ 이하의 경우는 25% 감면받을 수 있다. 다만 오피스텔의 경우 지역별 편차가 큰 만큼 직장인, 학생 등 수요층이 두터운 역세권, 대학가를 중심으로 투자해야 한다. 또 최근 분양가가 높아지고 있고 공급 물량이 많이 쏟아지고 있어 입주 시점 공실률이나 수익률 하락 요인을 고려, 매입 비용을 최대한 낮추는 투자 전략을 세워야 한다.

5·10 부동산 대책 주요 내용

주택 거래 정상화
■ 강남 3구에 지정된 투기지역과 주택거래신고지역 해제

- 투기지역 해제로 강남 3구 주택 구입 시 적용되는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 상한이 시가의 40%에서 50%로 상승
- 계약 후 15일 이내 신고 의무 폐지. 타 지역과 동일하게 60일 적용
- 거래 시 자금 조달 신고 의무, 입주계획 제출 의무도 폐지
■ 수도권 전매 제한 완화
- 전용 85㎡ 이하 일반 공공택지 전매 제한이 3년→1년으로 단축
- 전용 85㎡ 이하 그린벨트 해제 공공택지(보금자리 포함) 민영의 경우 5~7년→2~5년, 보금자리의 경우 7~10년→4~8년으로 단축
- 전용 85㎡ 초과 공공·민간택지 1년
■ 민영주택 재당첨 제한 폐지
■ 양도세 중과세율 완화
- 1년 미만의 경우 50%→40%
- 1년 이상~2년 미만의 경우 40% 기본세율 적용
■ 정부 방침으로 확정한 정상화 정책 적극 추진
- 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 폐지, 재건축 부담금 부과 중지 추진

실수요자의 주택 구입 여건 개선
■ 금리우대 보금자리론 지원 확대
- 소득 요건 상향(4천5백만원→5천만원 이하), 대상 주택(시가 3억원→6억원 이하) 및 지원 한도(1억원→2억원) 확대
- 실수요자의 내 집 마련 조건이 개선되는 만큼 전·월세 가격 급등으로 내 집 마련을 고민하는 실수요자의 주택 거래를 유도하는 직접적인 효과를 낼 것으로 기대
■ 생애최초 주택구입자금 지원 확대
- 대출 수요가 많은 생애최초주택구입자금의 금년 지원 규모를 1조원에서 1조5천억원으로 확대
■ 주택금융공사의 동일인 대출보증 한도 2억원에서 3억원으로 확대
- 수분양자에 대한 중도금 보증 지원이 확대돼 자금 조달 및 금리 부담 완화
■ 1세대 1주택 비과세 요건 완화
- 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 경우 비과세(기존 3년 이상 보유)
■ 일시적 2주택자에 대한 양도세 특례기준 완화
- 3년 내 종전 주택 양도 시 양도세 비과세


도움말 | 박합수 KB국민은행 부동산팀장, 채훈식 부동산1번지 리서치센터 실장, 김은경 대한생명 부동산컨설팅팀 전문위원

여성동아 2012년 6월 582호
LifeStyle 목록보기 좋아요

Print Edition

How to be a woman

생각하는 여자가 읽는 매거진! 지금 바로 만나보세요.

이번호목차이번 호 구입하기

독자알림

더보기

Follow up on SNS

여성동아 에디터가 핫뉴스, 최신 트렌드와 이벤트를
실시간으로 전해 드립니다.

  • 여성동아 페이스북
  • 여성동아 인스타그램
  • 여성동아 유튜브
  • 여성동아 네이버포스트
  • 여성동아 네이버TV