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틈새형 부동산으로 뜨고 있는 오피스텔 & 빌라 투자 노하우

기획·김명희 기자 / 글·최은성‘자유기고가’ || ■ 도움말·양지영(내집마련정보사 정보분석팀장), 이미윤(부동산114 과장)

입력 2007.12.20 10:47:00

정부의 규제로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 규제 대상에서 제외된 오피스텔과 빌라 투자에 대한 관심이 늘고 있다. 특히 오피스텔은 싱글족과 개인 창업자들을 중심으로 수요가 늘고 있어 매력적인 투자처다. 오피스텔과 빌라 투자 노하우 & 유망 투자지역을 소개한다.
틈새형 부동산으로 뜨고 있는 오피스텔 & 빌라 투자 노하우

최근 정부의 잇따른 규제로 아파트 시장이 침체에 빠지면서 반사이익으로 오피스텔과 빌라의 주가가 상승하고 있다. 오피스텔은 청약통장 없이 분양받을 수 있고, 전매 제한에서도 자유로워 매력적인 투자 대상. 또 주거용 오피스텔의 경우 청약가점제 산정시 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택기간을 늘릴 수 있는 장점이 있다. 이에 반해 빌라(다세대 주택, 세대가 분리되는 공동주택)의 인기는 좀 다르다. 그동안 빌라는 환금성이 떨어져 투자상품으로 매력이 없는 것으로 여겨졌다. 최근 치솟는 빌라의 인기는 부동산 자체의 메리트보다는 재개발 및 뉴타운 등의 기대가치로 인한 상승이 한몫 하고 있다.
오피스텔이나 빌라는 지난 여름부터 심상치 않은 움직임을 보이더니 최근 가파르게 상승곡선을 그리고 있다. 전문가들은 앞으로 몇 년간 오름세가 지속될 것으로 보고 있으며 따라서 지금이 투자의 적기라고 말한다.

오피스텔 투자 노하우
2003년 분양 급증에 따른 공급과잉 현상으로 한동안 외면받았던 오피스텔은 지난해 가을 전세대란의 여파로 임대수요가 크게 증가하면서 가격이 상승하고 있다. 특히 개발호재가 있거나 임대수요가 많은 지역들은 꾸준한 오름세를 보이고 있다.
연초 대비 오피스텔의 전체 매매 상승률은 2.2%(서울 기준), 66㎡(20평) 이하 소형의 경우 4.5%다. 아파트의 연초 대비 매매가 전체 상승률 1.63%, 66㎡ 이하 1.21%와 비교했을 때 상승 추세가 가파름을 알 수 있다. 특히 소형 오피스텔이 상승률을 주도하고 있다.
지역으로 보면 오피스텔 주거 및 업무 수요가 많은 서울 서초구·용산구·마포구 등의 오름폭이 크다. 최근에는 저평가 지역이던 서울 양천구·강서구·광진구·은평구 등도 오름세를 보이고 있다. 수도권에서는 경기도 분당·일산과 함께 군포·성남·시흥·안산·수원 등 서부와 남부 지역이 오름세를 보이고 있다.
오피스텔은 수익성 부동산이기 때문에 실거주보다는 투자 목적으로 임대가 수월한 소형을 선택하는 것이 유리하다. 소형은 임대금 부담이 적어 회전속도가 빠르기 때문. 위치는 교통이 편리한 역세권이나 서초구·용산구 등 업무빌딩 밀집지역이 좋다. 임대수요가 풍부하기 때문이다.

교통 편리성 · 주차 공간 확보 여부 체크
교통편의성은 대중교통의 편리한 이용 여부가 관건이다. 해당 지구 중심이나 지역 중심으로 얼마나 쉽게 이동할 수 있는지를 알아봐야 한다. 주차편의성은 한실당 최소 자동차 1대 이상의 주차공간을 확보했는가를 체크해야 한다. 요즘 분양되는 오피스텔 가운데 일부는 주차공간을 대폭 줄인 경우가 있기 때문이다.

주거 편의성 확보된 지역
오피스텔은 은행·대형 마트 등 근린생활시설이나 상업시설이 적절하게 분포돼 있어야 임대를 할 때 유리하다. 이와 함께 위성방송 통신망·다중전화선 등 각종 첨단통신시설을 편리하게 사용할 수 있도록 돼 있는지도 확인해야 한다. 청소, 세탁, 각종 예약대행 및 우편수화물배송 수취대행 등을 할 수 있는 관리체계를 갖췄는지도 살펴봐야 한다. 오피스텔 임대 수요자는 직장인들이 대부분이기 때문에 이 같은 관리체계가 갖춰진 건물을 선호한다.

오피스텔 투자, 이곳이 좋다!
서울에서는… | 직장인 임대수요가 많은 강남역 주변과 테헤란로, 신촌·대학로 등 대학가 주변 등이 가장 좋다. 특히 선릉역 일대는 내년 4월 삼성타운 입주를 앞두고 임대수요가 폭발적으로 증가하고 있어 최고의 투자처로 꼽힌다.
은평구 녹번역 일대와 성동구 성수동2가의 소형 오피스텔도 주목할 만하다. 녹번역 일대는 은평구에서 가장 번화한 지역으로 은평 뉴타운으로 인한 개발호재가 있다. 또 요즘 급성장하고 있는 구로 디지털밸리와 상암동 DMC 일대도 유망하다. 중소기업들이 속속 입주할 예정이어서 오피스텔 수요가 증가할 것으로 전망되기 때문이다.
수도권에서는… | 분당과 판교 지역이 매력적이다. 무엇보다 강남과 이어지는 신분당선의 연결 개통이란 대형 호재가 자리하고 있어 상승세가 점쳐지고 있다. 분당 정자동 일대는 이미 많이 올라 오름세가 주춤한 반면 수내동·서현동·야탑동 일대 오피스텔은 오름세가 확산되고 있다.
수원시 권선동·인계동은 부근에 삼성전자가 위치해 있고 상권이 발달해 임대수요가 꾸준한 곳으로 꼽힌다. 실제로 대우 미래사랑, 삼부 르네상스, 대우 마이홈 등 단지의 소형 오피스텔 가격이 2백50만~5백만원 올랐다.



오피스텔 투자 시 유의점
오피스텔을 살 때는 무엇보다 관리비가 어느 정도 수준인지 체크해야 한다. 아파트에 비해 관리비가 50~60% 비싼 경우가 많아 매입 후 임대 시 곤란을 겪을 수 있다. 인근 아파트 시세도 따져봐야 한다. 아파트 시세가 구입하려는 오피스텔 가격보다 낮다면 깨끗이 포기해야 한다. 인근에 싼 아파트가 있다면 수요자들이 외면할 수밖에 없기 때문이다.
새 오피스텔을 분양받기 위해 청약할 때는 청약금 반환 여부를 반드시 확인해야 한다. 보통 오피스텔 분양에선 청약금을 받지 않지만 인기 있는 유명 오피스텔은 받는 경우도 있다. 특히 청약금은 계약금 성격을 띠고 있어 분양업체가 돌려주지 않아도 법적으로 문제되지 않는다.
서울 및 수도권에 1억원(지방 3억원) 이상의 집을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 구입할 경우 1가구 2주택으로 간주돼 양도세 중과 대상이 된다. 따라서 세금 문제를 신중하게 고려해서 투자를 결정해야 한다.

빌라 투자 노하우
최근 빌라 가격의 동향을 보면 전체적으로 가격이 상승하기보다 재개발·뉴타운 등의 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 가격이 오르고 있다. 지금까지 빌라는 주요 투자 대상이 아니었기 때문에 매매가나 전세가에 대한 전문적인 통계가 없는 상태. 하지만 전문가들에 따르면 개발호재가 있는 지역의 빌라는 66㎡ 이하 소형의 경우 주변 소형 아파트와 비슷한 수준이라고 한다.
빌라는 아파트와 마찬가지로 밀집된 곳이 투자가치가 높다. 빌라들이 우후죽순 들어서 있으면 도로 상황이 나빠질 수밖에 없어 시간이 지나면서 재개발 및 뉴타운 사업을 추진하게 되기 때문에 투자성을 확보할 수 있다.

재개발 확정지가 가치 높아
빌라는 재개발 확정지에 투자하는 것이 단연 유리하다. 재개발이 진행돼 이주하게 되면 보통 두 배의 가격을 받을 수 있기 때문이다. 재개발 지역은 사업기간이 많이 남아 있을수록 지분 시세가 싼 반면 사업 추진을 지연케 할 만한 변수가 많아 위험이 높다.
좀 더 싼 가격에 높은 수익률을 원한다면 개발 초기가 적합하다. 하지만 재개발이 확정되고도 실제 시행되기까지는 보통 5~20년이 걸린다. 따라서 자금사정과 재개발 기간을 고려해 투자를 결정해야 한다.

면적별로 투자 포인트를 달리해야
소형 빌라의 대지지분이 20㎡(6평) 이하라면 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶이더라도 허가 없이 거래가 가능하다. 때문에 20㎡ 초과보다 가격 상승폭이 크다.
반면 대지지분이 크면 재개발됐을 때 큰 평형대를 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 내집 마련과 투자를 동시에 목적으로 한다면 소형보다 대지지분이 20㎡ 초과 되는 중형 이상이 유리하다.

빌라 투자, 이곳이 좋다!
동대문구 전농7구역 | 전농·답십리 뉴타운(2차)에 속한 전농7구역은 2005년 4월 추진위원회 설립인가를 받은 이후 10개월 만인 2006년 2월 전농·답십리 뉴타운 내에서는 처음으로 구역지정을 받는 데 성공했다. 지난해 10월에 조합설립인가가 났고, 올 6월 말에 사업시행인가를 받았다. 현재 조합원이 1천5백여 명으로 일반분양분이 1천 가구 정도 예상된다. 시공은 삼성물산이 맡았다. 구역지정 이후 매수자들의 꾸준한 관심을 받고 있으며 33㎡(10평)는 현재 3.3㎡(1평)당 1천8백만~2천2백만원, 66㎡(20평)는 3.3㎡당 1천6백만~1천8백만원의 시세가 형성돼 있다.
강북구 미아동 653일대 미아8구역 | 미아8구역은 24개 동 총 1천3백70가구가 건립될 예정이다. 지난해 12월 조합설립인가를 받고 올해 7월 말에 사업시행인가를 받았다. 미아 뉴타운 8구역은 연말까지 관리처분인가를 받아 이르면 12월부터 본격적인 착공이 시작될 예정이다. 지하철 4호선 미아삼거리역이 차량으로 5분 거리. 33㎡는 현재 3.3㎡당 1천5백만~1천7백만원대다.
동작구 흑석4구역 | 3차 흑석 뉴타운 내에 위치한 동작구 흑석4구역은 지난 8월 사업시행인가를 받았다. 명수대 한양아파트 너머 언덕배기에 자리 잡고 있다. 49.5㎡(15평) 임대아파트를 포함, 모두 9백50가구가 들어선다. 지대가 높아 한강 조망이 가능하고 지하철 9호선이 개통(2008년 예정)되면 중앙대역을 걸어서 7분이면 이용 가능해 역세권 수혜가 기대된다. 조합원수는 5백여 명, 일반분양분은 3백 가구 이상 나올 것으로 예상. 33㎡는 3.3㎡당 2천3백만~3천7백만원, 66㎡는 1천6백만~2천5백만원.
광명시 뉴타운 | 경기도 광명시 광명역사거리를 중심으로 광명1∼7동, 철산1∼4동 일대로 7월30일부터 뉴타운재정비촉진지구로 지정됐다. 광명 뉴타운지구는 지난 10월부터 촉진계획수립에 착수, 내년 하반기 계획을 확정한 뒤 본격적인 개발 사업에 나설 예정이다. 광명시는 서울 구로구와 바로 접해 있는 서울 생활권을 누릴 수 있다. 33㎡가 현재 3.3㎡당 1천4백만~2천만원 정도.
부천 소사지구 | 경기도 부천시 소사구 소사본동·괴안동 일대 지역으로 지난 7월30일부터 도시재정비촉진지구로 지정됐다. 지하철 1호선 소사역이 도보 5분 거리에 있고, 이마트·소사구청·세종병원·로얄백화점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 지분 시세는 현재 33㎡가 3.3㎡당 1천1백만~1천2백만원 정도.

빌라 투자 시 유의점
재개발 및 뉴타운 지정 지역 또는 지정 가능성이 높은 지역을 선택하는 것이 중요하다. 이러한 개발 호재가 없는 곳에 투자를 할 경우에는 구입 가격보다 도리어 떨어진 값에 되팔아야 하는 경우가 허다하기 때문이다. 이것이 아파트 투자와 대비되는 빌라 투자의 최대 단점이다. 주변 지역에 개발 호재가 발생하지 않을 경우에는 빌라 자체만으로는 가격상승이 힘들다.
다만 재개발·재건축 입주권은 세법상 양도세 과세 시 주택 수에 포함된다는 것을 염두에 둬야 한다. 하지만 주택 청약에서는 일단 주택 수에 포함시키지 않는다. 따라서 일반적인 경우라면 입주권을 가지고 있다는 이유만으로 청약 시 불이익을 받지 않는다.
또한 재개발 사업은 오랜 기간 진행되기 때문에 투자금액이 묶일 수 있다는 점도 유의해야 한다. 이미 사업 초기에 지분가격이 크게 오른 곳이 많은 만큼 추가 부담금을 포함한 투자금액이 주변 시세에 비해 높은 곳은 피하는 것이 좋다.

여성동아 2007년 12월 528호
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