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내 집 마련하는 전략 & 유망 아파트 꼼꼼 정보

전매제한, 청약가점제 불이익 없이~

기획·송화선 기자 / 글·최은성‘자유기고가’ / 사진·동아일보 사진DB파트|| ■ 도움말·조민이(스피드뱅크 부동산연구소 리서치팀 연구원), 김상미(스피드뱅크 분양팀장), 이미윤(부동산114 과장)

입력 2007.11.21 11:16:00

분양가 상한제, 청약가점제 등 새로운 부동산 정책이 시행되면서 내 집 마련이 더욱 어려워지는 것 아니냐는 우려가 높지만 전문가들은 올 연말을 공략하면 좀 더 쉽게 내 집을 마련할 수 있다고 말한다. 전매제한, 청약가점제 등의 불이익 없이 내 집을 마련할 수 있는 방법과 유망 아파트를 소개한다.
내 집 마련하는 전략 & 유망 아파트 꼼꼼 정보

지난 9월부터 분양가 상한제, 청약가점제 등 새로운 주택공급 제도가 시행되면서 내 집 마련이 더욱 어려워지는 것 아니냐는 우려가 높다. 하지만 전문가들은 새 제도가 정착되기 전인 올 연말을 잘 공략하면 좀 더 쉽게 내 집을 마련할 수 있다고 조언한다. 분양가 상한제 적용을 받지 않는 ‘전매 제한 없는’ 아파트의 분양 일정이 아직 남아 있고, 최근의 불안정한 부동산 전망 때문에 미분양된 유망 아파트도 시장에 등장하고 있기 때문이다. 신규 분양 아파트의 고분양가나 최장 10년간의 전매 제한이 부담스러운 사람, 또 청약가점이 낮아 내년부터 신규 분양을 받기 어려운 사람은 올 연말을 내 집 마련의 기회로 삼는 게 좋다.

분양가 상한제 적용되지 않아 전매 제한 없는 아파트
분양가 상한제는 건설교통부가 정한 기본형 건축비 등을 기준으로 아파트 분양가를 산정하는 제도다. 신규 분양 아파트 분양가가 주변 집값을 올리고 이후 공급되는 아파트 분양가가 더 높아지는 악순환을 막기 위해 도입된 것. 분양가 상한제에 의하면 분양가는 택지비·기본형 건축비·가산비 등으로 구성되는데, 택지비는 감정평가기관이 평가한 금액으로, 건축비는 정부가 정한 기준(전용 면적 85㎡ 이하 아파트, 3.3㎡당 4백31만8천원)으로 계산한다. 이에 따라 건설사들의 분양가 부풀리기가 사실상 불가능해지므로 분양가는 지금보다 낮아질 것으로 전망된다. 문제는 분양가가 싸진 대신 전매 제한 규제가 강화되는 것. 8월까지는 공공택지 아파트를 제외한 수도권 민간택지 아파트는 준공 후 등기를 마치면 바로 팔 수 있었지만, 이제는 일정 기간 전매할 수 없다. 수도권 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 되팔 수 없으며, 민간택지의 경우도 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년간 전매가 금지된다.
이런 제한은 부동산 수요자들에게 일종의 ‘족쇄’로 여겨져 청약기피 현상을 낳고 있다. 지난 10월 수도권의 유망 투자지역으로 주목받던 경기 남양주 진접지구 동시 분양 아파트가 90% 가까이 미달된 것도 이 때문이라고 분석하는 전문가들이 많다.
그러나 잘 찾아보면 연말 분양 아파트 가운데 분양가 상한제 적용을 받지 않는 알짜 단지도 있다. 지난 5월 개정된 주택법 시행령에 따르면 민간택지에 분양되는 아파트는 9월1일 이후 사업 신청을 한 아파트 또는 12월1일 이후 분양신청을 한 아파트부터 이 제도의 적용을 받기 때문. 따라서 지난 8월 말 안에 사업 신청을 하고 11월 말 안에 분양 승인을 신청한 민간업체 아파트는 새 전매 제한 규제를 받지 않는 것이다. 이른바 ‘전매 가능 아파트’로 불리는 이 아파트들은 등기 후 바로 자유롭게 사고팔 수 있기 때문에 신규 분양 후 시세가 올랐을 때 프리미엄을 받고 팔 수 있고, 입주 후에도 어느 정도 가격이 올랐다고 판단되면 그 타이밍에 맞춰 시세차익을 얻을 수 있다.
물론 전매 제한 없는 아파트를 고를 때도 전략이 필요하다. 역세권에 있거나 신도시 프리미엄을 누릴 수 있는 아파트를 고르는 게 미래가치를 높이는 길이다.

전매 가능 유망 아파트 베스트 5
재개발 호재에 분양가 저렴해 최고 주목대상, 은평뉴타운 1지구
서울 은평구 진관내동과 진관외동, 구파발동에 걸쳐 조성되는 은평뉴타운은 올 하반기 아파트 분양시장의 최고 관심지역이다. 1~3지구에 걸쳐 총 1만6천1백여 가구의 아파트가 건설되는데, 오는 11월 초 이 지역에서 처음으로 1지구 분양이 실시될 예정이다. 2008년 중반 입주 예정인 은평뉴타운 1지구의 특징은 2·3지구와 달리 전매 제한이 없다는 점. 또 뉴타운이라는 호재가 있음에도 불구하고 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정될 것으로 예상된다는 점도 내 집 마련 실 수요자들의 눈길을 끄는 요소다. 은평뉴타운의 3.3㎡당 분양가는 최근 분양한 길음뉴타운과 비슷한 수준으로 결정될 전망인데, 길음뉴타운은 108.9㎡(33평형)의 경우 3.3㎡당 1천4백50만원, 145.2㎡(44평형)는 3.3㎡당 1천5백60만원의 분양가를 보였다. 이것은 올해 강북지역의 평균 3.3㎡당 분양가 1천6백만~2천3백만원에 비해 낮은 수준이다. 은평뉴타운은 환경적인 면에서도 장점이 있다. 동쪽으로 북한산 국립공원, 서쪽에는 서오릉 자연공원, 남쪽에는 갈현근린공원, 북쪽에는 창릉천 등이 자리하고 있어 쾌적한 환경을 자랑하며, 중앙부에는 진관근린공원이 있다. 녹지율이 42%로 36%인 판교 신도시보다 높다. 롯데·삼환·SK·대우 등 굵직한 건설사가 시공을 맡았다.

역세권 프리미엄 누릴 수 있는 상도동 신원아침도시
신원종합개발은 11월 서울 동작구 상도동 산 64-23번지 일대에 지하 2층~지상 20층 규모 아파트 총 15개 동 8백86가구를 분양한다. 이 가운데 일반 분양분은 3백9가구. 이 아파트의 장점은 7호선 상도역과 숭실대입구역 사이에 있어 두 역 모두 걸어서 5분 거리로 이동이 가능한 역세권이라는 점이다. 한강 조망도 가능하다.

역세권 프리미엄과 고급 브랜드 파워, 한강밤섬 자이
GS건설은 11월 서울 마포구 하중동 18-2 일대에 단독 주택을 재건축해 한강밤섬 자이를 분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 걸어서 5분 거리에 있으며, 고층은 한강 조망이 가능하다. 일반분양 물량은 76가구다.



일산 신도시와 가깝고 도심 진입 쉬운 고양 신동아 파밀리에
신동아건설은 11월 경기도 고양시 일산서구 덕이동 산 145-1 일대에 신동아 파밀리에 3천3백16가구를 분양한다. 일산 신도시에 인접해 있고 서울 지하철 3호선 대화역, 경의선 탄현역과 가까워 서울 시내 출퇴근이 쉬운 게 장점. 롯데·뉴코아백화점·이마트·농수산물유통센터와 국립암센터 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있다.
경제특구로 주목받는 인천 청라지구 중흥 S클래스
경제자유구역인 인천 청라지구에서는 중흥건설이 11월 중 13블록에 5백1가구, 16블록에 1백99가구 등 총 7백 가구를 분양할 계획이다. 청라지구는 송도국제신도시와 함께 주목받는 경제특구. 특히 경제자유구역 지역우선 공급물량이 과거 100%에서 9월부터 30%로 축소되면서 서울 거주자에게 70%나 청약 기회가 생겼다. 2010년 인천공항철도 김포공항~서울역 구간이 개통되면 청라지구 안에 청라역이 신설돼 교통이 편리해질 것으로 전망돼 서울지역 내 집 마련 수요자도 관심을 기울일 만하다.

청약가점제 적용 않는 아파트
청약가점제란 항목별로 점수를 매겨 총점이 높은 청약자 순으로 주택을 분양하는 제도. 부양 가족수가 많고 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 길수록 유리하다. 이 제도가 지난 9월부터 시행되면서 미혼이나 신혼 부부, 한 자녀를 둔 가정 등은 상대적으로 청약을 통한 내 집 마련에 어려움을 겪게 됐다. 그러나 방법이 없는 것은 아니다. 전매 제한과 청약가점제 후폭풍으로 미분양된 아파트 가운데 알짜배기를 골라 선착순 분양에 도전할 수 있기 때문. 선착순 분양이란 정시 분양 때 미분양된 물량을 선착순으로 분양하는 제도로, 청약통장을 사용하지 않고 동·호수까지 지정해서 계약할 수 있기 때문에 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다. 건설업체들이 미분양 물량을 소진하기 위해 제공하는 중도금 무이자 대출 등 각종 금융 혜택도 매력적이다.
미분양 아파트를 고를 때 가장 중요한 건 장기간 미분양 상태인 물량은 피해야 한다는 것. 또 서울지역에서는 역세권 부근이면서 근처에 3천 세대 이상 대단지 아파트촌이 형성돼 있는 곳을 노리는 게 좋다. 미분양 단지 자체는 소규모일지라도 부근에 대단지 아파트가 포진해 있으면 동반 프리미엄이 형성될 가능성이 높기 때문이다. 수도권에서는 신도시 개발이나 고속도로 건설 등 개발 호재가 있는 곳을 찾는 게 좋다.

청약가점제 적용 않는 유망 아파트 베스트 5
더블 역세권이면서 청계천 조망 가능한 황학 아크로타워
내 집 마련하는 전략 & 유망 아파트 꼼꼼 정보

대림산업이 지난 8월 서울 중구 황학동에 분양했던 황학 아크로타워는 3개 타워 동으로 구성된 주상복합아파트. 지하철 2호선·6호선 더블 역세권에 해당하는 신당역까지 걸어서 1분 거리이며, 청계천 조망이 가능하다. 110~193㎡ 2백63가구를 분양했는데 현재 141㎡ 이상 타입에 45가구 정도가 남아 있다.

서울 중심가 역세권 메리트, 당산동 반도유보라 팰리스
반도건설은 서울 영등포구 당산동 4가 1-3 일대에 분양한 반도유보라 팰리스 가운데 일부 계약 해지분과 부적격자 물량을 선착순 분양하고 있다. 현재 30가구 정도 남아 있는데, 지하철 2·9호선 당산역과 지하철 2·5호선 영등포구청역, 5호선 영등포시장역을 걸어서 이용할 수 있는 입지가 최대 장점으로 꼽힌다. 걸어서 3분 거리에 롯데마트 등 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다.

신도시 프리미엄 누릴 수 있는 일산 임광진흥아파트
임광토건과 진흥기업이 경기 고양시 탄현동 111-13번지에 지은 일산 임광진흥아파트 9백5가구 가운데 88가구가 선착순 분양중이다. 이 지역은 일산 신도시와 운정 신도시가 인접해 양대 신도시의 편의시설을 이용할 수 있는 것이 장점. 또 2008년 개통 예정인 경의선 복선 전철과 2009년 12월 완공 예정인 제2자유로가 건설되면 시세 차익을 얻을 수 있을 것으로 전망된다.

복선전철역·고속도로 등 개발 호재, 이천 현대성우 메이저시티
성우종합건설은 경기도 이천시 부발읍에서 현대성우 메이저시티 3백여 가구를 선착순 분양 중이다. 이곳은 2012년 완공 예정인 복선전철 부발역 예정지 인근이고, 중부고속도로 서이천IC와 영동고속도로 이천IC 등에 인접해 있다. 또 2011년에 개통되는 성남~이천~장호원 간 자동차 전용도로가 뚫리면 1시간 이내에 서울에 닿을 수 있을 만큼 교통여건이 개선될 것으로 전망된다.

쾌적한 주거환경과 교통환경 개선 프리미엄, 풍림 엑슬루타워
풍림산업은 인천시 남구 학익동 535-3 일대에 풍림 엑슬루타워 잔여 가구를 분양 중이다. 50여 가구가 남아 있는데, 2013년 말 개통 예정인 수인선 복선전철 용현역이 인근에 들어설 예정이어서 역세권 프리미엄을 기대할 수 있다. 단지 내 녹지비율이 46%가 넘어 주거환경도 쾌적하다.
전매 제한 없는 주요 분양예정 아파트
위치 건설사 총가구수 주택형(㎡) 분양가구수 문의처
서울 강서구 화곡동 현대산업개발 159 142~211159 02-2008-9114
서울 동작구 상도동 신원종합개발 886 79~149 309 02-6908-7142
서울 마포구 하중동 GS건설 488 110~20076 02-2005-9050
서울 성동구 성수동1가 두산중공업 567 165 이상200 02-453-2550
서울 은평구 진관내동
은평뉴타운1지구
롯데건설·대우건설
SK건설·삼환기업 등
4375 59~214 2676 02-3410-7114
서울 중구 순화동 동부건설 156 152~26891 02-779-6114
서울 중구 회현동 롯데건설 386 46~298 386 1688-5500
경기 고양시 덕이동 신동아건설 3316 113~3503316 02-709-7114
경기 고양시 덕이동 동문건설 1540 112~2141540 02-786-7343
경기 수원시 매탄동 삼호 398 79~195 398 080-535-3000
경기 용인시 마북동 대림산업 110 148 110 080-783-3000
경기 화성시 봉답읍 일신건영 532 113~149532 02-480-3192
경기 화성시 향남읍 한화건설 952 109~159952 080-729-2400
인천 서구 청라지구 중흥건설 700 149 700 062-510-2312
※10월12일 상황으로 분양 시기나 규모는 변동될 수 있음을 밝힙니다.


여성동아 2007년 11월 527호
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