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LifeStyle 부동산 특집

신규분양 아파트·재개발 단지 투자 올 가이드

적은 돈으로 내집 마련의 꿈 이뤄줄~

기획·이남희 기자 / 글·함종선‘중앙일보 부동산팀 기자’ / 사진·동아일보 사진DB파트 || ■ 도움말·함영진(내집마련정보사 팀장), 김은경(스피드뱅크 팀장)

입력 2006.12.21 13:50:00

집값이 폭등하고 새로운 부동산 정책이 잇달아 발표되면서 내집 마련을 꿈꾸는 사람들은 혼란스럽기만 하다. 적은 돈으로 내집 마련에 도전하는 사람들을 위해 실수요자들이 관심 가질 만한 연말에 새로 분양하는 알짜 아파트와 서울시내 재개발 단지에 관한 모든 것을 알아봤다.
신규분양 아파트·재개발 단지 투자 올 가이드

인천 검단지구가 새로 건설되는 신도시로 유력하다는 소식이 알려지면서 10월25일 인천 서구 검단동 삼라마이다스 미분양 아파트 모델하우스에 청약자들이 몰렸다.
집값이 계속 불안하다. 추병직 전 건설교통부 장관이 지난 10월 말 인천 검단신도시 개발계획을 발표하면서 부동산 시장이 더욱 과열됐다. 정부가 천정부지로 오르는 집값을 안정시키기 위해 지난 11월 중순 ‘주택담보대출 규제 강화를 통한 단기 수요 억제, 분양가 인하 및 공급 확대를 통한 중장기적 시장안정’을 뼈대로 하는 추가 부동산 대책을 내놨지만 ‘약발’은 미지수다. 전문가들은 내년에도 선거철 기대 심리와 봄철 전세난이 겹쳐 재차 부동산 광풍이 일 가능성이 크다고 우려한다. 청약환경도 크게 달라져 혼란스럽다. 이런 상황에서 어떻게 내집 마련을 하는 게 최선일까. 전문가들은 적은 돈으로 내집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 연말 분양하는 알짜 아파트 청약에 도전하거나 유망 재개발 대단지를 주목하라고 권한다.

Part 1. 청약통장별로 올해 안에 도전해볼 만한 유망 아파트

정부가 마련한 부동산 시장 안정대책에 따르면 앞으로 아파트가 싼값에 많이 공급된다. 따라서 청약조건이 유리한 통장을 보유한 수도권 대기자들에겐 기회가 많아진 셈이다.
최근 수도권 청약시장이 살아난 주원인은 서울 은평뉴타운과 경기 파주신도시의 고분양가다. 새로 공급되는 아파트의 분양가가 기존 아파트 시세를 훨씬 웃돌게 나오자 주택 수요자들의 불안감이 커진 것이다. 그러나 앞으로는 분양가가 내린다고 하니 크게 서두를 필요는 없어보인다.
다만 청약 수요자들은 자신의 조건에 맞는 아파트를 고르는 지혜가 필요하다.
먼저 2008년 시행 예정인 청약가점제를 고려할 때 청약조건이 불리한 청약통장 보유자들은 유망 택지지구 내에서 내 집을 마련하기가 더 힘들어진다. 분양가가 싸지고 공급이 늘어나도 자격조건이 좋은 청약자들에게 혜택이 돌아가기 때문이다. 전문가들은 “청약가점제에서 불이익을 받을 중소형 통장 가입자들은 2008년 청약제도 개편 이전에 통장을 서둘러 사용하는 게 좋다”고 말한다.
청약가점제란 부양가족 수와 나이가 많은 무주택자에게 아파트 당첨 우선권을 주는 것으로 2008년 청약 때부터 시행된다. 기준은 △부모·자녀 등 부양가족 수 △무주택 기간 △가구주의 나이 △청약통장 가입기간 등 4개 항목별 가중치로 당첨자를 선정하는 것이다. 이렇게 되면 장기 무주택자들은 아파트를 청약할 때 절대 유리해지는 반면 사회 초년생, 단독가구주, 신혼부부, 유주택자 등은 인기지역 당첨권에서 멀어지게 된다.
변경 예정인 주택청약제도
구 분 공공택지 민간택지
공공주택 민영주택(2008년) 민영주택(2010년)
전용면적 25.7평 이하청약방법현행과 동일(순차제)추첨(가점제)추첨(가점제)
저축종류청약저축청약 예금·부금청약 예금·부금
전용면적 25.7평 초과청약방법채권입찰제(채권액 동일 시 가점제)채권입찰제(채권액 동일 시 가점제)현행(추첨제)
저축종류청약예금청약예금청약예금


중대형 청약예금 가입자는 용인 흥덕지구, 청약저축 가입자는 성남 도촌·의왕 청계 지구 주목

중소형 청약예금·청약부금 가입자 이미 집을 보유하고 있는 경우 앞으로 당첨확률이 점점 낮아지는 만큼 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 쓰는 것이 좋다. 2008년 이전에 분양되는 물량과 인기지역 내 분양가 상한제가 적용되는 아파트가 공략 대상이다. 청약예금 가입자의 경우 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것도 고려할 만하다. 다만 큰 평형으로 증액할 경우 1년 후에 청약자격이 주어지므로 늦어도 내년 초까지는 증액작업을 끝내야 한다. 반면 부양가족이 있거나 나이가 많고 무주택 기간이 긴 세대주라면 당첨 가능성이 더욱 높아진 만큼 굳이 청약을 서두를 필요가 없다. 현재 공공택지 내 중소형 물량의 최대 75%까지 우선 분양받을 수 있고 가점제로 전환돼도 불리할 게 없으므로 유망단지로 꼽히는 청약물량이 나올 때마다 소신 있게 청약하면 된다.



중대형 청약예금 가입자 전용면적 25.7평(분양면적 기준 33~34평형) 초과 청약예금 가입자는 제도가 바뀌어도 크게 달라질 것이 없는 만큼 기회가 있을 때마다 계속 도전하는 게 좋다. 다만 집을 보유하고 있는 경우나 가족 수가 적은 청약자는 2008년 이전에 분양하는 인기지역 청약에 적극 나설 필요가 있다.
청약예금 가입자들은 우선 용인 흥덕지구에서 경남기업이 분양하는 아파트를 1순위로 노려야 한다. 경남기업이 토지공사로부터 토지를 분양받을 때 분양가를 평당 9백8만원으로 정해 가격 메리트가 크다. 또 분양가 상한제가 적용되지 않아 전매제한을 받지 않는다는 점도 장점이다. 흥덕지구 13블록에 대한 최종 건축심의가 남아있지만 경남기업은 11블록 물량만이라도 올 12월에 분양할 예정이다. 청약자 입장에선 11블록과 13블록에서 따로 두 번 청약할 수 있는 기회가 주어지는 셈이다. 경남기업이 공급하는 아파트는 43평형과 58평형 9백13가구며 중대형으로만 이뤄졌다는 점도 큰 장점이다.
연내 분양이 확실치는 않지만 용인 동천지구도 관심대상이다. 서판교와 붙어있어 판교 후광효과가 기대되는 곳이다. 이 지역에서 삼성건설이 14만2천 평 규모의 미니신도시를 건설한다. 40평형 이상 중대형 아파트와 타운하우스 2천5백여 가구가 분양된다.

청약저축 가입자 청약저축 가입자는 지금도 나이, 무주택 기간, 납입액 등을 따져 당첨자를 가리고 있으므로 가점제와는 큰 상관이 없다. 납입기간이 오래된 청약저축 가입자들에겐 물량이 비교적 넉넉하게 나올 전망이므로 2년 정도 기다렸다가 송파신도시나 광교신도시 등지에 청약하는 것도 한 방법이다.
경기도 성남 도촌·의왕 청계 지구 아파트도 놓치기 아까운 기회다. 도촌지구는 성남시 중원구 도촌동 일대 24만2천여 평의 택지개발지구로 분당 야탑동과 경기도 광주시 사이에 있다. 야탑동과 붙어있기 때문에 분당의 기반시설을 이용할 수 있고 판교신도시 후광효과가 기대되는 곳이다. 또 주변에 구릉지가 많아 주거환경이 쾌적하다. 2002년 6월28일 이전부터 해당지역에 살아온 사람에게 지역 우선순위 자격을 부여할 예정이다.
경기도 의왕 청계지구도 유망하다. 이곳은 의왕시 청계동·포일동 일대에 10만2천 평 규모로 조성되는 택지지구다. 대한주택공사가 청계지구 B1·B2 블록에서 각각 3백39가구, 2백73가구의 공공분양아파트를 12월 공급할 예정이다. 서울 도심에서 20km 떨어진 곳으로 서울 외곽순환도로(학의분기점), 과천∼의왕고속도로, 지하철 과천선 인덕원역 등을 이용할 수 있어 교통입지가 좋다. 북쪽에는 청계산, 남쪽에는 백운호수가 자리 잡고 있으며 학의천을 끼고 있어 주거환경이 쾌적하다.
목돈이 부족해 전셋값도 부담되는 사람이라면 국민임대주택이나 공공임대주택을 활용하는 것도 전략이다.
국민임대주택은 대한주택공사나 지방공사가 건설하거나 사들여 30년 이상 장기 임대하는 주택을 말한다. 공공임대주택은 임대기간 5년이 지나면 분양으로 전환된다. 국민·공공 임대주택의 장점은 돈을 적게 들이고도 좋은 주거환경에서 살 수 있다는 것이다. 특히 분양 전환되지 않는 국민임대주택은 입주 후 같은 청약통장으로 다른 공공분양아파트에 다시 청약할 수 있다. 최근 정부가 무주택자를 위해 공공주택을 늘리고 있어 청약저축을 활용할 수 있는 물량이 점차 많아진다는 것도 장점이다. 정부는 올해부터 2012년까지 국민임대주택 72만 가구를 공급할 예정이다.
청약저축 가입자가 입주할 수 있는 국민임대주택은 전용면적 15∼18평 규모로, 가구주 월소득이 도시근로자 평균소득의 70%(2백27만5천원) 이하인 무주택자가 신청할 수 있다.
청약통장이 없거나 청약조건이 불리한 수요자들은 기존 아파트 시장에 눈을 돌릴 수밖에 없다. 어차피 집을 사야 한다면 언제, 어떤 곳의 집을 골라야 하느냐가 가장 큰 문제다.

전문가들은 매매가가 올랐더라도 앞으로 더 오를 가능성이 크기 때문에 자금여력이 있는 사람들은 주택구입 시점을 늦출 필요가 없다고 입을 모은다. “지금 상황에서 집을 구할 때는 유망지역 내 저평가된 곳을 발굴하는 것이 중요하다”는 것이 전문가들의 분석이다. 인근 아파트에 비해 오름폭이 적었던 단지를 고르는 것도 요령이다. 예컨대 아파트 브랜드 인지도가 낮거나 집값 담합이 없었던 단지는 다른 곳보다 집값이 싼 경우가 많다.
재개발이 될 만한 곳의 단독주택이나 다가구주택을 사는 ‘길목 지키기’식 투자로 내 집을 마련할 수도 있다.
또 최근 들어 환경이 집값을 좌우하는 주요 변수로 떠오르고 있기 때문에 대형 공원과 인접한 곳을 찾는 것도 집 고르는 방법 중 하나다. 서울의 경우 올림픽공원, 청담공원, 서울숲, 용산공원, 보라매공원, 어린이공원 주변 등이 유망지로 꼽힌다.
재개발·재건축도 눈여겨볼 만하다. 재건축의 경우 정부의 각종 규제로 과거에 비해 투자성이 많이 떨어졌다. 그러나 재건축 단지는 서울 강남권 등 인기지역의 신규주택 공급이 어려운 상황에서 편의시설, 교통, 교육환경 등을 골고루 갖춘 새 아파트라는 점에서 여전히 매력적이다. 전문가들은 재건축이 확실한 단지는 아직 투자성도 있다고 말한다.

Part 2. 알짜 찾는 실수요자를 위한 재개발 대단지 투자법

재개발은 개발이익과 새 아파트를 모두 얻을 수 있다는 점에서 장점이 많다. 특히 정부가 강남·북 균형발전을 위해 재개발을 적극 장려하는 상황이기 때문에 혜택이 많고 사업추진 속도가 빠르다.
그러나 재개발사업장을 여러 개 묶어 개발하는 도시재정비촉진사업이 지난 10월부터 본격화되면서 재개발사업장 가운데 도시재정비촉진지구(이하 촉진지구)로 지정된 곳이 유망하다. 촉진지구로 개발되면 기반시설 등이 대폭 확충돼 주거여건이 다른 재건축이나 재개발 지역보다 좋아지기 때문이다.
촉진지구에서는 2005년 7월 시행된 도시재정비촉진특별법에 따라 용적률 제한이 완화되는 등 혜택이 주어진다. 서울시 조례에서 정한 용적률(2종 200%, 3종 250%) 이상으로 용적률을 높일 수 있는 것. 또한 중대형 평형 비율이 늘어나고 우수 학교 유치가 쉬워져 주거환경도 개선된다.
지난 10월 서울 성북구 장위뉴타운 등 16곳(은평구 은평, 성북구 길음, 용산구 한남, 성북구 장위(시범지역), 영등포구 신길(시범지역), 동대문구 이문·휘경, 노원구 상계, 서대문구 북아현, 은평구 수색·증산, 금천구 시흥, 동작구 흑석, 송파구 거여·마천, 관악구 신림, 강동구 천호·성내, 광진구 구의·자양, 중랑구 망우·상봉)의 뉴타운이 용적률과 층수 제한 등이 완화되는 재정비촉진지구로 지정됐다. 뉴타운 이외는 12월 신청 접수해 내년 상반기에 결정될 예정이다. 서울시가 강북개발계획의 하나로 개발하려는 성동구 성수동 일대 등이 재정비촉진지구로 지정될 가능성이 높다.
서울 재개발구역 사업단계별 예정지
정비구역지정 단계▶ 정비구역 지정준비 = 용산구 동빙고동 동빙고주택재개발(3040), 용산구 보광동 보광3구역(2060), 용산구 보광동 보광동주택재개발(2800)
▶ 정비구역 지정신청 = 강북구 미아동 미아8구역(1511), 동대문구 이문동 이경구역(1748), 동대문구 이문동 이문6구역(2266), 동대문구 이문동 이문9구역(2052), 마포구 대흥동 대흥2구역(1266), 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운3구역(1678), 성동구 옥수동 옥수13구역(1883), 성동구 행당동 행당7구역(1100), 용산구 한남동 한남1구역(1476), 은평구 갈현동 갈현1구역(3835), 은평구 녹번동 녹번2구역(1001), 은평구 녹번동 녹번3구역(1211), 은평구 대조동 대조1구역(2122), 은평구 불광동 불광3구역(1165), 은평구 불광동 불광5구역(2179), 은평구 응암동 응암2구역(2327), 은평구 응암동 응암10구역(1095)
▶정비구역 지정 = 마포구 아현동 아현4구역(1317), 성동구 하왕십리동 왕십리뉴타운1구역(1842), 성동구 옥수동 옥수12구역(1578), 성북구 길음동 길음10구역(1781), 은평구 불광동 불광7구역(1082), 은평구 응암동 응암7구역(1107), 은평구 응암동 응암8구역(1094)
조합설립 단계▶조합설립추진위원회 승인 = 동대문구 전농동 전농8구역(1652), 동대문구 제기동 제기5구역(1019), 동대문구 청량리동 청량리6구역(1300), 동대문구 휘경동 휘경3구역(1613) 서대문구 북아현동 북아현충정구역(1300), 성북구 석관동 석관3구역(1727), 영등포구 신길동 신길5-2구역(1358), 용산구 청파동 1가 청파동주택재개발(3012)
▶조합설립인가 신청 = 동대문구 답십리동 답십리16구역(2624), 마포구 아현동 아현3구역(3329), 성동구 금호동2가 금호19구역(1477)
▶조합설립인가 = 동대문구 전농동 전농7구역(2468), 성동구 금호동2가 금호13구역(1042)
사업시행인가▶강북구 미아동 미아6구역(1247), 강북구 미아동 미아12구역(1334), 동대문구 용두동 용두1구역(1054), 동작구 흑석동 흑석6구역(1000), 성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역(1190), 성북구 길음동 길음8구역(1617), 성북구 종암동 종암4구역(1161)


서울 1천 채 넘는 재개발 대단지 47곳… 투자 전 사업단계, 조합원 수 등 꼼꼼히 살펴야
지난 10월 중순, 부동산정보업체 스피드뱅크 조사 결과 서울지역의 재개발구역 중 1천 가구가 넘는 대단지로 개발될 예정인 곳은 47개 단지로 나타났다. 이 중 서울 미아8구역(1511가구), 흑석6구역(1000가구), 아현3구역(3329가구), 금호13구역(1042가구), 불광5구역(2179가구) 등은 교통 등이 좋은 편이어서 수요자들의 관심을 끌고 있다.
그렇다면 재개발구역 투자는 어떻게 해야 안전할까. 재개발은 통상 첫 단추를 끼운 이후 단지 완공까지 5년 정도 걸리는 만큼, 투자금액이 장기적으로 묶일 수 있다는 점에 유의해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.
재개발 절차는 크게 다음과 같은 단계를 거친다. 먼저 해당 지역 주민들의 동의서를 받아 구청에 재개발구역지정 신청을 해 재개발구역으로 지정되는 단계다. 두 번째는 주민이 조합을 구성해 사업시행을 인가받는 단계다. 세 번째는 각 주민이 갖고 있는 대지와 가옥을 감정평가해 금액으로 환산한 다음 관리처분 총회를 열고 조합원 분양을 하는 단계다. 여기서 조합원들의 동 호수와 추가부담금이 결정된다. 마지막으로 일반인을 대상으로 일반분양을 한다.
재개발에 투자할 때는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 조합원 수, 단지 규모 등 투자가치를 결정하는 내용을 잘 살펴봐야 한다. 또 투자 목적에 따라 매입 시기도 달라진다. 재개발 투자 전문가들은 보통 구역지정 이전에 지분을 매입해 사업시행인가 전에 매도하라고 추천한다. 재개발 기대감이 덜한 초기 단계에 구입해 시세차익을 올리라는 것이다. 그러나 이 경우 구역지정이나 사업계획 결정과정에서 문제가 생겨 돈이 장기간 묶일 위험이 있다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “실수요자라면 안정성 측면에서 접근해야 한다”며 “구청이 구역지정을 한 후에 지분을 매입하는 것이 좋다”고 조언했다. 구역지정이란 구청이 해당지역의 재개발 필요성을 인정하는 것으로 앞으로 재개발 사업이 무리 없이 진행될 수 있다는 것을 의미하기 때문. 특히 한강변이나 지하철역이 가까운 곳 등 입지여건이 뛰어난 곳을 고르면 더 높은 개발이익을 볼 수 있다고 한다.
또한 전문가들은 “단독주택을 헐고 다세대를 신축하는 ‘지분 쪼개기’가 성행했던 지역은 피하는 게 좋다”고 강조한다. 조합원이 많으면 원활한 재개발이 힘들고 개발이익도 적기 때문이다. 재개발로 지을 수 있는 아파트 가구 수는 제한돼 있으므로, 조합원이 불어나면 그만큼 일반분양분도 감소해 사업성이 떨어진다. 또 한 지역에 여러 조합이 있는 곳은 조합 간 알력다툼으로 사업추진에 걸림돌이 될 수 있다.
단기 차익을 노려 재개발 투자에 나서는 건 자제해야 한다. 6평 이상을 대상으로 한 토지거래허가제 강화가 촉진지구 투자의 걸림돌이다. 촉진지구 내 재개발 지분(새 아파트를 분양받을 권리) 대부분의 땅이 6평이 넘는다. 무주택이거나 기존 주택을 처분해야 거래허가를 받을 수 있고 직접 들어가 살아야 한다. 전문가들은 “허가제로 인해 거래가 잘 안 될 것이기 때문에 입주 이후까지 보유할 생각을 해야 한다”고 말한다.
촉진지구 대상지역 내에서 재건축사업장은 용적률 등의 혜택을 받지 못하기 때문에 재개발이 이뤄질 지역의 주택을 사야 한다. 개발되지 않고 보존될 존치지역은 피해야 한다.
토지거래허가제 대상 지분의 거래가격은 해당 자치단체 홈페이지 등을 통해 알아볼 수 있다. 계약 전에 매수하려는 주택의 주변 시세를 확인해보는 게 좋다.

신규분양 아파트·재개발 단지 투자 올 가이드


여성동아 2006년 12월 516호
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