부동산 전문가 4인이 분석한 하반기 부동산 시장 전망

지난2003년부터 정부가 연이어 내놓은 부동산 규제책들로 인해 한동안 안정세를 유지하던 부동산 시장이 올 들어 크게 출렁이고 있다. 서울시가 재건축·재개발 활성화 방안을 발표하고 정부도 부동산 규제정책 완화 움직임을 보이자 재건축 아파트와 판교 인근을 중심으로 가격이 치솟기 시작한 것. 여기엔 ‘부동산 시장이 바닥을 쳤다’는 투자자들의 심리도 한 몫을 했다.
올 상반기 부동산 시장의 특징은 강남지역 재건축·대형평형 아파트와 판교, 과천 등이 집중적으로 올랐다는 것.
2003년 말 이후 하향세를 보이던 재건축은 올 2월 서울 잠원동 한신아파트(12층)가 35층으로 재건축이 허용되면서 강남권 중층 아파트를 중심으로 무섭게 불붙기 시작했다. 곧바로 중층 재건축 불허라는 규제가 나왔지만 이는 오히려 저밀도 재건축 아파트의 상승을 부추겼다.
판교의 중대형 평형 공급물량 축소는 강남지역의 중대형 평형 가격상승을 부추겼고, 이는 전국적으로 중대형 평형 붐을 일으켰다. 또한 판교로 인해 판교 인근 지역인 분당과 용인의 아파트 가격까지 급등했다.
이렇듯 재건축, 대형평형, 판교가 기폭제가 되어 전체적인 아파트 시장이 상승할 기미를 보이자 정부는 8월 중으로 강력한 규제책을 내놓겠다고 발표했다. 하지만 전문가들은 강력한 규제책이 나오더라도 장기적으로 인기 지역의 상승은 지속될 것으로 보고 있다.

강남권, 정부의 규제책에도 여전히 매력적

2005년 상반기 서울지역 아파트 매매가 변동률을 보면 송파구가 19.46% 올라 가장 높은 상승률을 나타냈으며 강동구(13.42%), 강남구(12.94%), 서초구(12.14%) 순으로 오름세를 보였다. 강남권 4개 구가 서울 전체 상위권을 휩쓸었다. 하반기에는 정부의 규제책으로 급등세는 꺾이겠지만 급락은 없을 것으로 전문가들은 보고 있다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “강남권이 상반기 동안 가격이 급등해 이미 오를 만큼 올랐다는 의견이 있지만 사실상 나가려는 사람은 없고 들어오려는 수요는 여전히 많은 상태다. 따라서 앞으로도 강세는 계속될 것으로 예상된다”고 분석했다. 하반기 들어 일부 조정될 수는 있지만 저금리 기조가 계속되는 한 강남권의 가격 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 전망이라는 것.
물론 하반기에는 판교 신도시 개발계획과 8월에 발표되는 정부의 부동산 종합대책이 중대한 변수로 작용할 전망이다. 특히 판교를 소형 평수 위주로 개발하면 투기는 줄어들 수 있지만 대신 중대형 평형의 희소가치가 높아지고 강남권의 가치가 더 올라가게 돼 강남권 집값 상승을 더 부추길 가능성도 있다.

8월에 발표되는 부동산 종합대책의 주요 내용이 상반기 가격이 급등한 강남 재건축 아파트를 타깃으로 할 가능성이 높다. 둔촌동·개포동 등 저층 재건축 단지들도 2종 일반주거지역으로 지정되는 등 서울시의 용적률 강화도 재건축 시장의 악재로 보인다. 그렇다고 해도 강남권 재건축 아파트가 급락할 가능성은 적다는 게 전문가들의 분석이다. 부동산뱅크 이동훈 선임기자는 “사실상 강남 등 인기 주거지역에서 재건축 단지는 유일한 주택 공급원인 만큼 정부의 규제가 강화되더라도 폭락세로 돌아서지는 않을 것”이라고 예상했다.
판교 인근 지역은 하반기에도 인기몰이 가능성 커

내집마련정보사 김영진 대표는 “올 하반기에는 서울 도심보다 서울 외곽이 더 상승할 가능성이 크다. 판교와 인근 지역, 천안, 파주 등 기업도시를 눈여겨볼 필요가 있다”고 분석했다.
올 하반기 부동산 시장의 핵심은 당연 판교다. 판교 입성 자체가 로또 복권만큼 가능성이 희박하므로 판교 신도시의 후광효과를 노릴 수 있는 지역이 인기를 끌 전망이다. 스피드뱅크 분석에 따르면 판교의 영향으로 분당이 연초 대비 19.20%, 용인이 16.60% 상승했다. 판교 신도시의 후광효과로는 단연 분당이 최고이지만 분당은 입주 후 10년이 지난 아파트들이 대부분이어서 메리트가 약하다. 반면 새 아파트들이 많이 들어서는 용인지역은 앞으로도 계속 인기를 끌 전망이다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “판교 인근 이외에도 개발이 진행 중인 천안, 파주 및 기업도시들도 향후 주거여건이 좋아질 전망이므로 이 지역의 실수요자들은 올 하반기에 내집마련을 하는 것이 좋을 것”이라고 전망했다.



강북지역, 뉴타운 과연 뜰 것인가?

강남권의 부동산 시장이 들썩이는 동안 강북지역은 잠잠했다. 그러나 하반기에는 뉴타운 지역을 중심으로 변화가 있을 것으로 보인다. 강남 집값을 잡기 위한 수단으로 강북권의 뉴타운 개발이 강력한 대안으로 떠오르고 있기 때문이다.
정부는 뉴타운의 대대적인 지원책을 담을 예정인 ‘뉴타운특별법’ 제정을 추진하고 있다. 이 법엔 뉴타운 개발의 걸림돌이던 각종 규제를 완화하는 내용을 담을 예정이다. 서울시는 한걸음 더 나아가 뉴타운을 강남에 버금가는 지역으로 만든다는 밑그림을 제시하고 있다. 이를 위해 중대형 평형 아파트 건설을 늘리는 방안 등을 포함해 독자적인 뉴타운 특별법을 준비 중이다.
유니에셋의 김광석 팀장은 “뉴타운이 전매제한이 없는 재개발인 점을 감안하면 시중에 떠돌고 있는 부동자금이 몰릴 가능성이 많다. 하지만 이런 기대감이 시세에 이미 반영된 경우도 많아 시세차익을 기대하기 힘든 경우도 있다”고 조언했다.
1차 뉴타운 개발지구 가운데 은평·길음·왕십리 등은 개발이 순조롭게 추진 중이다. 특히 성북구 길음뉴타운은 사업추진이 가장 빠르다. 2차 뉴타운 지역도 대부분 개발기본계획안을 확정했다. 서울시는 2차 뉴타운 사업을 촉진하기 위해 ‘전략사업구역’을 선정하고 예산을 집중 편성했다. 또한 3차 뉴타운 10곳에 대한 선별작업도 벌이고 있어 9월쯤 결과를 발표할 예정이다. 뉴타운 특별법이 제정되면 이들 지역의 재개발 진행이 더욱 빨라질 전망이다.

실수요자들은 올 하반기 적극 내집마련 해야

올 하반기 부동산 시장에 대해 전문가들은 한결같이 정부의 강력한 규제로 급등세는 꺾이겠지만 전반적인 상승은 지속될 것으로 보고 있다. 주택시장의 단기 조정기간이 6개월에서 1년 정도라고 볼 때 이미 바닥을 친 것은 확실하다는 것. 그러나 부동산 가격 급등에 칼날을 세우고 있는 정부 태도와 주택 보급률이 높다는 점에 비추어 볼 때 2000년대 초반과 같은 급등은 기대하기 어렵다는 것이 전문가들의 의견이다.
내집마련정보사 김영진 대표는 큰 급등은 2009~2010년에 올 것이라고 예측했다. 그러나 올 하반기에서부터 점차 상승 기조를 이어갈 것으로 보인다고 예측했다. 그는 그러나 “투기 목적으로 매수를 하기보다는 실수요자 입장에서 접근하는 것이 좋다. 실수요자라면 올 하반기에 적극적으로 내집마련을 하는 것이 좋을 것”이라고 충고했다.

전문가 4인 강추! 이런 아파트를 고르세요!

▼ 내집마련정보사 대표 김영진
“지역 대표 블루칩 아파트와 판교 후광지역”

지역별·평형별 아파트 값 차별화가 커지고 있으므로 지역을 대표하는 블루칩 아파트를 고르는 것이 좋다. 도곡동 타워팰리스, 삼성동 I-PARK, 동부이촌동 LG자이, 분당 파크뷰, 용산 시티 파크, 광진구 스타시티, 대치동의 동부센트레빌, 송파동 삼성래미안 등을 주목할 만하다.
또한 판교보다는 판교 수혜를 받는 유망지구를 주시해보는 것이 좋다. 신봉·동천·성복·죽전 지구는 강남, 분당 등에 직장이 있는 사람들이나 분당의 낡은 아파트를 처분하려는 이들에게 눈길을 끄는 곳이다. 분당보다 저렴한 아파트 가격과 풍부한 녹지공간도 장점으로 꼽힌다. 특히 이들 지역은 판교에서 차로 5~20분 거리에 위치해 판교 후광효과를 받을 수 있다.
▼ 스피드뱅크 기획홍보팀장 김은경
“대규모 강남 재건축 아파트 분양 물건”

AID차관 아파트를 재건축하는 삼성동 현대홈타운이 8월에 분양될 예정이다. 일반분양은 12평~18평형대 4백16가구가 분양될 계획이다. 강남구 저밀도 지구 재건축으론 마지막 일반분양이고 규모나 입지 면에서 뛰어나 관심이 높다.
강남구 역삼동 삼성래미안은 올 하반기 서울에서 입주하는 단지 중 유일하게 1천 가구가 넘는 대단지여서 눈길을 끈다. 영동1단지를 재건축하는 것으로 24평형과 31평형으로 구성되어 있다. 기존 영동1단지를 1:1로 재건축해 오는 12월에 입주할 예정인데 분당선 한티역이 도보로 5분이며 테헤란로가 인접해 있다. 교육시설로는 도곡초, 도성초, 역삼중, 단대부중·고, 진선여중·고가 근거리에 있으며 롯데백화점, 월마트, 영동세브란스병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 그러나 수요층이 두꺼워 실매물을 찾기 힘든 편이다.

▼ 유니에셋 기획팀장 김광석
“뉴타운 구역 인근 아파트”
개발 초기 단계가 시세차익은 크지만 그만큼 위험하기도 하다. 내집마련 실수요자라면 뉴타운 구역 내의 일반아파트라든가, 분양아파트를 노려보는 것이 좋다. 뉴타운 지역 중 시범 뉴타운(은평·길음·왕십리), 특히 성북구 길음뉴타운은 사업 추진속도가 가장 빠르므로 이들 지역을 중심으로 실속 있는 아파트를 찾아보는 것이 좋다.

▼ 부동산뱅크 선임기자 이동훈
“저층 재건축 아파트”

강남권의 개포·둔촌·고덕동과 과천 주공 등 블루칩으로 꼽히는 저층 재건축 단지의 경우 정부의 규제가 강화된다고 해도 여전한 강보합세가 이루어질 것으로 예측된다. 수도권 재건축 시장도 의왕 포일주공이나 부천 중동주공 등 이른바 ‘메이저’급으로 분류되는 단지의 경우 추가 상승이 예상되며, 자연보전권역에 속해 있어 임대아파트 건립 의무를 피해갈 수 있는 안산시 고잔동 일대 중앙주공 등도 수도권 재건축 가격 상승세를 주도할 것으로 전망된다.
재개발은 지역별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다. 한강 근처 재개발 구역이나 뉴타운은 강남 대체 주거지역으로서 발전할 가능성을 기대할 수 있지만 4대문 이북지역의 경우 높은 투자가치를 기대하긴 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 양천구 신월뉴타운과 노량진뉴타운 등이 투자처로 각광을 받고 있으며, 강서구 방화뉴타운은 새로운 틈새 투자처로 주목받을 전망이다.