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확 바뀐 부동산 정책 2백% 활용한 내집마련 꼼꼼가이드

“무주택자는 과감하게 투기과열지구를 노려보세요”

■ 글·최은성 ■ 도움말·김영진, 국민은행 주택금융팀, 건교부 주택정책과

입력 2002.10.10 13:52:00

9월4일 정부에서 청약통장 요건개정과 투기과열지구 분양권 전매 제한을 골자로 한 집값안정대책을 발표했다. 집값은 여전히 강보합세를 보이고 있지만 10∼11월이면 정책의 효력이 나타나 내집마련의 적기라는 게 전문가들의 공통된 분석.
달라진 정책을 활용한 내집마련 전략 & 값싼 전셋집 구하기 노하우.
확 바뀐 부동산 정책 2백% 활용한 내집마련 꼼꼼가이드
정부의 집값 안정대책에도 불구하고 서울을 중심으로 전국의 집값이 크게 올랐다. 9월9일 국민은행이 발표한 8월 도시주택 가격동향조사에 따르면 8월 전국 주택 매매가격 종합지수(95년말=100)는 116.8로 전월보다 1.7% 상승, 지난 5∼7월 0.4∼1%에 비해 큰폭으로 올랐다. 특히 서울은 평균 2.6%의 상승률을 보여 광역시 0.9%, 중소도시 1.9% 등을 크게 웃돌며 상승세를 주도했다. 주택 유형별로는 연립주택(1.3%), 단독주택(0.6%)에 비해 아파트가 2.4%로 크게 올랐으며 서울지역 아파트는 강남(4.3%)이 강북(2.7%)에 비해 폭등했다.
전국 전세가격 종합지수는 지난달 146.4로 전월 144.9에 비해 1.5% 상승했다. 지역별로는 서울 1.6%, 광역시 0.7%, 중소도시 0.9% 등이 올랐으며 주택 유형별로는 아파트 1.2%, 연립주택 1.5%, 단독주택 0.5% 등의 상승률을 보였다. 서울지역은 강남지역이 아파트 1.7%, 연립주택 2.4%, 단독주택 1.9% 등의 상승률을 보였으며 강북지역은 각각 2.3%, 0.6%, 0.5% 등을 기록했다.
내집마련정보사에서 조사한 바에 따르면 가격대별로는 서울지역 매매값은 올 1월 평당 7백55만원에서 8월 8백60만원, 9월 8백79만원으로 지속적인 상승세를 보였다. 전세시장도 올 1월 평당 4백17만원이던 것이 9월 현재 4백78만원으로 지속적인 상승세를 보이고 있다. 이렇듯 정부대책에도 불구하고 추가상승에 대한 기대심리와 이사철이 겹치며 집값이 매도호가를 중심으로 크게 오른 것이 사실이지만 앞으로 상승폭은 둔화될 전망이라는 것이 전문가들의 얘기다.
강남지역의 기존 아파트시장은 가격 상승이 멈추고 보합국면에 접어들었으며 재건축 단지는 안전진단 강화, 자금출처조사 등으로 거래가 꽁꽁 얼어붙었다. 집을 팔려는 매도자의 호가도 하향 조정돼 간간이 매물이 나오고 있으나 구입하려는 사람들은 많지 않다. 강서와 강북지역 역시 전반적인 수요의 감소로 거래량이 줄어들고 있고, 가격상승도 다소 주춤한 상황이다. 그러나 강서지역은 화곡 저밀도지구 이주 수요의 증가와 마곡지구의 개발에 따른 기대심리가 작용하고 있어 매물 자체가 많지 않은 상황이다.
이처럼 단기적인 아파트 급등이 가격저항선에 부딪혀 가격상승이 다소 둔화된 상태이므로 올 가을 내집마련 전략은 정부의 9·4 집값 안정대책이 효과를 발휘할 때까지 기다려보는 것도 한 방법이다. 전문가들은 정부의 집값 안정대책이 11월에 접어들면 효과를 발휘할 것으로 보고 있다. 따라서 기존 아파트를 매입하려면 올 11월이 매입의 최적기로 보인다. 하지만 12월부터는 겨울방학이 시작되면서 교육을 위해 이사하려는 수요가 늘기 시작해 계절적인 성수기로 진입하게 되면 아파트 가격이 재상승할 확률이 높다는 것이 전문가들의 의견이다.



청약통장을 새롭게 활용한다
9·4 집값 안정대책으로 이제 내집마련 실수요자들은 청약전략을 대폭 수정해야할 상황이다. 집을 갖고 있지 않은 청약통장 가입자는 내집 마련 기회가 커진 반면 집이 있는 가입자는 더욱 어려워졌다. 내집 마련 실수요자 측면에선 그만큼 기회가 확대돼 선별 청약하는 것이 유리해진 것으로 풀이할 수 있다.
이번 주택 안정대책의 주요 내용 중 주택공급에 관한 부분은 청약자격이 대폭 강화되는 점이다. 오는 10월부터 최근 5년간 청약당첨자, 1가구 2주택 이상 보유자, 세대주가 아닌 청약예금 가입자는 투기과열지구인 서울 및 경기 남양주·고양·화성·인천 삼산 지역에서는 1순위에서 제외된다. 때문에 청약경쟁률은 상당부분 낮아질 것으로 예상된다. 그만큼 무주택자나 재당첨 금지기간에 속하지 않은 실수요자들에게는 내집 마련의 좋은 기회가 된 셈으로 이를 적극 활용하는 것이 유리하다.
● 실수요자에겐 더 좋아진 기회
이번 대책으로 가수요가 철저히 차단된다는 점도 청약전략을 세우면서 고려해야 할 대목이다. 그동안 중도금 무이자 융자 아파트를 대상으로 실수요자는 물론 투자목적의 수요자들까지 경쟁적으로 청약에 나서는 양상을 보였다. 투자 목적의 가수요가 사라진 만큼 프리미엄도 예전보다 크게 떨어질 전망이다.
아파트를 구입해 분양권을 전매할 수 있는 기회도 줄어든다. 당첨된 후 팔겠다는 생각으로 청약했다가 나중에 팔리지 않으면 고생할 수도 있다. 철저히 실수요 목적으로 아파트를 구입하는 것이 바람직하다. 나중에 자신이 직접 살 수도 있고 팔 수도 있다는 생각으로 청약에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다. 가급적 구입 목적을 분명히 하고 청약에 나서는 것이 바람직하다.
● 아파트 고를 때 전보다 더 신중해야
청약 1순위자 중 제한사항에 걸리지 않는 사람이라면 입지여건이 뛰어나고 환경이 우수하면서도 대단지 위주로 청약하는 것이 바람직하다. 청약통장을 사용해 한번 당첨되고 나면 5년 동안은 1순위자가 될 수 없다는 점을 상기할 필요가 있다. 앞으로 청약통장은 단 한번 제대로 쓰는 것이 무엇보다 중요하다. 때문에 내집마련 대상지를 사전에 철저히 파악한 다음 어떤 아파트를 청약할 것인지를 잘 판단해야 한다.
1순위 청약에 제한사항이 없는 수요자는 일단 집을 마련해놓고 본다는 생각보다는 입지여건·환경 등을 철저히 따져 주요 지역을 노려 청약하는 게 바람직하다. 또 그린벨트 해제지역 내 택지개발지구, 서울 마포 상암지구, 경기 성남 판교지구 등 인기가 높은 지역도 노려봄직하다는 것이 전문가들의 조언이다.
서울에서는 마포구 상암지구 외에 송파 장지지구가 있고 그린벨트지역으로는 경기 성남 분당과 인접한 성남 도촌지구가 있다. 조기 택지개발을 시행하는 곳으로는 파주 운정지구, 용인 구성지구·보라지구, 화성 봉담지구 등도 고려해 볼만하다.
무주택자는 투기과열지구 노려볼만
최근 투기과열지구로 지정된 지역은 수도권지역 중에서도 인기지역이었던 만큼 투자목적의 수요자가 청약에 가담하기에는 어려움이 많다. 때문에 경쟁률이 낮고 입지여건에 따라 청약에도 양극화가 심화될 것으로 전망된다.
경기 남양주·고양 등 하반기 물량이 대거 쏟아질 것으로 예상되는 이들 지역은 고양 풍동지구를 비롯해 남양주 호평·평내지구 등 분양물량도 많고 입지여건이 뛰어나다. 경기 용인의 경우 오는 10·11월에만 1만여 가구가 쏟아지지만 투기과열지구가 아니라는 점에서 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다.
따라서 투기과열지구는 청약에 제한받지 않는 무주택자들에게는 비교우위가 확실하게 보장되는 조건을 갖추고 있는 셈이다. 화성지역은 오는 2003년부터 동탄신도시 분양이 이뤄지는 만큼 고려대상으로 삼기에 충분한 지역이다. 용인의 경우 동백지구와 신봉 민간택지개발지구가 올 하반기 분양이 예정돼 있는데 가급적 비교우위를 살려 청약 하는 게 좋다.

무주택자 ‘생애 최초 주택자금’ 혜택 활용
신규분양 아파트의 최대 장점은 적은 자금으로도 새 아파트에 입주할 수 있다는 점이다. 업체들은 새 아파트를 내놓으면서 손님을 끌기 위해 치열한 품질 고급화 경쟁을 벌이고 있다. 계약금만 내면 나머지 분양금을 중도금과 잔금으로 나눠 낼 수 있기 때문에 목돈마련 부담이 적다.
따라서 신혼부부나 사회에 진출한 지 얼마되지 않은 새내기, 여유 자금이 많지 않은 실수요자, 청약통장 장기가입자에게 적합한 내집 마련 수단이라고 할 수 있다. 인근 아파트 시세와 비교해 분양가가 지나치게 비싸다면 미분양아파트나 분양권 전매 등과 비교, 유리한 쪽을 선택하는 것이 좋다.
특히 신규분양으로 내집 마련을 할 경우는 생애 최초 주택구입자금을 활용하면 된다. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 단독주택 등 신규 분양주택을 구입하는 무주택 세대주(만 20세 이상 단독세대주 포함)만 주택가격의 70% 이내로 최고 7천만원까지 대출받을 수 있다.
수도권(서울, 인천, 경기) 이외 지역에서는 기존 주택을 구입할 때도 이용할 수 있다. 대출조건도 지난 7월부터 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중에서 선택할 수 있게 됐다. 이는 서민의 주택구입 금융 부담을 줄여주기 위한 정책으로 기존 대출자와 신규 대출자 모두에게 적용된다.
대출기관은 국민은행과 우리은행 두 곳이다. 금리는 연 6%. 지난해 5월22일 이전에 사업 시행자 앞으로 보존등기가 되어 있는 미분양 주택은 대상에서 제외되고, 올 12월31일까지 접수분에 한해 지원받을 수 있다.
평수 늘리려면 미분양 아파트 노려야
미분양 아파트는 신규분양 아파트보다 빨리 입주할 수 있으므로 금융비용 부담이 적다. 신규분양 아파트와 달리 동이나 호 등을 직접 선택할 수 있다. 또한 2∼3년 전 공급가격인 데다가 업체들이 조기 분양완료를 위해 계약금 납부비율과 중도금 납부 부담을 대폭 낮추기 때문에 신규 아파트 보다 훨씬 싸다. 청약통장에 굳이 가입하지 않아도 청약할 수 있다. 현재 미분양은 서울지역이나 수도권에는 거의 없는 상태지만 10∼11월에 부동산 안정대책이 실효를 발하는 시점에는 미분양 물권들이 쏟아져 나올 가능성이 크다.
미분양 아파트를 고를 때는 입주시점의 주변 발전 전망, 교통 여건, 단지 규모, 시공사의 건실함, 생활편익시설 정도 등을 잘 따져보고 ‘진주’를 찾아내야 한다. 특히 집을 넓히려는 실수요자나 임대주택사업을 고려중인 사람이라면 미분양 아파트를 공략하는 것이 유리하다.
전세금이 집값의 70% 이상이면 기존주택을 사라
기존 주택을 매입하는 방법은, 시공사 부도에 따른 입주 지연과 같은 문제가 없고 원하는 지역에서 쉽게 물건을 고를 수 있는 장점이 있다. 재개발이나 재건축 대상이라면 높은 투자 수익을 기대할 수 있다. 집이 낡아 개보수하는 데 추가비용이 든다는 것이 단점이다.
또 주변에 신규아파트 단지가 들어서는 등 주변 여건이 바뀌면 가격이 떨어질 가능성도 있다. 따라서 전세금이 집값의 60∼70% 정도 차지하는 물건을 잡아두는 것이 자금부담을 줄이면서 내집을 마련하기 좋은 방법이다.





● 물량 풍부한 대단지 신규아파트
새로 입주하는 대규모 아파트 단지를 고르는 것이 좋다. 전세 물량이 한꺼번에 쏟아져 나와 원하는 층을 고를 수 있는 데다 주변 시세보다 싸게 입주할 수 있다. 서울 관악구나 구로구에 직장을 둔 사람은 상도동 삼성 래미안 아파트나 10월 입주를 시작하는 화곡동 대우그랜드월드를 알아보는 것이 좋다. 1천가구가 넘는 대단지이고 교육여건도 잘 갖춰져 있다. 직장이 강북인 사람은 월계동 한진한화 그랑빌을 전세를 얻는 것이 좋고, 직장이 여의도나 마포지역이라면 마포구 대흥동 태영아파트 전세를 노려봄직하다.
● 강남의 절반값인 수도권 외곽지역 아파트
서울을 비롯한 수도권 일대의 투기과열지구에 대해 전매권 제한이 이루어지면서 실수요자들을 위한 내집마련의 길이 쉬워질 듯하다. 하지만 여전히 서울 등 투기과열지구의 전세값은 20~30평대를 기준으로 2억원대를 호가하고 있기 때문에 주머니 사정이 여의치 않은 서민들은 수도권 외곽지역으로 눈을 돌릴 필요가 있다. 서울의 절반에도 못 미치는 가격인 1억원 선에서 20∼30평형 전세를 구할 수 있기 때문.
특히 전매제한 조치에 해당되지 않는 하남시는 강남이나 잠실지역 직장인들에게 유리하다. 수원 천전지역의 입주 예정 아파트도 1천세대가 넘는 물량이어서 전세를 얻으려는 사람들이 눈여겨 볼 필요가 있는 지역이다.
같은 지역이라도 다세대·다가구는 전세값이 절반
같은 지역에서 같은 평형이라도 다세대·다가구 주택은 아파트 전세금의 절반 이하로 아파트를 원하지만 전세자금 부족으로 불가피하게 차선책을 선택해야 하는 사람들에게 제격인 셈이다.
공급 물량도 맘에 드는 주택을 고를 수 있을 정도로 풍부하다. 지난 5월 서울시에 따르면 금년 상반기 다세대·다가구 건축 허가는 작년 같은 기간보다 5배 이상 늘어난 5만 세대에 달한 것으로 조사됐다. 다세대·다가구 주택의 공사기간이 4∼5개월 정도에 불과하다는 점을 감안하면 신규 다세대·다가구 주택이 하반기로 갈수록 넘쳐날 수 있음을 시사한다. 상황이 이쯤 되자 월세 임대를 고집하던 집주인들도 전세로 매물을 내놓는 경우가 많아지고 있다.
강남구 논현동의 한 중개업소는 다가구, 다세대 등의 비어있는 물량이 10%에 육박하는 상황으로 월 임대료가 한달 사이 5만∼10만원이 내렸고, 전세 전환 물량도 많다고 귀띔한다. 결국 자금이 부족한 상태에서 집을 줄이기보다 같은 평수로 전세를 구하고 싶다면 가을철 전세난을 피해 갈 수 있는 묘책을 다가구·다세대에서 찾을 수 있다.

교통 편리하면서 값싼 인근지역 활용
● 강남지역 직장인은 포이동, 양재동 유리
강남지역에 직장이 있다면 포이동이나 양재동에서 찾아볼 수 있다. 매봉역과 양재역 일대에는 상당수의 다세대·다가구 주택이 밀집해 있다. 포이동에서 실평수 18평에 방 2개짜리 다가구주택은 보증금 1천만∼3천만원에 월 40만∼50만원 선에 매물이 나와 있고, 양재동에는 방 2개짜리 다세대 주택이 5천만∼7천만원 선에 전세로 나와 있는 실정이다.
주변 20평형대 아파트 전세 시세가 1억 5천만∼2억원을 웃돌고 있다는 점을 고려하면 내집마련을 하기 전 징검다리 주택으로 삼기에 다세대·다가구 주택이 제격이다.
대부분 90년대 이후에 신축돼 주차장 확보율이 높고 부실공사의 위험도 적다는 게 주변 중개업자들의 설명이다.
송파구 잠실동 일대의 다가구·다세대 주택도 눈여겨볼 만하다. 송파구 잠실동은 방수, 층 등에 따라 3천5백만∼2억원까지 다가구·다세대 주택의 시세가 형성돼 있다. 일반적으로 잠실역과 가까울수록 가격이 높게 책정되고 있으며 반지하의 경우 3천만∼5천만원, 지상 1∼3층은 7천만∼8천만원 정도다.
● 시청, 여의도 직장인은 대방·노량진, 은평구 유리
지하철을 배후에 둔 대방·노량진동에서 방이 둘인 다세대·다가구 주택의 전세는 5천만원이면 충분하다. 대방동 일대 20평형대 아파트 전세가는 1억원이 넘게 형성되어 있음을 감안하면 그 절반에 불과한 가격에 20평형대의 전세를 구할 수 있다. 이 곳은 승용차를 이용해 여의도, 강북 도심으로의 출퇴근이 편리하고 지하철 1호선과 이와 연계된 5호선 신길역을 통해 도심에 쉽게 진입할 수 있는 교통 요지다.
특히 지하철 5호선 근방에 신축된 연립이나 다세대 주택들은 신축건물이 많아 외관도 깨끗하고 내부시설도 좋다. 보통 마을버스를 타고 5분만 가면 지하철역이나 시장에 도착할 수 있어 아파트 못지않은 편리한 생활을 즐길 수 있다. 구로구 개봉동도 지하철 1호선을 타면 여의도, 시청 진출이 수월한 곳으로 인근 구로중앙시장을 중심으로 다가구주택이 포진해 있다. 실평수 15평에 방 2개짜리 다가구 주택 전세가 4천만원 선으로 인근 시세보다 10% 정도 저렴하다.
은평구 대조동, 역촌동 등으로 가면 훨씬 저렴한 다세대 주택을 찾을 수 있다. 두 곳 모두 3천만∼4천만원이면 실평수 15평형의 방 두칸짜리 다세대 주택을 너끈히 구할 수 있다. 은평구 불광동에도 전세물건이 눈에 띈다. 방이 세개에 도시가스 난방을 하는 불광동 연립주택은 4천5백만원이면 전세를 얻을 수 있다. 지은 지 10년이 넘은 노후주택이라는 점을 빼곤 주변 입지나 교통망도 좋은 편이다. 사당동이나 봉천동 다세대 밀집지역에도 전세물량이 풍부한 편이다. 총신대역에서 마을버스로 3분이면 닿을 수 있는 실평수 14평짜리 다세대 물건이 4천만원 선이다.




여성동아 2002년 10월 466호
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