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LifeStyle #law 이재만 변호사의 여성 로스쿨

시동생 명의로 매입한 아파트, 임의 처분 가능할까?

작성일 | 2016.09.27

시동생 명의로 매입한 아파트,  임의 처분 가능할까?

세금 폭탄을 피하기 위해 무주택자인 시동생 명의로 아파트를 매입한 부부.
시동생이 이를 담보로 대출을 받은 경우 임의로 처분해서 투자금을 회수할 수 있을까.

 Q  2년 전 서울 성수동에 투자 목적으로  6억원 상당의 아파트를 매입했습니다. 당시 저희 부부는 1가구 2주택이었던 터라 세금 부담 등을 고려해 무주택자였던 시동생 명의로 등기를 했습니다. 그런데 최근 시동생이 그 아파트를 담보로 1억원의 대출을 받은 사실을 알게 됐습니다. 남편이 시동생에게 빚을 갚을 것을 종용했으나, 돈이 없다며 꿈쩍도 하지 않고 있습니다. 이제라도 아파트를 저희 명의로 돌려놓거나, 처분해서 투자금을 회수하고 싶은데 좋은 방법이 없을까요?

이번 사례는 명의신탁으로써 실제 소유자인 부부가 시동생 이름으로 아파트 명의만 신탁한 경우입니다. 명의신탁이란 대내적으로는 신탁자가 권리를 보유하여 목적물을 관리하면서 대외적으로 그에 관한 등기는 수탁자의 명의로 해두는 것을 의미하는데, 이는 1995년 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’(이하 ‘부실법’)이 제정되면서 규제를 받게 되었습니다.

부실법에 따라 명의신탁은 3가지 경우로 나누어집니다. 첫 번째는 아파트 매도인과 매수인인 부부가 매매 계약을 체결하는 경우, 두 번째와 세 번째는 아파트 매도인과 명의 수탁자인 시동생이 직접 매매 계약을 체결하는데 매도인이 매수인인 시동생이 명의 수탁자임을 아는 경우와 매도인이 매수인인 시동생이 명의 수탁자임을 모르는 경우로 나누어져서 법률 효과가 달리 발생합니다.

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첫 번째, 매도인과 매수인이 직접 매매 계약을 체결하는 경우에는 아파트 매도인과 매수인인 부부간의 매매 계약은 유효하지만, 매수인인 부부와 시동생 간의 명의 신탁 약정은 무효이므로 시동생 앞으로 되어 있는 등기는 무효가 되어 성수동 아파트의 소유권은 원래의 소유자인 아파트 매도인에게 돌아오게 됩니다. 부실법은 매도인과 명의 신탁자인 부부 사이의 매매 계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 않으므로 명의 신탁자인 부부는 매도인을 상대로 아파트에 대한 소유권 이전 등기를 청구할 수 있고, 그 소유권 이전등기 청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 수탁자인 시동생 명의의 등기 말소를 청구할 수도 있습니다. 시동생 명의로 된 등기를 말소하면 원래의 아파트 소유자인 매도인에게로 소유권이 이전되고, 매수인인 부부는 매도인으로부터 소유권을 이전받으면 됩니다. 그런데 최근 대법원은 명의 수탁자가 임의로 부동산을 처분하였다 하더라도 횡령죄가 성립할 수 없다고 판례를 변경하였습니다. 이는 법원이 부동산 명의신탁은 보호할 가치가 없다고 천명한 것으로, 결국 부부는 저당권의 부담을 안은 채 아파트의 소유권을 되찾게 되고 시동생을 상대로는 별도의 1억원 부당이득 반환소송을 제기하여 돈을 돌려받는 것 외에는 방법이 없을 것입니다.

두 번째와 세 번째의 경우로써, 부동산 계약 당시 부부의 요청에 의해 매도인과 시동생이 직접 매매 계약의 당사자로서 매매 계약을 체결한 것이라면 이는 ‘계약명의신탁’이라 하여 별도의 법리가 적용됩니다. 이때 매도인이 매수인인 시동생이 명의 수탁자임을 알고 있었던 경우 매매 계약은 무효가 되어 아파트 소유권은 매도인에게 돌아가게 되지만, 매도인이 매수인인 시동생이 명의 수탁자임을 몰랐다면 매도인과 시동생 사이의 매매 계약은 유효해서 시동생은 아파트의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 명의 신탁자인 부부로서는 시동생으로부터 매도인에게 소유권이 돌아가는 경우에는 매도인으로부터 아파트 소유권을 이전받을 수 있으므로 아파트를 찾아 올 수 있지만, 시동생에게 소유권이 확정적으로 이전된 경우에는 시동생에게 부당이득 반환소송을 제기하여 6억원의 매수자금만을 돌려받을 수 있을 뿐 아파트에 대한 소유권을 주장할 수는 없으므로 아파트를 돌려받을 수 없습니다.



시동생 명의로 매입한 아파트,  임의 처분 가능할까?
이 재 만

법무법인 청파 대표 변호사.
〈리틀 로스쿨〉 〈주니어 로스쿨〉 〈진심은 길을 잃지 않는다〉의 저자. ‘아는 법이 힘’이라고 믿고 강연, 방송, 칼럼을 통해 대중과 소통한다.


기획 여성동아
사진 셔터스톡
디자인 김영화


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