쏟아지는 신축 물량, 지금이 기회? 광명뉴타운

광명뉴타운 11구역(양쪽 펜스가 쳐진 곳이 공사 현장)에서 바라본 광명뉴타운의 모습. 

광명은 행정구역상 경기도에 속하지만, 전화번호 국번은 서울과 같은 ‘02’를 사용한다. 택시 역시 서울 통합 사업구역으로 분류돼 할증 요금이 붙지 않는다. 고척, 금천, 독산에서 안양천 다리 하나만 건너면 곧바로 닿을 수 있고 지하철 1호선을 통해 강북, 7호선을 통해 강남으로 이동이 편리하다. 서울 주요 지역으로 향하는 버스 노선도 촘촘하게 이어져 있다. 때문에 수도권 도시들 가운데 교통 접근성과 생활의 연속성 면에서 서울에 가장 가까운 도시로 꼽힌다. 이런 이유로 광명의 부동산 가격도 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 광명시 아파트의 평균 가격은 지난해 기준 7억7000만 원을 넘어서며 2017년 대비 약 1.8배 상승했고, 같은 기간 분양가도 3.3㎡당(평당) 1770만 원(광명아크포레자이위브)에서 3366만 원(트리우스광명)으로 2배 가까이 올랐다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 현재 광명의 대장으로 철산동 신축 단지들을 꼽았다. 김 소장은 “과거 광명의 중심은 광명동 구도심이었으나, 서울 가산·구로디지털단지 개발 이후 철산동이 배후 주거지로 급부상했다. 안양천을 사이에 두고 서울과 맞닿은 입지 덕분에 1980년대 초반부터 아파트 단지가 형성됐고, 이후 노후화된 단지의 재건축이 본격화되면서 지금의 철산동이 완성됐다”고 설명했다. 실제로 둘러보니 3만 세대 이상의 신축 아파트가 새로 들어서 있었고, 대단지 신축 아파트들 특유의 세련되고 정돈된 분위기가 느껴졌다. 

대표 단지는 철산주공 8·9단지를 재건축한 철산자이더헤리티지(23개 동· 3804세대·2022년 입주)다. 안양천 변을 따라 펼쳐진 깔끔한 외관이 인상적으로, 단지 안에는 수영장을 갖춘 커뮤니티 시설을 비롯해 조경과 수경시설이 조화를 이루고 있다. 피라미드·스핑크스·만리장성 등 다양한 콘셉트의 놀이터와 아이들이 등·하원 차량을 기다리며 대기할 수 있는 스쿨버스 존도 눈에 띈다. 단지에 인접한 도덕초는 2023년 증개축을 마치며 쾌적한 교육 환경을 갖췄고, 광명중·광명고·광명북고 등도 가깝다. 목동 학원가도 셔틀버스로 이동할 수 있어 영유아부터 고등학생까지 자녀를 키우기에 불편함이 없어 보였다. 지하철 7호선 철산역까지는 도보 10분 거리의 평지로 접근성이 나쁘지 않다. 다만, 대규모 주거 단지 위주로 개발된 탓에 상권과 의료시설 등 생활편의시설은 다소 부족해 보였다. 대형 쇼핑몰은 영등포나 목동 등 인근 지역으로 이동해야 하고, 출퇴근 시간대 안양천로 차량 정체도 아쉬운 부분이다. 분양 당시 전용면적 84㎡ 기준 9억~10억 원대였던 이 아파트의 최근 실거래가는 16억5000만 원(10월·14층), 호가는 17억~18억 원 수준까지 상승했다. 김학렬 소장은 “철산역과 더 가까운 철산주공 12·13단지가 향후 재건축을 완료하면 차세대 대장 단지로 부상할 가능성이 높다”며 “다만 아직 정비구역 지정 단계인 만큼, 당분간은 철산자이더헤리티지가 지역 시세를 견인할 것”이라고 전망했다.

현재 광명의 대장으로 꼽히는 철산자이더헤리티지. 지난 5월 입주한 트리우스광명의 단지 안 모습.

서울 제외, 뉴타운 유일한 성공 사례

목감천을 따라 펼쳐진 광명뉴타운 신축 아파트 전경. 

철산과 함께 광명 부동산 시장의 또 다른 축은 광명뉴타운이다. 2007년 시작된 광명뉴타운은 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역 일대 230만㎡ 규모의 노후 주거지를 대상으로 한 대규모 재개발 프로젝트다. 초기에는 23개 구역으로 지정됐지만, 금융 위기와 부동산 경기 침체로 절반 이상이 해제돼 현재는 11개 구역만 남았다. 그럼에도 여전히 경기권 최대 규모(약 114만6000㎡)로, 사업이 모두 완료되면 약 2만8000가구의 신축 주거 타운이 완성된다. 김학렬 소장은 “서울 외 지역 중 뉴타운이 성공적으로 자리 잡은 사례는 광명이 사실상 유일하다”고 평가했다. 실제로 대부분의 주요 구역이 이미 준공 또는 입주를 완료했으며, 분양 단지들은 모두 완판을 기록했다.

광명뉴타운 1·2·4·5구역 일대는 이미 대규모 신축 벨트로 변모했다. 트리우스광명(2구역·3344세대)은 지난 5월 입주를 시작했으며, 광명센트럴아이파크(4구역·1957세대)와 광명자이더샵포레나(1구역·3585세대)는 연말 입주를 앞두고 있다. 2027년 입주 예정인 광명자이힐스테이트SK뷰(5구역·2878세대)도 이미 외관 공정이 상당 부분 진행됐다. 1·2·4·5구역은 모두 맞닿아 있어, 실제로 임장을 해보면 마치 약 1만2000세대 규모의 ‘메가 단지’처럼 느껴진다. 



철산동이 가산·금천 생활권에 가깝다면, 1·2·4·5구역은 상대적으로 목동과 가깝다. 트리우스광명은 2023년 10월 분양 당시 전용면적 84㎡ 기준 10억 원대 초반이었으나, 대규모 입주 물량 영향으로 일시적인 미분양이 발생했다. 이후 시세가 회복세로 돌아서 현재 호가는 12억 원대다. 단지는 대우건설·롯데건설·현대엔지니어링이 공동 시공을 맡았으며, 복층형 티하우스, 물놀이장, 헬스트랙, 생태연못과 외곽 산책로 등 자연 친화적 설계가 돋보인다. 단지 내 시립 어린이집을 유치한 점도 인상적이었다. 

현재 공사가 진행 중인 광명뉴타운 11구역은 철산동보다는 서울에서 멀지만, 광명사거리역을 끼고 있다는 것이 입지적 장점이다. 원도심 중심지로서 광명전통시장 등 재래 상권이 발달하고 빌라와 다세대주택이 밀집해 있어 도시 변화의 현장이 생생히 전해진다. 11월 말 분양한 ‘힐스테이트광명11(가칭)’은 지하 5층~지상 42층, 25개 동, 총 4291가구 규모로 광명사거리역에서 도보 2~3분 거리의 초역세권 입지에 더해, 안양천로·서부간선도로·남부순환로·서해안고속도로 등 주요 간선도로 접근성도 뛰어나다. 1순위 청약 결과 평균 경쟁률 36.7 대 1을 기록했다. 

광명은 한동안 신축 입주 물량이 급증하면서 시세가 눌려 있었으나, 최근 다시 오름세로 전환했다. 다만 지난 10월 15일 발표한 정부의 부동산 대책에 따라 규제 지역으로 지정되면서 일시적 관망세가 감지된다. 김학렬 소장은 “입주 물량이 많을 때가 오히려 진입 기회가 될 수 있다”며 “철산과 광명뉴타운 중심의 신축 주거 벨트가 안정화되는 과정에서 중장기적 성장 여력은 여전히 유효하다”고 조언했다.

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사진 지호영 기자 도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장