신안산선 호재 신길 뉴타운, 20억 클럽 갈까

여의도, 당산과 함께 ‘영등포 3대장’에 오른 신길뉴타운 임장기를 소개한다.   

신길뉴타운 황금입지로 꼽히는 신길 10구역 공사 현장. 구석기 시대로 추정되는 지층 발굴로 공사가 잠시 중단됐다. 

서울 영등포구 신길동 지도를 펼쳐보면 신축 아파트와 재정비촉진지구, 신통기획, 공공재개발 등으로 빼곡히 채워져 있다. 이미 정비사업이 완료됐거나 추진 중이라는 의미다. 여의도역에서 안산(한양대 에리카캠퍼스)을 잇는 신안산선 공사까지 더해져 현장은 어수선하지만, 그만큼 미래가치가 기대되는 곳이기도 하다. 

신길뉴타운은 2005년 서울시가 지정한 3차 뉴타운으로, 영등포구 신길동 일대 약 146만㎡ 규모에 달한다. 서울에서 장위뉴타운에 이어 두 번째로 크고, 한강 이남에서는 최대 규모다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “신길은 뉴타운 지정 당시만 해도 낡은 연립주택과 빌라, 군 관사 등이 뒤엉켜 낙후된 지역으로 꼽히며 실패할 것이라는 회의론이 많았다. 입지만 놓고 보면 2차로 지정돼야 했지만 3차로 밀린 것도 그런 이유 때문이었다”고 말했다.

신길뉴타운의 위상이 바뀐 건 신축 아파트들이 들어서면서부터다. 래미안에스티움(신길 7구역), 보라매SK뷰(신길 5구역), 힐스테이트클래시안(신길 9구역)이 차례로 입주하면서 몸값이 높아졌고 주변 정비사업에도 탄력이 붙었다. 래미안에스티움은 2017년 입주한 1722가구 대단지다. 지하철 7호선 신풍역과 보라매역을 도보로 이용할 수 있고, 교육 여건도 준수하다. 김학렬 소장은 “2015년 분양가가 평당 2000만 원, 전용면적 84㎡가 6억 원 선이었는데 일반분양분 30%가 미분양됐다”고 회상했다. 하지만 딱 10년이 지난 시점인 6월 전용면적 84㎡가 16억500만 원(6층)에 실거래됐고, 호가는 17억~18억 원에 형성돼 있다. 신길뉴타운의 입지를 끌어올린 아파트지만, 8년 차 준신축에 접어든 만큼 외관에서는 약간의 연식이 느껴진다. 힐스테이트클래시안(2020년 입주·1476가구) 역시 7호선 신풍역 역세권에 있다. 신풍로와 인접해 버스 교통도 용이하며, 주변에 학원과 병원, 상업 시설이 밀집돼 있어 생활 편의성이 높다. 전용면적 84㎡가 지난 9월 17억5000만 원(23층)에 거래됐고, 호가는 17억~18억 원 선이다. 신안산선 개통이 다가오면서 호가와 실거래가가 빠르게 상승하는 모양새다. 보라매SK뷰(2020년 입주·1546가구) 역시 교통이 강점이다. 7호선·신림선 보라매역과 신림선 서울지방병무청역을 품고 있는데다 단지 앞을 지나는 버스 노선도 많다. 다만 새로 개통되는 신안산선 신풍역과는 빠른 걸음으로도 10분 이상 걸려 도보로 이용하기에는 약간 무리가 있어 보였다. 서울대방초등학교와 신길중학교가 가까운 거리에 있어 교육 편의성이 좋고, 평형대도 전용면적 59㎡부터 136㎡까지 다양해 실수요층이 두껍다. 전용면적 84㎡가 지난 9월 18억 원(9층)에 거래됐고, 호가는 18억~19억 원 선이다.

신길뉴타운의 위상을 바꾼 래미안 에스티움.

대방초를 끼고 있는 보라매SK뷰.

힐스테이트 클래시안 인근 신안산선 공사 현장. 

‘황금 입지’ 신길 10구역 문화재 발굴 변수

신길뉴타운에서 가장 좋은 입지로 꼽히는 곳은 신길 10구역이다. 힐스테이트클래시안과 래미안에스티움, 신풍역을 잇는 트라이앵글의 중심에 자리 잡고 있다. 특히 신안산선 신풍역은 도보 1분 거리다. 원래 남서울아파트가 있던 곳으로, 2007년 정비구역 지정 후 14년 만인 2021년 5월 사업시행인가를 받았다. 하지만 이주비 보상 문제로 상가 세입자와 소송전을 벌이는 등 우여곡절이 많았다. 이후 대우건설이 시공을 맡아 지하 3층~지상 29층 812가구 규모 ‘푸르지오써밋’으로 재탄생할 예정이다. 그런데 최근 철거공사 도중 구석기시대 지층이 발견돼 사업에 변수가 생겼다. 기자가 찾았을 당시 공사가 중단된 채 발굴지 주변에는 ‘출입 금지’를 알리는 선이 둘려 있었다. 김학렬 소장은 “문화재 발굴 절차는 길어야 6개월 내외라 큰 차질은 없겠지만, 조합원 입주 시기에는 변수가 될 수 있다”고 내다봤다.



입주를 마친 단지를 제외한 나머지 구역들도 속도를 내고 있다. 신길 1구역은 공공재개발, 2·4구역은 도심공공주택복합사업, 16-2구역은 신속통합기획으로 진행될 예정이다. 모든 사업이 완료되면 신길뉴타운은 2만여 가구 규모의 신도시급 주거 타운으로 완성된다. 여기에 영등포와 문래 상권, 타임스퀘어·롯데백화점 등과 시너지를 낼 수도 있다. 여의도 업무지구를 바로 뒷받침하는 핵심 배후 주거지로, 강남·광화문·구로·가산디지털단지 등 주요 업무지구로 이동도 수월하다.

신길뉴타운 입지의 가장 큰 장점은 교통이다. 원래 평지인 데다 서남권 버스 교통의 요충지로 꼽힌다. 지하철 7호선에 2022년 개통된 신림선까지 더해져 여의도 접근성이 크게 개선됐다. 여기에 2026년 하반기 신안산선이 개통되면 신풍역은 사실상 트리플 역세권으로 격상된다. 또 여의도, 종로, 강남과 환승 없이 바로 연결되기 때문에 직주근접 장점이 부각될 전망이다. 이 때문에 현재도 출퇴근 편의를 중시하는 젊은 부부와 직장인 실수요층 유입이 꾸준하다. 다만 학군 경쟁력이 목동, 강남 등에 비해 떨어지고 학원가가 부족한 것은 약점이다. 김학렬 소장은 “신길은 교통망 확충과 대규모 신축 공급이라는 구조적 호재 덕분에 여의도, 당산과 함께 영등포 3대장으로 꼽기에 손색이 없다”며 “장기적으로 20억 원대 시세 형성도 무리가 아니다”라고 내다봤다.

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사진 지호영 기자