금리 인하기 재테크 전략 4

7월 13일(현지 시간) 트럼프 전 미국 대통령의 피격 사건 여파로 당분간 미국 금융시장이 큰 변동성을 보일 전망이다. 국제통화기금(IMF)은 7월 세계경제전망을 발표하며 물가 안정을 의미하는 명확한 데이터가 확보됐을 때 점진적으로 기준금리를 내릴 것을 권고했다. 다만 미국의 인플레이션 및 경기 둔화세를 고려할 때 금리 인하에 대한 기대감은 여전하다. 전문가들은 당장은 기준금리에 큰 변화가 없더라도 채권 금리의 영향을 받는 시중금리는 결과적으로 내려갈 것으로 점친다. 추이를 살피며 서서히 금리 인하기에 대비한 투자 전략을 모색해볼 때다.

1 주택담보대출 받을 땐 고정금리로

변동·고정금리차가 1%p 벌어지고 있다.

금리 인하는 부동산 시장에 영향을 미친다. 기준금리가 낮아지면 대출금리도 낮아지고, 대출을 받으려 하는 가계 입장에서는 원리금 상환 부담이 낮아지기 때문에 집을 매수할 만한 매력적인 환경이 조성된다. 하반기에 대출받아 내 집을 마련할 계획을 세웠다면 고정금리와 변동금리 중 어떤 금리를 선택할 것인지 고민해봐야 한다. 현재 고정금리가 변동금리보다 1%가량 더 낮으나 앞으로 금리가 더 내려갈 것이란 기대감이 있는 애매한 상황이다. 보통 고정형 금리의 주기는 5년이다. 이런 상황에서는 어떤 선택을 해야 할까.
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‘대출의 마법’ 저자 김은진 레오대출연구소 대표는 “주택담보대출 시 담보대출 금액이 적지 않기 때문에 당장 눈에 보이는 싼 고정금리를 택하는 사람이 거의 90%”라고 힌트를 줬다. “고정금리가 3.2%, 변동금리가 4.2%일 때 6억 원을 빌렸다고 가정하면 1년만 해도 600만 원, 한 달에 50만 원 차이가 난다. 금리가 내려갈 것이란 막연한 기대로 변동금리를 선택하는 사람은 없다. 일단은 고정금리로 대출을 받은 후 추이를 살펴보다가 더 좋은 은행 대출이 나오거나 금리가 확실히 낮아지면 그때 가서 갈아타기를 시도해보는 것도 방법”이라는 설명이다.
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현재 고정금리가 변동금리보다 낮은 이유에는 정부 정책의 영향이 크다. 금융감독원은 지난 4월 차주의 금리 변동 리스크를 줄이기 위해 시중은행에 고정금리 비중 확대를 주문했다. 9월부터 도입되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계도 고정금리 확대에 힘을 보태는 맥락으로 읽힌다. 스트레스 DSR은 대출한도를 산정할 때 미래의 금리 변동 위험을 미리 반영한 ‘스트레스 금리’를 가산금리로 적용하는 제도다. 9월부터는 1단계 스트레스 금리의 25%에서 2단계 스트레스 금리의 50%로 적용 비율이 상향되므로 결국 변동금리를 선택하면 대출 한도가 기존보다 낮아지게 된다. 더 많은 대출한도를 원한다면 고정금리가 유리하다.

2 대출 갈아타기, 연말보단 내년 4·5월

금리가 본격적으로 내려가기 시작한다면 금리를 비교해 이자 부담이 더 낮은 대출로 이동하는 ‘대출 갈아타기’를 시도할 수 있다. 지난해 5월 대출 갈아타기 제도가 도입되면서 온라인을 통해 금융회사들의 대출상품을 한눈에 비교해 가장 낮은 금리를 찾아 손쉽게 갈아탈 수 있게 됐다. 신용대출, 아파트 주택담보대출·전세대출 모두 가능한데 올해 9월부터는 주거용 오피스텔·빌라 담보대출도 서비스 이용 대상에 포함된다.
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다만 대출 갈아타기는 기존 대출 상환에 따른 중도상환수수료를 부담해야 한다. 갈아타기를 통해 자신이 아끼는 이자보다 중도상환수수료가 더 많지는 않은지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 김은진 대표는 “카카오뱅크 주담대나 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없다. 두 상품을 이용 중이라면 고민 없이 갈아타도 좋지만, 일반적으로 대출을 받은 지 2년은 지나야 최대 1.5%인 중도상환수수료가 점점 낮아져 감당할 만하다”며 “대출을 받고 1년 6개월 정도 지나면 현재 금리를 조사해 자신이 받은 금리보다 한 1% 정도 낮을 경우 갈아타기를 고려해보라”고 조언했다. 이때 ‘핀다’ 같은 대출 비교 앱과 은행 앱, 은행 방문, 대출 상담사 등 되도록 다양한 루트로 크로스 체크할 것. 또 올 하반기에 대출 갈아타기를 꼭 할 필요가 없다면 아예 내년으로 넘겨 4월이나 5월을 노려본다. 보통 4~7월이 은행에서 대출 영업을 가장 활발하게 할 시기라 금리가 상대적으로 낮아지는 편이다.

3 초단기 채권과 장기 보유하는 미국 국채

통상 금리 인하기 대표적인 투자 상품으로 채권이 손꼽힌다. 금리가 인하되면 채권 가격이 상승해 이자수익과 자본 차익을 확보할 수 있다. 다만 내년부터 금융투자소득세(이하 금투세)가 시행되면서 채권투자에서 고려해볼 거리가 생겼다. 내년부터 채권 매매 차익에도 22%(3억 원 이상은 27.5%)의 세금이 매겨지면서 이자소득에 대해서만 이자소득세 15.4%가 부과되던 채권 투자의 절세 매력이 사라진다. 이에 전체 채권시장에서 개인 비중이 커진 만큼 올해가 가기 전에 매도해 비과세를 누리려는 사람들로 채권시장에 혼란이 올 수 있다는 우려도 나온다. 반면 금투세가 미치는 영향은 미미할 것이란 시각도 존재한다. 금투세로 세금을 많이 내게 될 주식 투자자들이 주식을 정리하고 오히려 채권에 더 투자할 가능성이 있는 데다 금투세 폐지 여론이 강한 점도 변수로 꼽힌다.
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국내 금융사에서 20년 넘게 채권 업무를 담당해온 채권 전문가이자 ‘부자 아빠는 주식투자만 가르치지 않는다’의 저자 신년기 갤럭시아머니트리 신규사업본부장도 현재 채권투자의 매력을 높게 사는 입장이다. 신년기 본부장은 “서학 개미들이 양도소득세 22%를 두려워하지 않고 미국 주식을 담았듯, 메리트가 있으면 투자를 하게 돼 있다. 지금처럼 금리가 내려가는 사이클은 채권투자 적기”라고 이유를 들었다. 또 “채권은 만기까지 보유하면 이자소득이 발생한다. 절세 차원이라면 개인 투자용 국채도 있고, 잔존 만기 1년 이내 캐피털채 및 카드채 등 단기채권을 만기까지 보유하는 방법도 고려해볼 만하다”며 “세금 관계없이 안정적인 포트폴리오를 원한다면 듀레이션(가중평균 잔존만기) 10년 이상의 미국 국채와 인플레이션에도 대비할 수 있는 10년 내외의 인플레이션 ETF를 추천한다”고 말했다.
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황지연 한국투자증권 연구원의 경우 “아직 금리 인하에 대한 변동성이 남아 있는 상황에서 안전자산인 채권은 자본 수익보다는 이자수익에 집중한 단기채권이나 우량 회사채를 편입하는 게 바람직하다”고 조언했다.

4 소액으로 하는 부동산 투자, 리츠

도널드 트럼프 전 미국 대통령이 미국 연방준비제도가 11월 대선 전에 기준금리를 낮춰서는 안 된다고 주장해 금융 시장의 이목이 집중되고 있다.

리츠(부동산투자신탁)는 부동산 투자회사가 대출을 받거나 투자금으로 대형 부동산을 매수해 임대 또는 시세차익으로 수익을 얻고 이를 투자자에게 배당하는 형태다. 금리가 인하되면 사업 구조상 리츠사가 부담해야 할 비용이 낮아져 투자자들이 가져갈 수 있는 실질적인 배당 몫이 증가하게 된다. 적립식 소액 투자가 가능한 점도 매력적이다. 특히 공모리츠 배당소득에 대한 분리과세 특례 적용 기한이 2026년 말까지 연장되면서 더욱 투자자들의 관심을 사고 있다. 신년기 본부장은 “완화적인 통화 정책이 계속되는 상황에서 견고한 임대 수익을 통해 안정적인 수익을 얻어가겠다는 측면이라면 향후 2~3년 동안은 괜찮은 투자라 생각한다”고 전망했다.
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리츠는 주거용 오피스텔부터 물류 창고, 오피스, 인프라 등 다양한 부동산을 담고 있다. 눈여겨볼 리츠는 물류 창고다. 금리가 몇 년간 오르면서 특히 물류 창고 시장이 침체됐었다. 신년기 본부장은 “금리를 내리면 경기가 다시 살아나리란 기대감 때문에 물류 창고 수요가 높아지고, 물류 창고 위치가 아주 시골만 아니라면 가격 모멘텀 정도가 기존 수도권 오피스 리츠들보다 높을 것”이라며 “실제로 긴축 정책이 이제 상당 부분 가신 상황에서 물류 관련 리츠 종목의 상승이 눈에 띈다”고 설명했다. 다만 리츠의 장점이자 단점은 간접투자란 점이다. 금융감독원 전자공시시스템에서 투자하고자 하는 부동산 투자회사의 최신 사업보고서를 찾아 편입 자산 및 배당 내역을 확인해야 한다.




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_{사진출처 게티이미지}