‘왕의 귀환’ 준비 중인 압구정 현대아파트

2022년 개봉한 영화 ‘압꾸정’의 주인공 강대국(마동석)은 압구정 토박이지만 겉만 번드르르하다. 1990년대의 MZ세대 격인 오렌지족의 영양가 없는 아저씨 버전이랄까. 이혼하고 사업도 망해 별 볼일 없어진 그의 꿈은 어릴 때 살던 압구정 현대아파트를 되찾는 것이다. 영화에서처럼 현실에서도 압구정 현대아파트는 단순한 집 이상의 의미를 지닌다. 올해 1분기 압구정 구현대아파트의 실거래가는 49억5000만(144.7㎡)~62억(160.28㎡) 원으로, 누군가의 꿈이 될 만큼 충분히, 엄청나게 비싸다.

압구정 현대아파트는 오랫동안 대한민국을 대표하는 최고 부촌으로 자리매김해왔고 주거지에 대한 주민들의 자부심도 강하다. 그러나 신반포1차아파트를 재건축한 아크로리버파크에 2021년 공동주택 최초 평당 1억 원 돌파 자리를 내주면서 자존심을 구기기도 했다. 그런데 압구정이 용적률 최대 300%, 50층 재건축이 가능해지면서 상황이 반전했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 압구정 현대아파트 재건축이 완료될 경우 평당 2억 원 시대가 열릴 것으로 전망했다.

압구정은 원래 밭과 과수원이 있던 자리다. 1970년대 초, 고(故) 정주영 현대그룹 창업주가 직원들과 팔당댐 입찰 현장에 가던 중 압구정 배 밭에서 점심 식사를 하다가 “팔당댐은 됐고, 여기 압구정동에 집을 짓자”고 했던 것이 압구정 현대아파트의 시작이란 이야기가 전해진다. 이후로도 정주영 회장은 압구정 현대아파트 건설을 직접 진두지휘할 만큼 이곳에 대한 애정이 각별했다. 이렇게 해서 1976~1987년 14차까지 10여 년에 걸쳐 총 6279세대의 현대아파트가 들어섰다. 1976년 한 일간지에 게재된 압구정 현대아파트 분양 광고를 보면 30평형 865만 원, 40평형 1200만 원, 48평형 1416만 원, 60평 1770만 원이다. 48년이 흐른 현재 이들 아파트의 거래가는 39억~80억 원 선. 그러니까 50년에 걸쳐 500배, 단순 계산하면 1년에 10배씩 오른 셈이다.

1976년 일간지에 게재된 압구정 현대아파트 분양 광고(왼쪽)와 현재 부동산 중개업소에 내걸린 시세. 120억 원짜리 매물이 눈에 띈다.

김학렬 소장은 “1970년대만 해도 아파트는 서민주택이라는 인식이 강했으나, 압구정 현대아파트 1·2차는 한강 변에 자리 잡은 데다 중대형으로 구성돼 있어 고급스러운 이미지가 생겼다”고 설명한다. 31동, 32동, 33동 사이 광장에는 당시로서는 파격적으로 실외수영장도 있었다. 지금으로 말하면 아파트 커뮤니티의 원조인 셈이다. 현재는 건물은 없어지고 공터로 남았다. 1978년 불거진 특혜 분양 사건은 오히려 이 아파트의 입지를 공고하게 만들었다. 당시 현대건설은 ‘50가구 이상의 주택을 건설하는 사업자는 공개 분양해야 한다’는 주택건설촉진법을 무시하고 상당수를 정부 관리, 국회의원 등 고위급 인사들에게 주변 집값의 50% 수준으로 특혜 분양해 물의를 빚었다. 이 사건을 계기로 압구정 현대아파트는 온 국민의 뇌리에 부유층이 거주하는 고급 주택의 대명사로 각인됐다.



소비 여력이 차고 넘치는 부자들이 자리를 잡으면서 백화점과 금융기관, 병원, 편의시설이 들어서고 학군이 좋아졌다. 2000년대 초반까지만 해도 우리나라에 명품 3대장이라 불리는 ‘에루샤(에르메스·루이비통·샤넬)’ 브랜드를 모두 유치한 백화점은 압구정 현대아파트를 끼고 있는 갤러리아 명품관과 현대백화점 본점, 단 두 곳이 전부였다.

1990년대까지 지하철 압구정역을 중심으로 학원가가 발달했으나 2000년대 초반 비싼 임대료를 견디지 못하고 대치동 등으로 이전하는 바람에 학군은 예전만 못하다. 김 소장은 “교육열이 높은 사람들은 대치동으로 이주를 많이 했고, 여기 남아 있는 사람들은 경제적으로 여유가 되다 보니 아이가 공부를 웬만큼 하면 유학을 보낸다. 그래서 압구정은 학원가보다는 유학원이 발달했다”고 말했다. 물론 연식이 있다 보니 주거 여건이 좋지는 않다. 김 소장은 “지하 주차장이 없고, 엘리베이터가 없는 동도 있다. 하지만 대부분의 집이 리모델링을 한 덕분에 겉보기보다 내부가 멀쩡한 곳이 많다”고 전했다.

펜트하우스 입주 가능 평형 호가 120억~130억 원까지 치솟아

중대형 위주로 구성돼 압구정 현대에서도 대장으로 꼽히는 1·2차 아파트.

압구정 현대아파트 재건축은 현대백화점 본점을 중심으로 9·11·12차(1924세대)가 포함된 압구정 2구역과 동호대교와 성수대교 남단 사이, 이른바 구현대아파트로 불리는 1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트, 대림아크로빌(3946세대) 등으로 구성된 압구정 3구역으로 나뉜다. 2구역이 진행 속도는 조금 빠르지만 입지와 규모, 사업성, 상징성 등의 측면에서는 3구역이 실질적인 대장이다. 압구정 3구역은 지난해 7월 2~5구역과 함께 서울시의 신속통합기획(신통기획)에 선정돼 각종 인허가 절차를 단축할 수 있고 50층 안팎 초고층 설계가 가능하다. 재건축 후에는 일반 분양분과 공공임대를 포함해 총 5만5800가구로 거듭날 예정. 지난 연말 희림컨소시엄(희림·나우동인·유엔스튜디오)을 재건축 설계사로 선정한 데 이어 올 하반기에는 시공사 선정에 들어갈 예정. 최근 압구정 3구역 재건축 조합과 희림컨소시엄이 조합원을 대상으로 주택형 선호도 조사를 진행하기 위해 내놓은 설계안에 따르면 중대형(34·40·54·62·76·87·101평) 위주로 들어설 것으로 보인다. 특히 이 가운데는 101평 펜트하우스도 포함돼 있어 눈길을 끈다.

현대 사원아파트(65동)을 리모델링한 대림아크로빌. 현재 130억 원에 한 세대가 매물로 나와 있다.

워낙 단지들이 많다 보니 3구역 안에서도 사업성이 다르고 투자가치도 차이가 난다. 1·2차(960세대)는 40평형 이상 대형 평형에 한강 조망이 탁월하다. 대부분의 동에서 유엔빌리지부터 성수 트리마제까지 파노라마 한강 뷰가 펼쳐진다. 압구정역과 다소 거리가 먼 것이 유일한 단점이다. 3차(432세대)는 한강 변이지만 30평형대로만 구성돼 있고, 4차(170세대)는 5층짜리 저층에 용적률이 낮지만 2종 주거지역이라 재건축 시 종상향이 필요하다. 5차(224세대) 역시 30평대 단일 평형. 6·7차(1288세대)는 47평부터 80평까지 대형 평형 위주로 구성돼 있어 1·2차와 함께 최고 단지로 꼽힌다. 일부 고층을 제외하곤 한강 조망이 어렵지만 압구정역, 현대백화점과 가깝다. 희림컨소시엄이 내놓은 설계안에 따르면 이곳 80평형대가 펜트하우스에 배정될 가능성이 높다. 10·13·14차(766세대)는 29평부터 50평까지로 구성돼 있고, 상대적으로 대지 지분이 많다.

압구정 3구역 재건축이 이제 본궤도에 올랐지만 앞으로 인허가 과정에서의 문제뿐 아니라 추가 분담금, 재건축초과이익환수(재초환) 부담금 등 산적한 문제도 많다. 현대아파트 6·7차 80평형대의 가장 최근 실거래가는 2021년 4월 80억 원인데, 현재 매물은 120억~130억 원에 나와 있다. 이 매물을 사들인다고 해도 펜트하우스를 배정받기 위해선 30억 원의 추가 분담금을 더 내야 한다. 소형 평형도 마찬가지다. 현재 34평형대를 45억 원에 사들여서 40평형으로 가려면 추가 분담금 7억6000만 원에 재초환 부담금까지 최소 10억 원 이상이 필요하다. 김학렬 소장은 “압구정 현대아파트의 재건축 이후 시세는 평당 2억 원 이상이 될 것으로 예상된다. 40평형은 80억 원, 50평대는 100억 원까지 올라갈 여력이 있기 때문에 그 정도 재력을 갖춘 사람은 충분히 투자할 가치가 있다고 보면 된다”고 말했다. 김 소장의 말대로라면 101평 펜트하우스의 재건축 후 가격은 200억 원 이상이니 160억 원을 투자해도 남는 장사라는 이야기가 된다.

리모델링했지만 재건축 가능한 대림아크로빌

재건축이 본궤도에 오르면서 각종 현수막이 내걸려 있다(위). 현대 33동 거실에서 보는 한강 뷰. 성수동 일대가 한눈에 들어온다.

압구정 3구역에 위치한 대림아크로빌(현대아파트 65동)은 조금 독특한 존재다. 원래는 현대가 독신자를 위한 사원아파트로 활용하기 위해 10평형 455가구로 지은 1동짜리 아파트인데, 2000년대 초반 대림이 사들여 81평형 4가구, 85평형 52가구 아파트로 리모델링한 것. 아파트는 총 4개 라인으로 구성되었는데, 라인마다 엘리베이터가 따로 있기 때문에 각 세대는 전용 엘리베이터와 복도를 사용하는 셈이다. 리모델링을 한 덕에 실내가 쾌적할 뿐 아니라 압구정 현대아파트 중 유일하게 지하 주차장이 있다. 배우 김희애, 방송인 강호동 등 톱스타들이 살고 있어 더욱 유명해지기도 했다.

대림아크로빌은 리모델링 직후 85평형의 일반 분양가가 20억 원 선이었으나 이후 매물 자체가 많이 나오지 않아 2017년 36억1350만 원을 끝으로 아예 손바뀜이 없었다. 그러다 최근 130억 원의 매물이 등장해 관심이 집중되고 있다. 압구정 현대아파트를 전문으로 중개하는 중앙리얼티 신만호 대표에 따르면 “대림아크로빌 85평형은 압구정 현대아파트 내에서도 가장 큰 평형으로, 압구정 중에서도 압구정이라 할 수 있다”고 말한다. 기본 구조는 방 3개, 욕실 3개, 주방을 갖췄고, 현관과 전실이 단독주택 이상으로 넓고 고급스럽다. 또 거실과 가족실이 따로 마련돼 인테리어하기에 따라서 2세대 이상이 충분히 독립적으로 거주할 수 있다. 대림아크로빌은 이미 리모델링을 완료했지만 압구정 3구역에 포함돼 있어 엄연히 재건축이 가능하다. 김학렬 소장은 “대림아크로빌은 압구정 현대아파트 중에서도 신축에 살고 싶어 하는 사람들에게 인기가 있고 희소성까지 있다. 압구정 현대아파트가 재건축이 되면 얼마나 좋을지, 대략이나마 힌트를 준다는 점에서 의미가 있다”고 설명했다.


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_{도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 
사진 박해윤 기자}