빠숑이라는 필명으로 부동산 시장에 관한 인사이트를 전달하고 있는 김학렬 스마트튜브 소장과 함께 동네 임장기를 연재한다.
지하철 5호선 마곡역에서 9호선(급행)과 공항철도가 지나는 마곡나루역까지, 반듯한 사각 블록 형태의 건물들이 질서정연하게 늘어서 있다. 김포공항 인근의 고도 제한으로 인해 초고층 빌딩은 찾아볼 수 없으며, 건물들은 모두 비교적 낮고 사각형 형태를 띠고 있다.
마곡은 최근 서울에서 가장 급격한 변화를 겪은 지역 중 하나다. 2000년대 초반까지만 해도 논과 밭, 비닐하우스가 전부였으며 마곡역은 2008년 개통되었으나 유동인구가 적어 오랫동안 무정차역으로 운영돼 ‘유령역’이라는 오명을 얻기도 했다. 하지만 2018년 LG사이언스파크가 들어서면서 이 지역의 풍경이 크게 달라졌다. 약 16만50000㎡ 규모의 사이언스파크에는 현재 LG화학, LG디스플레이, LG이노텍 등 9개 계열사와 LG전자 연구동 등이 입주해 있다. 또한 코오롱, 이랜드, 오스템임플란트, 홈앤쇼핑 등의 사옥도 마곡에 위치해 있다.
신축 건물들이 많아 자칫 삭막할 수 있는 이곳에 2019년 서울식물원과 2022년 LG아트센터가 들어서면서 녹지 및 문화 공간이 확보됐다. 서울식물원은 축구장의 약 70배 크기인 50만4000㎡ 규모로, 실내 식물원뿐만 아니라 수변 공원을 둘러싼 산책로가 잘 조성돼 있다. 또한, 강남 역삼동 GS건물에 위치했던 LG아트센터가 일본 출신 세계적인 건축가 안도 다다오가 설계한 새 건물로 이전하면서 주변 경관 및 서울식물원과 조화롭게 어우러져 시민들의 안식처 역할을 하고 있다.
한편, 이 지역에는 대형 쇼핑몰이 부족해 그동안 주민들이 목동 등으로 원정 쇼핑을 가야 했으나, 2월 14일 마곡역 원그로브에 이마트 트레이더스가 들어서면서 생활 편의성이 크게 향상됐다. 또한, 지하철 1정거장 거리에 대형병원(이대서울병원, 발산역)도 위치해 있어, 마곡은 거의 신도시급의 직주 근접 인프라를 갖추게 됐다. 이러한 이유로 마곡이 ‘제2의 판교’로 불리기도 한다.
이러한 장점 덕분에 마곡 아파트 시장은 최근 부동산 침체에도 불구하고 견조한 흐름을 보이고 있다. 마곡 아파트는 SH공사가 시공한 마곡 엠밸리 1~12단지, 14~16단지와 현대엔지니어링이 시공한 13단지(마곡 힐스테이트 마스터, 이하 ‘마힐마’)로 구성돼 있다. 2027년 입주 예정인 16단지를 제외하면 대부분 입주 10년 차에 접어든 ‘중고 신축’들이다.
마곡 엠밸리 7단지(13개 동, 1004세대)는 공항철도와 9호선 급행이 정차하는 마곡나루역까지 도보로 5~10분 내에 이동할 수 있으며, 5호선 마곡역과도 가까워 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하다. 또한, LG사이언스파크까지 도보 출퇴근이 가능하다. 마곡나루역 상권을 이용할 수 있으며, LG아트센터, 서울식물원, 마곡나루 근린공원이 인접해 있어 마곡의 문화 및 녹지 공간 혜택을 가장 편리하게 누릴 수 있다. 단지 내에는 공항초등학교가 있어 ‘초품아’ 단지로 불리며, 공항중학교와 마곡중학교도 도보 통학이 가능해 학부모들에게 인기가 높다. 다만, 마곡 대부분의 아파트가 그렇듯 고등학교부터는 인근 목동 학원가를 이용하는 학생들이 많다.
2013년 4억~4억3000만 원에 분양된 전용 84㎡의 경우 지난해 12월 17억 원(12층)에 거래됐다. 2021년의 최고가 17억5500만 원에는 아직 미치지 못하지만 국민평형 17억 원 가격대는 서울 강남과 마용성을 제외하고는 찾아보기 힘든 가격이다. 호가는 17억5000만~19억5000만 원으로 실거래가보다 높은 수준이다. 5억4000만~5억8000만 원에 분양됐던 전용 114㎡의 최근 실거래가는 19억2000만 원(2024년 9월, 8층)이며, 현재 호가는 18억5000만~22억 원이다.
마힐마(22개 동, 1194세대)는 마곡역과 도보 10분 거리지만, 마곡나루역과는 1km 이상 떨어져 있어 접근성이 상대적으로 낮다는 평가를 받는다. 그러나 마곡지구 16개 단지 중 유일한 민간 건설사 브랜드 아파트이며, 임대 세대가 없다는 점에서 선호도가 높다. 단지 내에는 국공립 어린이집이 있으며, 놀이터와 키즈 라운지, 스포츠센터 등 커뮤니티 시설도 잘 갖춰져 있다. 학군은 공진초등학교와 하늬중학교가 인접해 있다. 전용 84.98㎡의 최근 실거래가는 14억8500만 원(1월, 12층)이며 호가는 14억5000만~15억8000만 원이다. 김학렬 소장은 “마곡 아파트의 경우, 대기업 입주가 아직 남아 있고, 목동 재건축이 본격화되면 이로 인한 이전 수요도 발생할 것으로 예상돼 향후 몇 년 간은 긍정적인 흐름을 보일 것”으로 전망했다.
마곡 오피스 시장과 상가는 대형 건물들의 준공이 이어지면서 아파트 시장과는 다른 흐름을 보이고 있다. 르웨스트 시티타워(연면적 32만6072㎡, 지하 7층~지상 13층), 케이스퀘어마곡(연면적 15만9287㎡, 지하 7층~지상 12층 규모), 원그로브(연면적 46만3204㎡, 지하 7층~지상 11층, 4개 동) 등 대형 업무용 건물들이 속속 준공되면서 공급 과잉 현상이 나타나고 있다. 상업용 부동산 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2025 마곡 오피스 마켓 리포트’에 따르면, 마곡 업무지구의 2023년 3분기 신축 자산 제외 기준 전용면적당 실질 임대료(ENOC)는 3.3㎡당 13만 원으로, 강남업무지구(GBD) 및 중심업무지구(CBD)의 40~50% 수준에 불과한 것으로 나타났다.
마곡 오피스 중 가장 규모가 큰 원그로브는 웅장한 외관과 거대한 면적으로 마곡의 랜드마크로 자리 잡았다. 마곡역과는 지하 통로로 연결될 예정인데, 2월 11일 방문 당시엔 아직 공사가 진행 중이다. DL이앤씨 등 기업들이 이곳으로 사옥을 이전할 계획이다. 원그로브몰에는 지난 2월 14일 청고형 매장인 이마트 트레이더스 마곡점이 오픈했는데, 개장 첫날 문전성시를 이루며 20억 원의 매출을 기록했다. 이외에도 빕스, 교보문고, 유니클로, 무인양품 등이 입점할 예정이다.
원그로브를 비롯한 대형 오피스 빌딩들 때문에 마곡역과 마곡나루 인근 빌딩 내 상가는 공실이 많으며, 임대를 알리는 안내문도 곳곳에 보였다. 김학렬 소장은 “오피스 시장은 기존 입주 기업들의 협력업체가 유입되면서 공실이 채워질 가능성이 높지만, 상가의 경우 높은 분양가로 인해 기대만큼의 수익률을 내기는 어려울 것”이라고 전망했다.
#마곡 #원그로브 #여성동아
사진 지호영 기자 뉴스1
도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
마곡역과 마곡나루역 모두 도보로 이용할 수 있는 마곡의 대장 아파트, 마곡 엠밸리 7단지.
마곡은 최근 서울에서 가장 급격한 변화를 겪은 지역 중 하나다. 2000년대 초반까지만 해도 논과 밭, 비닐하우스가 전부였으며 마곡역은 2008년 개통되었으나 유동인구가 적어 오랫동안 무정차역으로 운영돼 ‘유령역’이라는 오명을 얻기도 했다. 하지만 2018년 LG사이언스파크가 들어서면서 이 지역의 풍경이 크게 달라졌다. 약 16만50000㎡ 규모의 사이언스파크에는 현재 LG화학, LG디스플레이, LG이노텍 등 9개 계열사와 LG전자 연구동 등이 입주해 있다. 또한 코오롱, 이랜드, 오스템임플란트, 홈앤쇼핑 등의 사옥도 마곡에 위치해 있다.
신축 건물들이 많아 자칫 삭막할 수 있는 이곳에 2019년 서울식물원과 2022년 LG아트센터가 들어서면서 녹지 및 문화 공간이 확보됐다. 서울식물원은 축구장의 약 70배 크기인 50만4000㎡ 규모로, 실내 식물원뿐만 아니라 수변 공원을 둘러싼 산책로가 잘 조성돼 있다. 또한, 강남 역삼동 GS건물에 위치했던 LG아트센터가 일본 출신 세계적인 건축가 안도 다다오가 설계한 새 건물로 이전하면서 주변 경관 및 서울식물원과 조화롭게 어우러져 시민들의 안식처 역할을 하고 있다.
한편, 이 지역에는 대형 쇼핑몰이 부족해 그동안 주민들이 목동 등으로 원정 쇼핑을 가야 했으나, 2월 14일 마곡역 원그로브에 이마트 트레이더스가 들어서면서 생활 편의성이 크게 향상됐다. 또한, 지하철 1정거장 거리에 대형병원(이대서울병원, 발산역)도 위치해 있어, 마곡은 거의 신도시급의 직주 근접 인프라를 갖추게 됐다. 이러한 이유로 마곡이 ‘제2의 판교’로 불리기도 한다.
직주 근접성과 생활 편의성이 높은 아파트, 가격 강세 유지
마곡엔 독특한 외관을 자랑하는 코오롱 원앤온리 타워를 비롯한 다양한 대기업 사옥과 서울식물원, LG아트센터(왼쪽부터) 등이 들어서 있다.
마곡 엠밸리 7단지(13개 동, 1004세대)는 공항철도와 9호선 급행이 정차하는 마곡나루역까지 도보로 5~10분 내에 이동할 수 있으며, 5호선 마곡역과도 가까워 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하다. 또한, LG사이언스파크까지 도보 출퇴근이 가능하다. 마곡나루역 상권을 이용할 수 있으며, LG아트센터, 서울식물원, 마곡나루 근린공원이 인접해 있어 마곡의 문화 및 녹지 공간 혜택을 가장 편리하게 누릴 수 있다. 단지 내에는 공항초등학교가 있어 ‘초품아’ 단지로 불리며, 공항중학교와 마곡중학교도 도보 통학이 가능해 학부모들에게 인기가 높다. 다만, 마곡 대부분의 아파트가 그렇듯 고등학교부터는 인근 목동 학원가를 이용하는 학생들이 많다.
2013년 4억~4억3000만 원에 분양된 전용 84㎡의 경우 지난해 12월 17억 원(12층)에 거래됐다. 2021년의 최고가 17억5500만 원에는 아직 미치지 못하지만 국민평형 17억 원 가격대는 서울 강남과 마용성을 제외하고는 찾아보기 힘든 가격이다. 호가는 17억5000만~19억5000만 원으로 실거래가보다 높은 수준이다. 5억4000만~5억8000만 원에 분양됐던 전용 114㎡의 최근 실거래가는 19억2000만 원(2024년 9월, 8층)이며, 현재 호가는 18억5000만~22억 원이다.
마힐마(22개 동, 1194세대)는 마곡역과 도보 10분 거리지만, 마곡나루역과는 1km 이상 떨어져 있어 접근성이 상대적으로 낮다는 평가를 받는다. 그러나 마곡지구 16개 단지 중 유일한 민간 건설사 브랜드 아파트이며, 임대 세대가 없다는 점에서 선호도가 높다. 단지 내에는 국공립 어린이집이 있으며, 놀이터와 키즈 라운지, 스포츠센터 등 커뮤니티 시설도 잘 갖춰져 있다. 학군은 공진초등학교와 하늬중학교가 인접해 있다. 전용 84.98㎡의 최근 실거래가는 14억8500만 원(1월, 12층)이며 호가는 14억5000만~15억8000만 원이다. 김학렬 소장은 “마곡 아파트의 경우, 대기업 입주가 아직 남아 있고, 목동 재건축이 본격화되면 이로 인한 이전 수요도 발생할 것으로 예상돼 향후 몇 년 간은 긍정적인 흐름을 보일 것”으로 전망했다.
공급 넘치는 오피스, 높은 분양가의 상가는 당분간 고전 예상
마곡 원그로브에 지난 2월 14일 오픈한 이마트 트레이더스. 하루 20억 원의 매출을 달성하며 마곡 상권의 가능성을 입증했다.
마곡 오피스 중 가장 규모가 큰 원그로브는 웅장한 외관과 거대한 면적으로 마곡의 랜드마크로 자리 잡았다. 마곡역과는 지하 통로로 연결될 예정인데, 2월 11일 방문 당시엔 아직 공사가 진행 중이다. DL이앤씨 등 기업들이 이곳으로 사옥을 이전할 계획이다. 원그로브몰에는 지난 2월 14일 청고형 매장인 이마트 트레이더스 마곡점이 오픈했는데, 개장 첫날 문전성시를 이루며 20억 원의 매출을 기록했다. 이외에도 빕스, 교보문고, 유니클로, 무인양품 등이 입점할 예정이다.
원그로브를 비롯한 대형 오피스 빌딩들 때문에 마곡역과 마곡나루 인근 빌딩 내 상가는 공실이 많으며, 임대를 알리는 안내문도 곳곳에 보였다. 김학렬 소장은 “오피스 시장은 기존 입주 기업들의 협력업체가 유입되면서 공실이 채워질 가능성이 높지만, 상가의 경우 높은 분양가로 인해 기대만큼의 수익률을 내기는 어려울 것”이라고 전망했다.
#마곡 #원그로브 #여성동아
사진 지호영 기자 뉴스1
도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
-
추천 0
-
댓글 0
- 목차
- 공유
