지난 10년간 1백여 회의 경매투자를 통해 25억원대 자산을 일군 우형달씨(45)는 “자본 없는 사람이 큰돈을 버는 데는 경매만 한 게 없다”고 말한다. 그의 이런 확신은 자신의 체험에서 비롯된 것. 그는 지난 98년 퇴직금 3천1백만원을 들고 경매시장에 뛰어든 뒤 오직 경매만으로 지금의 부를 쌓았다.
우씨가 경매에 관심을 갖기 시작한 건 지난 96년부터다. 그는 당시 한 상호신용금고의 채권관리팀에 근무했는데, 저당금을 갚지 못해 경매로 넘어온 물건 관련 업무를 처리하다 자연스레 관심을 갖게 됐다고. 그는 “이후 경매 서적을 읽고, 대법원 홈페이지에 들어가 정보를 수집하는 등 관련 공부를 했다”고 말했다.
“그런데 얼마 지나지 않아 IMF 외환위기가 닥치면서 회사가 문을 닫았어요. 저는 졸지에 실업자가 됐고요. 직장생활하며 주식투자를 하다 꽤 많은 돈을 날렸기 때문에, 제 수중에는 퇴직금 3천1백만원이 전부였죠. 앞으로 우리 가족 생계를 어떻게 꾸려가야 하나 생각하니 눈앞이 캄캄하더군요.”
그때 그의 머릿속에 떠오른 것이 경매였다고 한다. 우씨는 “‘그동안 경매를 공부한 게 바로 지금을 위해서였나보다’라는 비장한 마음으로 투자를 시작했다”고 말했다. 그가 처음 낙찰받은 물건은 경기도 성남시에 있는 66㎡(약 20평) 규모의 단독주택. 낙찰가는 4천6백만원이었다. 우씨는 낙찰 당시 대금의 10%만 납부하고 한 달 뒤 나머지 금액을 내는 방식을 이용해 일단 그 물건을 확보한 뒤 경매 부동산을 담보로 은행 대출을 받아 부족한 자금을 마련했다. 이때 등기비 등 부대비용 포함, 약 5천만원을 투자했다고 한다.
“낙찰 뒤 전세를 내놓았는데, 얼마 지나지 않아 6천만원에 들어오겠다는 사람이 나타났어요. 바로 투자금 전부를 회수할 수 있었죠. 3년 뒤인 2001년에 1억2천5백만원을 받고 팔았고요. 전세금 6천만원을 제외한 6천5백만원의 수익을 올린 거예요.”

“전세가 정도에 낙찰받아 바로 투자금 회수할 수 있는 물건에 투자하세요”
우씨는 자신이 첫 경매에서 성공한 비결로 ‘잘 아는 지역을 공략한 것’을 들었다.
“이론과 실전은 다르기 때문에, 경매에 대해 많이 공부한 뒤라도 첫 투자는 조심스럽게 하는 게 좋아요. 잘 아는 지역에 투자하면 입지와 시세, 발전 가능성 등을 정확하게 판단할 수 있기 때문에 여러모로 유리하죠. 성남은 제 직장이 있던 곳이에요. 그래서 ‘지금은 IMF 때문에 부동산 가격이 폭락했지만, 경기가 회복되면 바로 원래 가격을 회복할 곳’이라는 확신을 가질 수 있었죠. 그 예상이 적중한 거고요.”
우씨는 성남 주택에서 들어온 전세금을 종자돈 삼아 또다시 서울 강북지역에 투자했고, 역시 바로 전세를 놓은 뒤 회수한 자금으로 다시 경매에 뛰어들었다고 한다. 우씨가 경매를 통해 큰돈을 모은 것은 이처럼 낙찰 뒤 바로 투자금을 회수할 수 있는 부동산을 구입해 지속적으로 투자를 이어갔기 때문. 그는 “입찰가가 높지 않아 전세 가격 수준에 낙찰받을 수 있는 물건을 잡으면, 전세를 통해 투자금을 회수한 뒤 바로 또 다른 투자에 뛰어들 수 있다”며 “이런 방식을 경매 고수들은 ‘수익률 무한대’라고 하는데, 자금이 묶이지 않아 말 그대로 무한대 투자가 가능하기 때문”이라고 말했다.


그렇게 이어진 1백여 회의 경매 가운데 그에게 가장 큰 수익을 안겨준 곳은 서울 용산구 서계동의 한 빌라. 우씨는 지난 2003년 대지지분 39.6㎡(약 12평), 건평 66㎡(약 20평)인 이 빌라를 5천5백60만원에 낙찰받았다. 소유권 이전비용과 내부 공사비 등을 포함해 그가 총 투자한 비용은 6천5백만원이었다.
“이 집도 수리 뒤 바로 전세를 줘서 투자비를 회수했어요. 그리고 계속 전세를 주면서 아직 제가 갖고 있는데, 현재 시세는 7억원대에 이르죠. 투자 당시 ‘용산이 발전하면 노후된 빌라촌이 재개발돼 가격 상승폭이 커질 것’이라고 예측한 게 적중한 겁니다. 경매로 큰돈을 벌려면 이렇게 미래 가치를 내다볼 줄 알아야 해요.”
우씨는 “앞으로 그 빌라가 있는 지역이 재개발 되면 40~60평대 아파트 입주권을 받을 수 있을 것으로 보인다”며 “이 경우 아파트 가격은 현 시세의 두 배 이상이 될 것”이라고 말했다.
미래 가치가 높은 경매 물건을 고르는 노하우는 제1저당권자가 은행인 물건을 찾는 것. 은행이 제1저당권자라는 것은 은행이 그 부동산의 가치를 높게 판단했다는 뜻으로, 경매시장에서 그런 물건을 발견하면 절대 놓쳐서는 안 된다고 한다.
“입지 면에서는 개발 호재가 있는 지역의 부동산을 고르는 게 좋아요. 새 정부가 구도심 개발에 적극 나설 것으로 보이는 만큼 은평뉴타운이나 길음뉴타운 지역을 눈여겨보는 게 좋죠. 이미 많이 오른 뉴타운 내부보다는 주변 지역에 관심을 갖는 것도 방법이고요.”
우씨는 “자금이 3천만원 이하인 소액 투자자는 인천 구도심 지역의 빌라나 연립주택에 투자하는 것도 좋다”며 “인천은 도시 전체에 재개발 호재가 있는 만큼 적절히 투자하면 높은 수익을 거둘 수 있을 것”이라고 조언했다.
물론 우씨가 모든 투자에서 성공을 거둔 것은 아니다. 그는 지난 2003년 서울 마포구 공덕동에 있는 50㎡(15평) 규모의 단독주택에 투자했다가 쓴맛을 보기도 했다. 재개발 가능성을 염두에 두고 8천8백만원을 투자해 매입했지만, 아직도 매매가 이뤄지지 않고 있다고. 우씨는 “근처에 주거지역이 형성돼 있지 않은 ‘나홀로 주택’인 게 문제였던 것 같다”며 “이 경험을 통해 단독주택이나 다세대주택을 구입할 때는 최소한 1천 세대 이상 모여 있는 곳을 골라야 한다는 사실을 알게 됐다”고 말했다.
우씨는 지금도 대법원 사이트와 경매 전문 사이트를 늘 검색하며 좋은 물건을 찾는다. 그는 “경매는 적은 투자로 큰 수익을 낼 수 있는 매력적인 투자방법이지만, 꾸준히 공부하고 노력해야 좋은 결과를 얻을 수 있다는 걸 잊지 말아야 한다”고 조언했다.