부동산 세금은 크게 보유세와 거래세로 나눌 수 있다. 보유세는 부동산을 소유하는 동안 해마다 내야 하는 세금으로 재산세와 종합토지세가 있고, 거래세는 부동산을 사고팔 때 내는 세금으로 취득세, 등록세, 양도소득세가 있다. 이 보유세와 거래세가 올 1월부터 대폭 개편된다. 내집마련을 하려는 사람은 취득세, 등록세, 양도소득세가 어떻게 변경되는지, 내집을 가지고 있는 사람들은 보유세가 어떻게 달라지는지를 알아야 효과적인 세(稅)테크를 할 수 있다.
보유세, 무엇이 어떻게 변하나
보유세는 부동산을 가지고 있는 한 매년 내야 하기 때문에 한번 내면 끝나는 거래세보다 부담이 되는 세금이다.
지금까지는 집을 가지고 있으면 건물분에 대해서는 재산세를, 토지분에 대해서는 종합토지세를 냈다. 그러나 올해부터는 재산세와 종합토지세가 재산세 하나로 통합되어 부과된다. 또한 기준시가 9억원이 초과하는 주택에 대해서는 재산세와 함께 종합부동산세(9억원이 넘는 금액의 1%)가 추가로 부과된다.
실례로 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 102평형 아파트(기준시가 27억원)는 작년엔 재산세와 종합토지세를 합쳐 4백90만원의 세금을 냈지만, 바뀐 세금제도에 따르면 1천4백49만원을 내야 한다. 물론 보유세의 증가액이 전년도의 150%를 넘지 않도록 되어 있어 올해는 7백35만원만 부담하게 된다. 그러나 해마다 150%씩 상승하기 때문에 2년 후부터는 전액을 내야 한다. 게다가 기준시가 9억원 이상이기 때문에 종합부동산세를 추가로 내야 한다.
그렇다면 9억원 이상 되는 주택을 가진 사람들은 모두 종합부동산세를 내야 하나? 현재 기준시가 17억원인 도곡동 타워팰리스 81평형 아파트에 사는 A씨는 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 아파트를 부부 공동명의로 해놓았기 때문이다. 종합부동산세는 세대가 아닌 개인별로 산정하도록 되어 있어 A씨가 8억5천만원, A씨 부인이 8억5천만원의 주택을 가진 것으로 계산돼 종합부동산세 부과대상이 되지 않는 것이다. 이처럼 주택을 부부 공동명의로 하면 기준시가가 18억원을 넘지 않는 이상 종합부동산세의 적용을 피해갈 수 있다.
따라서 종합부동산세는 극소수를 제외하고는 신경 쓸 필요가 없다. 그보다는 보유세의 과세 기준이 어떻게 바뀌었는지를 눈여겨보아야 한다. 가장 큰 변화는 아파트의 경우 지금까지는 보유세와 거래세(양도세 제외)를 정하는 기준이 시가의 30~40% 선인 시가표준액이었지만 올해부터는 시가의 70~80%인 기준시가로 바뀐다는 점이다.
한편, 단독·다가구·다세대주택의 경우 작년까지는 면적 등을 감안해 지정한 시가표준액을 기준으로 보유세를 산정해왔다. 하지만 올해부터는 주택가격 공시제도에 의해 보유세가 산정될 예정이다. 주택가격 공시제도는 전국의 모든 집값을 일일이 조사해 매년 4월30일 건교부 등 관계기관 홈페이지에 공개하는 제도로, 앞으로 증여세, 상속세, 양도세, 재산세 등 모든 부동산 세금이 여기에 공시된 주택가격을 기준으로 부과되게 된다.



이에 따라 올해 단독주택과 다세대 주택의 세 부담이 늘어날 가능성이 크다. 특히 뉴타운지역, 재개발 예정지의 단독주택의 경우는 건물의 노후 정도와 관계없이 시가를 기준으로 하므로 세 부담이 크게 증가할 수 있다.
한편, 주택가격 공시제도는 올해에는 단독주택과 다세대주택을 공시하고, 내년부터 아파트와 연립주택까지 공시할 예정이다. 이렇게 되면 아파트 등 공동주택도 보유세의 기준이 기준시가에서 주택가격 공시제도에 의한 금액으로 바뀌게 된다.
아파트의 경우 국세청 기준시가의 50%, 단독주택이나 다세대주택의 경우 주택가격 공시제도에 의해 정해진 가격의 50%가 과세표준액이 된다. 과세표준 4천만원까지는 0.15%를 곱한 금액, 4천만원에서 1억원까지는 0.3%를 곱해 산출된 금액, 그 이상은 0.5%를 곱해서 나온 금액의 합계가 보유세금이 된다.
예를 들어 기준시가 3억원인 아파트는 그 절반인 1억5천만원이 과세표준액이다. 따라서 4천만원의 0.15%인 6만원과 4천만원에서 1억까지, 즉 6천만원의 0.3%인 18만원, 1억5천만원에서 앞의 1억원을 뺀 나머지 5천만원의 0.5%인 25만원을 합한 49만원이 보유세금이 된다. 이렇게 계산한 보유세액이 지난해 납부한 보유세(재산세와 종합부동산세)보다 50% 이상 증가했다면, 올해는 그 50% 증가액까지만 과세한다.
그렇다면 내가 소유하고 있는 주택의 기준시가는 어떻게 알 수 있을까? 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속하면 회원가입 없이 무료로 확인할 수 있다. 국세청 홈페이지 → 국세정보서비스 → 조회나 계산 → 기준시가 → 아파트, 연립주택 코너를 클릭해 들어가 자신이 보유하고 있는 주택의 시, 군, 구, 아파트명, 동·호수를 기입하면 된다. 재산세는 6월1일을 기준으로 부과하고, 7월과 9월 두 번에 걸쳐서 납부하면 된다.
거래세율은 인하되었지만 거래세는 오히려 증가
올해부터 등록세율은 3%에서 1.5%로 줄어들고, 등록세에 부가되는 지방교육세도 0.6%에서 0.3%로 인하된다. 따라서 지방교육세를 포함한 전체 등록세율은 3.6%에서 1.8%로 내려가게 돼 등록세와 취득세 2.2%(농특세 포함)를 포함한 전체 거래세율은 5.8%에서 4.0%(전용면적 25.7평 이하는 3.8%)로 1.8% 감소한다.
그러나 거래세율이 낮아졌다고 해서 세금 부담이 줄어드는 것이 아니라 오히려 대폭 올라간다. 전에는 아파트의 취·등록세 과세기준이 시가의 40% 수준인 시가표준액이었는데, 올해부터는 시세의 70% 수준인 기준시가로 바뀌어 부과되기 때문이다. 예를 들면 양천구 목동3단지 35평 아파트의 경우 작년엔 시가표준액이 3억2천8백만원이어서 5.8%인 1천9백만원이 취·등록세로 과세되었다. 하지만 올해는 기준시가가 5억2천7백만원이 되어 세율이 4%로 낮아졌지만 취·등록세는 2천1백8만원으로 늘어나게 된다.
그러나 지금까지 서울의 중대형 아파트에 비해 ‘상대적으로’ 세금이 많이 부과된다고 지적되었던 서민형 저가 아파트의 경우는 세금 부담이 줄어들 전망이다. 또한 현재도 취득세, 등록세를 실거래가로 납부하고 있는 주택거래신고지역과 분양가를 기준으로 취·등록세가 결정되는 신규분양 아파트 역시 상대적으로 세금 절감 효과를 얻을 전망이다.



현재 주택거래 신고지역인 강남구 대치동 삼성래미안 33평 아파트의 경우 작년까지 취·등록세가 실거래가로 과세되어 4천60만원을 내야 했지만 2005년부터는 2천8백만원만 내면 된다.
반면, 단독주택이나 다세대주택은 올해부터 거래세가 대폭 인상될 전망이다. 이들 주택은 지금까지 과세기준액을 면적을 기준으로 산정했는데 올해부터는 과세 기준을 ㎡당 18만원에서 46만원으로 2.5배 정도 인상했다. 더욱이 5월부터는 주택가격 공시제도에 의해 과세 기준액이 더욱 인상될 전망이다. 따라서 단독주택을 구입하려 한다면 주택가격이 공시되는 4월30일 이전에 구입해야 세금을 절약할 수 있다.
또한 올 7월부터는 아파트 등 공동주택이든 단독주택이든 모든 거래세의 과세 기준이 실제 거래가격으로 바뀌게 된다. 주택거래신고지역이라면 변동사항이 없지만, 그렇지 않다면 또 한 차례 오르게 되는 것이다. 따라서 주택거래신고지역 외의 주택을 구입할 계획이라면 7월 이전에 매입하는 것이 좋다.
주택거래신고지역강남구(세곡동 제외), 송파구(풍납동, 거여동, 마천동 제외), 강동구(길동, 하일동, 강동시영재건축 1·2단지를 제외한 암사동), 용산구, 경기 성남시 분당구 전체, 경기 과천시 전지역