월급처럼 꼬박꼬박 월세 받아볼까!

부동산 경기 침체로 아파트 가격이 폭락하는 요즘, 소액 투자로 꾸준한 임대 수익을 올릴 수 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택에 대한 관심이 뜨겁다. 실제 대우건설이 6월 25~26일 부산 해운대구 중동에서 분양한 ‘해운대 푸르지오시티’ 오피스텔(총 5백35실)의 경우 3만 명이 넘는 신청자가 몰려 평균 63대 1, 최고 2천43대 1의 경쟁률을 기록했다. 부동산114에서 서울 및 수도권 거주자 6백55명을 대상으로 ‘2012년 하반기 부동산 시장 전망 조사’를 실시한 결과, 부동산 투자 의사가 있는 응답자 중 18.8%가 선호하는 투자 대상으로 오피스텔을 꼽았다.
도시형 생활주택은 도시민의 생활 패턴의 변화로 1~2인 가구가 증가함에 따라 정부가 2009년 5월 도입한 주택 유형이다. 도시 지역 내에서 주택법의 사업 계획 승인을 얻어 국민주택 규모(85㎡) 이하에 해당하는 주택을 3백 세대 미만 규모로 건설해 공급하는 주택으로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 구분되는데 보통 12~50㎡ 초소형 원룸으로 짓고 있다.
전문가들은 인구 구조의 변화, 주거 상품의 인식 변화, 경기 불황 등이 맞물리면서 이제 오피스텔이나 도시형 생활주택이 틈새 상품에서 벗어나 부동산 시장의 트렌드를 주도하는 상품으로 주목받고 있다는 의견을 내놨다.

소액 수익형 부동산 왜 뜨나?
이들이 주목을 받는 데는 그럴 만한 이유가 있다. 우선 주택 경기 침체가 장기화되면서 부동산 시장을 바라보는 수요자들의 인식이 변화하고 있다. 아파트 불패 신화가 무너져 시세 차익에 대한 기대 심리가 낮아졌고 1~2인 가구의 증가로 인해 월세 수요가 늘면서 월세 시장이 커지고 있기 때문이다. 특히 1인 가구의 증가로 최근 분양하는 오피스텔이나 도시형 생활주택의 분양 면적도 30m² 이하의 초소형이 대세다.
오피스텔이나 도시형 생활주택과 관련된 규제가 잇달아 완화되고 최근 서울 강남권과 부산 등에서 청약 열기가 이어지면서 아파트를 대체할 투자 상품으로 자리를 잡아가고 있다. 여기에 같은 수익형 부동산이라도 10억원 안팎의 투자금이 필요한 상가와 달리 오피스텔이나 도시형 생활주택은 1억~2억원 사이로 아직 소액 투자가 가능하다. 그 점 때문에 일찍 노후 준비를 시작하려는 30~40대 사이에서 매월 월세를 챙길 수 있는 소액 수익형 부동산에 대한 관심이 높은 편이다.

오피스텔＆도시형 생활주택, 옥석 가리는 투자 노하우
오피스텔이나 도시형 생활주택이 요즘 경제 상황에서 가장 수익성 높은 상품 중 하나인 것은 분명하지만 최근 1~2년 사이 한꺼번에 많은 물량이 쏟아지면서 공급 과잉 상태가 발생할 가능성이 높다는 우려도 있다.
올 하반기 공급 예정인 수익형 부동산 물량도 만만치 않다. 하반기에만 서울 3천여 실, 경기도 1만3천여 실 등 수도권에서만 1만6천여 실의 오피스텔이 분양될 예정이다. 도시형 생활주택 역시 매년 10만 호가 쏟아지고 있다. 불과 4~5년 전과 비교하면 서울·경기도의 오피스텔 분양 물량은 10배 이상 늘어난 데다 비슷한 성격의 도시형 생활주택도 매년 쏟아지고 있다. 전문가들은 1~2인 가구가 많이 늘었다 해도 단기간에 이처럼 많은 오피스텔이 쏟아지면 임대 수익률이 낮아질 수밖에 없다고 분석한다. 따라서 오피스텔이나 도시형 생활주택도 투자의 옥석을 가려야 할 시점이다.

매입 가격 대비 수익률을 계산하라

아파트와는 달리 오피스텔은 부동산 경기 침체에도 분양 열기가 뜨겁다.

현재 오피스텔의 수익률을 살펴보면 전국 5.96%, 서울 5.5%, 경기 6%, 인천 6.8%다. 이는 2000년 이후 가장 낮은 수익률이다. 2009년 이후 등장한 도시형 생활주택 역시 수익률은 비슷하다는 게 전문가들의 분석. 수익률 6% 선이 무너진 건 시사하는 바가 크다. 매입가 대비 수익률을 철저히 따져봐야 하는 시점이 됐다는 뜻이기 때문이다.
오피스텔 분양가는 3.3m²당 전국 평균 9백25만원, 서울의 경우 평당 1천3백16만원이다. 특히 인기 지역인 서울 강남 지역은 3.3m²당 1천5백만~1천7백만원으로 3억원 이상의 투자금이 필요하다. 도시형 생활주택의 분양가는 1천2백만원으로 오피스텔보다 낮은 수준이다. 하지만 도시형 생활주택이 오피스텔보다 더 작은 초소형이라는 점을 감안하면 고분양가 논란에서 자유롭지 못하다.
이처럼 소형 수익형 부동산의 분양가는 높아지는 데 반해 수익률은 낮아지고 있기 때문에 매입 후 수익성을 계산해야 한다. 수익률 역시 세전이 아닌 세후 수익률까지 고려해야 한다는 게 전문가의 조언이다. 현 수익률에서 취득세, 유지비 등을 제한 세후 수익률이 정기예금 금리보다 최소 1~2% 정도 높을 때 매입을 고려해야 한다는 뜻이다.

시장 공급이 초과된 후에도 살아남을 입지를 공략하라
오피스텔이나 도시형 생활주택의 주요 수요층은 직장인, 대학생 등 1인 가구다. 이들 1인 가구는 직장이나 학교와의 접근성을 가장 우선시한다. 역세권, 대학가 주변 등 수요층이 선호하는 지역을 공략하면 공급이 늘어나더라도 공실 걱정 없이 안전하게 수익성을 확보할 수 있다.

전용 면적, 내부 인테리어, 주차 시설 등 편의 시설을 따져라
소형 수익형 부동산을 구입할 때 따져야 하는 것은 전용 면적이 아니라 분양 면적이다. 오피스텔이나 도시형 생활주택의 전용 면적은 보통 분양 면적의 50~70% 선이다. 구입은 분양 면적에 따라 하기 때문에 전용 면적이 클수록 월세 역시 높게 받을 수 있으므로 실제 구입가를 낮추는 효과가 있다. 주차장과 편의 시설도 따져봐야 한다. 요즘 1인 가구들은 풀옵션을 선호한다. 신축의 경우는 내부 인테리어가 최신식인지 살펴봐야 한다. 기존의 물건을 구입할 경우 에어컨, 냉장고, 세탁기 등이 갖춰져 있는지 또 상태는 어떤지 살펴봐야 한다.

1억원대로 구입 가능한 투자 핫 플레이스를 찾아라!

최근 현대산업개발이 분양한 테라스형 오피스텔. 냉장고 등이 빌트인 돼 있다.

서울 지하철 2호선 라인은 강북에서 강남을 순환하는 특성상 수요층을 든든히 받쳐주는 지역이다. 수익률 역시 6~7%를 유지하고 있다. 2호선 라인 중에는 선릉 지역을 눈여겨볼 만하다. 신규 분양 오피스텔은 비싸지만 기존 오피스텔의 경우 평당 1천2백만~1천3백만원으로 투자 가격 대비 수익성이 받쳐주는 지역이다. 소형에 해당하는 49.5m²의 경우 1억원대로 구입이 가능하다.
지역별로는 신림역이나 을지로역 부근이 투자 가치가 있다. 신림역은 대학가 부근이면서 강남으로 출근하는 직장인 수요층이 두텁다. 을지로역은 24시간 문을 여는 동대문 상인들이 선호하는 지역이다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 3.3m²당 1천1백만원 선에 시세가 형성돼 66m² 이하의 경우 1억원대로 구입이 가능하다.
또 잠실역과 신촌역, 홍대역 주변도 주목할 만하다. 3.3m²당 가격은 1천3백만원 선. 잠실은 강남권이면서도 강남구나 서초구에 비해 가격이 저평가돼 강남을 선호하는 젊은 직장인들이 선호하는 주거 지역이다. 신촌역과 홍대역은 역세권이면서 대학가를 끼고 있어 직장인과 대학생들을 대상으로 한 오피스텔이나 도시형 생활주택 수요가 모두 두텁다.
수도권 외 지역에서는 오송, 세종시 등을 비롯해 기업도시, 행복도시, 혁신도시 등 기업이나 정부기관이 자리하고 있는 지역이 투자 대상이다. 지방의 경우 분양가는 평당 8백만~9백만원, 수익률은 8% 선으로 수도권보다 높다. 다만 지방 역시 오피스텔의 공급 과잉이 우려되고 있으므로 소규모 물건보다 규모가 어느 정도 있는 물건에 투자하는 것이 안전하다.

세금 줄이려면 임대사업자로 등록하라

정부에서도 임대사업 활성화를 위해 오피스텔을 대상으로 다양한 혜택을 제공하고 있다. 예컨대 전용 면적 60㎡ 이하 신규 분양 대상 오피스텔의 경우 취득세 100%, 재산세 50%를 감면해준다. 도시형 생활주택의 경우 역시 임대사업자로 등록하면 다주택자로 인한 세금 부담에서 자유로울 수 있다. 또한 오피스텔이나 도시형 생활주택 모두 임대사업자로 등록하면 매매할 때 양도세를 면제받는 혜택이 있다.