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초보자도 안전하게 도전하는 경매 투자 ABC

시세보다 20~30% 싸다! 경매 열기 확산

글 | 최은성 자유기고가 사진 | 현일수 기자

입력 2012.04.03 15:07:00

최근 경매 낙찰가율이 떨어져 시세보다 최소 20~30%씩 싸게 살 수 있다는 사실이 알려지자 사람들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 경매는 복잡한 권리 분석 때문에 쉽게 접근하기 힘든 것도 사실. 초보자도 쉽게 도전할 수 있는 경매 물건 고르기부터 소형 아파트, 오피스텔 등 부동산 유형별 접근 노하우와 투자 전 체크포인트를 알아봤다.
초보자도 안전하게 도전하는 경매 투자 ABC


최근 다시 부동산 경매에 사람들이 몰려든다. 부동산 가격이 하락세임에도 불구하고 경매로 부동산을 구입하면 적게는 시세의 20~30%, 많게는 40~50%까지 싸게 구입할 수 있기 때문이다.
실제로 2011년 12월 기준 경매 낙찰가율을 살펴보면 수도권 아파트 72.84%, 연립 및 다세대주택 73.2%, 오피스텔 72.4%, 근린상가 75.1%다. 이는 쉽게 말하면 시가 1억원 하는 아파트나 오피스텔을 7천만원 선에 살 수 있다는 의미다. 특히 132㎡(약 40평) 이상 대형 아파트는 낙찰가율이 50~60%로 떨어졌다.
한편 경매의 인기가 높아지면서 물건은 큰 폭으로 줄고 있다. 2011년 11월 2만3천4백66건이던 경매 물건 수는 올해 2월 1만9천7백53건으로 줄어들었다. 특히 아파트 물건 수는 올해 1월 4천6백14건에서 2월 3천8백60건으로 16.34%의 감소율을 나타냈다. 전문가들은 “응찰자 수는 늘어나는 반면 경매 물건 수는 줄어들고 있는 만큼 낙찰가율이 높아지는 것도 시간문제다. 경매에 관심이 있다면 지금처럼 낙찰가율이 70% 선을 유지하고 있을 때를 놓치지 말라”고 조언했다.

경매, 어떻게 시작할까?
경매는 채권자가 채무자에게 채무를 직접 변제받을 때 물리적인 충돌을 피하기 위해 법원 등의 국가권력에 신청해 채무자 또는 소유자(물상보증인)의 부동산을 강제적으로 처분하는 것이다. 경매의 종류는 돈을 빌려주기 전 부동산 등에 담보를 설정하는 임의경매와 변제하지 못한 상황이 발생했을 때 신청하는 강제경매로 나뉜다.
경매는 감정가 자체가 일반 부동산이나 급매보다 싸다. 여기에 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 더 떨어진다. 물론 유찰된 물건은 오래됐다거나 입지가 좋지 않은 등 하자가 있을 가능성이 있다. 하지만 요즘 같은 불경기에는 물건에 하자가 없더라도 중대형 아파트는 수요자 부족으로 유찰되는 경우가 많다. 따라서 아파트 평수 늘리기를 희망하는 실수요자라면 경매를 이용해 알뜰하게 내 집을 마련할 수 있다. 중소형 아파트도 수요자가 많아 경쟁률은 높지만 여전히 급매보다 싸게 살 수 있어 내 집 마련 실수요자들이 노려볼 만하다.
경매에 관심 있는 사람들의 고민은 접근성이 쉽지 않다는 것. 사실 경매라고 하면 과정 자체가 어렵고 골치 아프다는 선입견이 있다. 여기에 부동산 가격 하락에다 거래 침체 때문에 투자 심리가 얼어붙은 것도 경매 초보자들에게는 부담이다. 하지만 경매 물건이라고 모두 권리관계가 복잡한 것은 아니다. 은행권의 경매 물건이나 채무자가 집주인으로 거주하고 있는 물건 등은 권리관계가 간단해 따로 전문적인 분석이 필요 없으므로 초보자도 노려볼 만하다.

안전한 경매 물건 고르기
은행권에서 경매에 부친 물건

은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 결코 허술하지 않다. 확실한 담보물이 있어야만 대출이 가능하다. 선순위 세입자가 있거나 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본에서 하자가 있으면 대부분 대출에서 처음부터 제외한다. 당연히 후순위 권리나 근저당, 가압류 등 꼬리표는 경매 낙찰 후에 직권으로 말소시킨다. 따라서 은행권에서 경매에 부친 물건이라면 세입자 관계 등에서 비교적 안전한 물건이라고 볼 수 있다.

‘채무자가 직접 거주’하고 있는 물건
세를 주지 않고 채무자 본인이 살고 있다면 일단 안전한 물건으로 볼 수 있다. 주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제. 세입자가 한두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비를 챙겨줘야 한다. 그러나 세입자 없이 채무자가 거주하고 있다면 그런 수고를 하지 않아도 된다. 세입자와 달리 약간의 위로금만 줘도 손쉽게 명도(경매 물건 내에 있는 사람 및 짐을 내보내는 행위)를 해결할 수 있기 때문이다.



배당 신청한 세입자라면 안전
세입자가 있더라도 배당받는 세입자라면 경매에 큰 문제가 없는 물건이다. 즉 세입자들이 후순위 임차인(말소기준권리보다 늦게 전입신고를 마친 대항력 없는 세입자)이면서, 전입신고를 했고, 최우선 변제 소액 임차인이라면, 또 그 소액 임차인이 법원에 배당 요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다. 이럴 경우 배당과 명도의 ‘칼자루’는 낙찰자한테 있다. 세입자는 배당금을 받으려면 새로운 낙찰자한테 ‘명도확인서’와 ‘인감증명서’를 받아 법원에 제출해야 한다. 따라서 세입자가 속을 썩일 가능성은 매우 낮다. 또 한 가지 기억해야 할 것은 세입자에게 명도확인서와 인감증명서를 주는 시점이다. 세입자가 명도, 즉 이사를 가는 당일에 해줘야 한다.

‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전

초보자도 안전하게 도전하는 경매 투자 ABC


전세보증금을 받지 못한 선순위 세입자가 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 물건도 비교적 안전하다. 이런 매물이 경매로 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 돼 있기 때문이다. 보통 선순위 세입자가 경매를 한 경우에는 배당을 받음과 동시에 이사를 가기 때문에 별도로 이사비를 줘가며 명도를 할 필요가 없다. 다만 너무 낮은 값에 낙찰됐다면 세입자의 보증금 전액을 반환할 수 있어야 한다. 즉 나머지 세입자가 못 받은 금액만큼 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 발생할 수 있다는 점을 고려해 자금 계획을 세워야 한다.

미분양&공실 주택 경매
미분양이나 공실 주택은 권리를 바로 넘겨받을 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산에 사람이 살고 있지 않다면 크게 두 가지 사례로 나뉜다. 하나는 사람이 살다가 이사를 간 경우다. 이럴 경우 짐이 없다면 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있다. 다른 하나는 처음부터 입주하지 않은 미분양 상태의 부동산이다. 건물은 지었지만 입주자를 찾지 못한 채 경매에 부쳐졌다면 낙찰자는 바로 입주해도 된다. 비어 있는 부동산이기 때문에 굳이 소유자 또는 세입자 등을 내보낼 필요 없이 낙찰 후 바로 자물쇠를 열어 권리를 행사할 수 있다. 다만 이전에 거주하던 사람들이 이사 간 후에도 이삿짐이 그대로 남아 있다면 까다로운 명도 과정을 거쳐야 할 수 있으므로 신중하게 접근해야 한다. 입찰 전 이삿짐 유무에 따라 명도 난이도와 전략도 달라지니 유의해야 한다.

부동산 유형별 경매 노하우
전월세 놓기 쉽고 시세 차익도 기대하는 소형 아파트

소형 아파트는 내 집 마련과 임대 수익까지 기대할 수 있어 경매에서 인기 상품이다. 아파트는 정확한 시세가 나와 있어 입찰가를 써내기도 쉽다. 다만 소형 아파트는 경쟁률이 치열하기 때문에 감정가보다 높은 입찰가를 써내고 후회하는 경우도 적지 않다. 따라서 무조건 낙찰받아야겠다는 생각으로 높은 입찰가를 써내기보다는 시세를 고려하되 급매보다 10% 정도 낮은 선에서 입찰가를 써내는 것이 좋다. 서울에선 양천구를 비롯해 소위 ‘노도강’으로 불리는 노원구, 도봉구 그리고 강북구 등지에서 소형 아파트 경매 물건을 쉽게 찾을 수 있다.

초보자도 쉽게 접근 가능한 오피스텔
아파트처럼 임대와 매매 시세가 명확하기 때문에 입찰할 때 가치 산정이 쉽고 권리 분석도 단순한 편이다. 다만 경매에 나오는 물건 수가 많지 않고 투자자들 사이에서 인기가 높기 때문에 소형 아파트와 마찬가지로 고가 낙찰을 유의해야 한다. 전문가들은 다른 수익형 부동산 경매 물건은 감정가 대비 낙찰가 비율이 적게는 40% 선에서 많게는 80% 선에 이르는 데 반해, 오피스텔의 경우 낙찰가율이 높기 때문에 감정가를 웃도는 수준에 낙찰받으면 손해라는 사실을 염두에 두어야 한다고 조언했다.
오피스텔을 낙찰받을 경우 우선 주거용인지 업무용인지를 따져봐야 한다. 임차인이 전입신고를 한 경우 주거용으로 분류되기 때문에 종합부동산세나 다주택자 양도세 중과 대상이 될 우려가 있다. 이 경우 임대사업자 등록을 고려해볼 만하다. 임대주택법 개정으로 오피스텔 1채라도 임대사업자 등록이 가능해졌다. 단 5년 이상 임대해야 하기 때문에 자신의 투자 계획과 부합하는지 고려해야 한다.

다가구ㆍ원룸주택, 명도 대책 확실히 해야
어느 정도 초보 단계를 벗어난 투자자라면 다가구·원룸에 관심을 가져볼 만하다. 임차인이 많고 물건마다 개별성이 커서 투자가 다소 까다롭지만 성공하면 높은 수익률을 올릴 수 있다. 다가구주택은 세입자가 많고 권리관계가 복잡해 다른 물건에 비해 투자자가 덜 몰리고 유찰되는 경우가 많다. 그만큼 낙찰 가격이 떨어진다. 낮은 가격에 낙찰을 받으면 전·월세 보증금만으로도 매입금액의 상당 부분을 조달할 수 있어 초기 투자금이 줄어드는 장점이 있다.
다가구주택에 응찰하려면 임대 시세를 파악하는 게 중요하다. 인근 부동산중개업소를 통하면 매매, 임대료 수준을 알 수 있다. 역세권이나 대학가, 업무 밀집 지역 인근이 좋다.
또 감정가를 맹신해서는 안 된다. 감정 시점과 낙찰 시점의 시간적 차가 있어 감정가와 시세의 차가 크게 벌어질 가능성이 있다.
임차인이 많은 원룸·다가구 주택 경매 시 가장 중요한 점은 명도다. 세입자가 많아서 권리관계가 복잡하고 특히 세입자 중 확정일자를 받아두지 않아 보증금을 못 받아가는 세입자가 있는지, 배당요구 기일이 지난 후 배당요구를 했는지를 반드시 확인해야 한다.
낡은 다가구주택이라고 해도 꼭 배제할 필요는 없다. 오히려 낡은 주택을 싼값에 낙찰받아 리모델링을 통해 월세 수익을 올릴 수 있다.

고위험 고수익, 상가
수익형 부동산 경매 중 가장 리스크가 높지만 성공했을 경우 가장 높은 수익을 올릴 수 있는 것이 바로 상가다. 상가 경매의 장점은 일단 싸게 매입할 수 있다는 점이다. 1~2회 유찰은 보통이고 7~8회 이상 유찰돼 최종입찰가가 감정가의 10% 선까지 떨어진 경우도 수두룩하다. 상가 물건의 낙찰가율은 통상 40% 선이다.
그러나 싸다고 좋은 것은 아니다. 상가는 개별성이 강하기 때문에 실거래가를 산정해내는 것이 상당히 어렵다. 따라서 철저한 상권 분석과 임대료 예측이 가장 핵심적이다. 유동인구나 동선 같은 상권 분석 등을 기초로 전문가의 도움을 받아보는 것도 한 방법이다.

경매 전 체크포인트
입찰물건명세서와 등기부등본을 살펴보고 현장 답사를 한다.
일단 경매로 부동산을 구입하려고 한다면 신문에 실리는 입찰 공고를 눈여겨보는 것이 일 순위로 해야 할 일이다. 모든 경매 부동산은 입찰을 실시하기 전 법원 게시판과 주요 일간지에 공고되고 입찰 공고가 나간 뒤 14일 후에 실시된다. 그러나 신문 공고에 실리는 사항은 부동산의 소재지와 면적, 용도, 최저 경매 가격 등 기본적인 내용뿐이라 그 부동산의 안전성과 위험성의 정도를 파악하는 데 별 도움이 되지 않는다.
입찰 물건의 권리를 자세히 분석하기 위해서는 입찰물건명세서와 등기부등본을 반드시 확인해야 한다. 입찰물건명세서에는 부동산의 시가를 감정한 시가감정서와 현황조사서, 전세를 누구에게 언제 주었는지를 알 수 있는 임대차 현황조사서, 건물 평면도, 건물 입지도, 부동산 사진 등이 포함된다. 등기부등본을 제외하고 부동산과 관련된 거의 모든 서류가 들어 있다고 볼 수 있다. 등기부등본은 부동산이 위치한 등기소에서 발급받을 수 있다.
입찰물건명세서는 입찰일 7일 전부터 경매가 진행되는 지방법원이나 지원의 민사집행과에 비치된다. 서류를 확인한 후에는 직접 현장을 답사해서 주변 환경 등을 살펴보는 것도 필수다.

전세보증금 규모 등 권리 분석 꼼꼼히
싼값에 낙찰받았지만 세입자의 임차권이 인정돼 낙찰 금액보다 높은 전세금을 물어주는 상황에 처한다면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사를 하는 셈이다. 따라서 권리분석을 할 때 전세보증금의 규모가 얼마나 되는지도 계산을 해야 한다.
등기부 권리 분석은 등기부등본을 보면 된다. 경매 부동산의 등기부등본에는 가등기와 가처분, 가압류 등이 기재된다. 이때 가장 먼저 살펴봐야 하는 것은 저당권이다. 저당권이 여러 개 있을 수도 있는데 여럿일 때는 가장 먼저 설정됐던 저당권이 기준이 된다. 최초로 설정된 선순위 저당권 이후에 설정된 모든 권리는 경매가 왼료되면 말소되는 것이 원칙이다. 하지만 선순위 저당권 이전에 설정된 권리는 낙찰된 뒤에도 없어지지 않으므로 물어주어야 하는 저당권의 금액이 얼마나 되는지도 고려해 입찰에 응해야 한다.
임대차 권리 분석도 선순위 저당권을 기준으로 삼기는 마찬가지다. 세입자에게는 ‘바뀐 집주인에게 임차금을 요구할 수 있는 권리’인 대항권이 있다. 대항권은 모두 인정받는 것이 아니라 선순위 저당권이 설정되기 전에 입주한 선순위 세입자는 대항권을 인정받아 낙찰자가 임차보증금을 줄 때까지 그 집에서 살 권리가 있다. 그러나 선순위 저당권이 설정된 이후에 계약한 후순위 세입자는 대항권을 인정받지 못한다. 따라서 낙찰자는 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무가 없다.
권리 분석은 등기부등본상의 권리와 임대차 권리를 날짜 순서대로 함께 나열해놓고 하면 낙찰됐을 때 물어줘야 할 금액을 한눈에 계산할 수 있어 편리하다.

세금은 미리 계산한다
많은 사람들이 경매를 통해 싼값에 부동산을 구입하는 일에만 신경을 쓰다 보니 세금은 계산에 넣지 않은 경우가 많다. 그러나 경매에 참가하기 전에 부동산을 소유하게 됐을 때 내는 세금이 얼마나 되는지를 생각해두는 것이 좋다. 낙찰자가 부담해야 하는 세금 중 덩치가 큰 것이 취득세다. 취득세율은 무주택자라면 2.2~2.7%, 2주택 이상일 경우는 4.4~4.6%, 주택 외의 오피스텔 상가 등의 경우는 낙찰가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 이 밖에 등기를 신청할 때 주택채권도 매입해야 한다. 만약 전문가에게 컨설팅을 받는다면 1~1.5% 수수료도 생각해야 한다. 이런 비용을 모두 계산하면 세금과 관련해 지출되는 비용은 낙찰가의 10% 정도다.

법정지상권, 유치권 등 복잡한 권리관계에 묶인 물건은 피하라
법정지상권은 건물에 대한 권리만 있고 토지에 대한 권리는 없는 물건을 말한다. 쉽게 말하면 건물과 토지 주인이 다르다는 뜻이다. 이 경우 복잡한 권리관계로 초보자의 경우 손해를 볼 수 있으므로 피해야 한다. 또 유치권은 등기부등본 상에 나와 있지 않은 권리다. 유치권이란 타인의 물건을 점유해 생긴 권리를 말한다. 유치권을 행사하는 방식으로는 플래카드를 걸거나 해당 물건에 짐을 들여놓고 점거하는 것이 대표적이다. 유치권은 법원이 인정해야만 생기는 권리지만 초보자의 경우 이에 대한 권리관계 해석이 어려우므로 피하는 것이 바람직하다.


도움말 | 윤재호(메트로컨설팅 대표이사) 하유정(지지옥션 연구원) 박합수(KB국민은행 부동산수석팀장)

여성동아 2012년 4월 580호
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