12·7 부동산 대책 이후 내집 마련&투자 전략 올가이드

2012년 수도권 주택 시장은 지난해와 비슷하거나 소폭 회복될 것으로 보인다. 부동산 시장은 공급 부족과 정부의 활성화 대책으로 주택 시장 내부 여건은 다소 나아졌다. 하지만 미국에서 시작돼 유럽 재정 위기로 번지면서 전 세계를 패닉 상태로 몰고 간 글로벌 경기 불안이 국내 경기에 지속적인 영향을 미치면서 주택 시장의 발목을 잡고 있는 상황이어서 상승세로 반전하기엔 힘이 부친다는 게 전문가들의 분석이다.

Solution 1
부동산 투자 어디서부터 시작할까

매매＆전세 시장
부동산에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택 매매, 특히 아파트 시장을 보면 수도권 약세와 지방 강세, 중소형 강세와 대형 약세로 요약되는 지역별·평형별 차별화가 지속될 전망이다. 다만 수도권은 지난해처럼 약세가 지속되는 가운데 중소형 아파트는 강보합세를 유지할 것이다. 서울은 입주 물량이 지난해의 절반 수준으로 줄어들고 재건축·재개발 이주 수요 등이 있어 강보합세, 인천은 입주 물량이 지난해보다 6천 가구 이상 늘어나 약보합세가 예상된다.
지방은 공급 부족 여파로 상승세를 보이겠지만 부산처럼 단기간에 공급이 집중된 지역은 상승세가 주춤할 것이다. 지방 상승세를 견인하는 지역은 공급이 부족한 광주, 경남, 부산, 충북 등이다. 전국 집값 상승률은 5% 수준이며 수도권은 1~4%, 지방은 7~8% 오를 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
전세 시장은 전반적으로 지난해보다 상승 폭이 꺾일 것이란 전망이 우세하다. 전세금 상승률은 5~7% 정도. 도시형생활주택, 오피스텔의 물량이 증가해 전세가를 어느 정도 안정시키는 효과를 기대할 수 있다. 다만 전세 시장에 1인 가구를 겨냥한 40㎡ 이하 초소형 주택의 공급이 대부분이고 아파트 공급 물량은 줄어드는 상황에서 3인 이상 가구의 전세 수요와 공급의 불일치로 인해 아파트의 경우는 전세난이 지속될 가능성이 높다.

재건축 아파트

정부의 12·7 대책으로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 투기과열지구가 해제됐다. 그동안 금기시하던 강남 3구에 대해 규제를 완화한 것이다. 이에 따라 분양권 전매 기간이 줄어들고, 조합원의 지위 양도가 가능해진다. 재건축 초과이익 부담금도 2년간 부과 중지에 따라 재건축 사업 속도도 빨라질 전망이다. 실제로 대책이 발표되고 나서 일주일 후부터 재건축 아파트의 하락세가 멈추고 반등세로 돌아서고 있다는 게 강남 부동산 중개사들의 전언이다. 하지만 여전히 투기지역으로 묶여 있어 대출 규제는 변함이 없다. 또 송파구 가락시영이 종상향으로 통과되자 강남권 재건축 아파트 매도자들은 이를 호재로 받아들이면서 호가를 높이고 있다. 반면 매수자들은 여전히 대출 규제로 자금줄이 막힌 데다 경기 침체로 인해 거래 활성화로 이어지긴 어려울 것으로 보인다.
재건축 시장에 관심이 집중되는 것은 상징성 때문이다. 재건축 아파트의 가격은 부동산 시장에 선행하는 성향이 있다. 재건축 아파트 값이 오르면 뒤따라 기존 재고 주택이나 재개발 등 다른 곳이 동반 상승세를 보이며, 재건축이 떨어지면 시장도 전체적으로 얼어붙는 시장 행태가 나타난다. 특히 재건축은 상대적으로 초기 투자비용을 적게 들여 강남권에 입성할 수 있을 뿐 아니라 시세차익도 남길 수 있는 만큼 투자수요가 실수요보다 많은 편. 특히 인기 주거지인 강남 3구의 재건축은 말 그대로 증시의 ‘블루칩’과 같아서 정부도 부동산 시장의 시황을 살펴볼 때 가장 먼저 체크하는 물량이기도 하다.
결론적으로 12·7 대책으로 재건축 시장에 관심을 갖는 수요가 늘겠지만 예전과 같은 가격 상승을 기대하기는 어렵다. 하지만 현재 재건축 아파트 가격이 30% 정도 떨어진 상황이고 서울의 공급 물량은 급감했는데 재개발 및 재건축 이주 수요는 늘어난다는 점에서 부동산 투자에 관심을 갖고 있는 투자자라면 재건축 아파트를 노려볼 만하다.

Solution 2
부동산 가격 상승과 하락 요인

부동산 가격 상승 요인
올해 전국의 아파트 입주 물량은 지난해 30만 가구에서 15만8천 가구로 절반 가까이 줄어든다. 수도권 입주 물량은 경기도는 큰 차이가 없고, 인천은 오히려 늘어나지만, 서울만 3만3천 가구에서 1만6천 가구로 절반 가까이 줄어든다. 서울의 입주 물량은 2000년대 들어 최저치로 공급 부족에 의한 상승이 그 원인으로 점쳐지고 있다. 정부가 거래 활성화를 위해 내놓은 12·7 부동산 대책도 상승 요인으로 꼽을 수 있다.
12·7 부동산 대책은 서울 강남 3구 투기과열지구 해제 및 재건축 초과이익 부담금 2년간 부과 중지나 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 규제 완화 외에도 서민 주거를 지원하는 다양한 방안이 담겨 있다. 특히 처음 집을 사는 무주택자들을 위해 금리를 4.7%에서 4.2%로 낮추는 등 혜택의 폭을 넓혔다. 투기과열지구 해제 및 재건축 초과이익 부담금 부과 중지는 재건축 아파트 투자에 관심을 유도할 수 있을 것으로 보인다는 게 전문가들은 내다보고 있다.
12·7 대책으로 부동산 진입의 장벽 요소들을 제거한다고 해서 당장 무주택자들이 내집 마련에 나서고 부동산 투자자들의 시장 진입을 유도하는 등 거래 활성화에 물꼬를 트는 효과를 기대하기는 어렵다. 하지만 심리적 위축 요인이 제거됨으로써 중·장기적으로 내집 마련과 투자에 나서는 효과는 기대할 수 있다.
먼저 전세 시장 불안에 따른 매수 전환이다. 2010년 전국의 전세가 상승률은 7.1%였는데 2011년 13%로 무려 두 배 수준으로 올랐다. 전세가 비율이 아파트 기준으로 60%를 넘고 있기 때문에 전세난으로 인해 주택 매입으로 전환하는 수요가 올해는 나타날 가능성이 높아지고 있다.
선거도 부동산 시장에서는 무시할 수 없는 호재. 올해에는 4월 총선과 12월 대선이라는 중요한 정치 이슈가 2번이나 있다. 최근 서민 복지에 초점이 맞춰지고 부자 감세 논란이 지속되는 상황이라 종전처럼 부동산 분야의 대규모 개발 계획이 나오기는 힘들다. 하지만 선거를 통해 나오는 개발 계획을 살펴 투자에 나설 필요가 있다.

부동산 가격 하락 요인
하락 요인은 대내외 경기의 전망이 밝지 않다는 점이다. 이제 부동산도 전체 자산의 한 축으로 작용하고 있어 글로벌 경기와 떼놓고 생각하기 어렵다. 현재 부동산 경기 침체는 글로벌 금융 위기의 여파로 경기 불황이 깊어지면서 소비 심리가 극도로 위축됐고, 향후 주택 시장의 향방이 불투명해지면서 수요 기반이 취약해진 것이 원인이다. 특히 국내외 기관들의 경제 전망 수치가 계속 낮아지고 있다. 미국에 이은 유럽의 재정 위기 문제가 쉽게 극복되기 어려울 것이란 전망이 우세하기 때문이다.
대외 여건이 안 좋으면 수출 의존도가 높은 국내 경제 특성상 경기 침체가 장기화되면서 부동산 시장의 침체도 일정 부분 동행될 수밖에 없다. 따라서 글로벌 경기의 개선이 획기적이지 않는 한 부동산, 특히 주택 시장이 상승세로 반등되기에는 어려움이 있다는 게 전문가들의 의견이다.
또 9백조원에 육박하는 가계 부채는 부동산 시장의 부담으로 작용하고 있다. 따라서 경기 회복이 전제되지 않는다면 부동산 시장의 거래 활성화와 가격 반등에는 한계가 있을 수밖에 없다. 금리 등 금융권의 부동산 시장 동향도 관심을 기울여봐야 한다. 최근 부동산은 금융 종속 현상이 강해지고 있다. 즉 금융 시장이 불안할 경우 부동산 시장도 영향을 받을 수밖에 없다. 가장 부동산 시장에 영향이 큰 금리의 경우 큰 폭의 오름세를 예측하긴 어렵다. 상대적으로 안정적인 금리가 유지되면 신규 대출 수요자와 기존 대출자의 상환 여력에 큰 무리는 없으리라 예상된다. 하지만 글로벌 금융 위기가 장기화될 경우 금리가 요동칠 수 있다는 불안감이 상존하고 있는 만큼 금리에 따른 변수도 부동산 시장에 우호적이지 않은 상황이다.
부동산 시장에 큰 영향을 미치는 정책 변수 요인은 DTI(총부채상환비율)다. 지난해 3·22 대책으로 DTI가 부활된 후 아파트 시장이 하락세로 반전됐다. 대출 규제는 지난해 3월 DTI 규제 환원과 함께 지속되고 있다. 대출 제한은 부동산 시장에 즉시 효과를 내는 가장 강력한 변수인데 이 제도가 유지되는 한 시장의 활성화를 기대하기는 어렵다.

Solution 3
12·7 대책 활용한 투자 전략

내집 마련 실수요자 전략은 이렇게!
최근 몇 년간 부동산 시장이 하향세여서 내집 마련의 적기일 수 있다. 하지만 서울 아파트 평균 매매가는 5억7천만원 선으로 여전히 소득 대비 집값은 높은 데다 교통과 교육 환경까지 고루 갖춘 내집을 찾기란 결코 만만치 않다.
또 글로벌 경기 침체와 대선 등의 정책 변수가 남아 있어 향후 집값에 대한 전망이 불투명한 만큼 급히 내집 마련을 서두를 필요는 없다. 다만 이미 아파트 전세가의 경우 매매가의 60%를 넘어서는 상황에서 무주택 실수요자라면 집값이 더 떨어질 것이란 예측으로 매입을 주저하는 것도 바람직하지 않다.
올해 집값은 소폭이나마 오른다는 데 무게 중심이 실리고 있는 만큼 내집 마련 실수요자들은 ‘최저점보다 무릎 선에 산다’는 전략이 필요하다. 특히 무주택자는 올해 1년 동안 한시적으로 시행 예정인 12·7 대책의 생애최초주택구입자금을 활용하면 은행보다 평균 1% 이상 낮은 금리에 대출을 받을 수 있다. 대출 한도는 주택투기지역인 서울 강남 서초 송파구를 제외하고 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 살 때 가구당 2억원까지 빌려 내집 마련을 할 수 있다. 또 지금까지는 가구원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택자이면서 부부 합산 연소득이 4천만원 이하인 가구주가 집을 살 때 대출이 가능했지만, 올해부터는 부부 합산 연소득 기준이 5천만원 이하로 확대된다. 전문가들은 지난해 8·18 대책으로 대출 금리가 5.2%에서 4.7%로 인하됐을 때 대출 규모가 5백억원 늘었는데 이번 대책으로는 1조원 정도가 늘어나 1만5천 가구가 내집 마련 혜택을 추가로 볼 수 있을 것으로 예상하고 있다.

부동산 투자자 전략은 이렇게!

투자자의 경우는 12·7 대책 효과를 볼 수 있는 재건축 아파트를 노려보는 것이 좋다. 또 양도세중과가 폐지되면서 올해부터 선거를 전후해 이익 실현을 위한 다주택자의 빌라, 오피스텔 등의 매물이 쏟아져 나올 가능성이 큰 만큼 이 시점을 노려 투자에 나서보자. 빌라나 오피스텔을 고를 때는 안정적인 임차인 확보가 가능한 대학가와 역세권이 밀집한 지역이나 직장인 수요가 많은 도심권이 상대적으로 안정적이다.
지방의 아파트 값이 강세를 보이면서 지방 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 하지만 결론부터 말하자면 지방의 경우 지금 투자에 나서는 것은 상투를 잡을 확률이 높다. 물론 2012년에도 지방의 강세는 계속되겠지만 그 가격 상승세가 이미 꺾였고 가격 자체가 너무 올라 수익성이 떨어졌다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 기존의 지방 투자자의 경우는 충분히 목표 수익을 달성했다면 선거 전후해 이익을 실현하는 것도 좋다는 조언을 내놨다.

Solution 4
내집 마련＆베스트 투자처

3억~4억원대로 내집 마련 하려면
서울에서 3억~4억원으로 내집 마련을 현실화할 수 있는 지역으로는 독립문 근처 지하철 3호선 라인을 눈여겨보자. 3.3㎡당 1천만~1천2백만원으로 상대적으로 저렴하다. 지하철 4호선과 6호선이 다니는 성북구 종암·월곡동도 3억원대로 내집 마련이 가능하다. 3.3㎡당 1천만원 선. 강남 접근성이 좋은 동작구 사당동도 4억원 내외로 구입이 가능하다. 3.3㎡당 1천2백만원 선.
경기도에서는 고양시 행신동을 들 수 있다. 행신동은 경의선 강매역 신설로 도심 접근성이 좋아지면서 주목받고 있다. 부천 중·상동 신도시는 지하철 7호선 개통으로 주가가 오르고 있다. 두 지역 모두 3.3㎡당 1천만원 선이다.

5억~6억원대로 내집 마련 하려면
서울 성동구 응봉동 지역도 역세권에 위치한 99㎡ 정도의 중형 아파트를 5억~6억원에 구입할 수 있다. 가격은 3.3㎡당 1천7백만원 선이다. 이 지역은 중앙선 응봉역과 5호선 행당역이 있다. 성수대교를 통해 강남 접근성이 좋은 것이 장점이다. 지하철 7호선 남구로역이 위치한 구로동 지역 역세권 아파트도 눈여겨볼 만하다. 가격은 3.3㎡당 1천5백만원 선. 역세권이란 장점과 함께 환승역인 대림역도 가까워 입지적인 장점이 크다. 상암동 지역의 아파트도 손꼽히는 알짜 내집 마련 투자처다. 상암 DMC 개발에 따라 향후 수혜가 예상되는 곳이다. 가격은 3.3㎡당 1천9백만원 선이다.

부동산 베스트 투자처는
12·7 대책으로 인해 강남3구 투기과열지구 해제 및 재건축 초과이익 부담금 2년간 부과가 중지되면서 조합원의 지위 양도가 가능해져 재건축 아파트 투자에 관심이 늘고 있다. 현재 눈여겨볼 만한 투자처로는 개포동을 비롯해 가락시영 등 저밀도 재건축 아파트 단지. 가격이 2006년 말 최고점 대비 30% 이상 빠져 있는 데다 저층이라 재건축을 할 경우 고층으로 지어지기 때문에 높은 수익성을 기대할 수 있다. 또 기존의 아파트로는 하남시 풍산지구, 미사, 감일, 감북 등 위례 신도시 효과를 볼 수 있는 지역의 신규 아파트 청약을 눈여겨보자. 위례 신도시 지분은 하남시에 30% 배정된다. 하남 위례 신도시 지역의 청약 자격을 얻으려면 입주자 모집 공고일로부터 1년 전에 이주해야 한다. 2013년 5월 분양 예정이므로 올해 9월 전에 하남시로 이주하면 청약 자격을 취득할 수 있다.