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8·29 대책 후 부동산 시장 전망 & 투자 전략

부동산 전문가 4인에게 물었다!

글 최은성 사진 이기욱 기자, 홍태식

입력 2010.10.07 09:35:00

부동산 거래 활성화를 위한 8·29 대책이 발표된 지 한달 여가 지났다.
DTI 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화 연장 등을 주요 골자로 하는 이번 대책은 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까.
국내 대표 부동산 전문가 4인에게 주택시장 변화와 그에 따른 대응책을 알아봤다.
8·29 대책의 주요 내용은?

8·29 대책 후 부동산 시장 전망 & 투자 전략


DTI 규제 사실상 폐지 | 실수요자가 주택자금을 원활히 조달할 수 있도록 무주택자 또는 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 매입하는 경우 금융회사가 DTI(총부채상환비율) 적용을 자율 심사·결정할 수 있도록 했다. 즉 제2금융권까지 확대 적용되던 DTI 규제가 사실상 폐지된다고 볼 수 있다. 단, 내년 3월 말까지 한시적으로 적용되며 강남·서초·송파구 투기지역 내 주택을 거래할 경우에는 제외된다.
다주택자 양도세 중과 완화 연장 | 금년 말로 종료 예정이던 다주택자 양도소득세 중과 완화 조치가 2년 더 연장된다. 즉 2012년까지는 일반세율 6~35%가 적용된다. 또 취·등록세 50% 감면도 1년 더 연장하기로 했다.
보금자리주택 공급계획 조정 | 현재 주택시장 수급 상황을 고려해 보금자리주택 사전예약 물량을 줄이고 사전예약 시기도 탄력 조정할 계획이다. 3차지구의 경우 사전예약 물량을 80%에서 50%로 축소하고 금년 하반기 지정할 예정이던 4차지구는 지구수를 축소하는 방안을 검토하고 있으며 물량 등은 추후 조정된다.
생애 최초 주택구입자 자금지원 | 세대원 전원이 주택을 소유한 적 없는 무주택자에 대해 주택기금을 통해 가구당 2억원 범위 내에서 구입자금을 지원해준다. 투기지역을 제외한 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하인 주택을 매입할 때에 한하며 금리는 연 5.2%를 적용한다. 단 부부합산 연소득이 4천만원 이하로 제한돼 있으며 2011년 3월 말까지 한시적으로 지원된다.
기타 서민 중산층의 실수요 주택거래 지원 | 현재 대출금액 5천만원까지 소득증빙을 면제하던 것을 1억원까지 면제키로 했으며, 수도권 과밀억제권역 저소득가구에 대한 전세자금 대출한도도 4천9백만원에서 5천6백만원으로 확대 등의 방안을 내놓았다. 서울을 제외한 수도권 매입 임대사업자 세제지원 요건을 완화해 임대 가구수 3채 이상(기존 5채 이상), 임대기간도 7년 이상(기존 10년 이상)이면 양도소득세를 면제해주기로 했다.

이영진(닥터아파트 리서치연구소 소장)
“내년 공급물량 부족으로 가격 상승 가능성 커, 올가을 내집마련 적기”

8·29 대책 후 부동산 시장 전망 & 투자 전략




“현재로서는 시장 반응은 크지 않은 상황입니다. 매매가는 여전히 내려가고 있고 전세가는 올라가고 있는 기존 시장 패턴이 그대로 유지되고 있죠. 다만 소형 평수 아파트는 실거주 수요가 조금씩 증가하고 있어 거래가 정상화될 것으로 보입니다.”
이영진 닥터아파트 리서치연구소 소장은 이번 8·29 대책이 내집마련 실수요자 중심으로만 반응이 오는 것을 ‘수요 증가, 공급 감소’ 때문으로 보고 있다. 오랜 하락세 이후 바닥권이라는 인식이 생기면서 급매물로 간간이 수요가 증가하고 있는 상황이었던 데다, 차후 공급이 줄어들 것에 따른 가격상승을 걱정해 실매매가 이뤄지고 있다는 것.
이 소장은 내집마련을 계획하고 있다면 추석 이후 가을철부터 물량을 살펴볼 것을 권한다. 내년에는 올해 신규 아파트 물량의 절반밖에 안 되는 6만8천 가구가 공급될 예정이기 때문이다. 특히 올해 10만 가구 가깝게 몰렸던 경기도는 내년에 3만 가구로 70% 정도 줄어들 전망이다. 또 보금자리주택 물량공급도 시기를 조절하게 됐기 때문에 내년 7월 이후 하반기부터는 공급부족으로 인해 전세가 상승이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다고 한다.

신도시 후광 효과, 뉴타운 호재 있는 지역에 내집마련
“경기침체나 보금자리주택으로 인해 거래를 미뤄뒀던 실수요자라면 현재 아파트 가격도 20% 이상 내려 가격 경쟁력이 있다고 보이기 때문에 올가을 내집마련 준비를 할 필요가 있어요. 하지만 투자차원에서 접근하는 경우라면 내년 봄까지 시장의 변동 사항을 확인하는 게 좋습니다.”
그러나 이 소장은 이번 대책이 집값 상승으로 이어지기는 어렵다는 의견을 내놓았다. DTI 비율을 완화했다고 해도 실제 금융기관이 어느 정도까지 적용할지 미지수이며, 실수요자 중심으로 나온 대책이다 보니 투자수요 유입에 한계가 있다는 것. 보통 아파트값이 크게 상승하려면 강남재건축 등 투자측면에서 시세를 이끌어야 하는데 이번 대책으로는 그러한 모습을 기대하기 어렵다고 한다.
이 소장은 내집마련 실수요자들을 위해 광교신도시를 추천했다. 또 기존 아파트를 사려고 하는 경우에는 광교신도시 후광혜택을 볼 수 있는 수원을 비롯해 가격이 많이 빠진 성남과 용인 지역을 살펴볼 것을 권했다. 또 4억~5억원 규모로 내집마련을 계획한다면 강남 연계효과를 볼 수 있는 관악구와 동작구, 용산 후광 효과가 기대되는 마포구를 추천했다. 또 노원구와 중랑구도 4억원대로 재개발과 뉴타운 효과를 볼 수 있다고 한다. 반대로 실수요자나 투자자 모두 피해야 할 지역으로는 공급물량이 넘치는 판교 및 파주신도시, 은평뉴타운, 덕양지구를 비롯해 청라·송도·영종 등을 들었다. 또한 그는 내집마련 실수요자를 위한 대출전략도 소개했다.
“실수요자라 해도 대출은 원리금을 포함해 30% 선을 넘지 않는 것이 좋습니다. 집값이 많이 오를 것이라는 기대가 약해지고 있기 때문에 무리를 해서까지 집을 구입할 필요는 없습니다. 또 처음 주택을 구입하는 경우라면 연 5.2%의 고정금리로 가구당 2억원까지 지원되는 생애최초주택자금을 이용하는 것도 고려할 만합니다.”
투자자의 경우에는 개발호재가 있는 지역을 중심으로 접근할 것을 권한다. 강남지역 저층 재건축아파트나 우이 경전철, 뉴타운 구역 등이 그것. 기대치를 낮춘다면 15~30% 정도의 시세 차익을 기대할 수 있는데 단, 최소 10년 이상 길게 보고 투자해야 한다.

안명숙(우리은행 부동산PB팀장)
“내집마련은 올 연말이 최적기, 투자자는 수익형 부동산에 관심 가져야”

8·29 대책 후 부동산 시장 전망 & 투자 전략


“8·29 대책이 발표된 이후에 급매는 거의 소진되고 있어요. 하지만 대체적으로 그동안 집값이 많이 오른 상태여서 대책의 약발은 먹히지 않는 상황이라고 할 수 있죠.”
안명숙 우리은행 부동산PB팀장은 대책이 별 효과를 발휘하지 못하는 원인을 투자자가 아닌 실수요자를 위한 정책이기 때문이라고 말했다. 부동산 거래에 큰 몫을 차지하는 투자자가 시장에 끼어들 여지가 없다는 것. 하지만 내년부터는 주택시장이 살아날 가능성이 있기 때문에 내집마련의 적기는 올해 연말이라는 의견을 내놓았다.
“내년 수도권의 입주물량이 올해보다 크게 줄어들고, 더블딥의 부담을 털고 경제가 다시 성장한다는 인식이 확대되면 빠르면 올해 연말, 적어도 내년 상반기에는 수요자가 늘어날 가능성이 커요. 그런 점에서 본다면 내집마련을 계획하는 사람에게는 올해 연말이 적기라 할 수 있어요.”

무주택자는 청약통장이나 급매 이용
안 팀장은 연말이 매수의 적기라 무주택자의 경우 청약통장 보유 여부에 따라 내집마련 전략을 달리하는 것이 유리하다고 조언했다.
“무주택자 중 청약저축 통장을 보유한 대기 수요자들은 납입금액을 착실하게 쌓아두는 인내가 필요해요. 내년 하반기 위례신도시, 우면·세곡 등 보금자리 시범지구 본청약도 예정돼 있어 청약저축통장을 보유한 무주택자는 서울 알짜배기 지역에 집을 저렴하게 마련할 수 있는 기회가 여전히 남아 있기 때문이죠. 다만 납입금액이 6백만원 이하라면 수도권 인기지역 당첨확률은 극히 낮은 편이므로 가점을 따져보고 유리하다면 청약예금으로 전환하는 방안을 고려해볼 만해요.”
자금 여력이 있다면 올가을부터 연말 안에 시세보다 10% 이상 저렴한 급매나 경매를 노리는 것도 현명하다는 게 안 팀장의 조언이다. 현재 거래 가격은 평균 시세 대비 10% 떨어진 수준이어서 급매의 경우는 실제로는 20% 정도 떨어진 가격이기에 저렴하게 내집마련을 할 수 있다는 것이다. 추가 하락은 기대하기 힘들다는 입장이다. 내집마련과 재테크를 동시에 할 수 있는 곳으로는 강남 지역의 반사효과를 볼 수 있는 동작구, 강동구, 성동구와 용산 후광 효과를 볼 수 있는 마포구를 추천했다. 수도권 동부 지역에서는 남양주 별내지구가 교통과 교육환경이 개선되고 있다는 점에서 눈여겨볼 만하다고.
주택이전을 생각하고 있다면 올해 연말 강남 지역 급매를 전세를 끼고 산 뒤 내년 중 현재 거주하고 있는 주택을 매도, 강남으로 진입하는 수순이 유리하다고 한다. 다만 자금여력이 있는 경우에만 가능하기 때문에 무리한 투자는 곤란하다. 대형 평수로 늘려가려는 수요에 대해서는 차후 우리나라 주택시장의 흐름상 대형 평수 수요는 그리 증가하지 않을 것이라는 입장을 내놨다.
“3년 전부터 나타나고 있는 소형 평형 강세는 핵가족화·보유세 부담 증가·대형 평형의 수요 감소 등이 원인이에요. 우리나라 평균 가족수를 고려하면 대형 아파트 투자에는 신중한 것이 바람직하죠.”
다주택자에 대해서는 투자의 인식을 전환할 필요가 있다는 게 안 팀장의 의견이다. 앞으로 주택시장은 사두면 돈이 되던 과거의 시장과 확연히 다를 것이기 때문에 여러 주택을 보유한 경우에는 시세 차익보다 안정적인 임대수익에 기반을 둔 다가구형 단독주택·원룸형 주택 등에 관심을 가질 필요가 있다고 한다. 또 집을 팔려는 다주택자의 경우는 무모하게 보유를 고집하기보다 거래가 활성화될 것으로 예상되는 내년 하반기에 처분하는 게 좋을 거라는 입장이다.

박원갑(스피드뱅크 부동산연구소 소장)
“가격하락 변수 여전해 내집마련 서두를 이유 없어”

8·29 대책 후 부동산 시장 전망 & 투자 전략


“부동산 투자는 주식처럼 심리게임입니다. 투자의 심리가 좋아지기 위해서는 지속적으로 공을 들여야 해요. 그동안 부동산 규제가 계속되다 단 한 번 완화 대책이 나왔다고 해서 얼어붙었던 시장이 금방 풀리지는 않습니다. 다만 8·29 대책 중 실수요자들에게 유리한 DTI 규제 완화로 인해서 거래 일부가 살아나는 효과는 볼 수 있지만 시장 전체를 되살리기에는 역부족이죠.”
박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장은 이번 대책으로 하락세는 멈췄지만 올해 안에 상승세로 돌아서기는 힘들 것으로 보고 있다. 주택구매 심리가 상당히 위축돼 있기 때문. 이런 심리가 확산된 배경에는 가격이 고평가되어 있다는 점과 보금자리주택의 영향이 컸다는 의견이다.
“지난 10년 동안 소득수준은 제자리인데 비해 집값은 몇 배로 뛰었기 때문에 살 수 있는 수요가 턱없이 부족하다는 점이 구매 심리를 위축시켰어요. 또 기존 아파트보다 싸게 분양하는 보금자리주택이 등장하면서 사람들의 주택구매 가격 기준점이 달라졌어요. 가격이 조금이라도 비싸다고 판단되면 집 사기를 꺼려하는 거죠.”
박 소장은 또한 부동산 시장의 패러다임이 바뀌었기 때문에 부동산 투자의 전략을 재점검할 때라고 말한다.
“‘부동산 불패’ 시대는 끝났습니다. 이제는 부동산도 주식처럼 변동성이 큰 자산으로 여겨지기 때문에 다른 금융자산처럼 하나의 큰 포트폴리오 안에서 투자전략을 짜고 접근할 필요가 있어요.”

‘부동산 불패’ 시대 끝나, 리스크 염두에 두고 투자해야
박 소장은 내집마련 시점에 대해서는 좀 더 기다리라는 의견을 내놓았다.
“현재 시장은 매도자보다 매수자 우위 시장이라고 할 수 있어요. 또 보금자리주택 공급물량 시기를 조절한다고 해도 물량 자체를 줄이는 것이 아니어서 가격 하락의 변수가 여전히 남아 있기 때문에 내집마련을 서두를 이유는 없다고 봅니다. 다만 내집마련을 올해 안에 하기로 결심했다면 현 시세보다 20% 이상 싼 경매나 급매를 이용하는 것이 좋아요.”
평수 늘리기 등 교체수요의 경우는 지금이 적기라는 입장이다. 자녀 교육 등의 이유로 집을 넓히거나 학군 좋은 곳으로 이사 가려는 경우 거래가 활성화된 지금을 노리는 게 현명하다는 것. 특히 추석 이후는 본격적인 가을 이사철이기 때문에 실수요 거래와 맞물려 좀 더 수월하게 집을 갈아탈 수 있다고 한다. 지역으로는 최근 1년 동안 부동산 가격이 20% 정도 빠진 강남구·송파구·목동·분당·용인·평촌 등의 지역을 눈여겨 볼 것을 권한다.
다주택자의 경우는 매도전략이 우선이다. 2주택자의 경우 중과세 완화기간 중 양도세 차익이 적은 것부터 파는 게 유리하다.

박합수(국민은행 부동산PB팀장)
“거래량 저점 찍은 후 반등 가능성 높아져 내집마련은 가을에, 입지는 역세권 눈여겨봐야”

8·29 대책 후 부동산 시장 전망 & 투자 전략


박합수 국민은행 부동산PB팀장은 앞으로 시장 움직임에 긍정적인 입장이다. 특히 가을 이사철부터는 반등 가능성도 있다는 게 박 팀장의 의견이다.
“주택시장 거래량이 5월에서 7월까지 3만2천 건에 불과했습니다. 글로벌 금융위기가 심각했던 2009년 1월 이후 최저 거래량입니다. 거래량과 주택가격은 비례하기 때문에 지금이 가장 저점이라고 할 수 있죠. 가격의 저점은 사야겠다는 심리적 지지기반을 형성하는데 8·29 대책이 나오면서 거래량이 늘고 있어요. 이미 급매물은 시장에서 자취를 찾아보기 힘들다는 게 그 방증이죠. 게다가 가을 이사철이 겹치면서 사려는 사람들의 움직임이 바빠지고 있어 반등의 가능성에 무게를 두고 싶습니다.”
서울 지역은 전세가 고공행진과 내년 입주물량의 부족으로 연말 이후에는 반등 폭이 더욱 커질 수 있어 내집마련은 지금부터 서두를 필요가 있다는 것. 보통 전세는 짝수해 계약이 많은데 올해가 전세만료 시점이고, 2년 전에 비해 5천만원 이상 전세가가 올랐다는 점을 유념할 필요가 있다. 또 재건축과 재개발로 인한 이주 수요가 겹쳐 수요는 증가하는 반면 공급이 부족한 현상이 빚어질 것이라는 예측이다. 경기회복에 대한 기대감도 부동산 시장 활성화에 힘을 더한다.
현재 부동산 시장은 침체기이고 앞으로 가격 상승폭도 과거와 같지 않겠지만 장기적 관점에서 볼 때 1~2인 가구의 증가, 정부의 적극적인 출산장려, 외국인과 같은 사회적 인구 유입이 부동산 가격을 상승으로 이끌 수 있다는 게 박 팀장의 의견. 그럼에도 하락 변수에 대한 우려도 조심스레 내놨다.
“더블딥 우려로 경기회복이 불투명해지면 부동산 가격이 먼저 하락하는 경향을 보일 겁니다. 또 개인 부채가 증가해 주택 구매력이 떨어지거나 금리상승, 보금자리주택에 대한 기대감이 내집마련을 미룰 수 있는 요소로 작용하죠.”

저평가된 역세권 중심으로 내집마련이나 투자
내집마련 실수요자라면 가족의 생활패턴을 고려해 거주 지역을 잘 선택해야 한다. 수도권 외곽으로 나갔던 사람들이 교통이나 교육환경이 좋은 도심으로 돌아오는 현상도 이 때문이다. 교통과 학군이 좋은 지역은 주택시장이 상승세일 때 상승폭이 크고, 하락세일 때는 상대적으로 하락폭이 적다는 장점이 있다. 박 팀장이 추천하는 역세권으로는 영등포구 양평동과 문래동. 마포구 대흥동·신수동·부천 중동 등이다. 이 지역은 역세권이면서 가격이 3억원대여서 아직 상승 여력이 충분하다는 게 이유. 서울 서대문구에서는 홍제동을 추전했다. 역세권에 교육환경까지 갖춘 입지적 장점에도 지난 10년간 거의 오르지 않아 도심회귀 현상에 따른 반사 이익을 볼 측면이 많다는 것. 특히 이 지역은 아파트보다 단독·다세대 주택이 많아 서울이지만 3억~4억원대에서 상대적으로 저렴한 가격으로 내집마련을 할 수 있다. 동대문구에서는 뉴타운 효과를 볼 수 있는 답십리·전농동을, 강동구에서는 강남 접근성이 좋은 길동을 추천했다. 또 송파구 풍납동은 강남이면서 가장 저평가된 지역이고, 방이동은 지하철 9호선 개통으로 인한 상승 가능성이 높다는 점에서 눈여겨볼 것을 권했다. 다주택자는 매도 시점을 거래가 활성화되는 내년 봄부터 가을까지로 미루는 게 좋다는 입장이다.

여성동아 2010년 10월 562호
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