본문 바로가기

여성동아 로고

LifeStyle 긴급 점검

헌법재판소 행정수도 이전 위헌 판결로 변화된 부동산 시장 전망

새로운 유망 투자지역 & 분양 아파트 정보’

■ 기획·최호열 기자 ■ 글·김주영‘자유기고가’ ■ 사진·동아일보 사진DB파트 ■ 도움말·정재윤‘파인드올 이사’, 정재한‘부동산써브 차장’, 정중철‘부동산 칼럼니스트’

입력 2004.12.01 14:42:00

헌법재판소의 행정수도 이전 위헌 판결로 부동산 시장에 큰 변화가 예상되고 있다.
특히 서울과 수도권은 급매물이 사라지고 아파트 모델하우스에 방문객이 몰리기 시작했다.
부동산 전문가들이 분석한 부동산 시장 전망과 유망 투자지역을 꼼꼼히 정리했다.
헌법재판소 행정수도 이전 위헌 판결로 변화된 부동산 시장 전망

행정수도 이전 위헌 판결 후 수도권과 충청권의 부동산시장 전망이 엇갈리고 있다.


지난 10월21일 헌법재판소에서 신행정수도건설특별법에 대해 위헌 판결을 내린 다음 날, 각 지역의 모델하우스에서는 희비가 엇갈렸다. 행정수도 이전 호재로 청약 직후 바로 수천만원의 프리미엄이 붙었던 충남 연기군 조치원의 한 아파트는 프리미엄은 사라지고 계약 파기를 묻는 전화만 걸려왔다. 대전 홍도동에 있는 한 모델하우스 역시 방문객은커녕 문의전화조차 한 통 없는 썰렁한 모습을 보였다.
반면, 며칠 전까지만 해도 썰렁했던 서울과 수도권의 모델하우스엔 갑자기 방문객들로 북적거리기 시작했고 미분양 사태를 낳았던 동탄 신도시 2차 분양 아파트도 계약률이 80%를 넘어섰다. 헌재의 위헌 판결로 인해 수도권 집값이 상승하리라 예상한 수요자들이 대거 몰렸기 때문이다.
이처럼 많은 사람들이 수도권 아파트 값이 반등할 것으로 예상하고 있지만 부동산 전문가들은 급작스러운 상승은 없을 것으로 분석하고 있다. 행정수도 이전은 여러 악재 중 하나에 불과했을 뿐이고 현재 수도권 아파트 가격 하락은 대세라는 것. 우선 주택 건설 활황기인 2002년과 2003년에 분양된 아파트들이 올해와 내년에 대거 완공돼 당분간 공급이 넘치는데다, 이번 판결로 인해 정부의 수도권 부동산 규제정책이 더욱 강화될 것으로 보이기 때문이라고 한다.
그러나 2006년이 되면 문제가 달라진다. 2006년엔 서울의 경우 입주물량이 2003년보다 약 47%, 올해보다 28% 줄어든다. 경기지역 역시 올해보다 21% 정도 입주물량이 줄어든다. 따라서 공급 부족으로 인해 아파트 가격이 다시 급등할 가능성이 크다고 전문가들은 내다보고 있다.
특히 재건축에 대한 규제가 강화되면서 향후 재건축을 통한 물량 공급이 부족해질 것이기 때문에 아파트를 지을 대규모 택지가 부족한 서울은 공급 부족이 더욱 심화될 수 있다고 한다. 따라서 실수요자라면 올해 말과 내년을 내집마련의 기회로 적극 활용하는 게 좋다. 이미 내집이 있는 사람이라도 평수 넓히기의 기회로 활용하는 것이 좋다. 물론 새로운 아파트를 고를 때는 주변 입지와 정부 대책, 시장 상황 등을 충분히 고려해야 한다.
부동산 시장 동향과 전망
충청권 아파트의 경우 정부와 여당이 청와대, 입법부, 사법부를 제외한 모든 행정기관을 이전하는 방법 등 위헌 요소를 피하면서도 원래의 취지를 살릴 수 있는 방안을 모색하고 있지만 야당과 의견 차이가 커 이전 규모가 축소될 수밖에 없고, 아무리 충청권에 유리한 정책이 나온다고 하더라도 가격 회복은 쉽지 않아 보인다.
그러나 행정수도 이전 이외의 호재를 가진 지역들은 여전히 상승 가능성이 높다. 천안·아산 지역은 아산 신도시 건설과 탕정 LCD단지 추진, 경부고속철 개통, 수원-천안 전철 개통 등의 호재가 계속 살아 있다. 당진은 한보철강 재가동이라는 특수가, 오송·청주는 기업도시로 선정될 가능성이 있다. 오히려 이 지역들은 이번 판결로 인해 기업도시 선정, 각종 규제 해제 등 이득을 볼 수도 있다.
서울의 경우 올해 가장 두드러진 특징은 강남의 집값이 하락했다는 점이다. 강남 아파트 가격 급등을 주도했던 재건축 예정 아파트 가격이 하락하면서 분양권, 기존 아파트 가격까지 같이 끌어내리고 있는 것. 실제 강남지역의 기존 아파트와 분양권의 하락폭은 미미한 반면, 재건축 아파트는 하락폭이 크다. 하지만 행정수도 이전이 무산되더라도 강남 재건축 아파트 값을 잡겠다는 정부의 의지가 확고해 당분간 회복이 쉽지 않아 보인다. 문정·장지 지구 개발 외에 딱히 호재가 없는 상태다.

헌법재판소 행정수도 이전 위헌 판결로 변화된 부동산 시장 전망

전문가들은 당장 서울과 수도권의 아파트값 급등은 없지만 2006년 이후 상승 가능성이 높으므로 올겨울과 내년을 내집마련 적기라고 말한다.


반면 강북권의 경우에는 뉴타운과 상암지구 개발, 뚝섬 개발이라는 호재가 있어 지역별로 상승 여력이 많다. 수도권도 호재가 있는 지역을 따라 국지적으로 상승이 예상된다. 내년 분양을 앞두고 있는 판교와 인근 지역, 동탄, 평택 등이 주목을 받고 있다. 특히 판교와 동탄 신도시로 인해 수도권 남부지역의 강세가 한동안 지속될 전망이다. 수도권 동부지역에서는 풍산지구 분양을 앞두고 경전철 건설 호재를 가지고 있는 하남시가 눈길을 끌 전망이고, 수도권 북부지역에서는 파주 신도시가 일산과 함께 대표 도시로 부상할 전망이다.
재건축 아파트 서울과 경기 지역의 재건축은 정부의 규제정책이 너무 강해 향후에도 하락세를 멈추기 힘들 전망이다. 특히 내년 4월 재건축 단지에 임대주택을 의무적으로 함께 짓도록 한 개발이익환수제가 실시되면 재건축 사업 진행이 더욱 힘들어질 전망이다. 하지만 그 이전에 분양신청을 해 개발이익환수제가 적용되지 않는 재건축 아파트 중 입지가 좋은 곳은 반사이익을 기대할 수 있다. 또한 안산, 평택, 용인 등은 내년 4월 이후에도 개발이익환수제의 적용을 받지 않으므로 이 지역의 오래된 저층 아파트를 고르는 것도 좋다.
분양 아파트 지금까지 서울 및 수도권 분양 시장은 침체일로였지만 수도 이전 위헌 판결 이후 조금씩 시장이 살아나는 모습을 보이고 있다. 기존 아파트 매매보다는 분양을 받는 것이 실수요자들에게는 여러모로 유리하다. 게다가 부동산 가격이 본격적으로 상승할 가능성이 많은 2006년 이후 입주할 아파트의 경우 새 아파트 프리미엄을 톡톡히 누릴 수도 있다. 그러나 분양가가 인근 아파트 가격보다 터무니없이 높을 수 있으므로 분양가와 인근 아파트 가격을 비교해보고 결정해야 한다.
기존 아파트 지금 바로 살 집이 필요해 기존 아파트를 사야만 한다면 입지를 잘 선택해야 한다. 대치동 3대 블루칩이라고 불리는 미도·우성·선경 아파트가 비싼 이유는 새 아파트여서가 아니라 입지가 좋기 때문이다. 특히 서울의 경우는 요지에 새 아파트가 공급되기 어렵기 때문에 무조건 새 아파트만을 바라기보다는 위치 좋은 기존 아파트를 고르는 것도 좋다. 기존 아파트를 구입하고자 할 때는 되도록 급매물을 노리는 것이 좋다. 당분간 아파트 가격이 급변할 가능성은 적으므로 느긋하게 시간을 가지고 중개업소에 자주 연락하다보면 시세보다 10% 이상 싼 급매물을 구할 수 있다.
주상복합, 오피스텔 경기 침체와 공급 과잉, 전매금지 정책으로 갈수록 시장 상황이 안 좋아지고 있다. 그러나 역세권 대단지나 분양권 전매가 가능한 중대형 단지, 입지여건이 뛰어난 물건이라면 관심을 가져볼 만하다.
전문가들이 추천한 투자 유망 지역
내집마련용으로 집을 장만했더라도 앞으로 가격이 많이 올랐으면 하는 게 모든 이의 바람이다. 같은 서울 안에서도 지역마다 아파트 가격 변동이 다르고, 같은 지역 안에서도 아파트마다 가격이 많이 차이나는 이른바 ‘차별화’가 앞으로 더욱 심해질 전망이다. 따라서 같은 가격으로 내집을 장만하더라도 어디에 마련하느냐에 따라 미래의 자산가치가 달라진다. 집은 현재가 아닌 미래를 보고 골라야 한다. 값이 오를 수 있는 호재가 있는 지역을 알아보았다.
판교와 인근 지역
초저밀도 친환경 도시로 조성되는 판교 신도시는 내년 부동산 분양 시장의 로또라고 불린다. 자립형 사립고와 특목고 등이 들어서고 1만5천 평 규모의 에듀파크가 조성되는 등 수도권 최고의 교육환경을 제공하는데다 강남과 가까워 분당을 뛰어넘는 제2의 강남이 될 것으로 보이기 때문이다. 따라서 일부에서는 판교 신도시 청약률이 500대 1이 넘어갈 것이라 예측하고 있다.
일단 2001년 12월26일 이전부터 성남시에 거주한 청약 1순위자라면 노려볼 만하다. 이들에게 25.7평 이하 아파트의 30%가 우선 배정되는 등 총 4번의 당첨 기회가 주어지기 때문이다. 그렇지 않은 청약자는 당첨 확률이 매우 낮으므로 무작정 판교를 기다리기보다는 인근 지역을 공략하는 것이 좋다. 일반적으로 택지개발지구가 개발되면 주변 지역도 후광을 누리게 된다. 판교 신도시 개발의 가장 큰 수혜지역으로는 용인과 분당시 서현동·수내동·야탑동, 성남시 구시가지를 들 수 있다.

헌법재판소 행정수도 이전 위헌 판결로 변화된 부동산 시장 전망

아파트를 고를 때는 호재가 있는 곳을 선택해야 투자가치가 높다.


특히 용인 동천지구, 신봉지구, 성복지구는 판교 신도시와 수원 이의동 신도시 사이에 있어 이 두 신도시의 후광 효과를 모두 볼 수 있다. 분당지역 아파트들은 대부분 입주 10년이 넘은 데 비해 이 지역 아파트들은 모두 최근 분양되었거나 분양권인 상태인데다 인근 죽전에 비해 저평가되어 있다. 성남시 구시가지도 판교 후광을 노린 재건축 사업이 활발하다.
일반적으로 신도시 인근 지역 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 시점은 신도시의 입주 시점이라고 한다. 신도시로의 입주 러시로 인해 갑자기 매물이 많이 쏟아져 나오기 때문이다. 그러나 입주가 끝나면 가격이 원상태로 복귀하므로 타이밍을 잘 맞추어 내집마련을 한다면 시세차익도 볼 수 있다.
화성 동탄 신도시
올해 최대의 관심사였던 화성 동탄 신도시는 상반기 1차 분양(시범 분양) 때만 해도 1순위 청약경쟁률이 평균 9대 1을 넘겼으나 10월 2차 분양 때는 대거 미분양 사태가 발생했다. 그러나 수도 이전 위헌 판결 이후 계약률이 80%가 넘는 등 상황이 반전되고 있다. 실수요자들이 동탄을 대안으로 생각하기 때문이다. 더욱이 내년 초에 있을 3차 분양 예정지가 1·2차 분양지보다 좋지 않으므로 2차 미분양분을 신청하는 것이 좋다. 실제 판교를 제외하고 수도권 남부지역에 동탄 정도 수준의 신도시는 없다. 녹지율이 24.3%로 쾌적하고, 광역도로 3개 노선과 연계도로 9개, 분당선 연장 및 수원-천안 간 복선전철도 개통 예정이다.
뉴타운 지역
강북지역에 내집을 마련하고자 한다면 서울시가 대규모로 추진하고 있는 뉴타운지역 인근 분양물건에 관심을 가지는 것이 좋다. 아직 뉴타운 지역 주거환경이 좋지 못하지만, 앞으로 개선될 가능성이 크기 때문이다. 단독주택을 매입해 입주권을 보장받는 재개발 투자를 할 때도 뉴타운 지역은 다른 지역보다 안정적이라고 할 수 있다. 그러나 장기적인 개발 계획인 만큼 중장기적인 안목에서 접근해야 한다.
가장 관심을 받고 있는 뉴타운은 한남지역, 왕십리지역, 전농지역이다. 33만2천 평 규모의 한남 뉴타운은 용산민자역사, 미군 이전, 한강 조망이라는 호재를 안고 있다. 왕십리 뉴타운은 강·남북 모두 이동하기 쉬운 지리적 장점뿐 아니라 청계천 복원과 성동종합행정타운 건설, 민자역사 착공, 서울숲공원(35만 평)과 연계돼 시너지 효과가 예상된다. 전농·답십리 뉴타운은 청량리 부도심을 배후로 가지고 있다는 게 장점이다.
문정·장지 지구
강남권이 별다른 호재가 없는 반면 문정·장지 지구는 호재가 많다. 강남권에 유일하게 남은 대규모 택지개발지구인 장지지구는 2006년 말 후분양 모집을 하고 2007년 하반기부터 입주를 하게 된다. 총 37만8천 평 규모의 문정지구는 대규모 상업·첨단 단지가 들어설 계획이다. 또한 동부지법의 문정동 이전이 결정됨에 따라 기반시설이 새롭게 확충될 예정이어서 지역 활성화와 수요 확대에 큰 영향을 미칠 전망이다. 그러나 장지지구의 경우 일반 분양이 수백 가구에 그칠 전망이어서 분양을 기다리기보다는 인근 아파트를 눈여겨보는 것이 좋다.
파주 신도시 운정지구
서울의 남쪽에 판교가 있다면 북쪽에는 파주가 신흥 신도시로 자리잡고 있다. 출판단지, 영상단지, LG 필립스 공장 등 호재가 많다. 6만8천 평의 영어마을와 외국어고등학교가 들어서는 등 북부 수도권 교육의 메카로 자리잡을 전망이다.
기존의 교하지구, 금촌지구가 일반 택지개발지구였다면 내년 분양을 앞두고 있는 운정지구는 신도시급이라고 할 수 있다. 더욱이 일산 신도시 바로 옆에 있기 때문에 발전 가능성이 더욱 높다. 일산은 10년이 넘은 아파트들이지만, 운정지구는 최첨단 아파트이기 때문에 기대수요도 많을 전망이다. 다만 강남 출퇴근이 다소 무리라는 점과 아직은 수도권 북부보다는 남부가 대세라는 게 단점.

평택
서울과 출퇴근 시간이 멀다는 이유로 그리 주목받지 못하던 평택은 미군부대 이전, 포승공단의 호재를 가지고 있다. 게다가 국제평화도시 건설, 대형 공장 신증설 등의 내용을 담은 평택지원특별법이 이번 국회에 상정됨으로써 더욱 주목받을 전망이다. 그러나 수혜지역은 일부에 국한하기 때문에 무작정 투자는 금물이다. 실수요자가 받쳐주지 않는 아파트 투자는 위험성이 있기 때문이다.
오히려 평택신항의 배후산업단지로 조성된 2백8만 평 규모의 포승산업단지를 눈여겨보는 게 좋다. 평택신항은 인천항의 1.5배에 이르는 거대 항만인데다 최소 3만 명의 근로자가 이곳에서 근무하게 되기 때문이다. 포승단지 주변으로는 안중택지지구가 배후주거지로 개발되고 있다.
하남
5년 이상 장기적인 안목에서 내집마련을 할 실수요자들이라면 친환경 도시인 하남을 주목해보는 것이 좋다. 최근 강동구가 강남권으로 편입되어 집값이 많이 상승한 터라 강동구와 맞닿아 있으면서도 상대적으로 집값이 저렴해 앞으로 주목을 받을 전망이다. 하남은 정부가 계획 중인 강남을 대체할 신도시 건설의 유력 후보지이기도 하다.
올림픽대로를 이용해 잠실과 강남 지역으로 오가기가 용이하고, 외곽순환도로 상일 IC를 통해 구리지역 및 경부고속도로, 중부고속도로 이용도 편리하다. 게다가 5호선 상일역과 연계되는 경전철, 구리-일산 간 외곽순환도로, 강동-노원 지역을 연결하는 암사대교가 계획되어 있는 등 호재가 많다. 지금은 편의시설 등 기본 인프라가 부족해 천호동, 잠실까지 나와야 하지만 풍산지구가 개발되면 이 문제가 많이 해결될 것으로 보인다.
2004년 마지막 유망 분양 아파트 정보
12월초에 진행되는 서울 11차 동시분양은 올 들어 최대 규모의 물량이 공급될 예정이다. 총 11개 사업장에서 2천7백15가구가 공급되며 이 중 1천2백99가구가 일반분양 될 계획이다. 실수요자들이 선호하는 20~40평형대 단지가 많은데다 서울에서 보기 힘든 대단지들이 많아 주목해볼 만하다. 이번 서울지역 11차 동시분양 청약일정은 11월30일 입주자 모집 공고를 거쳐 12월6일부터 청약접수에 들어갈 예정이다.
7백87가구 중 3백75가구를 일반분양 하는 성북구 하월곡동 삼성 래미안은 월곡근린공원이 가까이 있어 주거환경이 쾌적하고 지하철 6호선 월곡역(도보 5분 거리), 내부순환도로, 동부간선도로 등을 이용하기 편리한 것이 장점이다. 또한 신세계·롯데·현대 백화점과 고대병원·경희의료원 등의 편의시설이 가까이 있다.
8백64가구 중 3백21가구를 일반분양 하는 성북구 삼선동 삼선푸르지오는 주변 지역이 모두 재개발 예정지여서 향후 주거환경이 크게 개선될 전망이다. 6호선 창신역이 도보로 5분 거리에 있다. 삼선시장, 서울대부속병원, 고대병원, 이대병원 등의 편의시설이 가까이 있다.
총 1백17가구를 일반분양 하는 강남구 역삼동 역삼 롯데는 지하철 2호선 강남역과 역삼역이 도보 15분 거리고, 남부순환로, 강남대로 및 경부고속도로 서초IC 접근이 용이한 것이 장점이다. 또한 언주초, 역삼초, 도곡중, 양재고, 중대부고 등 교육시설과 롯데백화점, 아크리스백화점, 영동세브란스병원, 농협 할인마트, 종합스포츠센터, 예술의전당 등 편의시설이 뛰어나다.


여성동아 2004년 12월 492호
LifeStyle 목록보기 좋아요

Print Edition

How to be a woman

생각하는 여자가 읽는 매거진! 지금 바로 만나보세요.

이번호목차이번 호 구입하기

독자알림

더보기

Follow up on SNS

여성동아 에디터가 핫뉴스, 최신 트렌드와 이벤트를
실시간으로 전해 드립니다.

  • 여성동아 페이스북
  • 여성동아 인스타그램
  • 여성동아 유튜브
  • 여성동아 네이버포스트
  • 여성동아 네이버TV