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LifeStyle 권말부록|부동산 재테크 특집

부동산으로 돈 버는 리츠·주택임대사업·상가임대사업 올가이드

■ 기획·최호열 기자 ■ 글·박진숙 ■ 사진·박해윤 기자, 동아일보 사진DB파트

입력 2003.09.03 18:17:00

은행금리가 낮아지면서 부동산에 투자하려는 사람들이 많아지고 있다.
훌륭한 재테크 수단인 부동산을 이용해 안정된 수익을 노릴 수 있는 리츠, 주택임대사업, 상가임대사업에 대해 알아보았다.
부동산으로 돈 버는 리츠·주택임대사업·상가임대사업 올가이드

임대사업을 위해 상가를 고를 때는 유망업종이 무엇인지를 먼저 생각해야 한다.


부동산과 주식투자를 접목한 리츠투자가 저금리시대의 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다. 리츠란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 거기에서 얻은 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 다시 나눠주는 부동산투자회사를 말한다.
리츠의 가장 큰 장점은 높은 수익률 보장과 소액투자가 가능하다는 점이다. 공모를 통해 리츠에 투자할 경우 50만원 이상이면 가능해 부동산에 직접투자하는 것보다 자금이 훨씬 적게 들어간다. 또한 평균 수익률이 은행 정기예금의 2배에 달하는 데다 주식시장에 상장돼 있기 때문에 자금을 쉽게 현금화할 수 있다.
리츠에 투자하는 방법은 2가지. 리츠를 설립할 때 공모에 참여하거나 증시에 상장된 리츠 주식을 매수하면 된다. 가장 좋은 방법은 설립할 때부터 공모에 참여하는 것. 리츠는 규정상 전체 모집금액의 30%를 일반 공모해야 한다. 공모 기회를 놓친 투자자는 증권거래소에 상장된 리츠의 주식을 살 수 있다. 상장된 리츠 주식 매입은 일반 주식투자와 같다.
전문가들은 리츠에 투자할 때는 회사에서 제공하는 투자설명회에 참가, 꼼꼼히 살펴 옥석을 가려야 한다고 충고한다. 상품을 판매하는 리츠회사가 견실한지, 리츠회사가 소유한 건물이 제대로 임대되고 있는지, 상장 후 수익률이 얼마나 나올지, 앞으로의 부동산시장 동향 등을 모두 고려해 신중하게 결정해야 한다는 것. 부동산을 간접적으로 사는 것과 마찬가지이므로 머릿속에서 어느 정도 청사진을 그린 뒤에 투자해도 늦지 않다.

주택임대사업
저금리시대에는 부동산으로 자금이 몰리는 현상이 매우 뚜렷하게 나타난다. 그러나 최근 아파트 가격상승이 주춤하면서 다른 수익성 부동산을 찾는 사람들이 많아지고 있다. 그 가운데 가장 대표적인 것이 주택임대사업.
소규모 주택임대사업에 투자하는 사람들은 대부분 건설임대사업보다는 소형 아파트나 다가구주택을 구입해 월세를 놓는 경우가 대부분이다. 월세는 아직도 보증금의 월 1.0∼1.5%(연 18%) 수준을 유지하고 있어 금융상품과 비교할 때 수익률이 높기 때문이다. 게다가 중소형 아파트는 잘만 고르면 전세가뿐 아니라 매매가 상승도 함께 기대할 수 있는 장점이 있다.
임대주택사업을 하려면 먼저 임대사업자등록을 해야 한다. 그렇지 않으면 세제혜택을 받을 수 없다. 전용면적 60㎡(18평) 이하 신규분양 및 미분양 공동주택에 대해서는 등록세, 취득세를 전액 감면해준다. 임대사업자등록은 집을 구입한 다음 잔금을 치르기 전에 관할 시·군·구청에서 하면 된다. 또 임대 개시 10일 전과 3개월 후에 다시 한번 거주지 관할 세무서에 신고를 해야 한다.
임대를 하기 위한 주택의 규모와 형태에 대한 제한은 없지만 반드시 2가구 이상 구입해야 한다. 주택을 구입할 때 분양을 받는 것은 임대하기까지 투자비용이 많이 든다. 또한 분양권을 구입하면 면세혜택을 받을 수 없다. 따라서 가장 좋은 방법은 세제혜택을 받을 수 있는 전용면적 18평 이하의 미분양 아파트, 미분양된 연립이나 다세대주택을 구입하는 것이다. 특히 연립이나 다세대주택은 아파트에 비해 투자가치가 떨어지지만 분양가가 낮은데다 대부분 금융부담 이상의 할인혜택이 주어지는 장점이 있으므로 활용해볼 만하다.
임대수익이 좋은 지역을 선정할 때는 임대주택을 찾는 사람들이 대학생, 신혼부부, 사회생활을 처음 시작하는 회사원임을 고려해 선정하는 것이 좋다. 신촌 지역을 비롯해 안암동, 신림동 등 대학가 주변이나 지하철 역세권 주변, 회사가 밀집해 있는 강남역, 삼성역 등이 임대수요가 많은 지역으로 꼽히고 있다. 동작구 상도동 주변과 숭실대 주변은 지하철 7호선이 강남의 주요 지역을 경유할 뿐만 아니라 올림픽대로를 이용하기도 수월해 직장인과 대학생 수요가 꾸준히 늘고 있다. 이외 공단밀집 지역, 종합병원이나 대형 쇼핑센터 주변지역, 교통이 편리한 지역도 유리하다.

부동산으로 돈 버는 리츠·주택임대사업·상가임대사업 올가이드

주택임대사업을 하려면 반드시 임대사업자등록을 해야 세제혜택을 받을 수 있다.


주택임대 사업과 함께 주목을 받는 사업이 상가임대사업이다. 상가는 신문광고를 통해 분양을 하는 경우가 많다. 대부분의 사람들에게 상가는 거래를 잘 안하는 부동산이기 때문에 주택보다 친숙하지 않다. 그래서 초기 투자자일수록 더욱 신경을 써야 한다. 특히 상가는 세입자의 장사가 잘 돼야 본인도 수익을 올릴 수 있으므로 어떤 업종이 유망한지 살펴야 한다. 상가임대사업을 처음 시작하는 사람에게는 주상복합아파트, 오피스텔 내 상가와 아파트 단지 내 상가 등이 유리하다.
주상복합아파트, 오피스텔 내 상가 최근 주상복합이나 오피스텔 주거비중이 높아지면서 상권 독점력이 생겨 투자매력이 한층 커졌다. 더욱이 도로변 상가나 아파트 단지 내 상가에 비해 분양가가 저렴하기 때문에 초기에 분양을 받게 되면 임대를 하더라도 연 8% 전후의 안정적인 수익이 보장된다는 장점이 있다. 일단 상가는 장사가 잘되어야 하는데 주상복합이나 오피스텔 상가는 대부분 도심에 위치하기 때문에 건물 입주자에 대한 의존도가 높은 편이다. 물론 도로에 접하거나 주변에 다른 시설이 많으면 유동인구가 많을 수도 있지만 한계가 있다. 따라서 지역별, 평형 비율별 건물 입주자 특성에 맞춰 상가업종을 고르는 것이 현명하다. 주의할 점은 주상복합 및 오피스텔 내 상가는 한번 분양받으면 다시 되팔기가 쉽지 않으므로 상가를 직영하거나 장기 임대 목적으로 분양받는 것이 좋다.
아파트 단지 내 상가 백화점이나 대형 할인점의 셔틀버스 운행 중단으로 아파트 단지 주변의 생활시설들이 다시 활기를 찾고 있다. 따라서 대단위 아파트 단지 상가나 주변 상가에 대한 투자는 안정적이라고 할 수 있다. 게다가 아파트 입주 6개월 전에 하던 상가분양을 1년 전에 미리 하는 곳도 늘어나고 있어 아파트 입주 때 분양가 차익을 노릴 수도 있다. 아파트 상가를 고를 때는 단지 규모가 1천 세대 이상은 되어야 하고, 20∼30평형 아파트 밀집지역이 유리하다. 그러나 아파트 주변에 대형 할인마트나 백화점이 없다면 5백 세대 정도만 넘어도 된다. 신도시나 택지개발지구는 상가지역이 따로 있는 경우가 많아 수익성이 떨어진다. 대형 백화점이나 쇼핑시설 등이 들어서게 되면 아파트 단지 내 상가의 경쟁력이 더 떨어질 수 있으므로 아파트 단지는 택지개발지구가 아닌 중소규모 단지가 더 유리하다.


여성동아 2003년 9월 477호
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