왜 스타는 건물주가 되려하나

서울 지하철 9호선 등촌역과 5호선 목동역 사이, 유동인구 많은 대로변에 눈에 띄는 빌딩 하나가 있다. 3개 층 전부가 스타벅스 매장으로 운영되고 있는 빌딩이다. 운전자들이 차에 탄 채로 주문과 픽업을 동시에 할 수 있는 드라이브 스루가 있을 정도로 규모가 크며, 내 · 외관 디자인과 인테리어도 독특하다. 건물 외부는 짙은 브라운 컬러 알루미늄 패널과 빈티지한 청고 벽돌(재사용 벽돌)을 사용해 고급스러운 분위기이며, 건물 내부는 1층부터 3층까지 이어지는 층계를 따라 뚫려 있어 시원스러운 느낌이다. 덕분에 2016년 6월 건축돼 짧은 시간 안에 이 지역 명소가 됐는데, 최근에는 또 다른 이유로 화제를 모았다. 배우 하정우가 이 건물을 매입한 사실이 알려졌기 때문이다. 

하정우는 2018년 7월 6일, 지하 1층~지상 3층 규모(대지 면적 812㎡, 연면적 461㎡)의 이 건물을 73억3천만원에 사들였다. 등기부 등본에는 제1금융권에 56억원 상당의 근저당이 설정돼 있다. 근저당이 실제 채무액보다 약 15% 높게 책정되는 점을 감안하면 하정우의 실제 대출액은 47억원 정도로 추정된다. 스타벅스는 이 건물에 15년(2016년 11월 2일부터 2031년 10월 10일까지)간 장기 임차 계약을 했다. 임차 조건은 보증금 4억원에 월세 2천4백만원으로 알려졌다. 대출이 없다고 가정했을 때, 하정우가 기대할 수 있는 연 수익률은 4.16%. 대출 금리를 최대 4%로 가정할 경우에도 이자 상환액을 제외하고 연 1억원 이상의 수익이 기대된다.

전지현, 송승헌, 한수민도 스타벅스 건물주

전지현, 싸이, 대성, 하정우, 송승헌, 박명수 아내 한수민 등의 공통점은 스타벅스 입점 건물주라는 점이다.

스타벅스 입점 건물의 선두주자는 배우 전지현이다. 전지현은 드라마 ‘별에서 온 그대’ 촬영 직전인 2013년 4월, 서울 용산구 이촌동의 지상 2층(대지 면적 245.3㎡, 연면적 231.39㎡) 건물을 대출 없이 58억원에 매입했다. 지하철 4호선 이촌역에서 5분 거리에다가 아파트 밀집 지역이라 주중 · 주말 가릴 것 없이 유동인구가 많은 위치다. 이 건물은 매입과 동시에 스타벅스 입점이 이루어져 초창기에는 전지현이 직접 스타벅스를 운영한다는 소문도 있었다. 스타벅스는 이 건물 1 · 2층을 2013년 5월부터 2021년 5월까지 임차했는데, 조건은 보증금 5억원에 월세 1천6백만원으로 알려졌다. 면적이 그리 넓지 않고 개발 제한도 있어서 매입 이후 시세 차익이 크지는 않지만, 용산 개발로 인한 지역적 가치에 더 큰 가능성을 둔 투자로 평가받고 있다. 

싸이는 빌딩 매입 후 6년 정도 지난 후 스타벅스가 입점한 경우다. 싸이는 2012년 부인 유혜연 씨와 공동 명의로 서울 용산구 이태원 일명 꼼데가르송 거리에 지하 2층~지상 6층 규모(대지 면적 330.70㎡, 연면적 992.34㎡)의 빌딩을 매입했다. 매입가는 78억5천만원이며, 33억6천만원(채권 최고액)의 근저당이 설정돼 있다. 매입 당시 아내와 지분이 똑같았으나 2014년 싸이가 아내 지분의 일부를 더 매입해 현재는 싸이가 20분의 13을 소유하고 있다. 스타벅스 한강진역R점은 이 건물 3~5층에 2018년 2월 22일부터 2025년 2월까지 7년 임차 계약을 체결했다. 특히 이 건물에 입점된 스타벅스는 프리미엄 커피를 취급하는 ‘리저브’ 매장으로, 기존 스타벅스의 밝은 분위기와 달리 차분한 톤으로 꾸며진 고급스러운 인테리어가 특징. 덕분에 힙한 카페가 줄지어 있는 이태원에서도 핫 플레이스로 사랑받고 있다. 

배우 송승헌은 자신의 기존 건물을 리모델링해서 스타벅스를 유치한 사례다. 그는 2006년 10월 지하철 3호선 신사역 인근 대로변에 있는 지하 1층~지상 4층 규모(대지 면적 540㎡, 연면적 1332㎡) 빌딩을 1백14억원에 매입했다. 2015년 11월에는 바로 이 건물 뒤에 있는 지하 1층~지상 2층 규모의 부속 건물도 사들여 전체 면적을 넓혔다. 스타벅스가 입점한 건, 2011년 이 건물을 세련된 블랙 톤으로 리모델링한 뒤다. 스타벅스는 2017년 3월, 이 건물의 1층에 스타벅스 강남대로신사점을 오픈했다. 당시 보증금은 3억원이며, 매출의 일정 부분을 나누는 방식으로 임차 계약을 맺었다고 알려졌다. 계약 기간은 2024년 3월까지 7년이다. 



빅뱅의 대성은 스타벅스가 1층에 입점된 빌딩을 매입한 사례다. 2017년 8월, 대성은 서울 논현동 학동사거리에 위치한 지하 1 · 2층 주차장을 포함해 지상 9층짜리(대지 면적 910.3㎡, 연면적 4026.1㎡) 건물을 3백10억원(근저당 2백4억원)에 사들였다. 스타벅스는 이미 이전 건물주와 보증금 2억원에 2020년 9월까지 임차 계약을 체결한 상태였다. 

방송을 통해서 연예인 못지않게 얼굴을 알린 개그맨 박명수 부인 한수민 씨는 스타벅스 빌딩 투자의 달인이다. 두 번의 빌딩 매매를 통해 스타벅스 프리미엄을 제대로 맛봤다. 우선 2011년 10월 서울 성신여대 인근 빌딩을 29억원에 매입했다. 지하 1층~지상 4층(대지 면적 177m², 연면적 474m²)으로 이루어진 건물이었지만, 이듬해 스타벅스가 건물 전체를 빌리면서 건물의 가치가 급등했다. 이후 3년도 되지 않아 46억6천만원에 건물을 매각해 단기간 엄청난 시세 차익을 거둔 바 있다. 이어 한씨는 2014년 10월, 서울 방배동 함지박사거리에 위치한 주차장을 88억원에 매입한다. 이후 용도 변경을 통해 지상 5층 빌딩을 세웠고, 1층에 스타벅스를 입점시켰다. 스타벅스는 보증금 3억5천만원, 월세는 순 매출의 15%를 지급하기로 했다. 임차기간은 2025년 12월까지로, 한씨는 그동안 안정적인 수입을 얻게 된다. 인근 부동산 중개소에 따르면 현재 이 건물의 시세는 매입가의 2배에 가까운 1백50억원 상당이다.

스타벅스+연예인 프리미엄으로 건물 가치 상승

스타벅스는 상권 분석을 철저히 하고 유동인구가 많은 곳에 골라 들어가기 때문에 ‘스세권’이라는 신조어가 생길 정도로 부동산 가치가 우수하다. 미국 빅테이터 리서치 업체에서 2013년 미국 뉴욕에 있는 주택을 조사, 스타벅스에서 가까운(400m 이내) 주택이 그렇지 않은 집보다 평균 7.1% 비싸다는 결과를 발표한 바 있으며 우리나라에서도 스타벅스가 1층에 들어오면 건물의 가치가 오르는 경우가 많아 건물주가 스타벅스 측에 먼저 입점을 의뢰하는 경우도 늘고 있다. 부동산 투자에 관심이 있는 스타들도 예외는 아니다. 스타벅스에 ‘연예인 건물 프리미엄’이 붙으면 양쪽이 윈윈하는 시너지 효과도 발생한다. 

김은진 부동산 114 리서치 팀장은 “스타벅스는 가맹 사업이 아닌 본사 직영으로 운영돼 입점 전 상권 분석이 이루어지다 보니, 기본적으로 배후 수요가 담보가 돼 있다”면서 “게다가 스타벅스는 프랜차이즈 브랜드 중에서도 고급으로 인식되고 있어서 건물의 가치 상승으로도 연결된다”고 분석했다. 

스타벅스는 건물주 입장에서 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 대부분의 스타벅스 지점이 5년 이상 장기 임차를 하고 있다. 여기에 임대인 입장에서 공실률을 줄이는 또 다른 반사 이익이 큰 장점으로 꼽힌다. 김 팀장은 “스타벅스가 입점하면 건물의 다른 임차인을 확보하기에 유리하다”고 설명한다. 

그러나 스타벅스가 무조건 황금알을 낳는 거위는 아니다. 김 팀장은 “스타벅스는 입점 계약 시 고정 임차료 대신 매출의 일정 비율을 임차료로 지급하는 매출분배방식을 선호한다. 매출 대비 임차료 비율은 10% 초 · 중반대로 알려졌다”면서 “예상보다 매출이 안 나올 경우 고정 임차료를 내기로 하고 입점한 매장보다 적은 임대료를 받을 수 있다”고 설명했다.

_{기획 김명희 기자 사진 이상윤 동아일보 사진DB파트 디자인 이지은}