정부는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 시행해 대출을 조이고, 서울시는 토지허가거래구역을 확대하고 그린벨트를 풀어 주택 공급을 늘리는 등 집값을 잡기 위한 방안을 강구하고 있다. 하지만 2년 만에 찾아온 부동산 상승장은 한동안 유지될 것으로 보인다. 특히 3040 ‘패닉 바잉’에 대한 우려도 나오고 있는 상황.
200억 원대 자산가로 알려진 송희구(41) 작가에게 현재 부동산 상승세의 추이와 3040을 위한 부동산 투자법을 물었다. 그는 ‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’를 블로그에 연재해 1000만 조회수를 달성하고 온라인 서점 베스트셀러 리스트에 오른 작가이기도 하다. 직장인의 부와 성공에 대한 치밀한 묘사로 수많은 월급쟁이에게 호평을 받았다. 지금은 구독자가 11만 명인 유튜브 채널 ‘작가 송희구’를 통해 경제적 자유에 대한 팁을 전파하고 있다.
2009년부터 부동산 투자를 시작해온 그가 소설과 유튜브를 통해 말하는 바는 일관적이다. 미래를 위해 젊은 시절부터 부동산 투자를 미리미리 준비해야 한다는 것. 9월 2일 동아일보 충정로사옥을 찾은 송 작가는 “부자가 되려면 바다로 걸어가 바닷물을 퍼 올 수 있는 용기만 있으면 된다”고 말했다.
서울 요지 아파트 가격 떨어지기 힘든 이유
송희구 작가는 자신의 유튜브 채널을 통해 부동산 투자 관련 지식을 전달한다.
수도권 내에 있는 인기 단지는 장기적으로 우상향합니다. 현재 상승 분위기가 경기도 핵심지까지 번져가고 있습니다. 하남, 광명, 과천, 성남 같은 곳이죠. 지금은 거품이라고 보긴 어려워요. 만약 상승 분위기가 평택, 오산, 안성, 의정부 등까지 번져가게 되면 슬슬 고점이 다가온다고 볼 수 있겠죠.
해당 지역은 호재가 없다고 판단하는 건가요.
입지로 봤을 때 서울 중심부와 거리가 먼 곳은 가격 상승 요인이 떨어집니다. 하지만 중·상급지가 오르면 따라 오르게 되죠. 그런 상황이 발생할 때는 주의하셔야 합니다. 현재 서울 중에서도 마포, 성동, 강동, 동작, 동대문 등이 오르는 건 정상적이라고 봅니다.
장기적으로 우상향한다고 확신하는 이유는 뭔가요.
인플레이션 영향을 받기 때문입니다. 공사비에는 인건비가 포함돼 있는데, 교통비, 식비, 주거비 등의 영향을 받습니다. 물가가 많이 올랐잖아요. 그게 부동산에도 반영될 수밖에 없습니다. 분양을 저렴하게 하는 게 불가능합니다. 하지만 지방의 경우는 다릅니다. 광역시를 제외한 소도시는 인구가 소멸하고 있거든요. 가격을 상승시킬 동력이 없습니다.
광역시 인구 감소도 우려되는 상황입니다.
광역시에 있는 아파트를 구매하려고 한다면 신축 아파트나 학군, 상권 등 입지가 좋은 곳만 보셔야 합니다. 인구가 감소하더라도 해당 아파트에 대한 수요가 유지될 겁니다. 주요 위치에서 벗어난 구축 단지는 힘을 쓰지 못할 거라고 봅니다.
건축 연한 몇 년까지 신축으로 보나요.
지방은 6~7년 정도 된 아파트까지 신축으로 분류할 수 있습니다. 수도권은 새 아파트가 부족해서 13~14년 된 아파트도 신축이라고 보고 있어요.
아직 주목받지 못했지만 더 좋아질 가능성이 있는 지역이 있나요.
성남 구시가지를 많이 말씀드립니다. 지하철 8호선 산성역부터 모란역 라인에 현재 재개발이 활발하게 벌어지고 있고, 위례와 분당 사이에 있어서 입지 자체가 좋습니다. 또 경기 남부에서는 용인 수지구청 인근도 좋아질 겁니다. 서울에서는 이문휘경뉴타운이나 장위뉴타운이 더 발전할 것으로 봅니다.
집을 살 때 꼭 살펴봐야 할 포인트가 있나요.
입지를 결정하는 건 교통이죠. 중요한 건 서울 중심부와의 물리적 거리입니다. 강남, 용산, 여의도 등과 멀지만 교통수단으로 통근 시간이 줄어드는 경우는 조심해야 합니다. GTX로 몇 분 안에 갈 수 있다보다는 실제 거리가 중요하죠.
GTX 등 교통 호재가 있는 입지의 집값도 만만치 않습니다.
이동 시 대중교통만 이용하는 게 아니기 때문에 서울과 물리적인 거리가 멀면 좋은 입지라고 보기는 어렵습니다. 주변 인프라도 부족하고요. 시세가 비슷한 경기도 신축 단지와 서울에 있는 구축 단지를 비교해보면 장기적으로 서울 구축 단지가 더 많이 오릅니다.
교통 외에는 뭘 고려해야 하나요.
최근에는 아파트 자체의 상품성이 높아졌어요. 대표적인 게 커뮤니티죠. 아파트 내 부대시설로 일상에서 많은 게 해결되는 단지가 늘어나고 있어요. 돈을 더 쓰더라도 커뮤니티가 있는 신축 대단지를 가고자 하는 수요가 늘고 있고요. 그래서 강남 내에서도 양극화가 심합니다. 나 홀로 단지는 집값 상승의 영향을 덜 받죠. 브랜드, 교통, 학군 이 3가지 요소를 갖춘 아파트는 계속 상승 여지가 있지만 선호하지 않는 단지는 도태되기 쉽습니다.
정부 규제가 먹힐까요.
어렵다고 봅니다. 토지거래허가구역을 강남 3구와 용산구 전체로 확대하면 ‘그들만의 리그’가 더 공고해집니다. 지금도 토지거래허가구역으로 묶여 있는 아파트가 신고가를 경신하고 있어요. 좋은 환경에서 살고자 하는 부자들이 허가구역 밖 집을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타게 될 겁니다.
대출 규제는 직접적인 영향을 줄 것 같은데요.
대출을 조이면 현금 부자가 더 많은 기회를 얻게 되는 거죠. 집이 필요한 사람들은 대출이 막혀 결국 못 사게 되고요. 이 역시 부동산 양극화를 부추기는 겁니다. 공급 확대라든지 다주택자 규제를 풀어서 수요를 분산하는 게 오히려 더 효과적이라고 봅니다.
문재인 정부 부동산 정책 실패도 규제에서 비롯됐습니다.
그렇죠. 그래서 이번 정부도 조심스러워하는 것 같아요. 규제책을 냈다가 역효과가 나는 걸 봤기 때문에 세게 규제하지 못하는 거죠. 그래도 가만히 있을 수는 없으니 정책을 내놓기는 하는 것 같습니다.
청약 시장 역시 양극화돼 있습니다.
로또 분양이라고 불리는 곳 외 지역은 주의해야 합니다. 특히 기축 단지보다 입지가 떨어지는데 분양가가 더 비싸거나 비슷한 곳도 있어요. 이때는 기축 단지를 사는 게 낫습니다. 지하철역과의 인접성, 세대수, 아파트 브랜드, 학군 등을 다 따져보시고 기축 단지와의 시세 차이를 꼭 확인해야 합니다. 입지 메리트가 부족하다면 주변과 비교해 최소 1억~2억 원은 저렴해야 합니다.
지금 집을 사도 괜찮나요.
저는 상관없다고 봅니다. 부동산은 선점이라는 개념이 중요합니다. 특히 사회 초년생의 경우 종잣돈만 있다면 한 채 사두고 시작하는 게 훨씬 유리하다고 봐요. 자산을 한번 구매하기 시작하면 다른 사치품에는 눈이 가지 않습니다. 저도 20대 때는 신발과 옷, 스피커 같은 물건에 돈을 쓰기도 했지만 부동산을 사기 시작한 뒤로는 한순간의 쾌락은 중요하지 않다는 걸 알게 됐습니다. 또 30대 후반이나 40대가 넘어서 집을 사려고 하면 눈은 높아져 있습니다. 그런데 시세는 더 올랐겠죠. 그러면 생각이 좀 삐딱해지거든요. 이건 거품이야, 떨어질 거야 생각하며 계속 버티게 되는 거죠.
7000만 원 모으면 BMW 대신 자산에 투자하라
물론 값이 쌀 때 들어가면 좋지만 쉬운 건 아닙니다. 재작년에도 한창 부동산 가격이 하락했을 때 많은 분이 거래 자체를 시도하지 못했죠.
갭투자를 권하신다고요.
개인적으로 직장인이 할 수 있는 투자로는 가장 좋다고 봅니다. 실거주하면 자산을 깔고 앉아 있는 것이거든요. 거주하는 집엔 최대한 적은 돈을 써야 합니다. 가령 보증금 5000만 원에 월세 80만 원 정도의 집에 거주하고 나머지 종잣돈은 자산 가치가 높아질 곳에 투자하는 거죠. 저도 결혼한 지 13년이 됐는데 11년간은 월세로 살았습니다. 우선 7000만 원을 모으는 것으로 시작해보세요. 보통은 종잣돈을 모으면 차를 사는데 그러면 안 됩니다.
지금 기준으로 7000만 원을 가지고 뭘 할 수 있나요.
대출 8000만 원 정도를 더해 경기도권에 있는 아파트 한 채를 전세 끼고 사는 겁니다. 1억5000만 원이 준비되면 5억 원짜리 아파트를 사는 게 가능합니다.
추천하는 지역이 있나요.
안양, 의왕, 평촌 지역 20평형대 초반 아파트는 5억 원대로 접근할 수 있습니다. 월판선 호재가 있고 신규 공급도 예정돼 있어서 점차 도시가 새것으로 바뀌는 중입니다. 이렇게 집을 구매하면 월급뿐만 아니라 자산으로 발생하는 소득이 함께 생깁니다. 그냥 월급만 버는 사람과 자산이 있는 사람과의 격차는 시간이 지날수록 커집니다.
집값이 떨어질까 봐 갭투자에 선뜻 도전하지 못합니다.
기본적인 물가가 받쳐주기 때문에 5억 원가량 되는 아파트는 크게 떨어지기 쉽지 않습니다. 하락장이 오면 30억 원짜리 아파트는 25억 원이 될 수 있지만 5억 원 아파트는 떨어져도 4억 5000만 원입니다. 하락장이 오면 갈아타기를 할 시기입니다. 그래서 필요할 때 쉽게 사고팔 수 있도록 구매할 주택의 거래량을 확인해야 합니다. 중요한 건 하락장에 거래가 활발했느냐입니다. 2021~2022년에 거래량이 충분했는가를 봐야죠. 또 주변 공급량을 체크해야 합니다. 공급이 과도하게 늘어나면 역전세가 발생할 수도 있거든요.
갭투자 시 주의할 점이 있나요.
저는 종잣돈 기준으로 최대 3배 정도의 부동산을 추천합니다. 모아둔 돈이 2억 원이라면 6억 원짜리 집은 보셔야 합니다. 가격이 높은 주택일수록 상승장 때 금액이 많이 뜁니다. 하지만 무리하면 안 됩니다. 저는 그 기준을 30년 상환 기준으로 세후 월급의 30%를 넘으면 안 된다고 봅니다. 너무 많이 대출받으면 금리가 조금 올라도 힘들어지기 때문이죠. 생활비로 쓰고 나머지 금액은 저축해서 기회가 될 때 상급지로 갈아탈 준비도 해야 합니다.
갭투자를 하려면 무조건 아파트를 구매해야 하나요.
빌라는 사실상 불가능하고요. 아파트밖에 없습니다. 입지와 환금성 이 2가지가 중요한데, 거래량만으로 보면 안 됩니다. 거래량은 많지만 시세가 오르지 않는 곳들도 있습니다. 또 신축 효과를 주의해야 하고요. 입지는 애매한데 신축이라고 해서 가격이 높은 곳은 그 효과가 오래가지 않습니다.
거래량은 많은데 시세가 오르지 않는 곳은 어디인가요.
소도시 아파트가 대부분 그렇습니다. 매매가 1억9000만 원인데 전세가가 1억8000만 원입니다. 1000만 원으로 투자용 아파트를 사는 거죠. 하지만 가격은 그대로입니다. 과거엔 지방 인구가 탄탄했기 때문에 지방 아파트 투자가 통했을 수도 있지만 지금은 그렇지 않습니다.
임장은 필수인가요.
다녀야 하죠. 중요한 건 단지 내부가 아니라 외부입니다. 지하철역부터 단지까지 가는 길목의 분위기와 상권을 확인하셔야 하고, 지도에서 확인하기 어려운 고도도 직접 가면 느낌이 확 오죠. 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있는지, 빌라가 많은지 등도 확인하면 좋습니다. 직접 가보면 느낌이 옵니다. 구축이더라도 관리가 잘돼 있다든가, 언덕이더라도 이 정도는 살만하다든가 그건 검색으로는 얻을 수 없는 자료죠.
임장 가면 인근 부동산을 방문하기도 한다고요.
재건축이 진행 중인 아파트라면 진행 정도를 확인할 수 있고요. 기본적으로 매수세는 어떤지 등 분위기를 확인할 수 있죠. 임장을 해보면 온라인으로 확인한 매물과 가격이 다른 때도 있어요. 7억5000만 원으로 알고 갔는데 실제로는 8억 원에 거래될 수도 있고요. 그리고 하락장일 경우는 거래 시 3000만 원 정도는 조절이 가능한 일도 있습니다. 발품을 팔지 않으면 얻을 수 없는 정보죠.
경제적 자유는 마음의 여유
저는 경제적 자유를 누군가의 부탁을 변명 없이 거절할 수 있는 상황이라고 이야기합니다. 마음의 여유죠. 한 회사를 오래 다니면서 누군가는 자산을 모아 여유를 갖고, 누군가는 돈을 써버려서 여유가 없는 경우 등 다양한 케이스를 봤어요. 자산이 있으면 회사도 마음 편하게 다닐 수 있습니다. 그렇지 않으면 회사가 인생의 전부가 되거든요. 그러면 가정에서도 예민하게 되고, 악순환이 반복되는 겁니다.
누구나 경제적 자유를 얻을 수 있나요.
사회 초년생의 경우 충분히 할 수 있습니다. 이건 대입처럼 상대방과 경쟁하는 게 아닙니다. 시간이나 정원이 정해져 있는 게 아니죠. 일상에서 절약하고 수입을 모아 이를 어떻게 자산으로 바꿀 수 있는지를 계속 고민해야 해요. 제 경우엔 부업도 많이 했습니다. 재즈 바에서 피아노 연주도 하고, 옷을 팔기도 했어요. 그러다가 적성을 찾을 수도 있거든요. 저도 처음엔 가볍게 글을 쓰다 보니 글재주가 있다는 걸 발견한 겁니다. 누구나 다 재능이 있기 때문에 직장 생활을 하면서 저축해 투자도 하고, 남는 시간에 부업도 소소하게 하는 걸 권합니다.
일단 시도해야 결과가 생긴다는 거네요.
우선 움직여야 합니다. 해보지 않고 시간이 지나면 “어차피 해도 안 됐을 거야” 하고 넘어가기 좋죠. 저는 유튜브를 시작할 때도 젊은 시절을 기록해보자는 취지였어요. 그러면서 여태까지 한 게 부동산이었으니까 그 이야기를 했는데, 구독자 10만 명을 달성했습니다. 조금씩이라도 시도해야 뭔가를 얻을 수 있습니다.
#송희구 #부동산 #아파트 #여성동아
사진 박해윤 기자 뉴스1
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