서울 끝자락에서 체급 키우는 거여·마천 뉴타운

e편한세상 송파파크센트럴. 단지 바로 앞이 위례선 트램 종착역이다.

서울 지하철 광화문역에서 5호선을 타고 약 43분 만에 도착한 마천역. 종점이지만 내리는 사람들이 꽤 많다. 1번 출구로 나오자 오래된 2~3층 상가 건물 사이로 신축 아파트 단지들이 시야를 가른다. 아파트 단지 뒤쪽으로 낮은 산자락이 펼쳐져 도심이지만 자연 속에 들어와 있는 느낌도 난다. 10·15 부동산 대책 시행 이후 주택 시장이 숨 고르기에 들어간 가운데, 송파구 거여·마천 뉴타운은 조용히 체급을 키우고 있는 중이다.

거여·마천은 강남 3구(강남·서초·송파)에서 사실상 마지막으로 남아 있던 대규모 저층 주거지가 본격 재편되는 지역이다. 모든 구역이 정비를 마치면 약 1만5000가구 규모의 ‘미니 신도시’가 형성된다. 바로 인접한 위례신도시와 물리적으로 맞닿아 있어 생활권 통합도 빠르게 진행 중이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “압구정·대치·잠실 등 기존 고밀 지역은 이미 완성 단계이거나 재건축 규제가 강한 반면, 거여·마천은 용적률 상향과 구역 확장을 통해 도시 구조 자체를 새로 설계할 수 있는 드문 지역이다. 중장기적으로는 현재 시세 대비 분명한 우위를 가질 것”이라고 내다봤다.

지하철 마천역 1번 출구에서 4차선 도로를 건너 60m도 채 되지 않는 거리에 자리한 e편한세상 송파파크센트럴(거여 2-2구역·2020년 입주·1199세대) 앞에는 위례선 트램 공사를 알리는 펜스가 설치돼 있었다. 2026년 하반기 위례선 트램이 들어오면 위례·복정 접근성이 크게 개선될 전망이다. 단지는 건폐율 20%, 용적률 277%로 동 간 거리가 넓고 중앙 조경이 공원처럼 조성돼 있다. 2017년 분양 당시 전용면적 84㎡ 기준 7억~8억 원대였던 가격은 최근 약 18억9000만 원(2025년 11월·19층)까지 올랐다.

바로 옆 송파시그니처롯데캐슬(거여 2-1구역·2022년 입주·1945세대)은 2025년 10월 전용면적 84㎡가 20억 원(15층)에 거래되며 ‘20억 클럽’에 진입했다. 2019년 분양가(8억 원대 후반)에 비해 2배 이상 상승한 가격이다. 김학렬 소장은 “e편한세상 송파파크센트럴에 비해 마천역 접근성은 떨어지지만, 좀 더 신축이고 단지 규모가 큰 데다 브랜드 프리미엄과 인근 구역 전체가 재편된다는 기대감이 반영된 것”이라고 분석했다. 신축 단지들 사이로 ‘사선 조망’이 확보돼 도심 특유의 답답함이 덜한 것도 현장에서 체감되는 강점이다. 

곧 철거가 진행될 예정인 마천 4구역. 

최근 20억 원에 거래된 송파시그니처롯데캐슬. 

마천 1·3구역 연립·다세대, 토허제 적용 제외로 관심 

마천역 2번 출구 오른쪽에 위치한 마천 4구역은 이주를 마무리하고 곧 철거에 들어간다. 현대건설이 시공을 맡아 ‘디에이치 클라우드’로 조성될 예정이며, 최근 관리처분계획 변경을 통해 가구 수를 1372가구에서 1254가구로 조정하고 중대형 위주의 고급화 전략을 적용했다. 현재 가장 주목받는 곳은 2025년 재정비촉진지구로 지정된 마천 2구역이다. 마천역 2번 출구 바로 앞 초역세권이자 초등학교를 품은 ‘역세권+초품아’ 입지를 갖췄다. 2026년 상반기 추진위원회가 구성될 예정이며, 빠르면 2032년 착공해 2036년 완공도 가능하다는 전망이 나온다. 마천 5구역 역시 2025년 추진위원회를 발족하며 사업에 속도를 내고 있다. 인근 부동산 중개업소에 따르면 이들 구역은 토지거래허가지역으로 묶여 투자 목적 매수는 제한적이지만, 신축 아파트 실수요에 대한 관심은 꾸준히 이어지고 있다고 한다. 



마천 1·3구역 일대는 아직 다세대·연립 주택이 밀집한 전형적인 노후 주거지 모습이다. 두 구역 모두 조합 설립을 마쳤고, 현재 사업시행인가를 앞두고 있다. 서울 동남권이 각종 규제로 묶인 상황에서도 관리처분인가 전 단계여서 조합원 지위 양도가 가능하다는 것이 가장 큰 강점이다. 또 연립·다세대 주택은 토지거래허가제의 규제 대상이 아니기 때문에 실거주 요건이 없어 상대적으로 진입이 쉬운 편이다. 마천 3구역은 최고 25층, 2364가구 규모의 대단지로 조성되며 GS건설이 시공사로 선정됐다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “1·3구역은 10·15 부동산 대책 시행 이후에도 문의가 꾸준하다”며 “대지 지분 33㎡(10평) 기준 9억~10억 원 선인데, 뉴타운 완성 후 가치를 감안하면 여전히 저평가됐다는 인식이 있다”고 말했다. 

거여·마천은 그동안 교통이 약점으로 거론돼왔으나 지하철 5호선(광화문·여의도 직결)에 더해 위례선 트램이 마천역에서 위례 중심부와 복정역을 잇게 되면 위례 학원가 접근성이 크게 개선되고 생활권 통합도 본격화할 전망이다. 1907년 개교한 명문 사학 동성중·고가 마천 3구역 바로 앞으로 이전이 확정돼 학군도 보완될 전망이다. 김학렬 소장은 “대규모 신축 공급과 교통망 확충, 학군 개선이 동시에 실현되면 거여·마천은 ‘서울 외곽’ 이미지를 벗고 업무 접근성이 좋은 신축 주거 벨트로 자리 잡을 가능성이 크다”며 “완공 이후에는 서울 강동구 주요 단지보다 약간 낮은 정도의 시세가 형성될 것”이라고 전망했다.

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사진 지호영 기자 도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장