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부동산 가격 폭등 이후…무주택자가 노려야 할 곳은 여기

글 정혜연 기자

입력 2020.08.25 10:30:01

정부가 부동산 시장 안정화를 위해 공급 확대로 방향을 틀었다. 무주택자에겐 내 집을 마련할 절호의 기회. 눈여겨봐야 할 곳을 소개한다.
올해 초, 코로나19 팬데믹 여파로 잠잠했던 부동산 시장이 봄 이사철을 지나며 불안해지자 정부가 6월부터 부동산 정책을 꺼내들었다. 이후 석 달간 규제 지역 추가 지정 및 전입 의무 강화(6·17 대책), 다주택자 부동산 세제 강화 및 등록임대사업자 제도 폐지(7·10 대책) 등 고강도 대책이 시행됐다. 

부동산 규제 역사에 획을 그을 대책도 나왔다. 임차인 보호를 목적으로 한 ‘임대차 3법’이 바로 그것. 국회에서 관련 법규를 신속히 통과시켜 7월 31일부터 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행됐다. 전월세신고제 역시 8월 4일 국회 본회의를 통과해 내년 6월 시행을 앞두고 있다. 아이러니하게도 향후 4년간 전세가를 올리지 못할 거라 우려한 임대인들이 한꺼번에 몇 억원씩 전세가를 올려 부르고, 보증부 월세(반전세) 전환에 나서는 기현상이 벌어졌다. 그 여파로 전세 매물이 빠른 속도로 사라졌다. 한 부동산 연구기관 조사에 따르면 새 임대차법 시행 후 서울의 전세 매물은 8월 12일 기준, 2주 전에 비해 15.7% 감소한 것으로 나타났다. 국민들은 그야말로 한 번도 경험해보지 못한 부동산 시장에 당혹감을 감추지 못하고 있다. 

이런 가운데 정부는 무주택자들의 주거 안정성을 보장하기 위해 8월 4일 주택 공급 확대 방안을 내놨다. 서울과 수도권에 국가가 보유한 유휴부지를 활용해 공공임대 주택을 26만2천 세대 이상 공급하기로 한 것. 이와 더불어 2018년 12월 발표한 ‘3기 신도시 공급안’을 신속하게 이행하기 위해 속도를 내고 있다. 현 정부는 임기 내 수도권에 신속히 주택을 공급, 집값을 안정시키려는 의지가 강해 계획대로 분양될 가능성이 높다. 때문에 무주택자라면 민간택지 공급에 관심을 갖는 동시에 정부 공급안도 꼼꼼히 챙겨보고 내 집 마련에 나서는 것이 좋다. 


서울 노원·용산·서초에 지분적립형 공공분양

정부의 주택 공급 확대안 발표 당시 가장 화제가 된 곳은 서울 노원구에 위치한 태릉CC다. 국방부가 소유한 골프장인 태릉CC는 74만여㎡로, 이곳에 한꺼번에 1만 세대가 공급된다. 지난해 서울 송파구에 입주한 재건축 단지 ‘헬리오시티(9천5백10세대)’와 비슷한 규모다. 또 태릉CC 내부에는 호수 등 친환경 녹지가 많아 지역 주민들이 활용 가능한 다수의 공원도 들어설 예정이어서 주거 만족도가 높을 것으로 예상된다. 서울 용산구 삼각지역 인근 용산 캠프킴 역시 주목되는 곳으로, 5만여㎡ 부지에 3천1백 세대가 공급될 예정이다. 용산에서 가장 단지가 큰 한가람 아파트(2천36세대)보다 규모가 커 주거 인프라 역시 잘 조성될 것으로 전망된다. 

공공기관 이전부지 및 유휴부지의 경우 전체 공급량이 6천2백 세대 정도로 다소 적은 편이지만 입지는 이미 인프라가 구축된 도심 요지들이어서 기대감을 높인다. 경기 과천시 정부과천청사 일대 4천 세대, 서초구 반포동 서울지방조달청 1천 세대, 서초구 양재동 국립외교원 유휴부지 6백 세대, 강남구 논현동 LH서울지역본부 2백 세대 등이다. 이들은 모두 정부 소유 부지로 관할 지자체의 반발과 관계없이 정부 의지로 공급 계획에 따라 신속히 추진할 수 있다는 것이 장점이다. 워낙 입지가 좋아 많은 이의 관심이 쏠리는 상황. 정부는 집값 고공 행진에 불만이 큰 20~30대 청년층을 위해 이곳에 들어설 주택들은 최대한 청년 및 신혼부부에게 공급한다고 발표했다. 



이외 공공기관 미매각 부지 4천5백 세대 역시 주목할 만하다. 마포구 상암DMC 내 2천 세대, 강서구 SH 마곡 부지 내 1천2백 세대, 구로구 천왕동 내 4백 세대, 영등포구 LH 여의도 부지 내 3백 세대 등이다. 이들은 공공기관이 소유했던 용지로 도시 개발 당시 업무용 부지로 나왔으나 민간에 팔리지 않아 공터로 남은 곳들이다. 세대 수가 적고, 공터기 때문에 주택 건설 계획만 수립하면 빠른 속도로 신규 주택 단지가 들어설 수 있을 것으로 보인다. 

이들 지역을 주목해야 하는 이유는 ‘지분적립형 분양’이라는 획기적인 공공임대 방안이 적용될 예정이기 때문. 분양받은 사람은 최초 분양가의 20~25%를 내고 주택을 취득한 뒤 일정 임대료를 내며 거주하고, 나머지 금액은 향후 20년 혹은 30년 동안 살면서 갚아나가면 된다. 예를 들어 수분양자가 20년형으로 5억원짜리 주택을 계약했다면 초기 1억2천5백만원을 내고 입주한 뒤 4년마다 분양가의 15%에 해당하는 7천5백만원을 내면서 지분을 늘려가게 된다. 

일정 임대료도 내야 하는데 행복주택 수준(보증금에 따라 월 20만~40만원가량)이 될 것으로 보인다. 보증금은 입주할 때 일부 분양대금과 함께 내는데 4년마다 지분을 늘리면, 그에 비례한 만큼 보증금을 돌려받을 수 있다. 여러 문제점도 제기되지만 입지가 좋아 추진만 된다면 ‘로또분양’에 버금가는 시세차익을 누릴 수 있을 것으로 전망된다. 관심 있는 무주택자는 국토교통부 및 LH한국토지주택공사 홈페이지 공지를 지속적으로 확인하는 것이 좋다. 


3기 신도시 수도권 30만 호, 내년 말 분양 시작

정부가 1만 세대를 공급하겠다고 발표한 서울 노원구 태릉 골프장(위). 3기 신도시 홈페이지.

정부가 1만 세대를 공급하겠다고 발표한 서울 노원구 태릉 골프장(위). 3기 신도시 홈페이지.

2017년 현 정부 집권 초기 집값 상승 추세에도 추가 주택 공급 방안은 발표되지 않았다. 이미 주택은 충분하다는 게 이유였다. 그러나 2년 연속 주택 가격 상승 추세가 진정되지 않자 2018년 12월 정부는 ‘3기 신도시 공급 방안’을 발표했다. 

서울에서 대중교통으로 30분 거리에 위치한 택지에 주택 30만 세대를 공급한다는 것. 가장 넓은 단지는 경기 남양주 왕숙(1134만m² 6만6천 세대)으로, 경기 하남 교산(649만m² 3만2천 세대), 인천 계양(335만m² 1만7천 세대), 경기 고양 창릉(813만m² 3만8천 세대), 경기 부천 대장(343만m² 2만 세대) 등이다. 이 가운데 4개 신도시를 대상으로 간선급행버스체계(BRT) 신설, 서울 지하철 8호선의 별내선과 3호선의 연장 및 역 신설, 도로 확장 및 신설 등 다양한 교통 대책도 함께 마련돼 눈길을 끌었다. 택지마다 차이는 있으나 하남 교산의 경우 서울 강남 접근성이 높고, 고양 창릉 역시 1기 일산신도시보다 용산, 종로 등 서울시내 주요 도심지와 가까워 주목을 받았다. 

당시 정부는 3기 신도시 토지보상을 신속히 시행하고, 공공 및 민간 분양 사업 역시 속도감 있게 진행해 빠르면 2021년 말 이들 신도시에 분양을 시작할 것이라고 발표했다. 토지보상에 차질을 빚어 사업 시행일자가 조금씩 밀리는 모양새지만 늦어도 2022년에는 일부 택지에서 분양이 시작될 것으로 전망된다. 또 3기 신도시의 경우 조기 공급을 위해 약 9천 세대를 대상으로 본청약에 1~2년 앞서 신청하는 ‘사전청약제’가 도입될 예정이어서 관심이 높은 상황. 사전청약 당첨자의 경우 본청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨되기 때문에 미리 준비하는 것이 좋다. 

정부는 8월 6일 3기 신도시에 대한 정보를 담은 ‘3기 신도시 홈페이지’를 개설했다. 3기 신도시 5곳과 관련해 신도시 위치와 주택 수, 주요 교통 대책, 조감도 등을 담아 주택 마련에 관심을 가지는 이들이 사업 계획을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것. 또 3기 신도시를 설계하는 건축가들의 인터뷰 영상도 올라와 주거 환경이 어떤 식으로 조성될지 짐작할 수 있는 것도 장점이다. 3기 신도시 청약일정을 알려주는 ‘청약일정 알리미 서비스’는 무주택자들의 환영을 받는 서비스. 신청자가 연락처와 관심 지구 등을 등록하면 해당 지구의 청약일정을 3〜4개월 전에 문자 메시지로 알려준다. 국토부에 따르면 8월 15일 기준 청약일정 알림 서비스 신청자 수는 4만 명을 넘긴 것으로 나타났다. 

3기 신도시 청약을 준비하는 무주택자라면 청약 점수를 미리 계산하는 것은 기본, 거주 요건도 잘 살펴봐야 한다. 3기 신도시 대부분이 경기도에 들어설 예정인데 당해 1순위는 전체의 50%가 해당 지역 거주자들에게 돌아간다. 물론 분양 물량이 많기 때문에 서울 및 기타 지역 거주자에게도 50%가량의 물량이 1순위(기타)로 돌아간다. 그러나 당첨 가능성을 높이고 싶다면 미리 관련 정보를 파악해 청약 점수를 챙기는 등 준비하는 것이 좋다.

사진 동아DB 뉴시스 게티이미지 
사진제공 3기 신도시 홈페이지 캡처



여성동아 2020년 9월 681호
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