내 집 가진 사람도, 전세 사는 사람도 꼭 알아야 할 부동산으로 돈 버는 법

현재는 부동산 가치가 더 오를 것을 기대하기 어려운 상황이다. 이럴 때는 시세 차익을 기대하는 투자는 지양하고, 매달 현찰이 나오는 부동산으로 갈아타는 것이 바람직하다. 시세 차익을 달성하려면 부동산 경기가 과열돼야 하는데, 앞으로는 인플레이션이 심화되고 금리가 상승할 것이므로 부동산 경기는 과열되기는커녕 냉각될 것이다. 게다가 불확실한 경기 상황과 불안정한 직장 생활, 고령화로 인한 노후 대비의 필요성으로 인해 매달 현찰이 나오는 부동산의 가치가 급등할 수밖에 없다.
시세 차익을 기대하고 대출을 왕창 끼고 아파트를 구입한 많은 사람들이 집값은 오르지 않고 대출 이자만 올라 힘겨운 나날을 보내고 있다. 팔아서 대출 이자에서 해방되고 싶지만 거래가 되지 않으니 ‘하우스푸어’의 고통을 실감하고 있다. 이런 사람들은 하루속히 집을 팔아 거주비용을 줄이고 현금 흐름을 확보해 재기를 노려야 한다. 현금 흐름만 확보되면 목돈 없이 집을 마련할 수 있는 방법은 얼마든지 찾을 수 있다.
예를 들어 5억원짜리 아파트에 살고 있는 사람의 거주비용은 월 1백67만여원이나 된다. 이 돈으로 정기예금을 들었다면 연 4%의 이자를 포기한 기회비용이다. 만일 이 돈으로 연 6%의 수익을 올릴 수 있다면 거주비용은 월 2백50만원으로 상승한다. 거주비용으로 월 1백67만원을 지불할 정도라면 월수입이 최소한 7백만원 이상 돼야 한다. 그렇지 않으면 좋은 집에서 사느라 허리가 휘는 셈이 된다.
2억원의 대출을 끼고 5억원짜리 아파트를 산 사람의 거주비용은 얼마나 될까. 자기 돈 3억원의 기회비용 연 4%와 대출 2억원의 연 6% 이자를 합치면 월 2백만원 정도 된다. 이 사람은 집값이 크게 오르지 않으면 하우스푸어로 전락할 가능성이 높다.
전세로 살고 있어도 거주비용은 지불하고 있다. 2억원짜리 전세를 살고 있는 사람의 거주비용은 67만여원. 만약 이 사람의 월수입이 3백만원 이하라면 소득에 비해 거주비용이 너무 많다. 다만 실제로 돈을 지불하고 있지 않기 때문에 거주비용이 없다고 착각하고 있는 것뿐이다.

거주비용 과감하게 줄여 투자 종잣돈 마련
부자가 되려면 먼저 거주비용을 수입의 10분 1 이하로 줄여야 한다. 그래야 돈이 모이고 미래가 있다. 거주비용을 줄이는 정도가 아니라 아예 돈을 벌면서 거주할 수 있다면 머지않아 큰 부자가 될 수 있다.
거주비용을 많이 지불하고도 돈을 벌 수 있다고 주장하는 사람이 여전히 많다. 하지만 이는 사기만 하면 부동산 값이 오르던 시절의 얘기다. 지금은 과거처럼 큰 폭으로 오를 일도 없지만 오른다 해도 화폐 가치가 계속 떨어지기 때문에 가격이 오르는 것이지 가치가 오르는 것은 아니다.
미국이 돈을 무작정 찍어내고 한국도 미국 달러보다 원화의 가치가 오르면 수출에 차질이 생기니 돈을 더 찍어낸다. 정부가 경기를 살린다며 통화량을 남발해 돈의 가치는 점점 떨어지고 있다. 월급이 10년 전에 비해 많이 올랐음에도 생활은 더 궁핍해진 이유를 곰곰이 생각해보라.
거주비용을 줄이는 방법은 간단하지만 결단력이 요구되므로 실행에 옮기기가 쉽지 않다. 다음과 같이 해보자. 부채 없이 5억원짜리 집에 살고 있는 사람은 3억원을 대출받을 수 있다(DTI 규제로 대출 한도가 3억원이 되지 않으면 한도까지 받는다). 이 3억원으로 연 8% 정도의 수익이 창출되는 부동산을 구입한다. 그렇게 되면 (5억×4%)-(3억× 8%)=-4백만원이므로, 거주비용은커녕 월 33만원의 수익을 얻을 수 있다. 바로 이것이 현금 흐름을 확보하는 부동산 지혜다.
그럼에도 많은 사람들이 대출받는 것을 무서워한다. 심지어는 대출 없이 집을 샀다고 자랑한다. 이럴 때 나는 “부동산 IQ가 낮다고 스스로 고백하는 것”이라고 말한다. 부동산 IQ가 낮으니 연 8%의 수익을 올리는 방법을 이해하지 못한다. 만약 부동산 구입에 자신이 없다면 다른 곳에 투자해도 된다.
다시 말하건대 대출받는 것을 무서워하면 돈을 벌 수 없다. 정부는 국내 최대 부채자이면서도 엄청난 수익을 올리고 있다. 대기업 역시 부채를 이용해 돈을 번다. 넘어지는 것을 무서워하면 자전거 타는 법을 배울 수 없다. 집값이 오르기만 마냥 기다렸다가 불안한 미래를 맞이할 수밖에 없다. 경기가 좋지 않거나 부동산 시장의 미래가 불확실할수록 현금 흐름을 확보해야 한다. 부동산 값은 거품이 꺼질 우려도 있고 오른다 해도 화폐 가치가 떨어져 실질소득은 줄어들 확률이 높지만 매월 나오는 임대료의 가치는 오르면 올랐지 떨어질 수가 없기 때문이다.
이제 2억원의 대출을 받아 5억원짜리 아파트를 사서 그 집에 살고 있는 사람은 어떻게 해야 할까. 연봉이 1억원이 넘는다면 관계없지만 그렇지 않다면 깊이 반성하고 당장 이사를 가야 한다. 이 사람이 부채 없이 3억원짜리 집으로 옮기면 거주비용은 월 2백만원에서 1백만원으로 줄어든다. 하지만 이것만으로는 부자가 될 기반을 갖출 수 없다. 2억원짜리 전세를 얻고 1억원으로 연 8%의 수익을 올리는 부동산에 투자하면 거주비용은 0이 된다. 하지만 이것도 양에 차지 않는다. 돈을 벌어야 하기 때문이다.
2억원짜리 전셋집을 보증금 3천만원에 월 1백50만원으로 전환하면 거주비용은 월 20만원의 수입으로 바뀐다. {(3천만×연 4%)+(1백50만×12)}-(2억7천만×연 8%)=-2백40만원이 되기 때문이다.
더 나은 미래를 위해, 더 빨리 큰 부자가 되려면 거주의 불편함을 감수해야 한다. 지금 편히 살다 나중에 불편하게 사는 것보다 젊을 때 불편하게 살고 나이 들어 멋지게 사는 것이 훨씬 바람직하다. 이 말에 동의하는 분들은 ‘과감하게’ 보증금 3천만원에 월 1백50만원보다 더 싼 집을 구하라. 그렇게 되면 연 8%의 수익을 올릴 수 있는 자금을 더 확보할 수 있다. 2억원짜리 전세에 살고 있는 사람이 보증금 2천만원에 월세 70만원짜리 집으로 이사를 하면 거주비용이 월 67만원에서 월 43만여원의 수익으로 바뀌는 것을 실감할 수 있을 것이다.

4~5년 후 입주할 수 있는 재건축 지분에 눈 돌려야

집을 팔아 거주비용을 수입으로 전환시키라고 해서 무주택자로 살라는 것은 아니다. 지금까지 자신의 수입에 과분한 거주비용을 지불하고 살았기 때문에 거주비용을 줄이고 현금 흐름을 확보하라는 것이다. 현금 흐름을 확보하면 대출에 대한 큰 부담 없이 좋은 집을 살 수 있다. 좋은 집은 거주비용을 부담할 정도의 재력을 갖추기까지는 나의 또 다른 현금 흐름의 원천이 될 수 있다는 점에서 대단히 중요하다. 무리한 이자를 부담하면서 집값이 오르기를 하염없이 기다리는 집은 나쁜 집이다. 반면 이자 부담 없이 또 다른 수익의 창출원이 되는 집이 좋은 집이다.
월 20만원의 수입이 발생하면 연 6%대로 4천만원을 대출받을 수 있다. 월 40만원의 수입이면 8천만원, 월 60만원이면 1억2천만원을 굴릴 수 있다. 종잣돈 4천만원이면 3, 4년 후 잔금 납부 시까지 한 푼도 추가로 부담하지 않고 서울시 요지의 33평형 아파트를 구입할 수 있는 방법이 있다. 1억2천만원이면 집도 구하고 또 다른 현금 흐름을 확보할 수 있는 엄청난 자금이 된다.
아직 내 집을 마련하지 못한 이들은 지금과 같은 부동산 침체기가 목돈 없이 집을 마련할 수 있는 절호의 기회다. 얼마 전 내게 상담을 온 젊은 부부는 2억짜리 전세에 살고 있는데 대출 1억원을 합쳐 3억원 정도로 마련할 수 있는 아파트를 찾고 있었다. 그런데 서울에서 3억원으로 거주하기도 편리하고 투자성도 있는 아파트를 찾을 수가 없다고 한다. 비극적인 일이다. 3억원이면 한 달에 6백만원을 버는 맞벌이 부부가 한 달에 2백만원씩 저축해도 다 갚으려면 12년 이상 걸리는 거액이다. 그럼에도 생활환경이 좋은 입지의 아파트는 구할 수가 없다. 사고 싶은 아파트는 비싸고 돈은 모자라니 짜증만 나서 집 구입을 포기하고 전세로 눌러앉는 젊은 부부들이 많다.
하지만 내 집 마련을 포기하는 것은 하우스리스푸어의 길로 접어드는 것이다. 부동산의 가치는 오르지 않지만 부동산의 가격은 날이 갈수록 오른다. 인플레이션의 심화로 화폐 가치가 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 이명박 정부 들어 경기를 부양하려고 막대한 통화량을 늘린 사실을 상기하라.
나는 그 부부에게 지금과 같은 불경기에 현금을 많이 투자하는 것은 아무리 내 집 마련이라고 해도 어리석은 일이라고 설명했다. 돈을 많이 묻으면 현금 흐름이 나빠지기 때문에 부의 기회를 잡을 수가 없다. 과거에는 시세 차익을 기대할 수 있기 때문에 돈을 묻어도 됐지만 지금은 돈을 묻으면 돈이 썩는다.
4년 후 입주할 수 있는 서울의 재건축구역의 지분을 사면 초기 투자비용이 7천만~8천만원이면 가능하다. 전세와 대출금은 1년 안에 나오는 이주비로 충당이 가능하고 이사비용도 5백만~1천만원이 나오므로 이자를 상쇄할 수 있다. 게다가 요즘은 거의 모든 시공사들이 추가부담금 전액을 잔금 시 납부하는 조건(발코니 확장을 비롯해 거의 모든 전자제품과 인테리어도 무료)이므로 추가비용이 발생하지 않는다. 초기 투자비용조차 없는 사람들이라면 신용대출 등으로 마련하면 한 달 이자비용 35만~40만원으로 내 집 마련이 가능해지는 것이다. 만약 입주하지 않고 입주권 상태로 매도하면 투자 대비 100% 이상의 수익률을 달성할 수도 있다. 아무리 부동산 경기가 좋지 않아도 서울 도심의 신축 아파트의 인기는 쉽게 떨어지지 않는다.
그렇게 해서 내 집을 마련하면 남은 여윳돈으로는 현금 흐름이 원활한 수익형 부동산을 구입하는 것이 현명하다. 상가나 오피스텔도 고려할 수 있고 원룸이나 투룸 등은 환금성 측면에서 유리하다. 앞으로는 금리 인상과 경기 불확실성으로 인해 부동산 경기가 하향 안정세를 이어갈 것으로 보인다. 이럴 때일수록 시세 차익이라는 확률투자보다 매달 월세가 나오는 확실한 투자로 승부하는 것이 현명하다. 돈 나오지 않는 부동산은 이제 애물단지일 뿐이다. 애물단지가 언제 효자상품이 될지 우두커니 기다리다 보면 목만 아플 뿐이다. 빨리 조치를 취해야 한다. 그렇지 않으면 진짜 ‘버려야 하는’ 곤욕을 치를 수도 있다.

Information
‘돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라’의 저자 장인석 소장이 ‘부동산 IQ 교실’을 개설한다. 장 소장은 8월10일부터 6주(매주 수요일 오후 3시~5시30분) 동안 진행되는 강좌에서 부동산으로 부를 이루고 넉넉한 노후를 맞이하기 위해 필요한 지혜를 전할 예정이다. 목돈 없이 내 집을 마련하고 월세 부동산을 만들 수 있는 노하우를 비롯해 유망 지역을 미리 선점하는 안목, 현금 흐름을 확보해 부의 원천을 만들 수 있는 방법 등이 강좌의 핵심 내용이다. 서울 지하철 2호선 성수역 2번 출구 착한부동산투자연구소에서 강의하며 수강료는 20만원. 문의 070-8821-7131