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Money real estate

지금 사면 ‘대박’ 터지는 건물은 어디?

엄재웅(블로거 서경파파)

입력 2022.08.01 10:00:01

빅스텝 금리인상과 아파트값 하락이 연일 기사의 헤드라인을 장식하고 있다. 지난해부터 “하락장에 대비해야 한다”고 주장해온 블로거 ‘서경파파’는 부동산 침체 후 경기부양책이 쏟아질 때를 대비해 흙 속의 진주를 찾아내는 안목을 키우라고 조언한다. 
2021년 하반기부터 이전 신고가 대비 ‘반토막’ 난 거래가가 나오기 시작했을 무렵, 다수의 사람들은 “증여겠지”라며 정상적이지 않은 거래로 치부했다. 하지만 필자의 생각은 달랐다. 2021년 중반부터 하락장에 대비해야 한다고 줄곧 얘기해왔다. 중국 부동산 거대 기업 ‘헝다 사태’가 터진 이후 당시 문재인 정부가 대출 규제 카드를 꺼내들었기 때문이다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 촉발된 팬데믹으로 각 국가들은 시장에 엄청난 돈을 풀었다. 상상 이상의 돈을 풀었으니 거둬들이는 것은 당연한 이치. 2021년 중반부터 긴축 조짐이 보이니 하락장을 대비해야 한다고 주장한 이유다.

2021년 헝다 사태 당시 유수의 전문가들은 2008년 ‘리먼 브라더스 사태’만큼의 쇼크는 없을 것이라고 내다봤다. 문재인 정부의 대출 규제는 시장을 억누르는 비정상적인 정책으로만 진단했다. 결국 2022년, ‘혼돈의 시장’이 왔다.

금리는 올라가고 규제는 완화될 기미가 안 보이고 부동산 가격은 떨어지고 있다. 그야말로 혼돈의 시장이다. 그런데도 서울 이촌 한강맨션 같은 단지들은 최고가를 기록하고 있다. 유수의 부동산 전문가들은 용산과 같은 좋은 입지에 있는 곳들은 시세가 방어되거나 최고가를 기록할 것이라고 진단하지만, 한국에서 ‘똘똘한 한 채’와 ‘강남 불패 신화’는 지나치게 부풀려져 있다. 2008년 하락장 때에는 입지가 좋은 곳으로 알려진 지역들은 일명 ‘버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌)’으로 불렸다. 하락장일 때 무리해서라도 ‘상급지’에 가야 살아남는다고 주장하는 사람들은 과연 2008년 하락장의 공포를 경험해본 사람들일까 하는 의심이 들 정도다.

남들과 똑같은 방법으로 투자하지 마라

하락장에는 미시적인 관점으로 접근해야 한다. 살아남는 주택시장은 입지와 상관없이 인허가가 빠른 재개발, 재건축뿐이다. 예를 들어 입지가 안 좋은 서울 노원구 재건축 아파트더라도 5년 안에 신축 아파트가 될 가능성이 높으면 투자자들은 몰리기 마련이다.



실제로 하락장의 징조가 나타나는 요즘, 부산에 투자자들이 몰리는 이유는 대체로 재개발, 재건축 인허가 속도가 빠르기 때문이다. 대표적으로 부산의 괴정5구역은 2015년 10월 시범생활권계획 사업지로 지정된 이후 3년 만인 2018년 5월 조합설립인가가 났고 약 2년 이후 2020년 6월에 사업시행인가가 났다.

한편 주택시장의 하락을 전망하는 사람들은 은행에 적금을 들거나 수익형 부동산, 예를 들어 꼬마빌딩이나 수익형 레지던스, 지식산업센터, 신도시 상가 등에 투자하라고 조언하기도 한다. 사실 대단한 인사이트가 있는 전략은 아니다. 이미 흔히 알려진 전략이기 때문이다. 물론 시장에 적극 대응할 실력이 없으면 보수적으로 행동하는 것도 나쁘진 않지만 필자의 생각으로는 결코 현명한 방법이 아니다.

대다수의 사람들은 이전 정부와 달리 윤석열 정부가 부동산 정책 방향을 규제에서 완화로 잡을 것이라고 예상했다. 그러나 기대와 달리 금리는 계속 올라가고 있다. 아마 정부가 충분한 자금을 회수하기 전까지 금리는 계속 인상할 것이다. 정부가 자금이 회수됐다고 느낄 때 경기부양책을 대규모로 쏟아낼 텐데, 투자자들이 노려야 할 타이밍은 바로 그때다.

향후 윤석열 정부는 경기부양책으로 건설경기를 활성화할 것이고 ‘제2의 보금자리 주택지구’ 사업, ‘제2의 4대강 사업’과 같은 전 국토 토목사업을 단행할 것이다. 그리고 청년 창업을 권장하기 위해 새로운 상권 활성화 사업을 지원할 것으로 예상된다.

최근 각광받고 있는 경기 다산신도시나 서울 강남구 세곡동, 율현동에 조성된 아파트 단지들은 지난 2008년 리먼 브라더스 사태에 대응하기 위한 산물이었다. 마찬가지로 2030 세대가 선호하는 서울 성수동 카페거리도 허름한 공장, 낡은 주택가에 테마를 입히고 청년 창업가들에게 전폭적으로 예산을 지원해줬기 때문에 탄생할 수 있었다.

필자는 완성된 오피스텔, 아파텔, 생활형 숙박시설 매수를 절대 추천하지 않는다. 월세가 잘 나오고 외관이 깔끔한 꼬마빌딩, 신도시 구분형 상가, 지식산업센터도 마찬가지다. 이런 매물은 부동산 하락장 때 수요가 상승하는 것들인데, 문제는 이런 매물들은 건설경기가 활성화되면 시장에 계속 공급되기 때문에 공급 과잉을 불러오기 쉽다.

역발상이란 건설경기 활성화 정책이 시행될 무렵 건설사 혹은 디벨로퍼들이 비싼 값에 매입하려고 들 낡은 여관, 낡은 건물을 선점하라는 뜻이다. 혹은 상권 활성화 정책(청년 창업 정책)에 따라 앞으로 상권이 좋아질 낡은 폐가, 낡은 주택을 사야 한다. 정리하자면 ‘완성된 수익형 부동산’이 아닌 ‘수익형 부동산이 될 원석’을 찾아 나서야 한다는 얘기다.

디벨로퍼처럼 생각하고 투자하라

2012년 33억원에 거래된 서울 동대문구의 낡은 모텔이 1년 만에 리모델링을 거쳐 50억원이 됐다. 주춤하던 가격은 디벨로퍼에 의해 2020년 64억원에 팔렸다.

2012년 33억원에 거래된 서울 동대문구의 낡은 모텔이 1년 만에 리모델링을 거쳐 50억원이 됐다. 주춤하던 가격은 디벨로퍼에 의해 2020년 64억원에 팔렸다.

‘수익형 부동산이 될 원석’은 어떻게 알 수 있을까. 건설사의 관점에서 낡은 건물을 헐고 신축 사업을 했을 때 최대한 분양을 많이 할 수 있는 땅이 바로 ‘수익형 부동산이 될 원석’이다.

디벨로퍼라는 단어를 혹시 아는가. 간단히 설명하자면 “땅을 매입해서 신축하는 사람”이다. 신축이야말로 무에서 유를 창조하는 것이기에 가장 저렴할 때 사서 가장 비싸게 팔 수 있는 확실한 수익모델이다. 진짜 고수들은 대다수의 사람들이 매물을 헐값에 내놓고 바닥을 헤매는 하락장에서 디벨롭이 가능한 매물을 쓸어 담는다. 요즘은 대기업들도 디벨롭 사업에 뛰어든다는 기사가 종종 나온다.

구체적인 사례를 들어보겠다. 2012년 4월, 서울 동대문구 휘경동 소재 한 낡은 모텔은 33억원에 팔렸다. 이후 1년이 지난 2013년 4월, 50억원에 매도됐다. 매입자는 허름한 모텔을 리모델링했다. 리모델링한 모텔의 임대수익이 상승하면서 부동산 가치도 덩달아 뛰었다. 허름한 모텔이 ‘수익형 부동산이 될 원석’이었다면 리모델링한 건물은 ‘수익형 부동산’이 된 것이다.

여기서 더 놀라운 사실은 2012년 허름한 모텔을 33억원에 매입한 사람의 실투자금은 3억밖에 안 됐다는 것이다. 2012년 하락장의 공포가 채 끝나지 않은 상황에서 무려 30억원을 대출받은 것이다. 리모델링 비용 3억원까지 포함해서 총 6억원을 투자해 1년 만에 14억원을 벌어들였다.

물론 고금리 시대에 이런 역발상은 쉽지 않다. 그럼에도 하는 이들이 분명 있다. 대표적으로 현금 자산이 풍부한 연예인을 들 수 있다. 톱스타 A 씨가 어디에 얼마짜리 건물을 샀다는 기사가 수시로 등장하는데, 연예인들이 부동산 투자로 돈을 버는 방법이 위의 방법과 유사하다. 허름한 건물을 매입해 리모델링한 후 연예인 명성이 더해지면 임대수익과 부동산 가치가 동반 상승한다. 그렇게 오른 가격에 되파는 것이 우리가 흔히 보는 ‘연예인 부동산 재테크’의 실체다.


흙 속의 진주 알아보는 안목이 핵심

배우 고소영이 매입한 건물은 불과 2년 전 이런 모습을 하고 있었다.

배우 고소영이 매입한 건물은 불과 2년 전 이런 모습을 하고 있었다.

그렇다면 궁금해진다. 리모델링된 모텔을 매입한 매수자는 과연 돈을 벌었을까. 이 매수자는 하락장 때 수익형 부동산을 찾는 우리가 흔히 볼 수 있는 사람이다. 부동산 거래 기록에 따르면 이 사람은 약 2년이라는 시간 동안 해당 건물을 가지고 있었지만, 시세 차익을 얻지 못한 채 자신이 매입한 금액(50억원) 그대로 매도했다. 이게 우리가 아는 수익형 부동산에 투자해봤던 사람들의 일반적인 경험일 것이다.

그런데 중요한 포인트가 있다. 50억원에 모텔을 산 새로운 주인은 4년 뒤 64억에 매도했다. 토지 면적당 5600만원 선에서 거래가 된 것으로 추측된다. 4년이라는 시간을 투자해 14억원 정도 수익을 냈지만 이 역시 아쉬운 가격이다. 자신이 보유한 매물의 온전한 가치를 알았더라면 64억원에 건물을 팔진 않았을 것이다. 인근 지역의 거래 기록을 살펴보면 평당 5600만원에 판 사람도 있지만 평당 7000만원에 판 사람도 있다. 비록 디벨로퍼는 아니지만 최소한 땅의 가치를 알고 매수자와 협상하는 능력이 있었다면 더 큰 수익을 올릴 수 있었을 것이다. 한 가지 묻겠다. 그렇다면 이 모텔 거래에서 가장 현명한 투자자는 누구일까. 당연히 2012년에 허름한 모텔을 매수해 리모델링한 사람일 것이다.

수익형 부동산이 될 원석은 이렇게 진흙 속에 숨겨져있다.

수익형 부동산이 될 원석은 이렇게 진흙 속에 숨겨져있다.

최근 사례를 하나 더 살펴보자. 필자는 2020년부터 서울 성동구 송정동의 도시계획을 살펴보고 상권이 활성화될 가능성이 높다고 판단했다. 그래서 고객들에게 이 지역의 단독주택, 다가구주택을 집중 매수하도록 권했다. 7월 초 배우 고소영이 약 40억원에 서울 송정동의 꼬마빌딩을 매입했다. 가격을 보면 토지 면적당 단가는 평당 7400만원 상당이다. 부동산 투자 최상의 포식자인 톱스타 연예인이 상권의 잠재력을 눈여겨보고 매입한 것이다. 누구나 서울시 도시계획을 미리 살펴봤더라면 최상위 포식자보다 저렴한 가격에 선점할 수 있었을 것이다.

이런 일이 불과 2년 만에 발생하고 있다. 누구는 하락장의 공포를 느끼고 있는데 누구는 얼마에 매도할지 행복한 상상을 하고 있다. 매우 과감한 투자이긴 하나, 그렇다고 엄청난 정보가 필요한 건 아니다. 서울시 도시계획과 매물로 나온 건물의 용적률 정도만 살펴봐도 충분하다. 서울시 홈페이지에서 확인이 다 가능한 내용들이다.

심리적 장벽도 뛰어넘어야 한다. 입지 좋은 신축 아파트를 보다가 갑자기 귀신 나올 것 같은 폐가를 비싼 값에 사려면 주저하게 되는 게 당연하다. 하지만 고소영이 구입한 건물도 불과 2년 전에는 이런 모습을 하고 있었다. 누구나 좋아할 만한 번듯한 건물로 탄생하기까지는 시간이 필요하다. 부동산 투자의 기본은 ‘흙 속의 진주’를 알아볼 수 있는 안목을 키워야 한다는 것이다.

#부동산투자 #수익형부동산 #서경파파 #여성동아

엄재웅(서경파파)
네이버 카페 ‘서집달’(서울/경기 내 집 마련 달성하기), 서집달TV 유튜브 운영자. 외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 컨설팅을 담당했다. ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’의 저자.

사진 게티이미지 사진 제공 서경파파



여성동아 2022년 8월 704호
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