GTX 호재 올라탄 은평 3대장, 현장 분위기는?

은평 3대장 가운데 규모가 가장 큰 갈현1구역. 철거 및 이주가 마무리되고 착공만 남은 상태다. 

서울 은평구 연신내역이 지하철 3호선과 6호선 환승역, 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 개통되며 서북권 교통 요지로 부각되고 있다. 이곳을 지나는 버스 노선도 72개에 이른다. 평일 오후 역사 밖으로 나서자 자동차와 오토바이, 보행자들이 복잡하게 뒤엉킨 전형적인 역세권의 모습이 펼쳐졌다. 다만 도심의 활기와는 달리 일부 건물은 노후한 외관을 그대로 드러내고 있었고, 개발을 알리는 플래카드와 안내문도 눈에 띄었다. 2028년 GTX 삼성역이 개통되면 연신내에서 강남까지 10분 이내에 도달 가능해진다. 이 때문에 연신내역 근처에서 진행 중인 대규모 정비사업에도 관심이 높아지고 있다. 현재 주목받는 3대 정비사업지는 ‘은평 3대장’으로 불리는 △대조1구역(힐스테이트 메디알레) △불광5구역(북한산 자이 더 프레스티지) △갈현1구역(북한산 시그니처 캐슬)이다. 세 지역은 입지나 사업 규모 면에서 약간 다른 특색을 갖고 있으며 사업 속도에도 다소의 차이가 있다. 하지만 대규모 신축 브랜드 아파트들이 들어서면 이 일대 스카이라인이 바뀌고 지역의 이미지도 달라질 거라는 건 분명하다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “그동안 은평구에서는 지하철 3호선 녹번역과 불광역 사이 신축 아파트들과 수색증산뉴타운이 시세를 이끌었는데, 연신내역을 둘러싸고 있는 대조동과 불광동, 갈현동의 정비사업이 완료되면 앞서 언급한 지역들의 가격을 능가할 것”이라고 말했다.  

연신내역 북측 대조1구역에 건설 중인 힐스테이트 메디알레는 총 28개 동, 2451세대로 조성되는 대규모 단지다. 이미 인근 불광동 빌라촌 사이로 거대한 아파트 단지가 모습을 드러내고 있었다. 2026년 10월 입주를 목표로 공정률 약 60%를 넘어선 상태다. 현대건설이 시공하는 브랜드 아파트에 초품아(서울대은초), 연신내역 일대 풍부한 교통과 상업 인프라를 누릴 수 있어 실수요자들의 관심이 높은 단지다. 이런 장점 때문에 은평구 분양가의 역사를 새로 쓴 단지이기도 하다. 전용면적 74㎡ 기준 최고 분양가가 13억7820만 원, 3.3㎡(1평)당 약 4594만 원에 이른다. 이는 비슷한 시기에 분양한 구로구 고척동 고척 푸르지오 힐스테이트(평당 3648만 원 선)보다 평당 1000만 원 가까이 높은 수준이며, 올해 고가 분양으로 화제가 된 노원구 광운대역 서울원 아이파크 분양가(평당 4000만 원)보다도 높다. 김학렬 소장은 “GTX A노선을 이용할 수 있다는 점 때문에 기존 평당 3000만 원대 아파트가 4500만 원에 분양된 것이다. 이는 다시 말하면 GTX A노선의 가치가 평당 1500만 원 정도 되는 것”이라고 말했다.  

대조1구역이 높은 분양가를 기록하자 덩달아 시세가 오르고 있는 불광5구역(왼쪽). 대조1구역은 공사가 상당히 진행돼 연신내역 일대 스카이라인을 바꾸고 있다. 

대조1구역 힐스테이트 메디알레, 고분양가에도 두 자릿수 경쟁률 

높은 분양가에도 불구하고 5월 20일 진행된 1순위 청약(218가구 모집)에 2408명이 몰리며 평균 11:1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 59㎡C는 33가구 모집에 474명이 접수해 14.36:1의 경쟁률로 가장 높았으며, 나머지 면적대는 한 자릿수 경쟁률로 1순위 마감했다. 김학렬 소장은 “분양가가 높았던 것치고는 경쟁률이 나쁘지 않은 편이다. 앞으로 계약 상황을 지켜봐야 하겠지만 이 가격이 앞으로 은평구 신축 분양가의 기준이 될 것”이라고 말했다. 다만 힐스테이트 메디알레는 동 위치에 따라 조금씩 다르지만 불광역까지 도보로 약 8분, 연신내역까지 도보로 약 12분이 소요되기 때문에 초역세권이라고 말하기는 어렵다. 또 역에서 아파트까지 도로가 왕복 2차선이라 혼잡이 예상된다는 점도 아쉬운 대목이다. 

주말마다 북한산 등산객들이 몰려들어 북새통을 이루는 지하철 6호선 독바위역과 3호선과 6호선 환승역인 불광역 사이에 위치한 불광5구역은 GS건설이 시공을 맡아 총 2467세대의 북한산 자이 더 프레스티지로 개발된다. 노후한 건물과 좁은 길옆 건물들 사이 제법 번듯한 단독주택들도 눈에 띄는데, 이 구역은 지난해 11월 관리처분계획 인가를 받아 정비사업 9부 능선을 넘어섰으며 올해 안에는 이주가 시작될 전망이다. 이곳은 기존 아파트 단지로 둘러싸여 있어 조합원·실수요자 모두에게 인기가 높다. 김학렬 소장은 “불광5구역은 입지 측면에서 가장 좋다”며 “세 구역 중에서 하나를 고르라면 지금도 불광을 선택할 사람이 많을 것”이라고 했다. 대조1구역 힐스테이트 메디알레 분양가 발표 직후 불광5구역도 들썩이는 분위기다. 현지 부동산중개업소 관계자는 “힐스테이트 메디알레가 은평구 분양가 상한을 끌어올리자, 불광5구역 조합원들이 가격 기대감을 갖기 시작했다”며 “아직 이주 전인데도 집주인들이 매물을 거둬들이고 호가를 빠르게 올리는 분위기”라고 전했다.

연신내역에서 구파발역 방향으로 이동하다 보면 왼쪽으로 커다란 재개발 부지가 보이는데, 바로 은평 3대장 가운데 가장 규모가 큰 갈현1구역이다. 롯데건설이 시공을 맡아 총 4116세대 규모의 북한산 시그니처 캐슬로 개발될 예정이다. 이미 이주 및 철거가 완료됐으며 평탄화 작업도 어느 정도 진행돼 착공이 머지않아 보였다. 갈현1구역은 서오릉을 배경으로 한 녹지 환경 덕분에 주목받는다. 은평뉴타운·삼송신도시와 가깝고 롯데몰·스타필드 고양 등 광역 생활권 접근성이 좋다. 다만 이곳도 뒷단지 쪽은 연신내역과 약간 거리가 있고, 매봉산 자락을 끼고 있어 단지 내에서도 경사가 좀 있을 것으로 예상된다. 김학렬 소장은 “갈현1구역은 서오릉을 뒤로 두르고 있어 은평구에서 가장 쾌적한 주거 환경이 기대된다”며 “자연환경과 개발 규모 모두 뛰어난 곳”이라고 평가했다. 아울러 김 소장은 “은평구는 GTX A노선 외에도 서울창조타운, 수색역세권 개발, 제2통일로 개통 지원 등 다양한 호재를 동시에 안고 있어, 향후 서북권 부동산 시장에서 중심축이 될 가능성이 크다”고 설명했다.



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사진 박해윤 기자