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전원주택 부실시공, 어떻게 보상받아야 할까요

법무법인 청파 대표 변호사 이재만

입력 2019.10.17 17:00:01

전원주택 부실시공, 어떻게 보상받아야 할까요
얼마 전 단독주택을 지어 입주했습니다. 행복한 전원생활을 기대했는데, 집 안 곳곳에 누수와 하자가 발생해 악몽 같은 나날을 보내고 있습니다. 시공사에서 몇 차례 보수를 해주었지만 임시방편일 뿐이었습니다. 하자보수 업체에 의뢰해 진단을 해본 결과 재공사를 해야 하는데 비용이 1억5천만원 이상 소요된다고 합니다. 시공사에서는 터무니없는 비용이라며 자신들이 하자보수를 하겠다는데, 시공사에는 맡기고 싶지 않습니다. 어떻게 하는 게 좋을까요.

주택 시공에 하자가 발생한 경우에 공사 업체는 이에 대해 보수 또는 손해배상을 해야 할 책임, 즉 ‘하자담보책임’이 있습니다. 이때 하자 여부를 판단하는 것이 중요한데, 우선적인 기준이 되는 것이 공사 계약 및 첨부된 각종 서류, 설계도, 도면, 현장설명서 등 입니다. 이런 서류만으로 판정이 곤란한 경우 계약 체결 시 사정, 법령 등을 고려하여 판단하게 됩니다. 따라서 하자가 발생할 경우를 대비해 공사 계약을 체결할 때 각종 서류, 설계도, 도면 등을 최대한 자세하게 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에 기재되지 않은 부분이 있더라도 계약 체결 시의 상황에 대한 주변인의 증언, 녹취 등이 있다면 공사 계약의 한 부분으로 인정받을 수 있습니다. 

이러한 계약에 따라 진행한 공사에서 하자가 발생했다면 집주인은 공사 업체에게 하자담보책임을 묻고 업체에서도 이에 대한 수리를 해주는 것이 원칙입니다. 하지만 집주인이 공사 업체를 더 이상 믿을 수 없다고 생각하여 ‘하자 수리를 청구한다’는 통지 없이 스스로 수리 공사를 하게 되면 법적으로는 불리해질 가능성이 높습니다. 원칙적으로 공사 업체가 하자담보책임, 즉 수리할 의무가 있고, 공사 업체에게 상당한 기간을 정하여 수리해달라고 통지하였음에도 불구하고 공사 업체가 수리해주지 않는 경우라면 집주인이 자비로 먼저 수리한 이후에 공사 업체에 추후 수리 비용을 청구할 수 있습니다. 

공사 업체가 수리해준다고 하지만 집주인이 믿을 수 없는 경우에는, 집주인이 공사 업체의 능력을 신뢰할 수 없는 사정을 입증하고 추후 소송에서 손해배상을 받을 수 있습니다. 집주인이 자비로 수리한 후 손해배상으로 이를 추후 청구하는 경우, 집주인은 두 가지를 입증해야 합니다. 첫째 공사에 하자가 있다는 사실, 둘째 하자보수를 요청했으나 업체가 보수를 거부했거나 업체가 수리를 했지만 제대로 보수가 되지 않았고 업체가 해결하지 못하여 자비로 수리를 하였다는 등의 특별한 사정입니다. 집주인이 공사 업체의 수리를 거부하고 자비로 수리한 후에 그 비용을 공사 업체에 청구하면 공사 업체에서는 이를 ‘과도하다’고 주장하며 받아들이지 않는 경우가 많습니다. 의뢰인의 사례처럼 공사 업체를 믿을 수 없는 경우라면, 결국 집주인은 공사 업체에 대하여 민사적으로 손해배상청구를 하게 되는데, 집주인은 위와 같이 공사에 하자가 있었다는 사실과 업체가 제대로 된 수리를 하지 못하는 특별한 사정이 있다는 점을 입증하고, 하자에 대한 감정 등을 받아서 객관적으로 증명된 하자보수 비용에 더하여 손해를 입증하면 손해 비용도 함께 청구할 수 있습니다. 또한 아직 공사 대금을 지급하기 전이라면 공사의 하자가 매우 큰 경우에는 공사 업체가 하자보수를 하거나 손해배상금을 지급할 때까지 전체 공사 대금의 지급을 거절할 수 있습니다.


이재만 변호사의 알쓸잡법Q&A
전원주택 부실시공, 어떻게 보상받아야 할까요

법무법인 청파 대표 변호사. 여성가족부 정책자문위원, 서울시 정신건강홍보대사, 연탄은행 이사 등으로 활동하며 법률 지식을 쉽게 전달하는 일에 앞장서고 있다.



기획 김명희 기자 사진 게티이미지 디자인 김영화






여성동아 2019년 10월 670호
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