가입 연령 확 낮아진 주택연금

서울에 살고 있는 이진영(가명 70세, 배우자 59세) 씨는 7억원 정도의 아파트 한 채가 재산의 전부다. 퇴직 후 10년 동안은 퇴직금과 그동안 모아두었던 돈으로 딸의 학비와 생활비를 충당해왔지만 그마저 바닥을 보이기 시작했고, 집을 팔려고 내놔도 거래가 안돼 가시방석 같은 나날을 보냈다. 밤잠을 설치던 그는 최근 주택연금 가입 조건이 부부 모두 만 60세 이상에서 주택 소유자만 만 60세 이상으로 완화됐다는 소식을 듣고 천군만마를 얻은 것 같은 기분이다. 그가 종신지급방식 정액형을 선택하면 매월 1백50만원 정도의 주택연금을 받을 수 있다. 부부가 모두 70세라면 7억원짜리 주택에 대한 종신지급방식 정액형 월 지급액이 2백34만원이나, 바뀐 제도에 따라 부부 중 나이가 적은 쪽을 기준으로 월 지급액을 산정해 연금액이 상대적으로 줄었다.

이씨의 경우처럼 집을 담보로 연금을 받을 수 있는 주택연금을 선택하는 사람들이 늘고 있다. 주택연금 판매 기관인 주택금융공사에 따르면 2007년 7월 주택연금 출시 이후 2013년 7월까지 누적 신규 가입 수는 1만5천3백44건에 이른다. 특히 지난 7월 한 달 동안 신규 가입 건수는 4백78건으로 전달 2백98건에 비해 60.4%나 늘었다.
전문가들은 주택연금이 이처럼 빠르게 정착하고 있는 배경으로, 주택 상속에 대한 인식 변화와 부동산에 80% 이상 집중돼 있는 자산 구조를 꼽았다. 한국주택금융공사가 실시한 ‘2013년도 주택연금 수요 실태 조사’에 따르면 주택을 자녀에게 상속하지 않겠다고 응답한 사람은 일반 노년층의 25.7%에 달했다. 이는 2008년의 12.7%에 비해 크게 늘어난 수치다. 또 주택연금 이용자들의 경우 전체 자산 중 주택이 차지하는 비중이 92.8%나 됐다.
주택연금을 활용하면 자녀에게 의존하지 않고 종신까지 안정적인 생활비를 마련할 수 있어 당당한 노후 설계가 가능하다. 다만 전문가들은 생전에 사용한 연금액만큼 자녀에게 물려줄 수 있는 상속 재산은 줄어들기 때문에 가족 간 합의가 필요하다고 조언했다.

주택연금이란

만 60세 이상의 고령자가 9억원 이하 보유 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인 복지 주택을 담보로 맡기고 평생 연금 방식으로 매월 노후 생활 자금을 받는, 즉 국가가 보증하는 역모기지론 금융 상품이다. 주택연금 대상 주택은 9억원 이하 단독, 다세대, 연립, 아파트이며 주택 가격은 시가 기준이다. 최근에는 하우스푸어를 대상으로 대출 상환에 목적을 둔 사전가입 주택연금도 등장해 주목받고 있다.
연금 지급 방식 주택연금 지급 방식은 두 가지다. 첫째는 종신지급방식으로 생존 시까지 매월 일정액을 받는 것이다. 둘째는 종신혼합방식으로 먼저 수시 인출 한도를 설정한 후 나머지 부분을 월 지급금으로 받는 것이다. 수시 인출은 의료비, 교육비, 주택 수선 유지비 및 주택담보대출 상환 용도나 담보 주택에 대한 임대차 보증금 반환 용도 등으로 가능하며 대출 한도(주택 가격)의 50% 이내다. 종신혼합방식은 현재는 생활비가 많이 필요하지 않지만 자녀의 결혼이나 유학 비용, 노후 의료비 등에 대비하려는 목적이 있는 경우 주택연금 수령 방법으로 선택해서 대출 한도의 50%이내에서 수시 인출 금액을 설정, 필요할 때 활용하면 좋다. 단, 수시로 지급받을 수 있도록 미리 설정한 금액만큼을 제하고 나머지 금액에서 월 지급금이 정해진다.
주택연금은 가입 연령에 따라 받는 액수가 다르다. 같은 가격의 주택이라도 젊을 때 가입할수록 연금 액수가 줄어드는 것. 예를 들어 종신지급방식의 경우 3억원짜리 아파트를 기준으로 보면 가입 연령에 따라 60세 월 69만원, 65세 82만원, 70세 1백만원이다.
종신혼합방식을 선택했을 때 월 지급금은 수시 인출 한도 설정에 따라 달라진다. 3억원짜리 기준 주택 가격에 대해 수시 인출 한도를 50%로 설정했을 경우 가입 연령 60세일 때 34만5천원, 65세 41만원, 70세 50만원으로 역시 연령에 따라 늘어난다.
주택 가격에 변동이 있어도 월 지급액은 변하지 않으며, 부부 모두 사망해 주택을 처분하고 정산했을 때 지금까지의 연금 수령액이 처분 당시의 주택 가격을 초과해도 상속인에게 청구하지 않는다. 그 반대의 경우에는 상속인에게 남은 금액을 되돌려준다.

주택연금이 주목받는 이유
집값 떨어져도 매달 일정액 보장 주택연금은 가입 당시 집값을 기준으로 연금액이 결정되기 때문에 집값이 떨어지더라도 가입자나 배우자가 사망할 때까지 처음 정해진 금액 그대로 지급받는다. 따라서 집값이 떨어지면 연금액이 줄어들지 않을까 걱정하지 않아도 된다. 또한 생존 기간이 길어져 실제 집값보다 수령한 주택연금이 많아도 상환 걱정 없이 내 집에서 평생 살 수 있다는 것이 장점이다.
주택담보대출보다 낮은 금리 주택연금은 일종의 대출 상품으로 가입 기간 중 현금으로 직접 이자를 납부하지는 않지만 받은 금액에 대해 대출 이자가 발생한다. 하지만 일반 대출과 달리 신용도와 관계없이 모든 사람에게 CD+1.1%의 동일한 금리가 적용된다. 현재(7월 13일 기준) 적용되는 금리는 3.72%로 시중 은행 주택담보대출 금리와 비교해보면 대체로 낮은 수준이다.
세제 혜택으로 절세 효과 주택연금 가입 주택은 5억원을 한도로 재산세 본세의 25%를 감면받는다. 또한 주택연금 이외의 연금 소득이 있는 경우 주택연금 대출의 이자 비용에 대해 최대 2백만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 이 밖에도 주택연금 가입 시 저당권을 설정해야 하는데 이때 발생하는 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입 의무가 면제된다.

바뀐 주택연금 제도 꼼꼼 체크
최근 정부는 더 많은 사람들이 주택연금의 혜택을 볼 수 있도록 제도를 개선했다. 한국은 세계적으로도 유례 없이 빠른 속도로 고령화 사회에 진입하고 있지만 막상 노후 대책은 전무하다 해도 틀린 말이 아니다. 이들을 위해 주택을 담보로 스스로 안정된 노후를 만들어가도록 하는 데 그 목적이 있다.
주택 소유자만 만 60세 이상으로 가입 조건 완화 기존의 주택연금은 ‘부부 모두 만 60세 이상’일 때만 가입할 수 있었으나 최근에는 ‘주택 소유자만 만 60세 이상’으로 가입 조건이 완화됐다. 공동 소유 주택인 경우 소유자 모두 만 60세 이상에서 연장자만 만 60세 이상으로 바뀌었다. 단, 연금 수령액은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 산정한다.
사전가입 제도 2013년 6월 3일부터 시행된 사전가입 주택연금도 큰 관심을 끌고 있다. 이는 6억원 이하 1주택 소유자 중 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 하우스푸어를 위한 것으로, 주택 소유자가 만 50세 이상이면 가입할 수 있다. 사전가입 주택연금은 일시 인출금으로 기존 주택의 담보 대출을 상환할 수 있다. 단, 최대 5억원까지만 한 번에 인출할 수 있다. 또 사전가입 주택연금으로 주택담보대출금을 상환한 후 잔액이 있으면 기존의 주택연금처럼 주택 소유자가 만 60세가 된 이후 최초 가입 월부터 주택연금을 받게 된다.

주택연금 가입해도 신용 등급 평가에 영향 없어
앞으로는 주택연금에 가입해도 신용 등급 평가에 영향을 받지 않는다. 주택연금은 상환 의무가 없는 연금 상품인데도 부채로 간주돼 신용 평가 시 불이익을 받아 평점 하락이나 신용 등급이 하락하기도 했다. 이에 따라 앞으로 주택연금 정보는 기존 대출 항목과 별도로 구분되며, 신용 평가 항목에서 제외되면서 주택연금 가입으로 신용카드 발급이 제한되거나 대출이 거절되는 등 금융 거래 불이익이 해소될 것으로 전문가들은 전망했다.

주택연금 Q&A

Q. 주택연금은 중도 해지가 불가능하다?
A. 아니다. 주택연금 가입자는 이용 도중 아무 때나 그동안 받은 연금액을 상환할 경우, 사전가입 주택연금 가입자는 정부에서 대신 보증 지급한 대출 원리금을 상환할 경우 중도해지를 할 수 있고 중도 상환 수수료도 없다.
Q. 월 지급액은 매월 동일한 금액으로만 받아야 한다?
A. 아니다. 받는 방식에 따라 정액형, 정률 증가형, 정률 감소형, 전후후박형 네 가지 유형이 있다. 정액형은 종신까지 매월 동일한 금액을 지급받는 상품이고, 정률 증가형과 정률 감소형은 매년 월 수령액이 각각 3%씩 증가 또는 감소하는 상품이다. 전후후박형은 가입 초기 10년은 많이 받고 그 이후에는 처음에 받았던 금액의 70%를 지급받는 상품이다. 따라서 가입 시점에 각자의 상황에 따라 알맞은 상품을 선택하면 된다. 다만, 가입 시 결정된 월 지급금 유형은 이용 도중에 변경할 수 없으므로 본인의 상황에 따라 신중하게 선택할 필요가 있다.
Q. 주택연금을 받으면 전세를 줄 수 없다?
A. 맞다. 주택연금에 가입하면 해당 주택은 임대하지 않는 것이 원칙이다. 즉, 주택연금 가입자는 담보 주택에서 계속 거주해야 하며, 도중에 주택의 전부 또는 일부에 대해 전세 보증금을 받고 임대하는 것은 허용되지 않는다. 다만, 담보 주택에 거주하면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부를 임대하는 것은 가능하다.
Q. 부부가 모두 사망한 경우에만 연금 지급이 종료된다?
A. 일부만 맞다. 주택연금은 본인 및 배우자가 모두 사망한 경우 지급이 종료된다. 본인이 사망한 후 6개월 이내에 배우자 앞으로 주택 소유권 이전 등기와 채무 인수를 하지 않은 경우에도 지급이 종료된다. 즉, 배우자는 주택 소유권을 이전받고 채무 인수를 완료해야 연금을 계속 지급받을 수 있다. 이 밖에도 주택 매각이나 양도 등으로 주택 소유권을 상실한 경우, 1년 이상 담보 주택에서 실제로 거주하지 않는 경우 등에도 주택연금 지급은 종료된다.