‘적은 돈으로 시작하는 부동산 투자 노하우’

스무 살 때 단돈 60만원으로 땅 투자를 시작해 19년 만에 1백억 원으로 불린 사실이 알려져 화제를 모으는 이진우씨(39). 요즘 그의 인터넷 홈페이지는 10대부터 60대까지 부동산 투자 노하우를 배우려는 사람들로 문전성시를 이루고 있다. 회원 수만도 1만1천 명에 이를 정도. 재테크하는 재미에 빠져 아직 결혼도 하지 못했다는 이씨는 재테크에 관심을 갖다 보면 누구나 자신처럼 부자가 될 수 있다고 말한다.
사실 그는 뼈저린 가난을 극복하고 현재의 부를 일궈냈다. 그는 열일곱 살 때 아버지 사업이 부도가 나 고등학교를 자퇴한 후 생활전선에 뛰어들었다. 고교 중퇴에 10대 미성년자인 그가 할 수 있는 일은 많지 않았다. 그는 공사장 막노동에서부터 행상, 영업 등을 하며 종자돈 마련에 나섰다.
“제가 어렸을 때부터 아버지께서는 자산을 크게 불리려면 부동산 투자를 해야 한다고 누누이 말씀하셨어요. 특히 땅이 최고라고 하셨죠. 그래서 고생하면서 돈을 모았고 스무 살이 됐을 때 부동산 컨설팅 회사에 취직을 했어요. 범을 잡으려면 호랑이굴로 들어가야 하니까요.”
그는 89년 불모지나 다름없던 경기도 수원의 농경지 330㎡(1백 평)를 60만원에 매입했다. 때마침 수원지역이 개발되면서 시가가 점점 올라 10년 뒤 열 배 이상의 시세 차익을 남겼다. 그 후로도 그는 1백만원, 5백만원씩 목돈이 모이면 땅을 사들였다. 그렇게 해서 현재 그의 땅은 경기도 용인, 제주도, 충청남도 등 전국적으로 퍼져 있고 모두 최소 10~100배씩 오르며 그를 거액 자산가로 변모시켰다. 특히 용인지역에 산 땅은 150배 이상 올랐다. 그는 자신 있게 자산을 크게 불리는 지름길은 토지밖에 없다고 말했다.
“아파트는 10년이 지나도 10~20배 오르기 힘들지만 잘 골라 산 땅은 1백 배 이상 오르거든요.”
그는 또 부동산 투자에도 순서가 있다고 말했다. 토지, 상가, 아파트 순으로 해야 수익률이 높다는 것.
“전세를 살더라도 토지가 있어야 해요. 토지를 통해 큰 수익이 나면 알짜 상가를 구입해 고정수입을 확보하는 거죠. 상가 평균 수익률은 7% 선이지만 알짜 상가의 수익률은 10% 이상에 프리미엄 역시 몇 배가 붙기 때문에 투자수익이 짭짤해요. 그다음에 아파트로 눈을 돌려야 해요. 물론 2000년대 들어 강남을 비롯해 목동 등지의 아파트 값이 많이 오른 게 사실이지만 그래도 오름폭은 2~3배에 불과했거든요.”
그는 부동산 투자를 하면서 초콜릿 수입, 이동통신대리점 등 사업에도 손을 댔다. 하지만 결과는 모두 좋지 않았다.
그는 사업 실패를 경험하면서 부동산의 중요성을 더욱 절실히 깨달았다고 한다. 그는 사업을 하면서도 절대 부동산에 손을 대지 않았기에 사업이 실패했음에도 부동산 자산가치 상승으로 오히려 재산을 불릴 수 있었던 것.

땅 구입 전 최소한 10여 차례 현장답사하고 많은 사람에게 개발 정보와 전망 들어야

이진우씨는 아직도 국내에 저평가돼 있는 땅이 많기 때문에 부동산 투자의 기회는 무궁무진하다고 말했다.

그가 가장 강조하는 부동산 투자의 원칙은 미래 가치가 있는 지역의 땅을 사는 것이다. 그는 신도시나 국가공단, 고속도로 개발계획이 발표된 지역에서 30km 정도 떨어진 곳의 토지를 노렸다고.
“분당 신도시를 조성할 때는 주변의 용인 땅을 사고, 용인이 뜨면 또 그 지역의 수혜 지역으로 여겨지는 화성에 투자했어요. 부동산 가격이 천정부지로 오르고 있는 땅은 이미 시세에 미래 가치가 반영되어 있어서 그 주변 지역을 노려야만 수익이 있어요.”
주식으로 치면 저평가된 가치주를 골라 투자하는 식이다. 이미 가격이 오른 땅은 살 필요가 없다는 것. 평당 1만~2만원짜리 땅을 사서 가치를 끌어올리면 된다. 특히 저렴한 농경지는 그가 탐내는 대표적인 저평가 가치주다.
땅을 매입할 때도 요령이 있다. 반드시 현장답사를 한다는 것. 우리나라 땅 전체를 손금 보듯 살필 수 있는 그도 일주일에 3회 이상 현장답사를 나간다고 한다.
“어떤 지역의 땅을 구입해야겠다는 결정을 하면 최소한 현장답사를 10여 차례 하고, 많은 사람에게 그 토지의 가치에 대해 물어봐야 해요. 부동산 중개업자들을 만나 개발 정보와 전망을 들어보는 것은 필수죠. 이때 부동산 중개업소도 최소 3군데 이상 들러야 해요. 그러면 공통적으로 일치하는 의견이 모아지고 이를 기준으로 각 땅의 투자가치를 점검해볼 수 있죠. 또 그 지역 터줏대감이나 마을 이장, 면사무소 직원 등 다양한 사람에게 그 땅에 대한 의견을 들어보는 것도 필요하죠.”
사람들이 부동산 투자를 쉽게 시작하지 못하는 가장 큰 이유는 자금이 많이 필요하다는 편견 때문이다. 하지만 이씨는 단돈 5백만원만 있어도 토지투자는 충분히 할 수 있다고 말한다.
“땅 하면 무조건 1억원이 넘는 돈이 들어간다고 생각하는 사람들이 많아요. 이는 오해입니다. 그 정도 종자돈을 처음부터 모아서 시작하려고 맘먹으면 때가 너무 늦어요. 5백만원만 있어도 법원 경매를 활용하면 충분히 투자를 할 수 있어요. 개발 호재가 있는 지방에서 경매로 올라오는 물건들 중 잘 고르면 10배, 20배 이상 자산을 불릴 수 있어요.”
한마디로 소자본으로 미래 가치가 있는 땅에 투자해서 점점 자산을 불려가는 것이 부자로 가는 지름길이라는 것이다. 그는 앞으로 부동산 시장을 어떻게 전망하고 있을까.
“이제는 부동산도 세계적인 투자의 관점에서 바라볼 필요가 있어요, 국내 부동산, 특히 토지시장의 가치는 일본·미국 등과 비교하면 현저히 저평가되어 있어요. 차기 정부하에서 부동산 규제가 완화될 것으로 보이기 때문에 상승가치는 충분하죠.”
그는 앞으로 경기지역과 더불어 충남 당진·서산 지역을 주목할만한 투자지역으로 보고 있다고 한다. 당진은 대 중국 무역항구 역할을 하고, 서산은 관광특구로 조성돼 발전 가능성이 크기 때문이라고.
최근 자신의 부동산 투자 노하우를 정리해 ‘39세 100억, 젊은 부자가 되는 7가지 방법’이라는 책을 펴낸 이씨는 앞으로 부자가 되는 방법을 세상에 전하고 또 장학재단을 설립해 자신처럼 집안 형편 때문에 학업을 포기한 청소년들을 돕고 싶다고 한다.

	이진우 강추! 토지투자 노하우 ‘예쁜 땅’보다 ‘못생긴 땅’을 주목하라 고압선 철탑 밑 땅이나 푹 꺼진 땅 등 모양 자체가 엉망인 땅은 싸게 구입할 수 있다. 땅 모양에 구애받지 말고, 그 지역이 개발 가능성이 높고 땅의 위치가 지역 특성상 좋다면 과감히 투자하라. 길 없는 땅에 눈을 돌려라 보통사람들은 도로 바로 옆의 땅을 선호한다. 교통이 편리하기 때문이다. 하지만 주변에 도로가 없는 ‘맹지’는 평균 시세보다 싸게 구입할 수 있다. 장기적인 안목을 갖고 농림지역을 눈여겨보라 FTA(자유무역협정)로 정부정책 자체가 농림지역 개발을 허용하는 방향으로 기울고 있다. 개발지역 인근의 논밭, 신설도로 주변의 논밭, 인터체인지 주변의 논밭에 분산투자하다 보면 주변이 개발되면서 보상금이 나오는 행운이 찾아올 수 있다.