내 집 마련 전략 & ‘돈 되는’ 유망 아파트 가이드

무주택자인 주부 김희연씨(34·서울 동대문구 이문동)는 요즘 고민이 많다. 지난해 가을 집값이 폭등한 뒤 오랫동안 꿈꿔온 내 집 마련을 거의 포기했는데, 지난 1월 정부가 새로운 부동산 정책을 발표하면서 집값이 안정세를 보이고 있기 때문이다. 과연 지금이 부동산 구입의 적기인가, 아니면 좀 더 기다려야 하는 걸까. 김씨와 같은 고민에 빠져 있는 이들에게 전문가들은 1·11 부동산 대책을 꼼꼼히 살피고, 자신의 상황에 따라 부동산 투자전략을 새롭게 짜야 한다고 조언한다.
지난 1월11일 정부가 발표한 부동산 정책의 주요 골자는 분양가 상한제 도입과 주택담보대출 규제(613쪽 아랫기사 참고). 특히 청약통장을 갖고 있는 무주택자들이 눈여겨봐야 하는 대목은 아파트 분양가를 내리기 위해 정부가 도입한 분양원가 공개와 분양가 상한제 적용 정책이다. 1·11 부동산 대책에 따라 오는 9월부터 민간 아파트는 분양원가를 공개하고, 분양가 상한제도 적용받는다. 이렇게 되면 아파트 분양가는 지금보다 10~30% 정도 낮아질 전망. 여기에 청약 ‘추첨제’가 ‘가점제’로 바뀌면 청약저축에 가입한 무주택 서민들은 내 집 마련이 한결 쉬워질 전망이다. 하지만 자기 집이 있는 상태에서 평수를 늘리기 위해 청약부금과 예금에 가입한 사람들에게는 불이익이 생길 전망. 특히 2주택 이상 보유자는 청약가점제 시행 시 감점 대상이기 때문에 새 아파트를 분양받는 것이 거의 불가능해졌다. 따라서 이제부터 아파트 투자전략을 짜려면 먼저 1·11대책에 따라 달라진 주택청약제도의 내용과 주택담보대출 규제 내용을 살펴볼 필요가 있다.

▼ 상황별 아파트 투자법

무주택자라면…
청약가점제에서 가장 유리한 사람은 40세 이상이면서 노부모를 모시고 사는 자녀 수가 셋 이상인 무주택자 세대주. 여기에 해당하는 사람이라면 청약가점제가 시행되는 오는 9월 이후 청약을 통해 아파트를 분양받는 것이 좋다. 신혼부부나 자녀 한 둘을 둔 30대 무주택 세대주는 청약가점제의 혜택을 크게 보기 어렵다. 따라서 추첨제가 시행되는 9월 이전에 적극적으로 청약에 나서는 것이 좋다. 또 청약과 함께 기존 아파트를 구입하는 방안을 병행하는 것이 유리하다. 기존 주택의 매수 시점은 5~8월. 3~4월은 봄 이사철이기 때문에 수요가 늘어 가격이 일시적으로 상승할 가능성이 높기 때문이다. 따라서 일단 전세에 살면서 아파트 가격 추이를 살펴보다 이사철을 피해 비수기에 나오는 급매물을 노리는 게 좋다. 청약가점제 아래에서 혜택을 볼 수 있는 조건을 갖춘 사람의 경우 일단 관망하는 것이 좋지만, 건설사들이 분양가 상한제를 피해 상반기에 분양 물량을 쏟아낼 가능성이 높으므로 시세 차익이 기대되는 유망 아파트를 골라 선별 청약하는 것도 필요하다.
주택을 담보로 장기대출을 받을 때는 금리 상승에 대비해 고정 및 변동 금리 전환이 가능한 ‘혼합형’을 선택하는 것이 이자를 줄이는 요령이다. 혼합형을 선택하면 6개월~1년 단위로 금리를 변동시키거나, 변동금리를 선택했다가 일정기간 고정금리로 전환하는 등 본인의 선택에 따라 대출조건을 변경할 수 있다.

평수를 늘리려는 1주택 보유자라면…
현재 집이 한 채 있지만 평수를 늘려 새집으로 옮기려는 내 집 마련 수요자는 청약과 기존 주택 매입을 동시에 추진하는 게 좋다. 특히 아파트 평수를 늘려갈 목적으로 청약 부금 및 예금에 가입한 사람은 두 가지 청약전략을 병행해야 한다. 청약가점제에 유리한 이들은 채권매입 상한액이 90%에서 80%로 낮아져 분양가가 떨어진 공공택지 쪽에 청약하는 것이 좋다. 가점제 도입이 불리한 청약자는 9월 이전에 공공택지 아파트에 청약하거나 9월 이후를 기다렸다가 분양원가 공개 및 채권입찰제 시행으로 분양가가 다소 낮아질 전망인 민간택지 아파트에 청약하는 것이 유리하다. 하지만 청약가점제가 도입되기 전 민간택지 아파트에 청약하면 당첨확률이 높아질 수 있으므로 입지 등을 고려해 적극적으로 도전해보는 것도 괜찮다.
매입하려는 아파트 가격의 60% 이상에 달하는 목돈이 준비돼 있다면 시세 상승 가치가 높은 지역의 기존 아파트를 노리는 것도 평수를 늘려 새 집으로 옮겨갈 수 있는 방법이다. 2주택 이상자에게 양도세를 중과한 뒤로 강남이나 목동 등 이른바 ‘버블 7’ 지역에서 매물이 간간이 나오고 있으므로 관심 지역을 눈여겨봐두었다가 급매물을 사는 것도 재테크와 내 집 늘리기를 동시에 할 수 있는 투자법이다.

2주택 이상 보유자라면…
2주택 이상을 갖고 있는 다주택자는 양도세가 중과되므로 아파트를 추가로 구입하는 것은 바람직하지 않다. 특히 9월 이후 청약가점제가 도입되면 감점 대상으로 1순위 자격이 배제돼 사실상 새 아파트 당첨이 불가능해진다. 그러므로 가장 좋은 방법은 투자가치가 낮은 지역의 아파트를 정리하는 것. 하지만 만약 양도세가 높이 부과돼도 기대수익이 세금보다 높다고 판단되는 지역이 있다면, 손익 계산을 명확히 한 후 부동산에 투자해도 좋다.

	1·11 부동산 정책 주요 내용 원가공개 확대 및 분양가 상한제 도입 서울 및 수도권 전 지역과 지방 투기과열지구에서 오는 9월 이후 사업승인신청을 하는 민간택지 아파트는 분양원가를 공개해야 한다. 공개항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비 등 7개. 이미 원가를 공개하고 있는 공공택지에서는 7개 항목이 61개 항목으로 전면 확대된다. 이렇게 되면 분양가 부풀리기가 불가능해져 새 아파트 분양가가 떨어질 전망이다. 또 9월부터 민간택지 아파트 분양가도 공공택지와 마찬가지로 ‘택지비+기본형 건축비+가산비’의 범위 안에서 책정되는 분양가 상한제가 적용된다. 택지비는 공신력 있는 평가기관의 감정평가 금액을 적용해 계산되고, 기본형 건축비는 지방자치단체에 따라 달리 책정된다. 분양가 상한제는 재개발·재건축·주상복합·비도시지역(계획관리지역) 내 택지 등을 포함한 전국의 모든 민간 공동주택에 적용된다. 채권입찰제 확대 시행 및 채권매입 상한액 하향조정 채권입찰제는 현재 공공택지 내 25.7평 이상 중대형 주택에서 과도한 시세차익을 방지하기 위해 시행되고 있다. 오는 9월 이후에는 공공택지는 물론 재개발·재건축·주상복합 등의 민간택지 내에도 적용된다. 채권입찰제란 국민주택채권을 가장 높은 금액으로 매입하는 건설사에 택지를 공급하는 제도. 이렇게 해서 환수된 개발이익은 국민주택기금으로 편입돼 중소형 아파트나 임대아파트 건설 등에 사용된다. 정부는 여기에 분양가 인하효과를 위해 채권매입 상한액을 현재 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정하기로 했다. 주택업체들이 택지 확보를 위해 써낸 채권액만큼 분양가를 인상하는 것을 막기 위해서다. 분양주택에 대한 전매제한 기간 확대 민간택지 내에서도 분양가 상한제가 적용되면서 수도권 민간택지에 공급되는 주택 전매도 제한된다. 이에 따라 전용면적 25.7평 이하 아파트는 계약일로부터 7년 동안, 25.7평 초과 아파트는 5년 동안 전매가 금지된다. 수도권 공공택지 내 25.7평 이하 아파트는 예전대로 10년간 전매가 금지되지만, 25.7평 초과 아파트는 5년에서 7년으로 늘어난다. 지방의 전매제한 기간 확대 여부는 앞으로 분양가 추이를 봐가며 결정할 예정이다. 청약가점제 시행 2008년 말부터 단계적으로 시행될 예정이던 청약가점제가 오는 9월 전면 시행된다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 가구주 나이, 통장가입 기간 등에 따라 점수를 매겨 높은 점수를 받은 수요자에게 아파트를 우선적으로 공급하는 방식. 이에 따라 무주택 기간이 10년 이상으로 길고, 자녀가 셋 이상이며, 노부모를 모시는 등 부양가족수가 많은 세대주는 내 집 마련이 한층 쉬워진다. 반면 신혼부부가 내 집 마련을 하려는 경우나 유주택자가 평수를 늘리려는 경우 등에는 어려움이 생길 전망이다. 청약가점제 대상은 공공택지와 민간택지 내에서 분양하는 모든 주택이다. 주택담보대출 규제 1·11 부동산 대책에 따라 주택담보대출은 1인 1건으로 제한됐다. 이 규제는 은행뿐 아니라 농협, 수협, 신협, 상호저축은행 그리고 여신전문기관에도 똑같이 적용된다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 적용을 받는데 DTI는 투기·수도권과열지구의 6억원 초과 주택에 대해선 40%, 6억원 이하 아파트 중 대출금액 1억원 이하는 40~60%로 규제한다. LTV는 은행 소재지 기준 투기지역은 40%지만 투기지역 내 대출만기 10년 초과, 6억원 이하 아파트는 60%까지 인정한다. 아파트를 제외한 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등은 담보인정비율을 적용받지 않는다.

▼ ‘돈 되는’ 유망 아파트

청약가점제 실시 이전 분양받을 만한 유망 아파트
서울시 성동구 성수동 오는 5월 두산중공업이 성동구 성수동1가에 ‘서울숲 두산위브’를 분양할 예정이다. 총 5백56 가구 가운데 55~72평형 2백50가구가 일반 분양된다. 한강 및 서울숲 조망권이 보장돼 프리미엄이 높을 것으로 예상되는 지역. 평수 늘리기를 희망하는 1주택자들이 눈여겨볼 만한 지역이다.
경기도 용인시 성복동 GS건설이 6월 중에 ‘자이’를 분양할 예정. 성복자이1차는 39~55평형 8백22가구, 성복자이2차는 33~60평형 7백47가구, 성복자이4차는 33~50평형 9백87가구 등이 분양된다. 다양한 평수의 대단위 단지이므로 내 집 마련을 하려는 무주택자는 물론 평수 늘리기를 통해 새 아파트로 옮기려는 1주택자들도 투자할 만하다. 용인시 성복동은 판교 및 수원과 가깝고, 2008년 서울~양재 간 고속도로가 개통되면 교통난도 개선될 것으로 전망된다.
인천 송도신도시 포스코 건설이 3월 초 주상복합 ‘더 샵 센트럴파크1’ 31∼114평형 7백29가구를 분양할 계획. 송도 국제업무단지 중심에 들어서는 공원 센트럴파크와 바다를 동시에 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖춘데다 파도 모양의 독특한 외관을 하고 있어 일찌감치 주목할만한 단지로 꼽혀왔다. GS건설도 4월 ‘송도 자이 하버뷰’ 34~1백13평형 1천69가구를 분양한다. 송도신도시는 2009년 인천국제공항과 송도를 잇는 인천대교가 완공되면 공항까지 30분이면 닿을 수 있는 위치. 인천지하철 1호선이 연장되고, 제 3경인고속도로와 제 2서울외곽순환고속도로도 잇따라 개통될 예정이어서 투자가치가 높은 지역으로 주목받고 있다. 또 향후 연세대 국제화 복합단지 및 유엔센터빌딩 등이 들어서면 국제신도시로서 위상을 갖출 것이라는 점도 투자 가치를 높이는 요소다.

청약가점제 실시 이후 분양받을 만한 유망 아파트
은평뉴타운 청약가점제 실시 시기인 9월 이후에 분양하는 물량 중 가장 눈길을 끄는 곳은 은평뉴타운이다. 은평뉴타운은 지난해 고분양가 논란으로 분양이 미뤄져 오는 10월부터 첫 공급이 시작될 예정. 은평뉴타운 1지구 A·B·C공구 4천5백14가구가 첫 대상이다. 은평뉴타운에는 공사가 80% 진행된 후 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기는 2008년 상반기로 잡혀 있다. 은평뉴타운 1지구 A공구에는 삼환기업과 롯데건설이 18~65평형 총 1천5백93가구를 분양하고, B공구에는 태영과 현대건설이 18~65평형 총 1천6백38가구, C공구에는 대우건설과 SK건설이 18~65평형 총 1천2백83가구를 분양할 예정이다. 은평뉴타운은 북한산 국립공원을 끼고 있는 생태전원도시로 녹지비율이 전체 면적의 42%를 차지한다. 단 서울시 도시개발 방식으로 조성돼 서울 거주자만 1순위 청약자격을 받을 수 있다는 점에 유의하자.

경기도 용인시 및 화성시 경기지역에서는 용인시와 화성시를 주목할 만하다. 동부건설이 오는 10월 용인시 신봉동에 ‘동부센트레빌’ 33~53평형 9백44가구를 분양할 예정이며, 대림산업도 같은 달 파주시 탄현면에 ‘대림e-편한세상’ 34~96평형 1천3백50가구를 분양할 계획이다. 11월에는 신창건설이 화성시 기안동에 ‘비바패밀리’ 1차와 2차를 분양한다. 1차는 34~46평형 4백64가구, 2차는 34~46평형 6백86가구가 분양된다.

내 집 마련 무주택자·평수 늘리고 싶은 1주택자가 도전할 만한 투자 유망지역
경기도 용인시 상현동 경기도 용인시는 판교신도시로 인해 지난해 가장 주목을 받은 곳 중 하나. 특히 성복동은 수지구의 핵심이면서 대형 평형이 몰려 있는 덕에 집값 상승폭이 꽤 컸다. 따라서 올해는 인근 지역의 저평가된 곳을 찾아 투자하는 게 좋다. 용인시 상현동 일대는 고질적인 교통 정체지역이지만 2010년경 신분당선이 개통되면 주가가 상승할 것으로 예상된다. 수원 광교신도시와 인접해 있고, 판교신도시의 후광효과도 볼 수 있어 투자 유망지역으로 꼽힌다.

경기도 수원시 경기도 수원시는 경기도청이 있는 경기도의 행정 중심도시라는 점에서 관심을 둘 만하다. 그동안은 노후단지가 밀집돼 있고 대중교통이 불편해 상대적으로 저평가돼왔지만, 장기적으로 분당선 연장선과 신분당선 등이 수원을 통과해 서울지역 출퇴근자들을 중심으로 수요가 높아질 전망이다. 또 2009년부터 입주가 시작되는 수원 북부 광교신도시도 주변 일대 시세에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.

경기도 고양시 풍동 경기도 고양시 풍동은 일산신도시와 가까워 편의시설 공유가 가능하다는 것이 장점이다. 또 인근에 있는 마두동이 학원 밀집지역이라 우수한 교육 서비스도 받을 수 있다. 2009년 경의선 백마역이 개통되면 교통여건이 개선되리라는 점도 이곳이 가격상승 지역으로 전망되는 이유다.

▼ 2007년 수도권 유망 분양예정 아파트

위치	총 가구수	평형	일반분양물량	분양시기	시공사	문의
서울시 성북구 하월곡동	714	24,32,42	56	5월	대우건설	02-981-6512
서울시 성동구 성수동1가	556	55~72	250	5월	두산중공업	02-513-6593
서울시 마포구 하중동	488	44~60	75	5월	GS건설	02-728-2687
서울시 동작구 사당동	151	24~33	71	5월	대성산업	02-3703-7800
서울시 강서구 염창동	166	33, 46	166	7월	월드건설	02-3779-0219
서울시 동작구 상도동	1588	24~46	326	9월	한진중공업	02-450-8903
서울시 은평구 진관내동 은평뉴타운1지구 A공구	1593	18~65	872	10월	삼환기업/롯데건설	02-3410-7495~8
서울시 은평구 진관내동 은평뉴타운1지구 B공구	1638	18~65	1185	10월	태영/현대건설	02-3410-7495~8
서울시 은평구 진관내동 은평뉴타운1지구 C공구	1283	18~65	760	10월	대우건설/SK건설	02-3410-7495~8
서울시 용산구 원효로1가	260	33~78	260	11월	금호건설	02-6303-0641
인천시 연수구 송도동	729	31~114	729	3월	포스코건설	1588-3800
인천시 연수구 송도동	1069	34~113	1069	4월	GS건설	1600-4100
인천시 서구 마전동	449	33,46	449	9월	대주건설	062-231-3745
경기도 용인시 성복동	2556	33~60	3056	6월	GS건설	02-728-1734
경기도 용인시 신봉동	944	33~53	944	10월	동부건설	02-779-6114
경기도 파주시 교하읍	715	24~45	715	9월	고려개발	031-420-9894
경기도 화성시 동탄면	1266	40~98	1266	상반기	포스코건설	031-709-5100
경기도 화성시 동탄면	277	59~96	277	4월	동양건설산업	02-3420-9521
경기도 화성시 기안동1차	464	34~46	464	11월	신창건설	031-386-8891
경기도 화성시 기안동2차	686	34~46	686	11월	신창건설	031-386-8891
※ 분양 시기나 분양 물량은 시공사 사정에 따라 변경될 수 있습니다.