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‘新용산 시대’가 온다

BTS 신사옥으로 화제 UP

EDITOR 정혜연 기자

입력 2019.09.05 17:00:01

예부터 배산임수의 지형은 풍수지리상 가장 이상적인 배치로 여겨졌다. 서울의 정중앙에 위치한 용산은 배산임수의 정석과 같다. 남산을 뒤로하고 한강을 바라보기 때문. 대대로 부촌이 밀집한 데다 최근 신흥 부자가 몰리고, 개발까지 이어져 용산의 몸값은 더욱 오르고 있다.
‘新용산 시대’가 온다
‘新용산 시대’가 온다
글로벌 스타로 도약한 보이 그룹 방탄소년단(BTS)의 소속사 빅히트엔터테인먼트(이하 빅히트)가 내년 ‘용산 시대’를 연다고 7월 초 발표했다. 빅히트는 내년 5월, 현재 사용하는 강남구 대치동 사옥에서 용산구 한강로동의 신축 빌딩인 용산무역센터로 거처를 옮긴다. 

무엇보다 화제가 된 건 사옥의 규모다. 지하 7층~지상 19층, 연면적 2만3900여㎡(7천2백여 평)의 초대형 업무용 빌딩을 통째로 임대 계약했기 때문. 바로 옆에는 LG유플러스 본사가 비슷한 규모의 빌딩을 이미 사옥으로 사용 중이다. 엔터테인먼트사가 대기업과 어깨를 나란히 하게 된 셈인데, 이는 ‘엔터 산업의 성장’이라는 상징적 의미도 지닌다. 

부동산업계에서는 월 임대료만 20억원에 달할 것으로 추측했다. 빅히트의 지난해 매출은 2천1백42억원, 영업이익은 6백41억원으로 알려졌다. 내년부터는 영업이익의 37%가량을 1년 임대료로 지출하게 된다. 빅히트는 사옥 이전 이유를 “최고의 콘텐츠 제작과 글로벌 사업 확장에 박차를 가하기 위해”라고 설명했다. 

최근까지 대형 엔터테인먼트사의 탈강남 현상은 이어졌다. YG는 2000년대 초 일찌감치 마포에 자리를 잡았고, 지난해에는 JYP가 청담동을 떠나 강동에 신사옥을 세웠다. 이외 큐브(성동), 울림(마포) 등 군소 연예기획사 역시 비용 면에 부담이 큰 강남을 떠나 최근 각광 받는 상권으로 이동했다. 그러나 빅히트와 같이 용산의 업무지구에 둥지를 트는 경우는 없었다. 

이에 대해 부동산업계에서는 미래를 내다본 선택이라고 평가한다. 용산역 인근 Y공인중개사무소 대표는 “부동산 중개하는 사람들은 BTS가 용산을 점찍은 것을 두고 ‘현명한 결정’이라고 한다. 지리적으로 서울의 중심인 데다 용산역과 신용산역에 인접해 글로벌 팬이 접근하기도 좋을 것이다. 또 최근 용산역 일대 재개발로 천지개벽 수준의 변화를 맞아 아모레퍼시픽 등 대기업들도 사옥을 용산으로 옮기는 추세다. 앞으로 미군기지 개발 등도 예정돼 미래가치가 높다. 빅히트가 임차가 아니라 매입을 했으면 더욱 좋았을 것”이라고 말했다.




명실상부 대한민국 최고 부촌, 한남동 ‘이태원 언덕길’

이건희 삼성전자 회장의 한남동 자택(왼쪽)과 삼성미술관 리움 내부 모습.

이건희 삼성전자 회장의 한남동 자택(왼쪽)과 삼성미술관 리움 내부 모습.

용산이라는 이름은 형세가 용을 닮은 모양새에서 붙여진 것으로 구역은 서울역과 남산 아래부터 한강까지를 아우른다. 예로부터 용산은 풍수지리적으로 명당이라 꼽히는 배산임수의 요지로 평가돼 곳곳에 부촌이 형성돼 있다. 

가장 잘 알려진 곳은 국내 굴지의 대기업 오너와 톱스타들이 모여 사는 한남동이다. 남산1호터널에서 한남대교까지 이어진 대로를 중심으로 양쪽에 부촌이 형성돼 있다. 대로의 서쪽으로 그랜드 하얏트 호텔과 서울 지하철 6호선 이태원역 사이 ‘이태원 언덕길’에는 고급 단독주택이 밀집해 있다. 이태원동과 한남동의 접경지인데 대다수 풍수지리 전문가들은 이곳을 ‘용의 머리’ 부분으로 본다. 이런 이유에선지 삼성, SK, LG, 신세계, 부영, 농심, 아모레, GS, 대상, LIG, 태광, 빙그레, 쌍용건설, SPC 등 국내 굴지의 기업 총수 80여 명이 모여 산다. 

대표적으로 수십 년 동안 터를 잡고 있는 재벌은 삼성가다. 이건희 삼성전자 회장과 부인 홍라희 삼성미술관 리움 관장을 비롯해 이부진·이재용·이서현 등 세 자녀, 이명희 신세계그룹 회장, 정유경 신세계 총괄사장, 정용진 신세계 부회장, 홍석현 전 중앙일보 회장까지 인근에 살거나 건물을 보유해 ‘범삼성 집성촌’을 이룬다. 

특히 이건희 회장은 이태원 언덕길에만 6채(한남동 1채, 이태원동 5채)의 단독주택을 갖고 있을 정도로 한남동 사랑이 대단하다. 이재용 삼성전자 부회장 역시 한남동과 이태원동에 각각 1채씩, 이부진 호텔신라 사장과 이서현 삼성복지재단 이사장은 이태원동에 각각 1채씩 보유하고 있다. 

집값은 두말할 것 없이 전국 최고다. 지난 3월 발표된 전국 개별단독주택 공시가격에 따르면 이건희 회장의 한남동 자택 공시가격은 지난해 2백61억원에서 52.4% 오른 3백98억원으로 전국 1위였다. 이 회장이 인근에 소유한 이태원동 자택도 지난해보다 43.8% 오른 3백38억원을 기록했다. 이어 이명희 회장의 한남동 자택이 2백79억원, 정용진 부회장 자택이 2백71억원을 기록했다.


톱스타 선호 1위, 한남동 ‘유엔빌리지’ & ‘한남더힐’

한남대교 남단에서 본 유엔빌리지.

한남대교 남단에서 본 유엔빌리지.

이태원 언덕길에 재벌이 모여 산다면 한남대교 북단 동쪽의 한남동 ‘유엔빌리지’와 고급 빌라 단지 ‘한남더힐’에는 톱스타와 재벌 3세들이 주로 거주한다. 유엔빌리지는 강변북로 위 경사면에 1~2층짜리 단독주택과 5~7층짜리 고급 빌라가 계단식으로, 서로 방해받지 않고 한강을 조망할 수 있도록 자리해 있다. 언덕에 위치한 데다 내부로 대중교통편이 마련돼 있지 않아 차 없이는 살기 힘들다. 이 때문에 도보로 다니는 사람이 적어 사생활 보호를 우선으로 여기는 톱스타나 정·재계 고위층 인사들, 외국계 기업가들이 선호한다. 

이곳은 일제 강점기에 일본군 장교들이 숙소로 사용하다가 광복 후 주한 외교관들이 주로 거주했다. 1960년대 경제개발로 장기 체류 외국인이 크게 늘자 대한주택공사에서 이곳을 외국인 전용 주택단지인 유엔빌리지로 개발했고, 1980년대 들어 국내 기업가나 정계 고위 인사들, 톱스타들이 속속 모여들었다. 이런 개발 역사를 갖고 있어 현재까지 각국 대사관과 대사관저, 외국 기업 주재원 주거지가 혼재하며 이들 자제를 위한 외국인 학교도 상당수 운영되고 있다.
 
이미 유엔빌리지 거주 사실이 언론에 알려졌거나 방송을 통해 자택을 공개한 연예인도 상당수다. 대표적으로 배우 정준호 부부·신민아·이종석·김래원·정려원, 가수 빅뱅 탑과 태양, 개그우먼 박나래 등을 들 수 있다. 

최근 유엔빌리지보다 화제가 되는 곳은 고급 빌라 단지인 한남더힐이다. 이곳은 원래 단국대학교 캠퍼스로 사용되다가 시행사 한스자람이 매입해 개발 후 2009년 공급했다. 13만㎡ 규모 부지에 지하 2층~지상 최고 12층, 32개 동, 전용면적 87.05~332.81㎡ 규모에 6백 가구가 들어서 있다. 당시 분양가 상한제를 피하기 위해 최초에는 임대주택으로 공급했고, 민간임대주택 의무 임대 기간 5년이 지난 2013년부터 분양 전환했다. 차량이 지하로만 들어갈 수 있도록 설계하고 단지 1층은 고가의 조각상을 배치하는 등 조경에 공을 들여 고급 리조트 단지를 방불케 한다. 단지 내 헬스장, 실내골프장, 수영장, 라운지 등 입주민만 사용할 수 있는 커뮤니티 시설이 지어져 있다. 또한 단지 전체적으로 철저한 보안 시스템이 갖춰져 입주민 만족도가 높은 것으로 알려져 있다. 

민간임대 당시에도 평균 임대 보증금 25억원에 월세가 4백만원가량으로 재력가들만 세입자로 들어갈 수 있었다. 이들은 대부분 분양 전환 이후에도 거액을 주고 매입해 거주하는 것으로 알려졌다. 현재 구광모 LG그룹 회장, 정성이 이노션 고문, 정지이 현대무벡스 전무, 최기원 SK행복나눔재단 이사장, 박용현 두산연강재단 이사장, 이근영 DB그룹 회장 등 재벌 3세와 그룹 임원들이 살고 있다. 

또 BTS의 멤버들이 1호실을 숙소로 사용해 화제가 됐는데, 슈가와 진 두 사람이 한남더힐 내 본인 소유의 집을 각각 매입해 관심이 집중됐다. 지난 6월에는 소지섭이 현금 61억원을 주고 매입해 결혼이 임박한 것 아니냐는 관심이 모아지기도 했다. 이외에 국민 배우 안성기, 이승철, 싸이, 한효주, 추자현 등 국내 정상급 스타들이 거주하고 있다. 

바로 맞은편에는 한남더힐의 아성에 맞서는 고급 빌라 단지 ‘나인원한남’이 지어지고 있다. 2016년 대신F&I에서 외국인 아파트 부지를 매입해 허물고 지하 3층~지상 5층, 9개 동, 전용 247.9㎡와 290.9㎡ 두 타입 펜트하우스 등 3백35세대 규모로 단지를 조성할 예정이다.


강남보다 먼저 조성된 원조 신도시, 동부이촌동

정·재계, 톱스타가 아닌 일반인 가운데 고소득 전문직이나 외국인이 많이 거주하는 곳으로 동부이촌동을 빼놓을 수 없다. 한강대교 북단을 기점으로 동쪽의 이촌1동을 동부이촌동, 서쪽의 이촌2동을 서부이촌동이라고 흔히 부른다. 

이곳은 원래 백사장이던 곳으로 1960년대까지 시민들이 물놀이를 하기도 했다. 1960년대 후반 정부 차원의 대규모 개발이 진행되면서 백사장을 매립해 공무원 아파트, 외국인 아파트, 한강맨션 아파트 등을 지었고 고급 주택단지로 변모해갔다. 

구획을 정해 아파트 단지를 공급하는 방식으로 조성된 동부이촌동은 말하자면 신도시 개발의 원조 격이라고 할 수 있다. 이 때문에 동부이촌동에서는 단독주택, 빌라 등을 찾아보기 어렵다. 1970년대 분양 당시 중·상류층과 고소득 전문직, 연예인 등이 주로 입주했는데 이들의 지위가 시간이 흐를수록 높아지면서 더욱 부촌으로 자리매김하게 됐다. 

동부이촌동은 외국인 거주 비율도 높다. 특히 일본인들이 다수 거주하는 것으로 알려져 있는데 아파트 입주 초기 대거 이주해온 것으로 전해진다. 또한 바로 뒤편으로 용산 미군기지가 있어 출퇴근이 용이해 가족과 함께 주둔하는 미군 고위급 장병들이 주로 거주해왔다. 

대규모 아파트 단지가 조성될 당시 학교, 스포츠 시설, 근린생활시설 등을 잘 구비했다. 동부이촌동을 동서로 관통하는 대로변에 즐비한 상가 역시 그 일환이다. 일본인이 운영하거나 이들을 대상으로 한 일본식 맛집과 제과점들이 많아 이를 먹기 위해 외부에서 방문하는 이가 적지 않다. 

구축 아파트와 맨션이 즐비하지만 속속 재건축이 진행돼 새로운 모습으로 변모하고 있다. 과거 고위 공무원과 기업 임원들이 거주하던 렉스 아파트 자리에 재건축이 진행돼 2015년 지상 최고 56층, 총 3개 동, 4백60세대 초고층 아파트 ‘래미안 첼리투스’가 들어섰다. 서울 시내 아파트를 재건축할 때 30층 고도 제한에 걸리지만 해당 아파트는 오세훈 서울시장 당시 ‘한강 르네상스 프로젝트’에 따라 50층 이상 초고층으로 지어졌다. 

1 대 1 재건축으로 진행돼 조합원들이 대체로 거주하지만 아이유, 유인나, 지코, 크러쉬 등 톱스타들이 거주하는 것으로도 알려져 있다.


천지개벽 신용산역 일대, 국제업무지구 발돋움

재개발 이후 용산역과 신용산역 일대 모습.

재개발 이후 용산역과 신용산역 일대 모습.

현재 용산구에서 가장 개발이 활성화된 곳을 꼽으라면 단연코 서울 지하철 1호선과 국철 용산역, 4호선 신용산역 일대다. 원래 용산역은 1990년대까지 군인들을 상대로 한 각종 군장점과 집창촌이 있던 곳이다. 2000년대 용산역 개발로 복합 쇼핑몰인 아이파크몰과 영화관, 마트 등이 들어섰을 때도 인근 집창촌은 정리되지 않아 기묘한 분위기를 자아냈다. 

2010년대 들어서야 용산역 앞 재개발 사업이 진행됐다. 구역 재정비 후 역 앞 공원을 기점으로 두 개의 필지로 나눠졌다. 이곳에 각각 주상복합 건물 ‘래미안 용산 더 센트럴’과 ‘용산 푸르지오 써밋’이 2017년 완공됐다. 최고 40층 초고층 건물에 아파트와 오피스텔, 사무실 등이 들어서 도심 마천루가 확 달라졌다. 

또한 대로 맞은편에는 미학적으로 눈길을 사로잡는 아모레퍼시픽 본사가 있다. 2017년 12월 완공된 아모레퍼시픽 신사옥은 1층 미술관, 지하에 유명 레스토랑 및 커피숍이 모여 있어 젊은 층과 주부들 사이에 핫 플레이스로 떠오른 지 오래다. 

남쪽으로는 주상복합 아파트 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 건설이 한창이다. 지하 5층~지상 43층, 5개 동, 128~315㎡, 1천1백40세대 규모로 2016년 착공해 내년 8월 완공을 앞두고 있다. 분양 당시 3.3㎡당 평균 3천6백30만원에 분양가가 책정됐다. 마침 정부가 분양가 9억원 이상 민간 아파트에 대해 중도금 대출을 막는 정책을 내놔 분양에 차질을 빚을 뻔했으나 효성에서 지급보증을 서기로 해 분양 마감에 성공했다. 

재개발이 순차적으로 이뤄지면서 이곳은 업무지구와 고급 주상복합 아파트가 혼재된 새로운 이미지의 도심으로 탈바꿈하고 있다. 신용산역 일대를 돌아다니며 여전히 재개발이 예정돼 허름한 느낌의 2층 대로변 상가와 초고층 빌딩이 어우러진 모습에서 용산의 과거와 현재를 고스란히 느낄 수 있었다. 

지금보다 용산의 미래가 더 밝은 이유는 대규모 개발 예정지에 사업이 대기하고 있기 때문이다. 무엇보다 용산역 뒤쪽 철도차량기지와 이촌역부터 삼각지역, 숙대입구역까지 아우르는 용산 미군기지 공원화 사업이 몇 차례 공개된 바 있어 언론에 계획이 발표될 때마다 기대감은 더욱 고조되고 있다. 

그러나 개발 계획안은 지난 10여 년간 수차례 나왔다가 취소되는 비극을 맞아 언제 개발이 시작될지는 아무도 알 수 없다. 2005년 건설교통부에서 철도차량사업소를 두고 대규모 업무지구와 명품 수변도시 개발을 목표로 계획을 수립해 2007년 정식 발표했다. 한국철도공사가 주관하고, 삼성물산이 사업자로 나서며 사업비 31조원이 투입되는 막대한 프로젝트였다. 이듬해 철도 차량사업소를 헐었지만 미국발 금융 위기가 덮치는 바람에 2009년 삼성물산이 사업을 포기했다. 롯데관광개발이 바통을 이어받았으나 계획안을 놓고 갈등이 빚어졌고 장기간 소송전이 벌어져 결국 사업은 무산됐다.


“한국의 센트럴파크 기대”

최근 다시 개발 조짐이 보이기도 했다. 2018년 7월 박원순 시장이 싱가포르에서 열린 리콴유 세계도시상 수상자로 나선 자리에서 “여의도를 통째로 재개발하고, 용산에서 서울역까지 MICE·쇼핑 단지로 탈바꿈할 것”이라는 마스터플랜을 발표한 것. 여기에 용산 국제업무지구와 미군기지 공원화 개발 계획도 포함돼 있었다. 당시 서울시 관계자는 “마스터플랜은 거의 완료된 단계이며 하반기 발표를 앞두고 박 시장이 미리 알린 것”이라고 밝혔다. 이 때문에 여의도와 용산 일대 집값이 일제히 올랐다. 집값 안정화에 열을 올리던 정부와 결을 달리하는 결정에 비난이 쏟아졌고, 결국 박 시장은 해당 발언이 있은 지 7주 만에 개발 계획을 철회했다. 이후 현재까지 마스터플랜은 발표되지 않고 있다. 

미군기지 역시 공원화 사업이 예정됐지만 넘어야 할 난관이 적지 않다. 지난해 6월 주한미군사령부와 유엔군사령부가 경기도 평택으로 이전해 주한미군의 용산 주둔은 막을 내렸다. 이후 1년이 지났지만 아직 주한미군은 기지 일부를 사용하고 있다. 

가장 큰 문제는 환경평가다. 환경부와 서울시 환경평가에서 용산 미군기지 내·외부 지하수에서 기준치를 크게 초과한 오염 물질이 수차례 검출된 것. 정화 문제를 놓고 미국이 책임지지 않으려 할 가능성이 높아 합의가 필요한 상황이다. 합의를 하더라도 공원으로 사용할 수 있을 만큼 정화되려면 수년 이상의 시간이 걸린다. 정부는 일단 올해 토양 정화 작업을 시작하고 2022년부터 공원 조성에 들어가 2027년 공사를 마무리할 계획을 갖고 있다. 

지역 주민들은 수차례 번복된 결정에도 계속해서 개발 기대감을 갖고 있었다. 동부이촌동 R공인중개사무소 대표는 “이 동네에 수십 년째 살고 있는데 이만큼 살기 좋은 곳도 없다. 재건축도 차례로 진행되고 있는데 바로 뒤편에 용산 미군기지까지 공원화되면 미국 뉴욕의 센트럴파크 뺨칠 것으로 기대된다. 정부가 나서서 하루빨리 공원화 사업을 추진해 개방하길 바랄 뿐”이라고 말했다.


사진 박해윤 기자 김도균 디자인 김영화




여성동아 2019년 9월 669호
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