서울원 아이파크‧광운대역 일대 미래가치는?

현대산업개발이 추진 중인 광운대 역세권 개발 현장. 가운데 원형 건물이 서울원 아이파크 모델하우스다.

강남, 목동, 개포, 수색, 마곡의 공통점은 한때 서울의 외곽이었으나 상전벽해, 상급지로 거듭난 곳이란 점이다. 부동산 전문가들이 ‘다음 타자’로 꼽는 곳 중 하나가 서울 동북부의 대표적 거점인 노원구 월계동 광운대역 일대다. 이 지역은 오래된 주거지와 쇠락한 상권으로 개발 필요성이 꾸준히 제기되던 곳이다. 실제로 기자가 찾았을 때 낡은 상가와 건물, 지상으로 뼈대를 드러낸 철로와 어수선한 도로 등 변두리의 모습을 고스란히 간직하고 있었다. 그런데 최근 광운대 역세권 개발, 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 추진, 인근의 철도차량기지 이전 계획 등 대형 호재가 쏟아지며 시장의 분위기가 크게 달라지고 있다.
‌
1988년 도봉구에서 분리된 노원구는 송파, 강서, 강남에 이어 서울 25개 자치구 가운데 인구가 4번째로 많다. 주택의 80% 이상이 아파트로, 서울 시내 자치구 가운데 아파트 세대수가 가장 많은 곳이기도 하다. 하지만 30년 이상 된 아파트가 전체의 50%를 넘어 도봉구, 강북구와 함께 서울에서 가장 노후한 지역으로 꼽히기도 한다. KB부동산의 1월 아파트 가격 동향에 따르면 노원구 아파트의 평당 매매가는 평균 3154만 원으로, 서울 아파트 평균(5002만 원)을 한참 밑돈다. 이런 가운데 지난해 12월 서울원 아이파크가 노원구 최초로 평당 3805만 원에 분양돼 화제를 모았다.
‌
서울원 아이파크는 현대산업개발이 추진 중인 광운대 역세권 개발의 중심에 있다. 현대산업개발은 지하철 1호선과 경춘선이 지나는 광운대역 일대 15만6581㎡를 업무·상업·주거 시설이 어우러진 공간으로 개발할 계획이다. 서울원이라는 이름은 반경 1km 안에서 일과 주거, 문화, 휴식이 자연스럽게 연결된다는 의미를 담고 있다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “광운대 역세권 개발은 이미 수십 년 전부터 나왔던 얘기다. 서울의 끄트머리인 데다 유동 인구도 적어 사업성이 높지 않은 까닭에 진행이 지지부진하다가 현대산업개발이 참여하면서 급물살을 타게 됐다”고 설명했다.

노도강 최초 분양가 10억 원 넘긴 서울원 아이파크

해당 부지에는 5성급 호텔과 복합 쇼핑몰, 오피스, 레지던스 등이 들어설 예정이며, 현대산업개발 본사 이전을 통해 약 1800여 개의 일자리도 창출될 것으로 보인다. 여기에 경기도 양주 덕정역에서 수원역을 잇는 GTX-C 노선도 개통될 예정이다. 이런 사업들이 순조롭게 진행될 경우 광운대역 일대는 서울 동북권의 새로운 거점으로 자리 잡게 된다. 김학렬 소장은 “GTX-C 노선이 개통되면 광운대역에서 강남까지 10분 내 이동이 가능하다. 여기에 월릉교에서 대치동 우성아파트까지 12.5km에 이르는 동부간선도로 지하화 사업이 예정대로 진행되면, 월계동에서 대치동까지 차량으로 이동 시간이 기존 50분대에서 10분대로 단축된다. 이동 시간만으로 보면 ‘준강남’이라고 해도 무방할 정도”라고 설명했다.

월계 시영 아파트 옆을 흐르는 중랑천. 동부간선도로 지하화 사업과 함께 중랑천도 정비될 예정이다(왼쪽). 아직은 서울 변두리의 모습을 간직한 광운대역 일대.

서울원 아이파크(지하 4층∼지상 47층, 6개 동, 2274가구)는 이런 대규모 개발이 예정된 광운대 역세권 개발 부지 내에 현대산업개발이 작심하고 만드는 ‘부자 아파트’다. 일반분양 1856가구 중 57%가 대형 평형으로 구성되었으며, 전용면적 84㎡ 14억 원, 105㎡ 16억 원대, 120㎡ 18억 원 후반대라는 높은 분양가가 책정됐다. 최고가인 펜트하우스 244㎡는 48억 원에 달한다. 김학렬 소장은 “그동안 ‘노도강’에서는 국민 평형 기준 분양가 10억 원을 넘는 아파트가 없었다. 현재 가장 비싼 곳이 상계주공아파트 8단지를 재건축한 포레나노원인데, 2018년 당시 분양가가 6억3000만 원 선이었다”고 설명했다. 
‌
‌2020년 준공한 포레나노원의 최근 실거래가는 12억1000만 원 선이다. 서울원 아이파크는 지난해 11월 1순위 청약 결과 평균 14.9:1의 경쟁률을 기록했으며, 일부 중대형 평형은 미분양을 기록했으나 이후 진행된 무순위 청약에서 펜트하우스 1가구를 제외하고 모두 청약이 마감됐다. 업계에서는 이에 대해 “상당히 성공적”이라는 평가를 내놓고 있다. 김학렬 소장은 “평당 3800만 원이 넘는 분양가는 노도강에서는 상당히 모험적인 가격이다. 현대산업개발 측에서도 어차피 1순위에서 마감될 거라고 기대한 건 아닐 것”이라며 “입주하기까지 4년 정도 시간이 있는데, 그 전에만 계약이 마감되면 성공한 것이라고 본다”고 설명했다. 실제로 업계 관계자에 따르면 서울원 아이파크 인기 평형의 경우 프리미엄이 붙기도 했다고 한다. 서울원 아이파크 공사 현장을 찾았을 때 광운대역 오른쪽 방향으로 거대한 반달 모양의 맨땅이 드러나 있었는데, 이곳에 수십 대의 트럭이 드나들며 터파기공사를 진행 중이었다. 서울원 아이파크는 2028년 준공, 광운대 역세권 개발은 2030년 완공이 목표다.

광운대 역세권 개발로 정비 사업에 탄력을 얻은 월계 시영 아파트. 곳곳에 지구 단위 결정을 축하하는 건설사 현수막이 내걸려 있다.

‌광운대 역세권 개발이 속도를 내면서 인근 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 특히 중랑천을 뒤로 두르고 광운대 역세권 개발 부지를 감싸고 있는 월계시영아파트에 대한 관심이 높아졌다. 1986년 완공된 월계시영아파트는 32개 동, 3930세대로 대규모 단지다. 1~16동은 미성, 17~23동은 미륭, 24~39동은 삼호건설이 시공을 맡아 월계시영아파트란 이름보다 ‘미미삼’이란 애칭으로 더 유명한 이 단지는 마포구 성산시영아파트(3710세대)와 함께 강북 최대 재건축 단지로 꼽힌다. 전용면적 33~59㎡ 소형 평형 위주지만 용적률(131%)이 낮아 단지 안에 들어서면 시원시원한 느낌이 든다.
‌
이 아파트는 2023년 6월 정밀안전진단을 통과, 재건축이 확정되었음에도 정비사업 진행이 제자리걸음이었다. 그러다 지난해 11월 서울시가 광운대 역세권 개발과 연계해 미미삼이 포함된 월계2지구를 6700세대 대규모 주거복합단지로 개발하는 계획을 확정하면서 분위기가 달라졌다. 여기에는 동부간선도로 지하화, 경춘선 숲길 조성 등도 포함돼 있다.
‌
현재 월계시영아파트 곳곳에는 GS건설, 포스코이앤씨, 현대엔지니어링 등 대형 건설사가 내건 지구단위계획 결정 고시 축하 현수막이 걸려 있다. 2014년 1월 당시 7억 원 선이었던 59㎡의 경우 서울원 아이파크 분양 및 월계2지구 지구단위계획 결정이 맞물린 직후인 지난해 12월에는 8억2000만 원까지 가격이 치솟았다. 현재 호가는 7억6000만~8억4000만 원 선이다. 인근 부동산중개업소 관계자는 ”월계시영아파트는 단지 규모에 비해 매물이 많지 않은 편인데, 서울원 아이파크 분양 이후 매수 문의가 늘고 가격도 오르는 추세”라고 현장 분위기를 전했다.
‌
#서울원아이파크 #광운대역세권개발 #월계시영아파트 #여성동아
‌
‌사진 조영철 기자 
‌도움말 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장