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LifeStyle 부동산재테크 특집|내집마련 이것만은 알고 하자

꼭 알아야 할 부동산 법규·세테크·대출상품 정보

“조금만 신경 쓰면 세금도 줄이고 대출이자도 줄일 수 있어요”

■ 기획·최호열 기자 ■ 글·김주영‘자유기고가’ ■ 사진·동아일보 사진 DB파트

입력 2004.09.02 13:54:00

지난해부터 정부의 강력한 부동산 투기 억제대책으로 관련 법규가 많이 바뀌었다. 올해 내집마련을 하려는 실수요자들이 꼭 알아야 할 부동산 정보와 세금을 아끼는 방법, 실속 있는 대출상품을 알아보았다.
꼭 알아야 할 부동산 법규·세테크·대출상품 정보

주택거래신고제
투기과열지역 가운데 주택가격이 월간 1.5%, 또는 3개월간 3% 이상 상승할 경우에 주택거래 신고지역으로 지정된다. 신고지역으로 지정되면 주택거래 후 15일 이내에 관할 구청에 이를 신고해야 하며, 허위신고 시 취득세의 최고 5배를 과태료로 내야 한다.
주택거래 신고지역에서는 취득세·등록세를 과세표준액이 아닌 실거래가로 내야 하기 때문에 세 부담이 3~6배 늘어나게 된다. 예를 들어 3억원에 아파트를 샀을 경우 전에는 4백30만원 정도 부과되던 세금이 1천7백40만원 정도로 늘어나게 된다.
현재 서울 송파구, 강남구, 강동구, 용산구 그리고 경기도 성남시 분당구, 과천시가 주택거래 신고지역으로 지정되어 있는데, 해당지역이라고 해서 모든 주택이 신고대상은 아니다. 아파트의 경우 전용면적 60㎡(18평), 연립주택의 경우 전용면적 150㎡(45평) 이하인 경우에는 제외된다. 단, 전용면적이 60㎡가 안 되더라도 재건축, 재개발 대상 아파트는 신고해야 한다.
재건축이익환수제
내년 초부터 재건축이익환수제의 적용을 받는 재건축 아파트는 재건축으로 늘어나는 면적의 10~25%를 임대 아파트로 지어야 한다. 해당 주민들의 반발로 임대 건축 물량만큼 용적률을 상향시켜줄 방침이지만 단지의 고밀화에 따른 주거의 질 하락, 입주민간의 갈등이 우려된다. 작년에 발표된 재건축 아파트 소형평형 의무건설, 후분양제, 분양권 전매금지와 함께 재건축 아파트의 수익성을 상당히 제약할 것으로 예상된다. 따라서 내집마련 수요자라면 올해 안에 일반분양을 하는 재건축 아파트를 노리는 것이 좋다. 올 하반기 일반분양 예정인 재건축 아파트는 모두 1백여곳 2만8천여 가구고, 이 중 서울과 수도권이 64%를 차지한다.
채권입찰제
지금까지는 공공택지 공급이 추첨식이었지만 앞으로는 채권을 가장 많이 사겠다고 응찰한 건설업체가 공공택지를 분양받게 된다. 정부에서는 여기에서 생기는 이익을 국민주택기금으로 편입해 중소형 아파트나 임대 아파트 건설에 사용할 예정이다. 채권입찰제가 실행되면 건설사의 토지 매입비가 현재보다 비싸지므로 전용면적 25.7평 이상의 중대형 아파트는 분양가가 많이 상승하게 된다. 따라서 중대형 평형으로 넓히려는 수요자들은 이 제도가 실행되기 전에 분양을 받거나 분양권을 사는 것이 유리하다. 채권입찰제는 앞으로 조성될 택지지구와 2기 신도시(판교, 화성, 김포, 파주) 등이 대상이 된다.
내집마련! 세테크로 알뜰하게
소형아파트를 살 때는 전용면적 60m2 이내로
주택거래신고제 해당지역의 경우 취득세, 등록세 부담이 3~6배 늘어나게 된다. 따라서 소형평형으로 내집마련을 할 경우 전용면적 60㎡(18평) 이하의 아파트로 하는 것이 절세 측면에서 유리하다. 인터넷 부동산 사이트 정보란이나 광고에 전용면적 18평이라고 표기되어 있어도 실제 60㎡가 넘는 경우도 있으므로 등기부등본으로 확인하는 것이 좋다.
주택거래 신고지역은 분양권을 구입한다
주택거래 신고지역에서 아파트를 구입한다면 분양권에 관심을 가져볼 만하다. 분양권은 주택거래 신고대상이 아니다. 따라서 취·등록세를 낼 때 분양권을 프리미엄 주고 구입했다 해도 기존 분양가를 기준으로 취·등록세를 낼 수 있다.

꼭 알아야 할 부동산 법규·세테크·대출상품 정보

양도세 비과세 요건을 채우자
10·29 부동산 대책으로 양도세 부담이 더욱 커졌다. 따라서 아무리 아파트값이 많이 올랐다고 해도 비과세를 받지 못한다면 집을 팔 때 시세차익의 대부분을 양도세로 내야 한다. 1가구 1주택자의 경우 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 일산, 산본, 평촌, 중동)는 3년 이상 보유하면서 2년 이상 거주해야 하고 그 외의 지역은 3년 이상만 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다. 집을 옮기기 위해 일시적으로 2주택자가 되었을 경우 1년 이내에 살고 있던 집을 팔면 양도세가 면제된다.
부부 공동명의는 필수
집을 살 때 부부명의로 하면 여러 모로 좋다. 과표가 분산되어 집을 보유하고 있는 동안 내는 재산세와 종합토지세가 줄어들 뿐 아니라 집을 팔 때 양도소득세를 내야 할 경우가 생기더라도 세금이 훨씬 줄어들기 때문이다. 예를 들어 투기과열지구에서 시세 차익 1억원을 남기고 팔았는데 비과세 혜택을 못 받을 경우 단독으로 등기를 했다면 36%의 최고 세율이 적용된다. 하지만 공동명의로 하면 부부의 양도차익이 각각 5천만원으로 나누어져 세율도 최고 27%가 적용된다. 따라서 양도세가 9백만원 정도 줄어드는 효과를 얻을 수 있다. 단독명의로 분양을 받았다 하더라도 등기 이전을 할 때 부부 공동명의로 하면 된다.


여성동아 2004년 9월 489호
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