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SHOW ME THE MONEY 새 정부 50조원 도시재생 뉴딜, 강북·구도심·주택에 주목하라!

editor 임병철 부동산114 연구원, 김명희 기자 ,홍수용 동아일보 논설위원

작성일 | 2017.07.25

현명한 투자자는 부동산 정책에서 길을 찾는다. 문재인 정부의 핵심 부동산 정책인 ‘도시재생 뉴딜 사업’에서 눈여겨봐야 할 부분들을 소개한다.
SHOW ME THE MONEY 새 정부 50조원 도시재생 뉴딜,  강북·구도심·주택에 주목하라!
문재인 대통령이 후보 시절 공약한 ‘도시재생 뉴딜 사업’의 내용이 구체화되고 있다. 지난 7월 4일 도시재생사업기획단이 발족됐고 김현미 신임 국토교통부 장관도 도시재생 뉴딜 사업 추진에 대한 적극적인 의지를 표명했다. 또 연말까지 도시재생 사업 대상지를 선정하기로 했다. 이에 따라 수혜 지역이 어디가 될 지에 대한 관심이 높다.  

도시재생 뉴딜 정책은 매년 1백 곳씩 5년 동안 노후 도심과 주거지 5백 곳의 환경을 개선하는 사업으로 매년 10조원씩 5년간 총 50조원이 투입된다. 얼마 전에는 국토교통부가 본격적인 도시재생 뉴딜을 앞두고 재정비촉진지구(뉴타운) 해제 지역 등 주거환경 관리사업지를 선정해 도시재생 시범사업을 계획하고 있다고 발표했다. 주거환경 관리사업은 뉴타운 등 정비사업 해제구역이나 빌라 등 다세대주택 밀집지역을 대상으로 기반시설을 확충하고 주택 개량·관리, 공동체 활성화를 꾀하는 것이다. 주거환경 관리사업지로 지정된 곳에선 주민들의 의견을 반영해 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업 등을 진행할 예정이다. 이 중 가로주택 정비사업은 노후 건축물이 밀집한 종전의 가로(도로)를 유지하면서 주변 주거 환경을 개선하는 일이다. 기존의 단순 철거 방식이 아닌 노후 주거지역에 주차장과 어린이집, 무인택배센터 같은 현대식 인프라를 갖춰 낡은 주택단지를 아파트 단지 수준으로 업그레이드하겠다는 청사진이다.     

상권 활성화 될 세운상가, 서울로7017 일대

SHOW ME THE MONEY 새 정부 50조원 도시재생 뉴딜,  강북·구도심·주택에 주목하라!
문재인 정부의 도시재생 뉴딜 정책이 박원순 서울시장이 추진해온 ‘서울형 도시재생사업’과 궤를 같이하고 있는 만큼 서울시에서 추진 중인 곳이 수혜를 입을 것이라는 전망이 나오고 있다.   

서울시는 자체 예산으로 별도의 서울형 도시재생사업을 30개 지역에서 진행하고 있다. 용산 해방촌과 중구 중림동 일대, 성동구 성수동 및 종로 세운상가 등이 대표적이다. 도봉구 창동과 노원구 상계동, 동대문구 장안동 등 강북 일대도 서울시 도시재생사업의 수혜지로 손꼽힌다.

용산은 강북권의 대표적인 부촌으로 이미 부동산 가격이 급등했지만 해방촌으로 불리는 용산2가동 일대는 아직까지 노후 주택과 상가가 즐비해 정비가 필요한 곳이다. 중림동은 서울역 인근에 위치한 교통 요충지임에도 불구하고 그동안 개발이 더뎠다. 하지만 최근 ‘서울로7017’ 개장과 함께 보행과 역사 문화가 살아 있는 도시재생 1번지로 거듭나고 있다. 서울시는 지난 5월 중림동 일대 50만㎡를 개발하는 ‘도시재생활성화계획’을 발표했는데, 여기에는 서울로7017의 끝 지점인 서울역 서부부터 충정로역까지 약 450m 구간을 걷기 좋은 보행 문화거리로 꾸미고 1백 년 역사를 지닌 수제화 거리인 염천교 일대를 활성화한다는 내용이 포함돼 있다. 또 손기정 체육공원에서부터 우리나라 첫 서양식 성당인 약현성당을 지나 서소문 역사공원까지 1.5km 구간을 탐방로로 조성해 관광 명소로 만들 계획이다.

1968년 지어진 우리나라 최초 주상복합 타운인 종로구 청계천로의 세운상가도 새롭게 거듭날 전망이다. 세운상가는 한때 이곳에서 판매하는 부품으로 잠수함과 탱크까지 만들 수 있다는 말이 있을 정도로 제조 및 전자 부품 유통의 메카였으나 지금은 낙후돼 그 명성이 빛을 바랜 곳이다. 서울시는 5월 중순, 2019년까지 이 일대에 1천여억원을 투입해 창의제조산업의 중심지로 도약시킨다는 계획을 발표했다. 

서울로7017 개장을 전후로 남대문과 중림동 일대 상가의 매출이 20~30% 정도 증가했다. 세운상가도 개발이 완료될 경우 유동 인구가 5배가량 늘어날 것으로 보인다. 따라서 이들 도시재생 사업의 수혜지 지역의 근린상가와 주상복합 상가들을 눈여겨 볼 필요가 있다. 하지만 유망 지역 상가라 할지라도 교통, 배후지의 규모 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 개발 사업이 완료되기까지 시간이 걸리는 점도 투자 시 유의해야 한다.

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뉴타운에서 해제된 후 도시재생 시범 사업으로 선정된 성북구 장위동 장위13구역.


SHOW ME THE MONEY 새 정부 50조원 도시재생 뉴딜,  강북·구도심·주택에 주목하라!

도시재생 사업을 통해 창의제조산업의 중심지로 거듭나게 될 세운상가의 미래 조감도.



도심 속 노후주택, 명품주거단지로 거듭나다

SHOW ME THE MONEY 새 정부 50조원 도시재생 뉴딜,  강북·구도심·주택에 주목하라!

서울로7017 개장을 전후로 인근 상가의 매출이 20~30% 정도 증가했다.

서울 북부 끝자락인 도봉구 창동과 노원구 상계동 주변의 면허시험장 이전 부지와 환승주차장 부지에는 연구개발(R&D)에 특화된 창업 지원센터가 들어서고 문화 시설도 조성될 예정이다. 또 대표적인 중고차 유통단지인 장안동은 자동차 유통산업·수출의 메카로 조성될 계획이다.  

특히 지난 7월 13일 열린 서울시 제1차 도시재생위원회에서 성북구 장위동(장위13구역) 등의 ‘도시재생 시범사업 도시재생활성화계획안’이 통과되어 도시재생사업이 더욱더 탄력을 받을 것으로 기대를 모으고 있다. 장위13구역은 2005년 재정비촉진지구로 지정돼 재개발이 진행됐으나 사업이 장기화되면서 2014년 촉진지구 지정이 해제됐다. 이후 2014년 12월 도시재생활성화 시범사업 지역으로 선정됐고 2018년까지 1백억원을 투입해 도시재생 마을로 조성할 계획이다.

서울시는 또 낙후된 동작구 상도4동 일대 72만6000㎡에도 내년까지 1백억원을 들여 골목공원과 교통사고·범죄 안전골목 조성, 양녕대군 묘역 개방과 역사테마둘레길 조성, 주민 편의시설 확충, 도시텃밭 조성, 에너지 절감 마을 조성, 상도 열린스튜디오 건립 등을 추진한다.

도시재생 뉴딜 사업의 수혜지로 꼽히는 일부 지역은 과거 뉴타운 지정으로 이미 부동산 가격이 크게 치솟았다. 또 이번 도시재생 뉴딜 정책이 발표되면서 그에 따른 기대감으로 집값이 상승한 곳들도 있을 수 있으므로 이 점은 투자 시 유의해야 한다. 또한 가로주택 정비사업의 경우, 노후된 지역의 주거 환경을 개선하는 것을 목표로 하기 때문에 개인 주택에 대한 지원은 크지 않을 수 있어 매입 후 실거주 시에는 일부 리모델링 비용이 추가로 들어갈 수 있는 점도 고려해야 한다. 무엇보다 기존의 도시재생사업이 재원 마련 등으로 시행착오를 반복했던 만큼 너무 성급하게 접근하기보다는 정부의 구체적인 개발 계획 등을 좀 더 살펴볼 필요가 있다.

도시재생 뉴딜, 투자자를 위한 조언 
editor 홍수용 동아일보 논설위원 

도시 경쟁력이 국가의 경쟁력이 되는 시기다. 문재인 정부의 ‘도시재생 뉴딜 사업’은 공공 기관 주도로 5년간 50조원을 들여 5백 곳의 구도심과 달동네를 서민들이 살 만한 주거지로 바꾸고, 일자리 39만 개를 창출해 도시의 경쟁력을 높이는 것을 핵심으로 한다. 

이번 정부의 도시재생사업은 기존 뉴타운 사업이나 재개발사업 등이 취소되거나 보류되면서 슬럼화한 지역, 즉 죽어가는 지역에 생명을 불어넣겠다는 구상이다. 키워드는 재생, 주민, 뉴딜, 일자리다. 현 정부는 개발을 우선시하는 보수 정부와 달리 환경의 가치를 중시한다. 그래서 개발 대신 재생이라는 단어로 대체됐고, 재생의 이익을 건설사가 누리는 게 아니라 주민이 누리고, 그 결과 ‘일자리 정부’의 최대 목표인 고용이 늘어난다는 것이 이 프로젝트의 흐름도다.

처음 도시재생이라는 개념이 나온 것은 2004년경이고 도시재생특별법은 2013년 6월에 제정됐다. 국토교통부가 시범사업 형식으로 2014년부터 ‘도시재생 선도사업’을 시작했고 이 사업은 아직 진행 중이다. 처음이 아니라는 말이다.

문재인 정부의 뉴딜을 닮은 도시재생 선도사업은 동네마다 국비와 지방비를 절반씩 넣어 사업 자금으로 조성해 개발을 추진하는 방식이다. 전국 13개 지역에 4년간 총 2천7백억원의 예산이 들어갔다. 한 동네마다 4년 동안 최소 1백억원, 최대 5백억원 정도의 돈이 지원된 셈이다. 여기에 지난 정부가 2016년 4월 도시재생사업 지역 33개를 다시 지정하면서 전체 도시재생사업 대상 지역이 46개로 늘어난 상태다. 그렇다면 재생사업의 효과는 어떨까. 지금까지는 체감하기 힘든 수준이다. 모든 걸 갈아 뒤집고 건물을 올리는 방식의 개발은 눈으로 보이는 성과가 금방 나타나는 반면 재생은 그 말의 뉘앙스대로 기다림을 요구한다.

도시재생사업을 하는 정부나 지방자치단체가 가장 우려하는 점은 ‘젠트리피케이션 (Gentrification)’ 현상이다. 이것은 도시재생의 결과 낙후된 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람이 몰리면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 부작용을 말한다.

돈의 흐름을 쫓는 사람들은 임대료 상승 가능성에 주목한다. 도시의 기능을 되살리는 국가적 프로젝트에서 개발 이익이 생긴다는 게 아이러니지만 이게 현실이기도 하다. 서울의 뉴타운 중 상당수는 지정이 해제돼 실망감이 커진 상태다. 도시재생 뉴딜 사업이 이들 지역에 대한 개발 기대감을 높일 수는 있다. 하지만 가능성일 뿐이다. 이미 구도심의 개발 가능성을 염두에 두고 시중 유동성이 한 차례 휩쓸고 지나간 지역이 적지 않다.

비교적 정확한 조언은 정부 정책이 기존 구도심 개발사업에 영향을 줄지 미지수이므로 주의하라는 다소 상투적인 것이다. 김규정 NH투자 증권 부동산연구위원은 “앞으로 확정될 뉴딜 정책이 기존 지역에 어느 정도의 ‘확장성’을 보일지가 관건”이라고 했다. 뉴딜이 부동산 시장을 띄울 새로운 재료가 되는지에 따라 투자 가치가 달라진다는 의미다.

사진 동아일보 사진DB파트 셔터스톡  디자인 박경옥
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