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새로 매입한 주택 하자, 누구 책임일까?

생애 처음으로 내 집 마련을 한 A씨. 이사하자마자 하자를 발견했다면, 전 집주인에게 보상을 요구할 수 있을까?

이재만

작성일 | 2017.05.17

새로 매입한 주택 하자, 누구 책임일까?

최근 주택을 새로 매수했는데 입주하는 날 이삿짐을 옮기다가 거실 바닥에 흠집이 나 있는 걸 발견했습니다. 피아노나 냉장고 같은 무거운 물건을 끈 흔적 같은데, 자국이 너무 선명해 바닥을 새로 깔아야 할 정도입니다. 뿐만 아니라 욕실 변기와 현관 중문도 고장이 나 있었습니다. 매매 계약 전 집을 둘러볼 때는 발견하지 못했던 하자들인데, 보수 공사를 하려면 비용이 6백만원 이상 든다고 합니다. 하자 고지를 해주지 않은 부동산과 전 집주인에게 책임을 물을 수 있을까요?


집을 새로 매입해 이사를 했는데 전에 몰랐던 하자를 발견하고 6백만원 이상 보수 비용까지 치르게 되었으니 상심이 클 것으로 생각됩니다. 매매 목적물에 하자가 있고 이로 인해 계약의 목적 자체를 달성할 수 없다면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 거실 바닥의 흠집, 욕실 변기와 현관 중문의 고장 정도는 계약의 목적 자체를 달성할 수 없는 경우에 해당되지 않기 때문에 질문자는 전 집주인인 매도인을 상대로 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 다만 손해배상 청구가 성립하기 위해서는 다음의 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

첫 번째, 질문자가 주택에 하자가 있다는 것을 몰랐다는 점에 과실이 없어야 합니다. 매도인에게 하자담보책임을 지우는 이유는 매수인이 계약 체결 당시 예측하지 못한 피해를 입는 것을 방지하기 위함이고, 새로 집을 구입하는 보통의 매수인이라면 여기저기 꼼꼼히 확인해보는 것이 당연합니다. 만일 누가 봐도 거실 바닥에 흠집이 있고, 욕실과 중문이 고장 나 있는데도 질문자가 제대로 확인하지 않은 채 그냥 계약을 체결했다면 이는 하자가 있다는 점을 알지 못한 질문자에게 과실이 있기 때문에 뒤늦게 손해배상을 청구할 수 없습니다.  

두 번째, 질문자는 집을 인도받고 난 이후에 발생한 하자가 아니라는 점을 입증할 수 있어야 합니다. 즉, 전 집주인이 “질문자가 이삿짐을 옮기면서 흠집을 내놓고 내 책임으로 돌리는 거 아니냐”라고 주장할 경우 이를 반박할 수 있어야 합니다. 매매 계약 체결 당시에는 아무런 하자가 없었으나 매수인이 입주 당시 하자를 발견하였다면 전 집주인이 이사를 갈 때 생긴 흠집일 것이므로 이에 대한 입증이 필요합니다. 계약 체결 당시에 하자가 없었다는 점은 집을 함께 둘러본 공인중개사 등의 증언을 통해, 매수인이 입주 당시 하자를 발견하였다는 점은 이삿짐 센터 직원들의 증언을 통해 증명할 수 있습니다. 

마지막으로, 질문자는 하자가 있다는 사실을 발견한 때로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자에 대한 보수를 요구하고 보수를 요구하였다는 것을 내용증명이나 문자 메시지, 통화 녹음 등으로 남겨 추후 입증을 위한 준비를 해야 합니다. 한편, 거실 바닥의 흠집, 욕실 변기와 현관 중문의 하자가 전 주인이 이사를 가면서 생긴 것이라면 공인중개사에게 책임이 없고, 매매계약 체결 이전부터 존재한 것이라면 이는 매수인이 직접 확인해야 하는 부분이지 공인중개사가 확인, 설명의무를 부담하는 부분에 해당하지 않기 때문에 특별한 사정이 없는 한 공인중개사에게 책임을 물을 수 없습니다.



새로 매입한 주택 하자, 누구 책임일까?

이재만

법무법인 청파 대표 변호사.
의 저자. ‘아는 법이 힘’이라고 믿고 강연, 방송, 칼럼을 통해 대중과 소통한다.

기획 여성동아 사진 셔터스톡 디자인 최정미


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