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단독주택·지방 관광도시로 눈 돌릴 때 상가·오피스텔은 발품 팔아 검증할 것

2019 재테크로 월급 받기 ②-부동산

EDITOR 김지은

입력 2018.12.10 17:00:01

서울시 아파트 가격이 61주 만에 하락(한국감정원, 11월 둘째 주)으로 전환했다. 부동산 전문가들은 정부의 초강도 대책에 단기 급등에 따른 피로감, 금리 인상 가능성 등이 겹쳐 숨고르기에 들어갈 것이라는 전망을 내놓고 있다.
단독주택·지방 관광도시로 눈 돌릴 때 상가·오피스텔은 발품 팔아 검증할 것
“무주택자는 분양, 다주택자는 증여”
함영진 직방 부동산 빅데이터랩장
단독주택·지방 관광도시로 눈 돌릴 때 상가·오피스텔은 발품 팔아 검증할 것
“내년 부동산 시장의 첫 번째 키워드는 저성장입니다. 우선 과거처럼 다주택 보유자들이 전세를 끼고 주택을 구매하는 갭투자 형식의 투기는 둔화된 것으로 보입니다. 이미 올해 40만 호 정도의 입주 물량이 풀렸고 내년에도 38만 호가 예정돼 있습니다. 공급 물량은 많으나 경제성장률은 2%대로 예상되고 있고, 고용 시장 또한 불안합니다. 서울의 경우 주택 가격이 단기간에 폭등함에 따라 그에 대한 피로감과 매수자들의 부담도 큰 상태입니다. 전반적으로 부동산 시장이 위축될 수밖에 없는 이유죠. 다만, 분양 시장에서 내 집 마련의 기회는 커졌습니다. 실소유자나 무주택자는 분양 시장을 노려보는 것을 추천합니다.” 

부동산 정보 플랫폼 직방의 함영진 부동산 빅데이터랩장은 “경기 불안과 정부의 부동산 규제책이 맞물리면서 시장의 반등 가능성은 더욱 낮아졌다”고 말했다. 종합부동산세, 양도소득세 등 부담이 증가하고 대출 요건이 강화돼 실거주 목적이 아닌 이상 시장 진입이 어려워졌다. 그가 부동산 추가 구매에 거듭 신중을 당부하는 이유다. 

빌딩이나 상가 투자는 더욱 신중을 기하라는 주문이다. 보유 가치는 있지만 적정 수익이 나오지 않으면 세 부담만 지고 갈 수도 있기 때문이다. 특히 신도시 분양 상가의 경우 공실이 발생할 수도 있다는 점을 감안해야 하는데, 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리를 강화하기 위해 10년(기존 5년) 이상 임대차를 유지하고 세입자의 권리금에 대해서도 임대인이 책임을 지는 방향으로 개정됨에 따라 섣부른 투자보다는, 투자하고자 하는 지역과 상품에 대해 충분히 조사하고 공부를 하는 것이 중요하다고 말한다. 

“북한과의 화해 무드가 조성되면서 경기도 파주 등 일부 접경 지역의 땅값이 오르고 있지만 이런 지역들은 주식으로 치면 일종의 ‘테마주’와 같습니다. 토지는 아파트와 달라서 실거주하면서 버틸 수 있는 성질의 자산도 아니고, 자칫하면 돈이 장기간 묶일 수 있어 위험부담 또한 커집니다. 무엇보다 무리하게 대출을 낀다든가, 공급 과잉 상태인 지역에 투자하는 것은 피하는 것이 좋습니다.” 

아직 임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자는 이제라도 등록을 고려해볼 필요가 있다. 정부의 9·13 부동산 대책 이후 공시지가 기준 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 기존 주택 소유자가 임대사업자로 등록하면 임대 의무 기간 내 임대주택을 임대하지 않거나 양도할 수 없으며 임대료의 증액도 연간 5% 한도 내로 제한되지만, 8년 이상 임대 후 양도하면 중과세율을 적용받지 않으며 6~10년까지 보유 기간에 따라 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 



소유하고 있는 부동산에 대한 증여도 고려해볼 수 있다. 최근 부동산 소유주들의 가장 큰 골칫거리로 떠오르고 있는 세 부담을 줄이기 위해서는 종부세나 보유세의 과표를 줄이는 것도 방법이기 때문이다.


“아파트는 조정 하락기, 그린벨트 토지보상금이 변수”
심교언 건국대학교 부동산학과 교수
단독주택·지방 관광도시로 눈 돌릴 때 상가·오피스텔은 발품 팔아 검증할 것
“20년 전 외환 위기와 10년 전 미국 서브프라임 모기지 사태를 거론하며 ‘10년 주기설’을 내놓는 분들도 있는데, 말도 안 되는 이야기라 생각합니다. 그렇게 따지면 경제 전반이 엄청난 호황기였던 1988년은 어떻게 설명할 수 있을까요. 경제 위기는 누구도 예측하지 못하는 일입니다. 다만 침체가 계속되고 있는 것만은 분명하고 내년에도 그럴 것이란 이야기죠. 부동산 경기는 경제 전반의 흐름과 맥을 함께할 수밖에 없습니다.” 

경제가 하락기로 접어들면 부동산에서 가장 먼저 영향을 받는 것은 상가다. 경기가 안 좋으니 장사가 잘 안 되고, 기업의 회식도 줄어든다. 그다음엔 오피스텔의 공실이 많이 발생한다. 주택은 맨 끝이다. 때마침 정부가 부동산 가격을 잡겠다고 나서고 있지만 정부 시책은 단기적 효과는 있을지언정 결국 가격을 조정하는 것은 시장이다. 지난해 정부의 ‘8·2 부동산 대책’을 떠올려보자. 발표 이후 지방의 부동산 시장은 여전히 침체를 겪고 있었지만 강남의 집값은 15% 이상 올랐고 공급 물량은 씨가 말랐다. 지난해 서울 아파트 거래량의 20%는 지방 사람들이 구매한 것이라는 심 교수의 설명이다. 

“이런 현상은 돈의 힘에 의한 것입니다. 서울뿐만 아니라 미국의 맨해튼, 영국의 런던 등 세계적인 대도시들의 부동산 가격은 꾸준히 오른다는 것이 역사적으로도 증명된 사실입니다. 다만, 그 오름세 속에는 약보합의 시기가 있습니다. 무조건 오르기만 하는 것이 아니라 오르고 나면 어느 정도 조정 국면에 들어가 하락세를 보인다는 것인데 그런 점에서 2019년 서울의 집값은 전반적으로 하락의 폭이 깊어질 가능성이 높아졌습니다. 물론 이는 아파트에 한정된 이야기입니다. 서울의 아파트 가격이 그렇게 뛰는 동안에도 단독주택은 소폭 오름세를 보인 정도였고, 그런 만큼 아파트 값이 떨어진다 해도 단독주택의 하락세가 그렇게 크지는 않을 것입니다.” 

정부가 서울과 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 주택을 신규 공급하겠다고 밝힘에 따라 이것이 부동산 시장에 가져올 파급 효과에도 관심이 모아지고 있다. 심 교수는 “그린벨트 해제 과정에서 풀리는 막대한 토지보상금이 부동산 시장에 다시 유입돼 단기적으로 가격 상승을 견인하는 요소가 될 수 있지만 주택 공급 증가는 장기적으로 보면 집값을 하락시키는 요인이 될 것”이라고 전망했다. 

세계적으로, 대도시의 주택 가격에 지속적으로 영향을 미치는 가장 큰 요소는 일자리다. 일자리 창출이 계속되면 인구가 몰리고, 인구가 몰리면 집값이 오르는 이치라는 것. 이를 이용한 것이 참여정부 시절 혁신도시 개발이었지만, 이미 이 도시들은 개발이 어느 정도 진행돼 더 이상의 상승세를 기대하기는 힘들다. 반면 부산이나 광주의 일부 개발 호재 지역, 제주도나 강릉처럼 관광자원이 풍부한 도시들은 유동 인구가 꾸준히 발생해 추가적인 상승세를 기대할 수도 있을 것으로 보인다는 게 그의 판단이다. 

상가나 오피스텔 등 수익형 부동산을 고려하고 있다면 ‘자신이 가장 잘 아는 지역을 꾸준히 공부하는 것’이 해답이다. 정부에서 소상공인들을 위해 운영하는 사이트들을 방문해 상권 정보 등을 살펴보면 시간대별, 요일별 유동 인구까지 상세하게 체크해준다. 가급적 검증된 지역, 검증된 상가를 찾아 스스로 발품을 팔아가며 공을 들여야 실패가 적다. 단, 심교언 교수도 상가는 환금성과 투자 수익률이 떨어질 수 있으므로 조심할 것을 당부했다.


기획 김명희 기자 사진 조영철 지호영 기자 REX 셔터스톡 동아일보사진DB파트 디자인 최정미




여성동아 2018년 12월 660호
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