그동안 지지부진하던 뉴타운 사업이 가속화될 전망이다. 3월 중 분양가상한제가 폐지돼 수익성이 개선되는데다 오세훈 서울시장이 뉴타운으로 지정된 14개 구역 공사를 연내에 착공하는 등 ‘속도전’을 펼치겠다고 발표하면서 뉴타운 사업이 탄력을 받고 있는 것. 글 이설 기자 사진 지호영 기자 동아일보 사진DB파트
지난 2002년 은평·길음·왕십리 뉴타운을 시작으로 현재 3차까지 총 26개 지구가 지정된 뉴타운 사업은 그간 서울시는 물론 전국 부동산 시장의 흐름을 주도했던 대형 사업이다. 그러나 주민 간 반목, 수익률 문제 등으로 진행과정에 있어 지리멸렬을 면치 못했던 것도 사실. 엎친 데 덮친 격으로 미국발 금융불안으로 시작한 부동산 경기 하락 탓에 뉴타운 사업은 사실상 올스톱 상태나 마찬가지였다.
그런 뉴타운 사업에 새로운 전기가 마련됐다. 분양가상한제 폐지, 공사비 융자 등을 지원하며 서울시가 적극적으로 사업 가속화에 나섰기 때문. 부동산 시장 활성화, 경기부양, 그리고 일자리 창출 등의 효과를 누리기 위해 정부나 시 당국이 추가 인센티브 부여나 규제 완화 등 특단의 조치를 내놓을 것이라는 것은 어느 정도 예견됐던 상황. 뉴타운 사업을 촉진하기 위해서 어떤 조치가 취해지고, 과연 그 효과는 어떨지 서울시 뉴타운 사업을 총괄하는 서울시 균형발전본부 뉴타운사업 임계호 기획관(53)을 만나 뉴타운에 대한 궁금증을 풀어봤다.

-3차에 걸쳐 총 26개 뉴타운 지구가 선정됐는데 추진 현황은 어떤가요.
“1차에 해당하는 시범 뉴타운은 은평·길음·왕십리 3개 지구예요. 은평은 일부는 입주하고 일부는 공사 중이고, 길음은 9개 구역 중 5개 구역이 공사를 마쳤어요. 왕십리는 3개 구역 중 2개가 관리처분계획을 인가받고 올해 착공할 예정이고요. 2003년 선정한 2차 뉴타운은 12개 지구 중 미아·가재울·노량진 등 7개가 공사 중이고 나머지는 계획 단계에 있어요. 2005년 선정한 3차뉴타운은 11개 지구 중 10개가 개발계획을 마쳤습니다. 뉴타운은 지역이 워낙 방대하고 집주인, 거주 세입자, 영업 세입자 등 이해관계가 다른 이들이 얽혀 있어 사업 진행에 시간이 오래 걸려요.”

관리처분 인가받은 14개 구역 연내 착공 계획
- 뉴타운 공사가 앞당겨진다고 들었습니다.
“관리처분 인가를 받은 14개 지역(가재울 3·4 구역, 아현 3, 흑석 4·6, 신정 1-2, 왕십리 1·2·3, 전농 7, 방화 긴등, 합정 4, 답십리 16, 상봉 8구역 등)에 대한 공사를 올해 안에 착공할 계획입니다. 이 지역에선 이미 이주한 주민도 꽤 많고 부분적으로 철거를 하고 있는 곳도 있어요. 관리처분 인가까지 난 마당에 더 이상 늦어지면 주변 지역까지 슬럼화될 가능성도 있고, 정상적으로 사업 진행이 가능한 지역의 공사를 더 늦출 이유가 없어요. 빨리 가는 것도 아니고 사실은 모두 계획대로 가는 거지요. 지금까지 지정된 뉴타운 지역의 모든 사업들은 2020년 쯤이면 끝날 겁니다.”
- 올해 많은 지역이 한꺼번에 착공하면 이주민 수요를 분산하기 위해 타 뉴타운 지역 관리처분 인가가 늦어지는 것은 아닌가 하는 우려가 있습니다.
“그럴 가능성은 없습니다. 오히려 사업 진행을 가속하기 위해 다양한 지원안을 내놓고 있어요. 먼저 공사비와 세입자 이주비 등을 지원할 수 있도록 조례 개정안이 마련돼서 원안 일부가 통과됐거든요. 정비사업을 할 때 총 공사비의 40%까지 서울시가 융자를 해주기로 했어요. 구청장이 사업을 시행할 때는 조합설립추진위원회의 운영자금은 80%까지, 세입자에게 주는 영업 휴업 손실비와 이사비용, 주거이전비도 전액 융자해주기로 했습니다. 이렇게 되면 재정비촉진지구로 지정된 구역의 경우 주거이전비 등의 문제로 사업진행이 지지부진하던 종전과 달리 추진속도가 훨씬 탄력을 받을 겁니다.
게다가 아직 기본계획(재정비촉진계획)이 확정되지 않은 한남·창신·숭의 뉴타운 등의 지역도 올 상반기 안에 기본계획 수립을 마칠 계획입니다. 현재 뉴타운으로 지정된 지역의 기본계획 수립은 올 상반기 안에 다 끝난다고 보면 됩니다.”

- 분양가상한제가 폐지되는데, 뉴타운 지역도 들어가나요.
“정부가 3월 시행을 목표로 현재 법개정을 추진 중입니다. 이 법이 통과되면 민간택지에서 공급되는 민간분양 아파트는 모두 분양가상한제가 폐지됩니다. 시행일 이후 입주자를 모집하는 아파트부터 적용됩니다.”




3월 중 분양가상한제 폐지 예정
분양가상한제를 폐지하면 일반 분양분 아파트 가격을 높여 조합원의 수익성을 높일 수 있다. 때문에 분양가상한제 폐지는 재개발조합 입장에서는 호재임에 분명하지만, 주택경기가 침체된 상태에서 주변 지역 시세보다 비싸게 분양가를 책정해 분양에 성공하기는 힘들다는 점도 고려해야 한다. 분양가상한제 폐지가 충분한 유인책이 될 수 있는지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 갈린다. 그러나 토지거래허가지역으로 묶인 뉴타운 지역과는 달리 일반 재개발 지역에선 이미 그 효과가 나타나는 것으로 알려졌다. 최근 이들 지역에선 급매물이 소진돼 매물이 자취를 감췄으며 프리미엄 또한 상승하고 있다고.

- 부동산 시장 침체로 조합들이 사업추진에 소극적인데 인센티브를 줄 여지는 없습니까.
“용적률 상향 등의 인센티브는 고려하고 있지 않습니다. 법이나 조례를 개정하지 않는 이상 그럴 여지가 없어요. 3월 중 시행 예정인 분양가상한제 폐지로 사업성은 상당히 개선될 것으로 판단하고 있습니다.”

- 장기전세주택인 시프트를 짓는 조건으로 ‘역세권 뉴타운’ 도입을 추진했는데, 성과가 있을 것 같나요?
“지난해 12월 뉴타운 내 주택 공급을 늘린다는 취지로 역세권 주택공급 촉진 계획을 발표했습니다. 뉴타운 내 역세권의 250m 이내 지역(1차 역세권)은 기존 2·3종 일반 주거지역에서 준주거지역으로 변경해 용적률을 최고 500%까지 올려줄 계획입니다. 또 역세권 250~500m 지역(2차 역세권)은 기존 2종에서 3종 일반 주거지역으로 용도를 변경해 용적률을 300%까지 올려줄 계획이죠. 이런 특혜를 주는 대신 늘어나는 용적률의 50%를 장기전세주택인 시프트로 환수해 무주택 서민에게 공급하는 거죠. 조합원들은 용적률이 늘어나 수익성이 좋아지니까 이득이고, 시는 더 많은 장기전세주택을 확보할 수 있으니까 양쪽 다 큰 이득이 될 것이라고 생각합니다. 현재 많은 역세권 뉴타운 지역 주민, 조합이 이 제도를 활용하려고 검토 중인 것으로 알고 있습니다.”
- 최근 답십리 16구역이 ‘역세권 뉴타운’ 도입을 두고 조합원 갈등을 겪고 있습니다. 조합 입장에서는 실제 수익이 나지 않는다는 주장이 많은데요.
“구역에 따라 다릅니다. 역세권에 많은 면적이 포함되는 지역이라면 당연히 큰 이득이 있습니다. 수익이 안 나는 지역도 있을 수 있죠. 강제 사항이 아니기 때문에 구역 특성에 맞춰 생각할 필요가 있습니다. 아직은 각 조합이 검토하고 있는 것으로 알고요. 앞으로 많은 재개발 조합이 신청을 해올 것으로 기대하고 있습니다.”

- 현재 뉴타운 지역 토지를 거래하기 위해서는 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 실거주 수요임을 증명해야 하고, 자금조달 계획서를 구청에 제출하게 돼 있는 등 실제로는 거래가 불가능한 상황입니다. 그런데 뉴타운 사업 진행까지 늦고 더디다 보니 토지거래허가제라도 풀어달라는 민원이 많은데요. 토지거래허가제 폐지도 검토하고 있습니까.
“현재 도촉법 시행령에는 뉴타운 내 20㎡ 이상 토지를 거래할 경우 투기 수요를 막기 위해 관할 지자체의 허가를 받도록 돼 있어요. 그것이 바로 토지거래 허가죠. 그런데 뉴타운 지역이 아니라 국토계획법의 적용을 받는 다른 토지거래허가지역은 다른 기준을 적용받는단 말이에요. 가령 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡를 기준으로 10~300%까지 시·도 지사가 정할 수 있지요. 형평성에 어긋나니까 이번에 고치자는 논의가 있는 걸로 압니다. 개정 법률안이 통과되면 시·도 지사의 재량에 따라 18~540㎡까지 자유로운 거래가 가능하니까 불만이 다소 해소될 수 있으리라 봅니다.”

-뉴타운 지구를 추가로 지정할 계획은 없나요.
“추가지정을 검토하고 있지 않습니다. 지금은 그간 사업을 진행하면서 제기된 문제들, 예컨대 부동산 투기, 대규모 이전에 따른 전세가 상승, 낮은 원주민 재정착률 등을 보완할 방법을 고민하는 시기예요. 현재 서울시 10%가 뉴타운 사업을 진행하는데, 이건 수치로 많다 적다를 판단할 문제는 아니에요. 정비할 필요가 있다면 90%를 할 수도 있고 반대의 경우라면 아예 안 할 수도 있는 거죠.”

토지거래허가제는 폐지보다는 완화 쪽으로 검토 중
지난 2월10일에는 정부와 서울시가 일각의 비판을 받아들여 재개발 제도 개선 대책을 마련했다. 여기에는 영업 세입자들의 휴업 보상비를 3개월치에서 4개월치로 늘리고, 이들에게 우선분양권을 제공하고, 조합과 세입자 간 분쟁을 조정하는 분쟁조정위를 신설하는 등의 내용이 포함됐다.


-뉴타운 사업이 목적과 다르게 흘러가고 있다는 지적이 있습니다. 지역주민에게 쾌적한 주거를 제공하겠다는 의도와 달리 경제력 있는 사람이 들어와 살게 된다는 것이지요. 실제 원주민의 재정착률이 20%에도 못 미친다고 하는데요.
“73년부터 재개발이 시작됐는데, 낮은 재정착률은 그때부터 계속돼온 고질적 문제입니다. 일단 지정구역의 세입자와 소유자 비율이 7:3이라는 점에 주목할 필요가 있어요. 사업이 끝나려면 5년 이상이 걸리는데, 세입자들은 이주한 지역으로 생활근거지가 바뀌기 때문에 다시 돌아오기가 힘들어요.
또 그간 재개발 사업은 재산 증식 수단으로 인식돼왔어요. 개발 이익이나 재산 증식을 생각해 본인 능력보다 큰 규모의 집을 짓는 경우가 많았죠. 그런 경우도 입주비용과 대출이자를 감당하지 못해 정착하지 못하죠. 이들을 위해 임대아파트와 소형주택을 늘리고 장기전세주택인 시프트를 활용하는 등 노력을 하고 있어요.”

-영업을 하는 세입자에게도 재개발 이익의 일부가 돌아가지만, 보상액이 부족하다는 지적이 있습니다. 소유자와 세입자에 대한 보상액 평가와 관련한 문제는 없나요.
“조합마다 보상액이 조금씩 다른데, 소유자는 현재의 부동산 가치에 따라 보상을 받기 때문에 큰 문제가 없어요. 주거 세입자는 임대주택 입주권, 넉달치 생활비에 해당하는 주거이전비, 이사비 세 가지를 받고요. 4인 가족 기준으로 주거이전비는 1천4백만원, 이사비는 최대 1백만원 정도 되지요.
영업 세입자는 3개월분의 휴업 보상비와 고정자산 및 시설비, 그리고 이사비를 받아요. 영업 세입자의 보상액이 부족하다는 지적이 많은데, 문제의 핵심은 권리금입니다. 그런데 그 가게가 상권 형성에 얼마나 기여했는지에 대한 권리금은 평가할 방법이 없어요. 세입자끼리 주고받는데다 소득세를 신고하지 않아 증거도 없으니까요. 방법을 찾기 위해 노력하는 중입니다.”

-사업을 시행하는 조합이 과도한 권한을 갖고 있어 세입자가 손해를 본다는 비판도 있습니다.
“조합은 시공사 선정, 재산 평가, 토지 수용 등의 권한을 가집니다. 이 중 일부가 반대해도 다수가 찬성하면 조합이 건물을 이전할 수 있는 수용권은 소수의 권익을 해칠 우려가 있죠. 그런데 공익을 생각하면 어쩔 수 없는 부분이 있어요. 몇몇 개인이 터무니없는 금액을 요구하며 협조를 안 하면 사업 시행 자체가 불가능하니까요. 뉴타운 취소소송을 내는 주민도 있는데, 극단적으로 25%는 반대해도 진행하는 게 규정이니까 이길 확률은 없죠. 규정에 약간의 강제성이 있다고 볼 수 있습니다.”

-지난 2월10일 발표한 재개발 개선 대책은 여러모로 미흡하다는 평가입니다. 예컨대 우선분양권을 줘도 경제력이 없는 영업 세입자에겐 그림의 떡이라는 거죠.
“개선책은 서울시의 건의를 기초로 정부와 논의한 것이에요. 시간을 두고 개선책을 구체화할 생각입니다. 그간 꾸준히 지적된 세입자들의 지위 회복과 공존을 실천하는 방향으로 갈 겁니다.”