본문 바로가기

여성동아 로고

LifeStyle #interview #real_estate

부동산 개발 새로운 패러다임 제시 ㈜석정도시개발 이창섭 대표

EDITOR 최호열 기자

입력 2019.03.28 17:00:01

최근 스마트시티오산 금호어울림을 통해 지역주택조합 사업의 새로운 지평을 열었다는 평가를 받고 있는 ㈜석정도시개발의 이창섭 대표를 만났다.
부동산 개발 새로운 패러다임 제시 ㈜석정도시개발 이창섭 대표
지역주택조합은 정부의 부동산 규제로 내 집 마련이 어려워진 시기에 합리적인 가격으로 아파트를 마련할 수 있는 방법 중 하나다. 치열한 청약 경쟁을 벌일 필요가 없고 선착순으로 원하는 동과 호수를 지정해 계약을 할 수 있는 장점도 지닌다. 사업승인 이후에는 조합원 지위의 양도·양수가 가능하고, 조합원 모집 마감 후 일반분양으로 얻는 수익이 조합원에게 돌아가기 때문에 시세에 따른 이익도 얻을 수 있는 제도다. 

실수요자 중심으로 시장이 형성된 지역주택조합 아파트가 인기를 이어가면서 이제는 중견 건설사뿐 아니라 대형 건설사들도 사업에 뛰어들기 시작했다. 이에 따라 부동산 업계에선 수년 전부터 지역주택조합 설립인가 및 사업승인이 증가하고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 전국 지역주택조합 설립 규모는 2010년 4건 1천3백64가구에서 2017년 36건 2만7천9백78가구로 7년 새 9배 늘어났다. 가구 수 규모로 따지면 20배 이상이 증가한 셈이다. 하지만 지역주택조합 설립 수요가 늘어나면서 부작용도 나타나고 있다. 토지 매입과 조합원 모집이 제대로 이뤄지지 않아 사업이 무한정 늘어지거나 무분별한 조합원 모집으로 피해를 입는 사례가 발생하기도 한다. 

이런 가운데 최근 경기도 오산 병점역에서 진행 중인 지역주택조합 사업이 불과 6개월 만에 조합원 모집 마감을 앞두면서 업계가 주목하고 있다. 이번 사업의 시행사로, 지역주택조합 사업의 새로운 패러다임을 제시했다는 평가를 받고 있는 이창섭 대표와의 일문일답.


석정도시개발에서 추진중인 스마트시티오산 금호어울림 조감도.

석정도시개발에서 추진중인 스마트시티오산 금호어울림 조감도.

경기도 오산에서 진행 중인 ‘스마트시티오산 금호어울림’ 사업 개요와 추진 내용을 알려주세요. 

‘스마트시티오산 금호어울림’은 경기도 오산시 양산동 95번지 일원에 지하 1층~지상 27층, 21개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 1천9백99가구로 공급되는 지역주택조합 아파트입니다. ㈜석정도시개발은 2017년 하반기부터 사업을 준비하고 전 시행사의 부실채권을 정리한 다음 부지 매입을 통해 본격 조합원 모집을 시작했습니다. 단시간에 1차 조합원 모집을 완료하고 같은 해 11월 2일 조합설립인가를 완료한 후 2019년 하반기 금호어울림 브랜드로 착공을 앞두고 있습니다. 현재 토지 계약 95%, 조합원 모집 85%가 완료된 상태입니다. 

1년도 채 되지 않은 짧은 기간 안에 마무리 단계에 접어든 비결은 무엇인가요. 



지역주택조합은 10개 사업지 중 1개 사업지도 성공이 힘들 정도로 불안정한 사업이라는 인식이 강합니다. 많은 이유가 있겠지만 토지 확보 및 계약은 실제로 지역주택조합 사업 성공을 좌우하는 1순위 요소라고 할 수 있습니다. 그래서 저희는 이번 사업 계획 단계부터 토지 확보를 1순위에 두고 청사진을 그려나갔습니다. 실제로 시작 당시 90억원에 달하는 초기 비용을 투입해 토지를 95% 정도 확보한 상태에서 사업을 본격 추진했습니다. 그리고 업무 대행에 있어 모든 내용을 투명하게 공개해 조합원들과 신뢰를 쌓았습니다. 

다른 지역주택조합은 왜 이 방법을 쓰지 않나요. 

막대한 초기 자금이 큰 걸림돌입니다. 토지 확보를 확실히 한 상태에서 지역주택조합 사업을 시작하기에는 많은 자본과 제약이 따릅니다. 이는 지역주택조합의 사업 구조를 보면 이해가 쉽습니다. 지역주택조합 제도는 집을 원하는 조합원 스스로 시행자가 되어 자신들의 돈을 모아 땅을 사고 아파트를 짓는 사업이기 때문에 충분한 토지 확보를 위한 자금 조달이 쉽지 않습니다. 설령, 토지 확보에 충분한 자산이 있다고 해도 사업 성공이 불확실한 시작 단계에서 거액의 자금을 투자하기가 쉽지 않습니다. 성공에 대한 확신이 없다면 어렵다는 이야기이지요. 

현재 전국에서 진행 중인 지역주택조합 사업들은 조합원 모집 시 대부분의 토지가 확보되었다고 하지만 실상을 보면 토지동의서를 가지고 토지가 확보됐다고 하는 경우도 있습니다. 동의는 구속력이 없고 권리 권한이 없는 의향일 뿐입니다. 막상 토지 계약 단계에서 땅 주인의 마음이 변할 수 있고 예상외로 토지 가격이 상승해 조합원들에게 추가분담금이 발생하면서 논란이 발생하게 됩니다. 

부담감도 만만치 않을 것 같은데요. 부담을 가지고 이 방법을 택한 이유가 있나요. 

20여 년을 부동산 개발업에 종사하면서 과거 실패를 통해 깨달은 점이 많았습니다. 불신이 많은 지역주택조합에 문제는 무엇인지 많은 고민을 하고 준비했습니다. 결론은 일반분양 사업 같은 조합 아파트 사업을 진행해보는 것이었습니다. 저는 과거 일반분양 사업도 해보았고 몇 년 전 지방에서 9백여 가구 규모의 지역주택조합 사업을 진행한 적도 있었습니다. 주택홍보관 오픈 3개월 만에 조합원들에게 계약금을 돌려주고 사업을 중단한 적도 있습니다. 사실 그 당시 토지 계약 및 동의도 90% 이상 완료했고, 지구단위계획 수립도 끝마치고 성공적인 사업 분위기를 보였습니다. 하지만 사업을 진행할수록 예상치 못한 이슈가 떠오르고 실제 토지 계약 시 발생할 수 있는 추가분담금이 현실로 다가오기 시작하면서 조합원들의 불신과 피해가 우려돼 사업을 종료하게 됐습니다. 실패 원인을 분석해보니 토지 확보가 가장 큰 문제였고 단순히 토지동의서만으로 사업을 진행하기에는 시행 회사나 분양자들 모두 위험 부담이 너무 크다는 것을 깨달았습니다. 

스마트시티오산 사업을 준비하면서 특별히 신경 쓴 부분이 있다면. 

공격적인 분양 가격, 그리고 옵션 등을 모두 소비자의 눈높이에 맞추고 무엇보다 신뢰를 우선으로 생각했습니다. 사업 시작 초기부터 입주자들을 위한 인터넷 카페를 만들고 입주자들이 문의를 해오면 제가 직접 답변을 달며 의문점을 해소해드리고 있습니다. 그리고 매일 홍보관에 출근해 분양 직원들이 조합원 모집을 위해 허위 사실을 이야기하지 않도록 철저하게 교육합니다. 저와 제 가족들, 그리고 직원들이 정상적인 분담금을 내고 직접 조합에 가입한 점도 신뢰성을 더욱 굳건하게 만들었던 것 같습니다. 

‘스마트시티오산 금호어울림’ 마무리까지 남은 일정은 무엇인가요. 

현재 추진위 단계에서부터 ㈜석정도시개발이 가지고 있는 모든 사업 주도권을 민주적으로 조합원에게 인계하기 위해 새로운 시스템을 적용하고 있습니다. 국내 최초로 조합원들 자체적으로 조합장선거관리위원회를 설립해 투표를 통해 조합장, 임원, 감사 등을 선출하고 ㈜석정도시개발은 문자 그대로 조합을 위하여 업무 대행사의 역할만 수행할 예정입니다. 조합 스스로가 운영단을 뽑고 업무를 진행함으로써 사업에 대한 주체성과 조합비 관리의 투명성이 더 높아질 것입니다. 이외에도 집단운영체제, 공동운영위원회, 자문위원회 등 다양한 방법으로 입주하는 시점까지 투명하고 튼튼한 사업 전개를 위해 노력하고 있습니다. 

㈜석정도시개발의 향후 계획은 어떻게 되나요. 

저희는 부동산 개발 전문 회사입니다. PM, CM, 광고마케팅 3개의 계열 회사와 함께 부동산 개발의 다양한 분야에서 경험한 20년간의 노하우와 스마트시티오산 금호어울림에서 쌓은 노하우를 토대로 오산, 화성 등 인근에서 추가 사업을 진행 중입니다. ㈜석정도시개발이 하면 다르구나 하는 신뢰를 받는 회사를 만드는 것이 목표입니다.


디자인 김영화 사진제공 ㈜석정도시개발




여성동아 2019년 4월 664호
좋아요

Print Edition

How to be a woman

생각하는 여자가 읽는 매거진! 지금 바로 만나보세요.

이번호목차이번 호 구입하기

독자알림

더보기

Follow up on SNS

여성동아 에디터가 핫뉴스, 최신 트렌드와 이벤트를
실시간으로 전해 드립니다.

  • 여성동아 페이스북
  • 여성동아 인스타그램
  • 여성동아 유튜브
  • 여성동아 네이버포스트
  • 여성동아 네이버TV