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다가구주택 깡통전세, 부동산 중개업자 책임은?

법무법인 청파 대표 변호사 이재만

입력 2019.02.21 17:00:01

이재만 변호사의 알쓸잡법Q&A

다가구주택 깡통전세, 부동산 중개업자 책임은?

법무법인 청파 대표 변호사. 여성가족부 정책자문위원, 서울시 정신건강홍보대사, 연탄은행 이사 등으로 활동하며 법률 지식을 쉽게 전달하는 일에 앞장서고 있다.



다가구주택 깡통전세, 부동산 중개업자 책임은?
지난해 6월 다가구주택에 전세(보증금 1억원)로 입주했습니다. 당시 해당 주택은 매매가가 10억원이며 5억원의 선순위 근저당이 설정돼 있었지만 임차인들의 보증금 합계가 1억원이기 때문에, 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 거라는 부동산 중개업자의 말을 믿고 계약을 했습니다. 그런데 입주 3개월 만에 해당 주택이 경매에 넘어갔고 그 과정에서 다른 세입자들의 보증금 합계가 3억원이라는 사실이 드러났으며 저는 보증금을 돌려받지 못했습니다. 중개업자에게 손해배상 청구 소송을 하면 승소 가능성이 있을까요?

다가구주택 경매 사례를 보면 의뢰인처럼 중개업자의 말만 믿고 계약을 한 소액 임차인들이 보증금을 떼이는 경우가 종종 발생합니다. 

공인중개사법 제25조에 의하면 부동산 중개 시 공인중개사는 중개 대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인해 이를 임차 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본, 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거 자료를 제시해야 합니다. 

특히 다가구주택은 등기부등본만으로는 건물의 계약 사항 전체를 파악하기 힘든 경우가 많기 때문에 중개업자는 임대 의뢰인에게 다른 세입자의 임대차 보증금 액수, 계약 시기, 계약 기간 등에 대한 사항을 꼼꼼히 확인한 후 거래를 중개할 의무가 있습니다. 만약 임대 의뢰인이 중개업자의 자료 요구에 불응하였다면 이를 중개 대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있습니다. 



대법원은 중개업자가 고의나 과실로 이와 같은 의무를 위반하여 임차 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 중개업자에게 손해배상 책임이 있다고 보았습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다638567 판결). 

이번 사건의 경우, 중개업자는 다른 임차인의 임대차 계약 내역 중 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종료 시기 등의 자료를 집주인에게 요청하여 이를 확인한 뒤 임차 의뢰인에게 제시하고 설명해야 할 의무를 이행하지 않은 채, 단순히 임차 보증금 총액이 1억원이라는 잘못된 정보를 고지해 임차 의뢰인에게 재산상 손해를 입혔습니다. 따라서 의뢰인은 중개업자를 상대로 돌려받지 못한 보증금을 손해 배상액수로 청구할 수 있습니다. 

그러나 중개업자에게 부동산 거래 중개를 위임했다 하더라도 거래 당사자 본인이 거래 관계에 대한 조사·확인 책임에서 완전히 벗어나는 것은 아닙니다. 임차인 본인도 선순위 임대차 보증금의 액수 및 임대인의 재정 상태를 확인하지 못한 과실이 있기 때문에 보증금 전액의 손해배상이 인정되기는 어려울 것입니다(서울중앙지방법원 2011. 7. 1. 선고 2011나13219 판결 등). 또한, 입주 3개월 만에 주택이 경매로 넘어갔다는 것은 집주인이나 중개업자가 공모하여 임차인을 속인 것으로 보여 사기죄가 성립될 여지도 있습니다. 사기죄가 성립되면 형사합의 명목으로 피해액을 변제받을 수도 있습니다.


기획 김명희 기자 사진 동아일보 사진DB파트 디자인 김영화




여성동아 2019년 2월 662호
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